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盈拓实业御江项目 定位及物业发展建议提报 天 作 人 为 专 业 之 至 天 作 人 为 专 业 之 至 本报告仅供客户内部使用。在获得天为地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。

基于CVA，即“竞争的价值增加” 定位的出发点 (Competition Value Added) 给出能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题

定位方法：3C法 市场竞争 战略制定的考量因素 项目条件 客户出发点 2012房地产趋势将如何发展？ 竞争市场上有什么机会？ Competition: 市场竞争 项目条件 项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力？ 战略制定的考量因素 Customer: 客户出发点 Case: 项目条件 客户出发点 我们的潜在客户在哪里？ 他们是那些人？有什么需求？

P 市场定位。 形成市场定位报告，解决“卖给谁”的问题。 MPMI法则 定位程序 M 市场调查。 从市场获取第一手信息，解决“卖到哪里”。 P 市场定位。 形成市场定位报告，解决“卖给谁”的问题。 M 概念设计。 形成概念设计报告，解决“卖什么”的问题。 I 价值论证．投入和产出分析，解决“卖什么价”的问题。

欢迎进入天为视角 Ok ,let’s continue.

项目分析 我们的思维脉络 市场分析 项目定位 物业发展建议 7

1 项目分析 项目地段分析 项目地块分析 项目指标分析 SWOT分析 项目价值研判结论 定位方向思考

1 地段分析

1.1 地段分析 片区

石碣印象 中国电子信息产业名镇，东莞北部第一大镇 “东江之珠”，东莞市石碣镇地处广深走廊中间和东莞市北面，与市区隔江相望，是明末民族英雄袁崇焕的故乡，被国画大师关山月誉为“东江之珠”。全镇总面积36平方公里，下辖15个村（社区），户籍人口4万多人，新莞人18万人。 交通重镇，石碣地处东莞市北部，东江河畔，东与千年古镇——石龙接壤，西临东莞市区，距深圳78公里，广州62公里，是广东南北运输干线上的交通重镇； 中国电子信息产业名镇，电子工业极其发达，外向型经济发展强劲，民营经济长足的发展； 石碣是东莞北部第一大镇，外来人口众多，催生大量置业群体。

“北城”概念，东莞北部最邻近东城的镇，东城后花园 石碣印象 “北城”概念，东莞北部最邻近东城的镇，东城后花园 石碣镇：电子工业极其发达、外向型经济发展强劲、民营经济也得到了长足的发展。 石龙镇：作为北部中心镇，经济发达，主体经济产业高科技产业 东城 石排 ：园区经济发展方兴未艾、大力发展特色农业 、古迹众多、旅游业具有发展潜力。 茶山镇：经济基础差，发展势头好 、进行产业结构调整、旅游业有较好的发展前景

区位规划 政府重点打造的“三区三带” 江滨休闲生活区 老城商贸区 新城中心 江滨休闲生活区 东城中心 政府重点打造的“三区三带” ，（崇焕西路政治文化中心区，江滨休闲生活区，老城商贸区，高新技术产业带，沿江商住带，商贸物流带） 石碣新城市中心沿袁崇焕大道西段两侧布局，规划用地总面积为2平方公里。 新城市中心以市民广场为主体，以石碣镇行政办事中心为重点，规划建设目标是集行政、金融、居住、文化、休闲于一体的新兴发展区。

项目位于江滨休闲生活区，紧邻核心商贸中心区 项目区位 项目位于江滨休闲生活区，紧邻核心商贸中心区 本项目 本项目 项目位于规划的江滨休闲生活区，五分钟之内即可到石碣核心商贸中心区，坐拥石碣镇中心地段的成熟生活氛围；

1.2 地段分析 交通

项目交通 三维交通系统，区域大交通优势明显 三横 ： 南堤沿江路、崇焕路、北堤沿江路 三纵： 银河路、东风路、刘沙路三条路 从虎路 崇焕路 南堤沿江路 石碣镇过境公路有：莞深高速、省道S256从虎线，离石龙火车站也非常近，同时近邻东莞市主城区，出外交通方便。 北王公路 轻轨（榴花站） 莞深高速 项目临着滨江路及未来规划延长的樱桃路，通过南堤沿江路及崇焕路，连接到东莞东城，石龙镇以及莞深高速等，轻轨设点榴花站，距项目10钟车程。出行方便快捷。

1.3 地段分析 配套

项目配套 享有石碣中心商圈完美配套及江滨公园、榴花塔等景观资源 御江项目 景观：一线江景 1、配套价值：1000米范围内，步行仅五分钟即，从商业、酒店、医院、学校等等配套一应俱全。 2、教育设施配套： 公立石碣镇中心幼儿园； 公立石碣中心小学； 石碣镇唯一高中之石碣中学。 3、医疗卫生配套：石碣医院、石碣新世纪门诊部。 4、餐饮娱乐配套：石碣豪华大酒店、天悦酒店、丰盛大酒店、水南食街等。 5、商业配套：光明路商业街、滨江商业文化广场、嘉荣超市、石碣中心市场。 6、公园绿地配套：江滨公园、崇焕公园。 7、金融机构配套：工商银行、广东发展银行、东莞银行、平安保险等。 8、旅游机构配套：东莞青旅、东莞中旅、东莞国旅等。 御江项目

2 地块分析

地块四至—北 紧邻着工业区的厂房

地块四至—东 隔着厂房，银河南路

临滨江路，无敌一线江景，榴花塔，滨江公园景观 地块四至—南 临滨江路，无敌一线江景，榴花塔，滨江公园景观

临未来将会规划延长的樱桃路，石碣中学，荔枝林 地块四至—西 临未来将会规划延长的樱桃路，石碣中学，荔枝林

3 指标分析

地块指标 中等规模，中高档豪宅社区物业 位置：位于滨江路边，面朝东江，紧邻水南工业区、石碣中学 占地面积： 32773 ㎡ 容积率要求:不能高于2.2 建筑密度要求：不能高于30% 土地性质 商住用地 出让权限70年

4 SWOT分析

SWOT分析 威胁与机遇并存 SWOT 分析 优势 劣势 机会 威胁 项目本身拥有一线江景，景观资源优越； 交通非常便捷，项目位于石碣江滨休闲生活区，紧邻核心商贸中心区，来往中心只需五分钟车程，真正的入则宁静，出则繁华； 享有石碣中心商圈完美配套及江滨公园、榴花塔等景观资源配套； 多年开发已拥有一大帮忠实粉丝。 临滨江路，有一定的噪音影响； 目前周边是工业区； 与大社区隔离，生活氛围不足； 项目地形呈不规则形状，不便利用； SWOT 分析 机会 威胁 经济危机影响不断加剧，经济增长放缓，居民消费信心不足； 国家政策对于房价的调控，银行对第二套房贷的加强监控； 周边高档项目竞争，分流客户。 区域内缺乏高端产品项目； 石碣整体规划的利好； 自住型改善需求有所增加。

SWOT分析 重点在于景观资源的最优化 优势S 劣势W 机会O 发挥优势，抢占机会 策略一：突出项目作为石碣首席高端江景豪宅的地位； 策略二：在规划上充分考虑景观资源的均好性分享和价值的最大化； 策略三：着力宣传项目资源的稀缺性，真正的入则宁静出则繁华。 利用机会，克服劣势 策略四：既要考虑项目和周边景观的融合性，又要考虑跟工业区的区隔性； 策略五：通过项目建筑规划布局、树木遮挡等方式弱化临路噪音的影响。 威胁T 发挥优势，转化威胁 策略六：充分对项目作为从石碣地王到楼王的石碣首席高端江景豪宅的推广和炒作。 减小劣势，避免威胁 策略七：通过产品附加值的提升，赢得差异化市场。

波特五力分析 五力制衡，必须从市场和客户出发 市场变幻莫测，究竟还有多少潜在的竞争对手，他们又会出什么招数呢 规划是否有特色，建筑风格和园林风格是否受到市场认可 客户关心是否是我需要和渴求的产品，性价比是否够高 股票是房产的替代品，同时客户往往在金钱和实物之间犹疑 我们自身，又如何扬长避短，出奇制胜呢

5 价值研判结论

一线江景、石碣地王、城市与生态兼得的优质地块 ◎江滨休闲生活区◎盈拓实业◎离尘不离城◎一线江景◎高端豪宅 项目价值研判结论 周边目前是工厂区， 地块不规则 价值瓶颈 1 东江一线江景价值 显性价值 隐性价值 1 高端客户圈层 项目价值研判 2 石碣地王 2 占有山水的满足感 3 城市与生态兼得 3 稀缺地块和产品 综合属性判断 一线江景、石碣地王、城市与生态兼得的优质地块 ◎江滨休闲生活区◎盈拓实业◎离尘不离城◎一线江景◎高端豪宅

缔造石碣豪宅新高峰 本项目承载着什么？ 面对这样一块不可多得的优质地块我们该赋予它怎样的使命！ 2011年4月19日，石碣镇南堤滨江路3万余平地块在东莞市国土局交易大厅公开拍卖，经过77轮竞价，被东莞盈拓实业投资有限公司以1.6亿元竞获，地块折合楼面地价为2219.12元/㎡，石碣新地王出现。 缔造石碣豪宅新高峰

6 定位方向思考

容积率与物业类别 1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。项目管理 5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。 7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。 8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10．容积率6.0以上，摩天大楼项目

容积率指标与单一建筑形态的关系 建筑形态 住宅小区容积率 独立别墅 ≤ 0.3 双拼别墅 0.4 — 0.5 联排别墅 0.6 — 0.8 　　　　　　独立别墅 ≤ 0.3 　　　　　　双拼别墅 0.4 — 0.5 　　　　　　联排别墅 0.6 — 0.8 　　　　　　叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层） 　　　　　　花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层） 　　　　　　多层 1.2 — 2.0（6—7层） 　　　　　　小高层 1.6 — 2.2（8—11层） 　　　　　　中高层 2.2 — 2.8（12—18层） 　　　　　　高层 2.8 — 4.5（19—33层） 注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。（2）按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。

在建筑面积不变情况下，越多高价值物业出现，价格实现越大 物业定位初步思考 根据容积率，可能出现三种产品形式的组合 纯高层 推荐星级★ ★ 容积率 2.2 高层+多层 推荐星级★ ★ ★ 高层+别墅 推荐星级★ ★ ★ ★ 如果做成纯高层住宅，一方面是不利于拔高整体的形象档次，另一方面由于景观资源的差异较大，很容易造成滞销产品的出现； 如果做成高层＋多层，景观均好性方面有所提升，价值也相对高些； 如果采取第三种方案，别墅产品（独栋、双拼）可以提升项目档次，高层产品则可以消化容积率，而且由于景观的无遮挡，可以实现价值最大化。 在建筑面积不变情况下，越多高价值物业出现，价格实现越大

2 市场分析 房地产大势 项目地块分析 项目指标分析 SWOT分析 项目价值研判结论 定位方向思考

1 房地产大势

2010年楼市一路反弹，量跌价升 2010年，政策调控、抑制房价过快上涨是全国楼市的主旋律。 一线城市：总体成交量相比2009年下降40%，京沪广深去年量跌价 升， 二线城市集中爆发，三线城市楼面价大步前进。 在宏观调控的大背景下，房地产市场已不完全是市场导向。 相比2009年2010年上半年主要城市楼市表现较为冷静，下半年则更 为平稳。

失效2010年

中国政府对于房地产市场连续高压调控政策已经形成 2011年1月26日出台“新国八条” 二套房首付提至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套房一律停购； 个人购买住房不足5年换手交易的，统一销售收入全额征收； 多渠道筹集障保性住房房源：大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房等。

2012市场预测 预计在一季度，各地方政府将陆续出台限购、房价控制目标等“国八条”配套细则，短期量价调整不可避免； 2011、2012年会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域； 2011年地产调控是将会继续偏紧，到2012年年初的时候逐步转旺。 2012年三线或以下城市的住房市场需求依然旺盛、房价持续上升。 伴随着一线型城市广州、深圳等限购令的出台，购买力将外溢，将会导致临近这些城市的镇区如凤岗、塘厦等镇区收益，如果东莞城区实行限购，也将会导致东城区得消费力外溢到邻居的石碣、寮步等镇区；

2 东江沿线楼盘

纵观东江沿线楼盘，相对东莞的豪宅明星楼盘 人类文明的起源都与河流有关 千年东江，同样成就了独特的莞邑文化 少数的地产人理解了东江的伟大 担当起让大众理解东江文化的先行者角色 这是东莞城市的幸运 更是东江的幸运 但时至今日 纵观东江沿线楼盘，相对东莞的豪宅明星楼盘 只见繁星点点，却无一轮皓月能与争辉

东江系列 东莞滨江豪宅板块 东江沿线：以万江为龙头，以高埗、石碣、石龙等镇区为依托的东莞滨江板块近20个楼盘： 帝景湾 江滨新城 石龙镇 高埗镇 石碣镇 万江：江南第一城、富通天邑湾、水岸莱茵（御湾）、滨江公馆、水印长堤江湖、阳光海岸三期晶岸、滨江豪园、光大江与城、金地外滩8号 石碣、高步带：达鑫江滨新城、颐龙湾 石龙、企石带：佳兆业帝景湾、东江豪门、明丰东江府、金椅豪园三期、皇庭·壹号公馆 道滘：新世纪江畔湾、沿海丽水佳园 …… 颐龙湾 帝景湾 企石镇 万江区 东江豪门 金椅豪园 江滨新城 御湾 天邑湾 阳光海岸 水印长堤 道滘镇 沿海丽水佳园

天邑湾 项目位置：——万龙路高埗桥旁，与水印长堤隔路而望。属旧城改造，占地面积22.7万平方米，总建筑面积约53万平方米，拥有1.7公里江岸线，江景资源丰富。一期占地37440㎡，总建面144387㎡，其中住宅116600㎡。2010年5月份开盘，先推6—9栋，约200多套。户型包括60多平米二房到140平四房、五房。第一批推中小户型，第二批再推大户型。 住宅共8栋，均为2梯4户，共约1028户。除9#为26层外，其余住宅均为32层，顶楼复式，一楼架空，4#商业。住宅产品具有较高的实用性赠送，所有户型均可赠送多一房。

富通天邑湾 6# 7# 8# 9# 5# 3# 2# 1# 4# 天邑湾 占地 面积 建筑 面积 容积 率 绿化率 项目区位 22万㎡ 建筑 面积 容积 率 绿化率 项目区位 22万㎡ 53万㎡ 1.28 43.5% 万江 产品组合 洋房+别墅：一期为8栋洋房，2-5房90-140 ㎡ 卖点 江景、发展商品牌、物管 推广语 缔造纯粹上层湾区 城市湾区，东方盛境 以湾区 分世界 世界级海湾 大美难言 所见略同 东莞最具风情度假式物业 价格水平 洋房：7200 6# 7# 8# 9# 5# 3# 2# 1# 4#

富通天邑湾 天邑湾项目以63-146平方米中型户型为主 富通天邑湾一期户型配比情况： 房型 户型面积 套数 套数比 1+1（A1） 63-65 62 5.7% 2+1（B1） 83-84 150 13.8% 2+1（B3、B5） 93-95 534 49.2% 3房（C2、C3，合拼） 127-131 216 19.9% 四房（D1、D2） 143-146 124 11.4% 合计 —— 1086 100% 天邑湾项目以中型户型为主，因位处万江边缘位置，有良好江景资源，但在产品规划上，以中型户型为主，高不成，低不就。

采用V字型布局，江景景观及园林景观价值最大化 富通天邑湾 采用V字型布局，江景景观及园林景观价值最大化 充分结合地块的形状以及景观资源最大化的原则，采用V字型的建筑布局，东江的江景及小区内部的景观一览无遗。

两梯四户的设计，蝶形的单体建筑,大部分看江 富通天邑湾 两梯四户的设计，蝶形的单体建筑,大部分看江 144平方米四房 127-130平方米三房 9# 93-95平方米两房 8# 83-84平方米两房 7# 6# 64平方米1+1房 1# 2# 3# 5#

阳光海岸 70万平方米湾居大城/江河大境 湾居上者 倚江美筑 阳光海岸 占地 面积 建筑 面积 容积 率 绿化率 项目区位 33.5万㎡ 建筑 面积 容积 率 绿化率 项目区位 33.5万㎡ 70万㎡ 万江 产品组合 洋房+别墅：阳光海岸一期名为“宽寓”，产品多为低层联排大公寓；二期名为“悦湾”，临江高层洋房；三期晶岸收官单位主推88~220㎡， 卖点 江景、内部配套 推广语 70万平方米湾居大城/江河大境 湾居上者 倚江美筑 价格水平 洋房：7000元/㎡

阳光海岸二期 2010年户型供需情况： 面积段 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 41-60 45.23 1 61-80 213.87 3 81-100 17362.5 182 6369 66 101-120 15586.59 289 32138 140 121-140 39905.69 298 31694 237 141-160 31078.33 204 23025 156 161-180 8861.61 54 2297 14 181-200 13819.78 70 2747 201-300 15538.24 3660 16 项目占地89673.2㎡，建筑面积205316.07㎡，约1038套单位。产品以95—135㎡的三房和138—164㎡的四房为主力户型，另外还有200—245㎡的临江大户和473—600㎡的绝版尊贵别墅，产品以中大户型为主。

东江豪门 企石首席生态江景豪宅 千里江山一岸藏 东江豪门 占地 面积 建筑 面积 容积 率 绿化率 项目区位 8.6万㎡ 24万㎡ 2.5 建筑 面积 容积 率 绿化率 项目区位 8.6万㎡ 24万㎡ 2.5 40% 企石 产品组合 洋房+别墅：一期为8栋洋房，2-5房90-140 ㎡ 卖点 江景、内部配套、黄大仙公园 高赠送、性价比高 推广语 企石首席生态江景豪宅 千里江山一岸藏 价格水平 洋房：6500元/㎡，别墅15000元/㎡

东江豪门户型配比 东江豪门项目以中小型户型为主，客户定位为泛石龙片区的年轻白领阶层。 房型 户型面积 套数 套数比 两房 84-99 350 78% 三房 127-150 67 15% 别墅 343-350 29 7% 合计 —— 446 100% 东江豪门项目以中小型户型为主，客户定位为泛石龙片区的年轻白领阶层。

江景、配套、规划、风格：洋房欧式，别墅华盛顿宫庭风格 帝景湾 帝景湾 占地 面积 建筑 面积 容积 率 绿化率 项目区位 4.65万㎡ 16万㎡ 2.5 50.48% 石龙 产品组合 洋房+别墅：共30栋，洋房18栋，三房134-136平方米，四房164-191平方米，复式：246-287平方米，12栋双拼别墅（24套）面积为约290 ㎡ 卖点 江景、配套、规划、风格：洋房欧式，别墅华盛顿宫庭风格 推广语 错过，只有再等70年 价格水平 洋房：8000元/㎡，别墅第一排22000元/㎡，后面一排18000元/㎡

帝景湾 帝景湾户型配比情况 户型 建筑面积 比例 套数 备注 六房三卫三厅 290.450 3.83% 24 双拼别墅 三房二卫二厅 134～136 36.90% 231 平层 四房二卫二厅 164～170 28.59% 179 四房三卫二厅 186～191 22.36% 140 四房四卫二厅 198～241 1.12% 7 顶复式 五房四卫二厅 246～264 1.60% 10 五房四卫三厅 287.315 4.47% 28 纯复式 五房五卫二厅 268～285 帝景湾项目以中大型户型为主，主要的原因是基于当时石龙市场上竞争激烈，差异化定位的结果，但超过两百平方米的大户型由于总价的关系，出货速度是最慢的。

3 区域市场情况

正逐步由旧中心区向西部新中心区及滨江区域转移 区域发展状况 正逐步由旧中心区向西部新中心区及滨江区域转移 已开发旧盘 在售楼盘 未来潜在楼盘 君悦天城 富盈.盈翠华庭 石碣旧中心区 盈拓郦苑 光大景湖水岸 御江项目 新世纪. 颐龙湾 新城中心区 誉轩 达鑫江滨新城 王洲湾1号

竞争项目分布 未来潜在供 应项目竞争激烈，品牌大盘时代 锁定竞争对手的原则： 一级竞争区域 产品相近性 区域相近性 总价相近性 推售期相近性 客户相近性 富盈.盈翠华庭 君悦天城 盈拓.郦宛 光大景湖水岸 本项目 新世纪.颐龙湾 誉轩 王洲湾1号 红色为在售项目 蓝色为潜在项目 江滨新城

【江滨新城】 个案分析 达鑫江滨新城 位置 石碣新区 项目类别 别墅、高层洋房、情景美墅、联排别墅 占地总面积 600000㎡ 总建筑面积 1200000㎡ 容积率 2.0 销售进度 推3、4栋洋房80-115平米两房三房，1月16日开盘，2011年１月１６江景洋房绚炫丽开盘, 均价7500 直接竞争户型 二房 80-85 ㎡ 三房 110-160 ㎡ 四房 180 ㎡ 价格 洋房：7200元/㎡，独栋别墅20000元/㎡，双拼15000元/㎡，联排边位14000元/㎡，中间位11000元/㎡ 待开发面积 目前为一期30万 项目主诉求 主打以大规模亲水城邦概念 东莞近郊别墅级大盘 目标客户群 石碣及周边莞城、石龙等区域财富层 渠道 东莞日报、南方都市报、短信、ＤＭ、户外广告。

个案分析 达鑫江滨新城 开发进度： 竞争个案分析 一期 全盘分四期开发，一期共计20万平米。 一期规划1197套，其中别墅类产品174套，高层洋房约800余套，情景美墅200余套。（只推出约300套左右的别墅和高层，但一期余下6万平方米左右未继续开发，主要原因是高压线的处理问题，开发时间未定，故将会先开发二期） 一期首批单位推出别墅71套，现仅剩3套，2010年1月23日推出洋房180套，现已全部售磬。 2011年１月１６江景洋房绚炫丽开盘,推3、4栋洋房80-115平米两房三房，均价7200。 竞争个案分析 二期 一期 三期

【江滨新城】 个案分析 达鑫江滨新城 该项目一期供应市场的物业类型有联排、叠加、情景美墅，高层洋房， 时间 物业类型 户型面积 推出套数 成交均价 2010年 别墅 400-600 ㎡ 71套 550-1000万/套 洋房 80-115 ㎡ 200套 7200元/ ㎡ 情景美墅 186 ㎡ 38套 8000元/ ㎡ 该项目一期供应市场的物业类型有联排、叠加、情景美墅，高层洋房， 一期主推230-1777㎡的联排、双拼及独立别墅、80-188平米江景洋房、80平方米的舒适两房、96平方米的小三房，共300多套。一期推出的基本售罄，别墅仅剩3套，洋房仅余20套左右，余下的产品由于高压线规划的原因，无法动工建设，所有开发重心移到二期；

二期产品类型和一期比较类似，有别墅和高层洋房 达鑫江滨新城 二期产品类型和一期比较类似，有别墅和高层洋房 达鑫江滨新城二期 二期总占地20万平方米，建筑面积40万平方米，产品类型和一期比较类似，有别墅和高层洋房；（80-250平方米的洋房），二期首批产品预计在2011年6月份左右推出。

采用组团式布局，江景景观及园林景观价值最大化 北 南 西 东 140平方米3+1房 128平方米3+1房 95平方米3房

达鑫江滨新城 235-255平方米 联排产品 双首层设计，总共四层半，其中赠送半地下室及地下室，面积在93-120㎡ 7米挑高客厅，首层3.6米层高，二层3.4米，

达鑫江滨新城 235-255平方米 联排产品 三层主卧室层高3.9米， 书房、衣帽间、露台等 功能设置齐全。

达鑫江滨新城 425平方米 双拼产品 双首层设计，总共四层半，赠送半地下室及地下室，在120-276㎡，客厅6米挑高，开间6米，豪华阔绰，多功能地下室格局

达鑫江滨新城 洋房产品 95㎡三房户型 140㎡四房户型

达鑫江滨新城 洋房产品 128㎡三房户型 186.09㎡四房户型 阳光可以改成房间‘客厅开间5.3米，豪华主卧设置，功能齐全，配备衣帽间及书房

达鑫江滨新城 楼王220平方米户型（板楼）

分五期开发，一期总建筑面积约31.6万，由别墅和洋房组成 竞争个案分析 颐龙湾 【新世纪.颐龙湾】 位置 高埗镇北王公路与莞潢公路交界 项目类别 别墅、普通洋房 占地总面积 66.2万㎡ 总建筑面积 120万㎡ 容积率 1.71 开发进度 分五期开发，一期总建筑面积约31.6万，由别墅和洋房组成 直接竞争户型 洋房 75-180平方米两房、三房、四房 价格 联排别墅为17000元/平方米，洋房还未进行销售 开盘时间 2011年3月份推出156套别墅 （独栋、联排、双拼）2011年10月份推出洋房  品牌地产，鼎力打造 /千亩大盘，品质锯献 / 北城中心、水生别墅

颐龙湾 461平方米 独栋产品 双首层设计，总共四层，集中式地下车库设置，顶层赠送4个大露台，非常阔绰。

【君悦天城】 竞争个案分析 君悦天城 中心地段，成熟配套 直接竞争户型 二房350套 80-90㎡ 三房300套 120㎡ 四房180套 位置 石碣镇中心区（华润超市北侧地块） 项目类别 高层洋房 占地总面积 28000㎡ 总建筑面积 110000㎡ 容积率 3.9 直接竞争户型 二房350套 80-90㎡ 三房300套 120㎡ 四房180套 160㎡ 价格 5000元/㎡ 开盘时间 2011年5月，推出1、2、7、8栋，销售约300套 中心地段，成熟配套

君悦天城 首批推出产品 君悦天城均为2梯4户设计，层高为17层，底层全架空 80-89平方米 两房（64套） 138-139平方米 四房（16套） 80-86平方米 两房(32套) 162平方米 四房（合拼） （32套） 87-96平方米 两房(96套) 90-95平方米 两房（64套） 120-139平方米 三房（112套） 两房共 256套 三房共112套 四房共 48套

品牌地产，目前正在进行桩基工程，预计2011年年底销售 竞争个案分析 富盈.盈翠华庭 【富盈.盈翠华庭】 位置 东莞市石碣镇石碣村 项目类别 小高层 户型 75-160平方米左右两房、三房、四房 总户数 618套 总占地面积 34299.15 ㎡ 总建筑面积 123930.45 ㎡ 容积率 3.0  品牌地产，目前正在进行桩基工程，预计2011年年底销售

消化速度最快的是120-160平方米的三房、四房户型 竞争个案分析 盈拓.郦苑 【盈拓.郦苑】 位置 石碣中心区 项目类别 二房、三房、四房 占地总面积 25290.07㎡ 总建筑面积 83457.23㎡ 容积率 3.3 开发进度 总套数637户（第二期） 直接竞争户型 二房 78-80㎡ 三房 90-120㎡ 四房 120-160㎡ 价格 5200元/ ㎡ 消化速度最快的是120-160平方米的三房、四房户型

区域内项目产品梳理 2012年 区域竞争激烈 众多楼盘推出市场 本项目销售周期竞争研究 新世纪.颐龙湾 300-500平方米别墅、 75-180平方米洋房 富盈.盈翠华庭 高层洋房80-160平米 江滨新城 别墅250-700平方米 80-250平方米两房 三房 四房 五房 君悦天城 45-160平米 誉轩 45-116平米 本项目 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 2011年 2012年 2012年 区域竞争激烈 众多楼盘推出市场

3 项目定位 总体战略 项目市场定位 项目产品定位 户型配比建议 客户定位

1 总体战略

总体战略 畔山而居，邻水建宅，是中国传统居住文化的精髓。仁者乐山，因为山的襟怀气度；水善利万物而不争，所以智者乐水。 但在城市的钢筋水泥中，拥有山水，已变成城市中的人对诗意栖居的一种憧憬，从丹麦的王室山屋到牙买加的蓝色天堂，从香港跑马地到纽约曼哈顿区的上东区，几乎所有的依山傍水住宅都成为享受生活的代名词，也成为了现代人争相追逐的理想居住场所。 本项目独特销售主张就是壮阔的东江景观。在规划设计中，要充分考虑景观资源的最优化；在营销推广中，要考虑充分突出一线临江府邸的气度。

2 市场定位

东莞北城㊣石碣商贸中心区㊣ 滨江休闲生活区㊣ 市场定位 东莞北城㊣石碣商贸中心区㊣ 滨江休闲生活区㊣ ㊣中等规模㊣中高端一线江景豪宅

3 产品定位

临江一线独栋+二线、三线联排+高层洋房（中大户型） 产品定位 临江一线独栋+二线、三线联排+高层洋房（中大户型） 产品外部角色 物业类型 客户定位 内部角色 设置说明 引导需求产品 独栋 土贵阶层 明星产品 拔高项目形象档次的产品 双拼 满足需求产品 高层 二次以上改善需求者 主力产品 需要购买高品质产品，苦于市场上没有满足要求的产品，本产品属于满足需求产品 别墅 通过有针对性的设置各类物业类型，并明确各物业类型的角色，可有效满足市场需求，加快项目的走货速度 高层

本项目重点要吸引的客户是城市型及舒适型居家的客户 户型舒适度的基本分类 根据产品舒适程度、业主再置业频次，东莞市区住宅市场的户型特征大致可以分为下述四类： 本项目重点要吸引的客户是城市型及舒适型居家的客户

4 户型配比建议

户型配比建议 物业类型 分类 户型 面积区间 面积比 套数比 分类面积比 物业类型比 备注 洋房 三房 紧凑三房 95－118 8% 15% 47% 80% 2+1户型 标准三房 120－138 10% 舒适三房 140－158 12% 四房 标准四房 158－178 26% 30% 28% 舒适四房 180－220 17% 复式 180-350 5% 别墅 独栋 450－550 2% 20% 双拼 240－350 14% 合计 100.00% 100%

5 客户定位

土贵

别墅客户 土生土长的本地上层阶级 年龄：35-50岁之间 家庭：多为本土富庶人士大学之家、老年空巢及三代同堂 学历：大专以下占7成 区域：来源分散，石碣当地为主占5成，石龙、石排、高埗、茶山次之 职业：以私营业主与高管层为主，占6成多，集中在成熟行业，与政府阶层存在千丝万缕的联系，财富积累期较长，也更为稳定 特征：低调、内敛、务实，非常注重品质，追求更高水平的生活 购房目的：提升身份感，在追求生活品质的同时注重投资效益，希望留作后代的财富

新贵

洋房客户 中产阶级中上层 年龄：30-40岁之间 家庭：多为稳定的三口之家 学历：大专以上为主占7成 区域：主要来源于城区及周边镇区 职业：多为中高管理层、技术骨干及小企业主，从事通讯、IT、商贸、金融等高回报行业为主，财富积累期较短，或增长快速，稳定性较差 特征：自信、自我优越、注重品质，非常看重品牌，需要财富标签 购房目的：提升家人与自身生活品质，照顾老人与小孩，并兼有投资功能

富贵

客户共性 目标客层的群体识别性 客户范畴圈定 权利阶层 财富阶层 稳定资产阶层 新资产阶层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层 目标客户特征 关键词 注解 背景 年龄：30-50 行业：自由职业、跨企高管、国企高管、私企主等 置业角色：决策者、左右大局 家族财富力量雄厚或有着丰厚的经济来源 具有石碣情节的传统富贵之家，上升的新兴代， 多置业经历，稳重不轻易作决定，相当部分是企业的决策者或高层管理者 用途 前期投资或兼居住为主 后期居住、收藏为主 前期投资客带动热销氛围 后期成为限量珍藏的珍品 置业价值点排序 品牌、圈层、配套、安全私密感、资源 目前客户认知本项目的直接价值是品牌、自然资源 置业排斥点 排序 升值空间、担心市场前景 片区价值挖掘待尽 对本项目 期待 中高端豪宅项目 石碣的高端阶层聚居地 产品对位 别墅：传统财富阶层 别墅：自住 洋房 稳定资产阶层 新资产阶层 富裕市民阶层 高层洋房：换房、追求更好的居住环境 客户范畴圈定 权利阶层 财富阶层 稳定资产阶层 新资产阶层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层

客户共性 动因决策圈契合度分析 这里提供的产品或服务使他们在自己和他人面前显露理想中的身份，另一方面，尊贵身份者享受私密尊贵 我们能够提供某种价值标准，能避免和消除某种内心冲突 客户相信我们提供的产品更有价值 他们喜欢这里的休闲/生活/度假方式，这里能让他们感到亲近，在放松身心的同时，能满足家庭的幸福感 因为我们提供的某些责任/要求使其感受到被尊重、或提升了成就感和自我价值 这里延续了他们的某种生活/消费习惯，并得到提升；或满足了某种习惯缺憾

具有国际化的文化背景，具有平和、内敛的气质特征， 心理需求决定客层的精神取向 自由、平等、个性 精英主义、理想主义 具有国际化的文化背景，具有平和、内敛的气质特征， 注重子女的成长与教育环境，希望父母享有完美的物质与精神生活， 除了财富基础，更希望以一种文化艺术的传承成为维系世家延续和发展的重要纽带。能够在时间脉络的延续中，沉淀、锤炼出豪门风范。 满足都市情节后,对于稀缺和 身份情节的追求 精致生活的情调、国际化的贵族向往 是他们的阶层符号

4 物业发展建议 规划布局建议要点 单体建筑建议要点 项目产品定位 户型配比建议 客户定位

1 规划布局设计要点

本案规划布局遵循的几个原则： ——因地制宜原则。充分考虑本案独特的地理位置与周围环境，最大限度地展现楼盘所在地段的景观资源及人文价值，创造适宜人居的高档精品楼盘； ——市场导向原则。从目标客户的心理需求出发，尊重目标客户，满足人居需求，创造高素质的居住环境； ——景观价值原则。充分利用现有景观资源,保证绝大多数住宅的景观均好性与可达性； ——社区融合原则。三期作为御花苑的有机组成部分，要充分考虑跟大社区的融合和共享，要在继承延续、和谐统一的基础上创新提升； ——整合推广原则。本案物业建议要点即为今后营销推广的卖点，在规划设计阶段必须将这些要素体现在设计方案之中，使前期产品策划与后期营销推广更具系统性、可操作性。

规划借鉴之围合式/半围合式布局 虎门1号 中央豪门 适用对象：周围没有特殊景观，需要自身造景，地块通常位于城市中心。 布局点评：有利于形成大片的内部景观，并有利于增强业主的安全感。 百悦尚城

规划借鉴之组团式布局 森林湖 国际公馆香榭里 适用对象：规模较大、物业类型较丰富或者拥有岛类天然地势的大盘多采取该布局方式。 布局点评：既相互独立、又互相统一，有利于满足不同人群的需求，并有利于景观资源的均好性分享。 锦绣山河

规划借鉴之行列式布局 观山碧水 金域中央 布局点评：由于行列式布局比较呆板，现在同样用带弧线的行列布局代替直线的行列布局。 适用对象：低密度住宅（如别墅、情景美墅）多采取该布局方式。

规划借鉴之线性瞻仰式布局 松山湖 荷塘月色 虹溪诺雅 黄旗山景 适用对象：单侧或者某个方向拥有优越景观资源的楼盘。 布局点评：该布局方式有利于景观资源的最大化，增强均好性，从而提升楼盘的整体价值。 天骄峰景 峰景高尔夫

本项目规划布局建议 建议采取线性瞻仰式布局方式 依据：项目南面为壮阔的东江江景，规划布局应该满足大部分单位的主要景观面朝向南面或东南面。 楼王规划做板楼 该楼栋移到和后三栋并排，原位置做别墅 建议采取线性瞻仰式布局方式 依据：项目南面为壮阔的东江江景，规划布局应该满足大部分单位的主要景观面朝向南面或东南面。 优势：该布局方式有利于景观资源的最大化，增强均好性，从而提升楼盘的整体价值。

本项目规划布局说明 规划说明 楼王规划做板楼 该楼栋移到和后三栋并排，原位置做别墅 规划布局采取线性瞻仰式布局手法，保证了景观资源的最优化布置； 临东江一线，布置11套独栋别墅，面积在450－550平方米之间，独栋保证景观资源最大化，做到户户拥景； 二线及三线布置了32套联排别墅，面积在 240－350最大限度提升了项目形象，实现价值最大化； 地块北侧中心位置布置了1栋板式高层，面积在180－220平米之间，均为两梯两户，基本保证每户均能享受到景观，最大限度的使得高层单位能够看到江景和项目内部园林景观 ，并且阳台及主卧室都面朝南向； 布置3栋高层，包括两梯三户和两梯四户，面积在95－170平米之间，尽量确保户户都能望江。

锦绣山河---以景观资源最大化为为规划原则 景观资源最好，朝向一般的产品是销售价格最高，销售速度最快的 别墅规划排布借鉴（注重景观，弱化朝向） 锦绣山河---以景观资源最大化为为规划原则 景观资源最好，朝向一般的产品是销售价格最高，销售速度最快的

北 南 西 东 942 785 830 1170 725 810 1978 1360 788 738 970 1584 1103 738 2183 802 833 1458 1050 784 1169 2376 837 884 1596 915 1304 1283 2562 987 1595 948 1000 1615 747 901 2906 944 853 923 1838 900 3263 1722 809 907 成交总价分布图 1693 1583 10000 1587 1521 1446 单位：万 3140 2927 2684 2517 2311 2380

万科虹溪诺雅同样是以景观资源最大化为原则，售价最高的 也是景观资源最好的单位 别墅规划排布借鉴（注重景观，弱化朝向） 万科虹溪诺雅同样是以景观资源最大化为原则，售价最高的 也是景观资源最好的单位 东 西 北 南 虹溪诺雅一期 二期 三期 7栋双拼 31栋独栋

别墅规划排布借鉴（注重景观，弱化朝向） 独栋别墅规划排布为弧形排布，景观大于朝向 景观最大户的产品，价格价值远远高于朝向好的产品 万科虹溪诺雅 双拼 虹溪诺雅3# 建筑面积 250 地上面积 负层面积 花园面积 350 总售价 800 单价 32000 独栋 虹溪诺雅17# 建筑面积 360 地上面积 负层面积 230 花园面积 900 总售价 1500 单价 41667 3# 17# 独栋别墅规划排布为弧形排布，景观大于朝向 景观最大户的产品，价格价值远远高于朝向好的产品

别墅规划排布借鉴（注重景观，弱化朝向） 中信森林湖 北 南 西 东 湖居别墅 林居别墅 院居别墅 山居别墅 半岛别墅 楼王 别墅类型 面积区间（ ㎡ ） 套数（套） 地下面积（ ㎡ ） 花园面积（ ㎡ ） 单价（元/ ㎡ ） 单套总价 （万元） 总价区间 独栋（半岛） 732-1194 7 500-700 33595 3131 3000-5000 独栋（湖居） 660-838 24 90-130 300-500 18393 1495 1230-2270 双拼、独栋（林居） 516-542 46 90-110 70-80 14172 753 650-830 独栋（山居） 456-555 10 300 23120 1255 1000-2000 联排（院居） 223-296 56 30-50 18280 457 400-480

北 南 西 东 楼王 面积787 ㎡ 单价17148元/㎡ 总价1350万元 13 12 11 27 面积838 ㎡ 单价27051元/㎡ 总价2267万元 10 26 面积538.5 ㎡ 单价14544元/㎡ 总价783万元 25 9 8 23 22 50、51 面积519 ㎡ 单价12479元/㎡ 总价648万元 湖居 21 16、17 面积838 ㎡ 单价22711元/㎡ 总价3806万元 7 6 20 林居 19 面积332 ㎡ 单价19317元/㎡ 总价481万元 5 18 面积551 ㎡ 单价21773元/㎡ 总价1200万元 3 面积787 ㎡ 单价16767元/㎡ 总价1320万元 院居 17 10 11 9 2 8 16 面积250 ㎡ 单价16905元/㎡ 总价481万元 7 1 6 山居 面积457 ㎡ 单价21875元/㎡ 总价1000万元 15 5 1 1 3 楼王 8 27 2 别墅类型 单价（元/㎡） 单套总价（万元） 半岛别墅 33595 3131 一线湖居 24131 1987 二线湖居 15794 1276 一排林居 15196 8061 二排林居 13090 6960 山居别墅 23120 1255 院居别墅 18280 457 1 半岛 2 1 7 3 6 5 面积551 ㎡ 单价36382元/㎡ 总价2005万元 面积971 ㎡ 单价32260元/㎡ 总价3132万元 面积893 ㎡ 单价35046元/㎡ 总价3130万元

需要通过地下室才能上到客厅及居室，不够阔气 别墅是否设置集中式地下车库建议 项目名 是否采用集中式车库 原因 客户接受度 备注 锦绣山河 独栋不是，台地别墅是 地形限制及产品户型比较局促 车位是赠送，能够接受 需要通过地下室才能上到客厅及居室，不够阔气 万科鹭湖 独栋不是，双拼别墅是 车位也是赠送，能够接受 鼎峰尚镜 否 --- 御泉山 帝景湾 是 整体规划考虑 能够接受 达鑫 颐龙湾 地形原因，及整体规划考虑 传统观念客户还是喜欢车库设置在地面，考虑到项目的地形状况及产品特点，项目考虑集中式的地库又能有效最大限度利用有限的土地资源，实现小区内的人车分流，提升项目的形象，建议可以考虑设置集中式地下车库。

规划借鉴---中心楼王弧形的建筑立面 深圳后海---皇庭港湾 A、B栋 占地面积 26401㎡ 建筑面积 83392㎡ 住宅面积 C栋 H栋 D栋 E栋 F栋 G栋 泳池 入户大堂 深圳后海---皇庭港湾 占地面积 26401㎡ 建筑面积 83392㎡ 住宅面积 42148.77㎡ 商业面积 9835.61㎡ 建筑类型 小高层、别墅 主力户型 176㎡三房 容积率 2.0 建筑覆盖率 30% 开盘时间 2008-12-20 开盘售价 23000元/㎡

规划借鉴---中心楼王弧形的建筑立面

2 外立面风格建议

2.1 外立面建议 别墅

欧式风格较受东莞客户青睐 欧陆风格 愉景花园 加州西班牙风格 森林湖 欧式→现代（迈耶） 御花苑

主推： 新古典风格外立面 新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此有可能（或正在）成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。 融合。当今新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更加精细，品位更加典雅细腻。新古典主义 是古曲与现代的结合物，它的精华来自古典主义，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。 119 119

地中海庭院别墅——万科潭溪别墅 入口

地中海庭院别墅——万科潭溪别墅 联排

西班牙地手工别墅——万科兰乔圣菲 联排

西班牙地手工别墅——万科兰乔圣菲 联排

别墅立面材质应用 别墅外立面材质 别墅外墙涂料 1.纳米多功能外墙涂料   别墅外墙涂料 1.纳米多功能外墙涂料 是别墅建筑广泛使用的高档环保型外墙涂料。其特点表现为通过纳米材料改性，有效屏蔽紫外线，具有优异的耐候性、保色性、涂膜亮丽持久；优异的耐水、耐碱、耐洗刷性；遮盖力强 2.外墙刮砂型弹性质感涂料 外墙刮砂型弹性质感涂料由纯炳烯酸黏合剂及其它助剂组成。适用于砖墙面、水泥砂浆面、砂石面等基面，其特性表现为，优异的附着力和完美的遮盖力；优异的户外耐侯性，持久保色；柔韧性好，抗碰撞及冲击；质感强烈，表现力丰富。 3.矿物性油漆 在国外，早已经使用矿物性油漆来取代外墙的瓷砖，这种矿物性油漆具有耐酸雨、可刷洗、可抗空气污染等优点，目前国内，实际运用在高级别墅住宅上。   别墅外墙石材 高级进口花岗岩 不易风化，颜色美观，在户外使用能长期保持光泽不变 文化石 是近期兴起的最新外墙专用装饰材料，文化石色泽鲜明古朴，纹理粗犷豪放，给人一种朴实、自然的亲近感。多用于外立面点缀。 别墅外墙砖 1、瓷砖 是国内外墙最常用的建材，它的表面虽光滑但却不见得耐脏，而且瓷砖接缝最容易藏污纳垢、长青苔，这问题所以别墅外墙的瓷砖应用并不是很多。 2、劈开砖 劈开砖可以根据不同的建筑设计要求，表面可光滑、可粗糙，也可提供各种强烈凹凸线条，并可拼成图案不同的艺术装饰效果，有明显的立体感。 劈开砖从建筑施工角度来讲，它有较深的“燕尾槽”，铺贴牢靠，特别在高层建筑物上具有更大的安全感。 ，也为大量的别墅开发商所采用。 木百叶 实木百叶 百叶在建筑立面上的组合使用，其功能为密封性、通风与遮阳兼顾、消防自动排烟 。而且能起到美化建筑外立面的作用。

本项目建筑用材建议 基座：花岗岩 材质要求：花岗岩全部干挂（干挂成本比湿挂贵起码1.5倍，但这种做法好处是脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色，在营销上也是增强本项目附加值的一大亮点之一） 外墙：高级弹性涂料 材质要求：环保、抗紫外线 案例：香蜜湖1号

2.2 外立面建议 洋房

后现代主义的新古典风格 在项目外立面风格方面，结合市场和项目本身的定位，可采用后现代主义的新古典风格，品质感较强，既能差异化市场其它项目的风格，又吻合项目本身的豪宅定位

外立面色彩运用 建议以下两个能够更好突出品质感的色彩搭配方向： 方向一: 相同/相近色系色彩搭配 方向二: 差异化色彩运用，冷暖对比搭配 高端住宅的色彩使用有规律可循 色彩搭配采用相关色系，和谐中富于层次变化。 波托菲诺 香蜜湖1号 奥林华府

3 户型设计要点及创新

3.1 户型设计要点 独栋

独栋产品 总体原则 独栋产品：占有一线江景，以及内部园林景观，设计原则为最大化营造其尊贵和奢华，将舒适感发挥到极致 项目资源 项目资源 依托项目内部资源价值最好的地块，打造极致的产品力——楼王，真正成为项目的形象标志 独栋别墅作为标杆产品，对资源的占有力度要充分表现(景观、土地、江景资源） 项目资源 设计突出产品力，因地制宜

独栋产品：针对市场产品的不足，本项目独栋别墅应着力提升舒适度，营造奢华尊贵的感觉，体现景观资源 设计要点（独栋别墅面积区间在450-550平方米） 独栋产品 独栋产品：针对市场产品的不足，本项目独栋别墅应着力提升舒适度，营造奢华尊贵的感觉，体现景观资源 私家亲水栈道，水系景观打造 资源放大 稀缺领地占有 落地窗、步入式阳台 独门独院 庭院入户，非直接入户 大尺度空间 大面积的挑高的大客厅 设计要点 功能完善的大主卧 豪宅形象 产品创新 前后私家院落 地下室空间功能改变 地面一层双车位

独栋望江且建设私家亲水栈道，提升产品稀缺性 设计要点 独栋产品：建设私家亲水栈道，提高独栋产品的稀缺性和尊贵性 私家亲水木栈道 临江设置 大独栋水岸私有化 独栋产品临江设置； 建设私家的亲水栈道； 独栋产品和环境的有机融合； 提升独栋产品的尊贵性，提高其作为标杆的效果；

案例借鉴 万科.麓湖水系景观运用 “水是生命之源”是人们的口头禅，喜欢与水亲近是人类与生俱来的本性。 “水为财”，自古以来人类就喜欢靠水而居，现代社会尤其如此 ,水系也是重要的生态景观走廊。 水系景观的大幅度运用，不单单能够提升项目的品质形象，从景观建立上也能围绕水系建立景点，营造出更自然、更协和的高尚生活氛围。 引入天然的泉水，设置水系景观轴线，围绕水系景观轴线设置更多的景观点； 风水学的一种体现； 提升别墅产品的尊贵性，营造出更自然尊贵的生活感

案例借鉴 御泉山水系景观运用 水系景观中轴线，围绕水系景观轴线设置景观点； 风水学的一种体现； 提升别墅产品的尊贵性，营造出自然尊贵的生活感

独栋产品：主卧室和客厅采用大面积落地窗、观景窗，主卧设置步入式阳台，客厅连接大露台，增加空间感和观景面 设置大面积落地窗及观景窗 设计要点 独栋产品：主卧室和客厅采用大面积落地窗、观景窗，主卧设置步入式阳台，客厅连接大露台，增加空间感和观景面 大面积落地窗、观景窗等： 起居室、客厅和主卧室 是业主经常活动的地方， 对采光和景观要求高，因 此需要在这些位置采用大 面积的采光窗，同时保证 有良好的室外景致； 走廊、次卧室等次要功 能空间略显局促，应用大 面积的窗能有效改善室内 面积不足带来的压抑感。 观景窗 主卧步入式阳台 落地窗 客厅连接大露台

独栋产品：庭院入户，非常规直接入户，入户后注意入口设置，增强尊贵感 庭院入户的方式，增强尊贵感 设计要点 独栋产品：庭院入户，非常规直接入户，入户后注意入口设置，增强尊贵感 别墅入户： 独栋产品选取通过庭院 入户的方式； 通过门廊、环廊、以及 屋顶与屋檐的缓坡处理等 方式营造独栋别墅的尊贵 感；

独栋产品：大面积的客厅，客厅挑空处理或高厅设计，增加空间感和开敞度 大面积挑高客厅，增加空间感和开阔度 设计要点 独栋产品：大面积的客厅，客厅挑空处理或高厅设计，增加空间感和开敞度 大面积挑高客厅： 别墅客户非常注重公共 空间的尊贵感，希望客厅 面积尽可能的宽敞、阔绰； 经过挑空或高厅处理的 客厅能显著提升客厅的空 间感和开敞度。

主卧设置完善及较大面积功能空间，确保舒适度 设计要点 独栋产品：设置完善及较大面积功能空间，保证主卧舒适度 顶层主卧区 露台 功能完善大主卧： 多次置业客户对舒适度 的要求是绝对的，主卧和 客厅的功能要求较高，从 户型基本格调上来讲，应 突出其地位置； 理想的主卧室可以细分 为睡区、坐区、壁橱区、 卫生区、盥洗梳妆区等部 分，外带大露台。 卫生间 步入式衣帽间 书房 主卧室衣帽间 主卧室落地窗与阳台

设置独栋别墅产品要前庭后院，增加项目舒适度 设计要点 独栋别墅：设置独栋产品的前庭后院，增加项目舒适度 别墅前庭后院个性化的场所是独栋私享属性的极致体现

独栋别墅：地下室是附送面积主体，其功能设置体现居住者个人喜好和专属享受，地下室空间功能改变，注意防潮处理 地下室是附送面积的主题，多功能空间配置 设计要点 独栋别墅：地下室是附送面积主体，其功能设置体现居住者个人喜好和专属享受，地下室空间功能改变，注意防潮处理 多功能空间的休闲娱乐 配套应充分考虑业主家 庭的喜好； 多功能空间可设置藏酒 室和私人藏品室，这是 尊贵身份的标识之一。 酒窖 多功能空间设置应突出满足业主的私享性需求。 储物室 储藏室 地下室空间 功能设置 全地下室 储物室、酒窖、影音室、健身房、工人房、设备房、台球室、棋牌室等

设计要点 双首层设置 双首层：譬如，以北面“高台地”为地面建造一层，下挖的地下室地面就会与南侧的“低台地”平齐，从南边入户，“地下室”就成为首层，与庭院相连。从前庭出去，可以饱览水系美景，而真正的二楼客厅，又直接和屋后的马路对接，方便汽车出入，两边都是首层 。

前庭后院连接通道：别有洞天，内层私密空间 双首层设置---前庭后院的连接楼道 前庭后院连接通道：别有洞天，内层私密空间 从前庭院通往后院的路是一条私密的个人幽径，甬道旁树木繁茂，植物按高、中、低、矮四层次错落种植，更设计有点式小景观，高低错落的台阶，增长脚程距离，从而将小路两旁的植物小景观于人前尽情展现。

独栋产品各功能空间设置参考（首层及地下室） 设计参考 独栋产品设计参考：面积在450-550平米左右的独栋别墅主要功能空间面积建议（首层、地下室） 分层 功能空间 面积(㎡) 总面积(㎡) 首层 门厅 5 145-160 客厅 40-55 家庭厅 15 公用卫生间 10 餐厅 10-15 厨房（区分中厨、西厨） 15-20 父母房 30-40 地下室 家庭影院 20 120-150 多功能厅 设备间 洗衣房/储藏 车库(2车位) 40 工人房(包括卫生间）

独栋产品各功能空间设置参考（二层及三层） 设计参考 独栋产品设计参考：面积在450-550平米左右的独栋别墅主要功能间面积建议（二层、三层） 分层 功能空间 面积(㎡) 总面积(㎡) 三层 主卧区 主卧室 40-50 90-105 主人卫生间 20 步入式衣橱 10­15 书 房 二层 次卧室1（包括卫生间） 35 100-120 次卧室2 次卧室3 25 公用卫生间 15

以联排形式报，但联排是以两栋独栋别墅销售 独栋别墅户型提升建议 项目名 报建方式 名称 房产证 客户接受度 万科麓湖 以联排形式报，但联排是以两栋独栋别墅销售 真双拼假独栋 1 高 御泉山 独栋别墅是两套联排别墅拼合而成 假双拼真独栋 2 一般（当时市场无两套房限制） 葡萄庄园 低 考虑到独栋审批的难度，建议可以采用双拼的方式申报，再打通成两套，转变为2套独栋进行销售，每栋别墅1个房产证的方式（真双拼假独栋），市场接受度更高。

独栋别墅户型提升建议 真双拼假独栋 别墅通过外部车位连廊 的形式进行衔接， （两栋之间有占用容积率的首层建筑连接）以联排 别墅来进行报建，但是以 独栋别墅来进行销售

别墅设置预留家庭电梯（由客户选择自行安装） 建议预留电梯位，提升别墅豪宅奢侈及尊贵感已经成为一个趋势。（样板房装修时进行展示） 中信御园安装电梯的原因是从客户的尊贵身份及价值溢价考虑（家庭电梯成本10万一台，有得话价值可以溢价1000元，500*1000=50万）： 其他项目不考虑安装电梯，只是预留电梯位置，由有需求的客户自行安装的原因：考虑到电梯维护及部分客户的需求考虑。（不用则可用为扩充空间或采光花园） 项目名 是否预留电梯位置 是否安装电梯 锦绣山河 有 无 万科棠越 中信御园 鼎峰尚镜 江滨新城 颐龙湾 设置电梯位，即可安装观光电梯

户型局部创新 地下室洗衣房与工人房连接，阳台具备独立景观观赏功能。 洗衣房

户型局部创新 全能型地下室。尊贵感完美呈现。 棋牌室 影视厅 工人房+洗衣房+设备用房 桑拿室 储藏室 品酒室 私人会客厅 桌球室/健身房

户型局部创新 多面采光，360°全景别墅 多面开窗，通风采光效果佳。且各个功能空间均有良好观景效果，舒适度非常高。 家庭室/书房 餐厅 早餐室 客厅 双车库

户型局部创新 阳光餐厅。餐厅与外花园连接，豪华感与实用性兼备 餐厅外接花园

中庭及二层局部挑高设计，主卧入口前形成一座“廊桥” 户型局部创新 “廊桥”设计，主卧私密性更强。 中庭及二层局部挑高设计，主卧入口前形成一座“廊桥”

户型局部创新 三层双露台，景观视野更开阔，全方位观景。 大露台 露台

参考案例：万科鹭湖（独栋） 二层三套房设置 设置副主卧室 三层大主卧室套间设计 超大露台

3.2 户型设计要点 双拼

双拼产品：二线江景，仍占有较好的资源，属于标杆产品，原则通过技术处理，实现别墅的居住感受 总体原则 双拼别墅 双拼产品：二线江景，仍占有较好的资源，属于标杆产品，原则通过技术处理，实现别墅的居住感受 双拼别墅位置：建议设置在二线湖景的位置 打造目标：通过一系列的技术处理，如形状排布等，实现较好德尔居住感受

联排产品：针对市场产品的不足，本项目双拼别墅应着力打造项目的舒适度，营造独栋别墅的居住感觉，体现项目稀缺性 设计要点 双拼别墅 联排产品：针对市场产品的不足，本项目双拼别墅应着力打造项目的舒适度，营造独栋别墅的居住感觉，体现项目稀缺性 资源放大 稀缺领地占有 大面积落地窗、观景窗 形状排布 拼联排布 设计要点 建议设置 地下室空间属性改变 独栋感受 内部设置 挑高/下落空间 凹凸阳台、凸窗 产品创新 私家前庭后院，露台 *** 外部设置 入口处打造体量感 备注：此色块内容已在独栋产品部分表述，不再 赘述

双拼别墅：内部创新下沉式的客厅处理，地下室的处理等等 下沉式客厅设置，提升公共空间的尊贵感 设计要点 双拼别墅：内部创新下沉式的客厅处理，地下室的处理等等 下沉式设计客厅： 通过下沉式设计，提升 公共空间的尊贵感，希 望客厅面积尽可能的宽 敞、阔绰； 阁楼： 合理布局，增加私密活 动空间； 地下室： 地下私家娱乐室或健身 室； 下沉式设计 客厅 地下室·

内部纵向处理包括：飘窗、凹凸阳光设计等元素 设计要点 双拼别墅：内部创新其纵向处理包含飘窗，凹凸阳台等设计的元素 飘窗： 飘窗的运用，扩大视觉空间； 提升舒适度和附加值。 凹凸阳台： 根据景观资源的不同设置不同的凹凸阳台； 形成丰富的空间形式，同时赋予空间不同的功能。

双拼别墅：外部创新设置前庭后院，露台等元素，营造类似独栋别墅居住感，打造业主独享私密空间，满足客户价值取向 设计前庭后院，打造业主独享私密空间 设计要点 双拼别墅：外部创新设置前庭后院，露台等元素，营造类似独栋别墅居住感，打造业主独享私密空间，满足客户价值取向 在规划允许的情况下，充分利用前庭和露台的空间； 特别重视扩大后院的体量； 增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间； 在露台上设置休闲的空间，兼具观景的用途；

双拼别墅：外部创新入口处打造别墅体量感觉，增加尊贵感 通过入户门廊等增加尊贵感 设计要点 双拼别墅：外部创新入口处打造别墅体量感觉，增加尊贵感 入户设计： 通过入户门廊、回廊、 雨棚，以及屋顶与屋檐 的缓坡等建筑灰度空间 的处理方式增加双拼别 墅的体量感

双拼产品设计参考：地上面积在250平米左右的双拼别墅主要功能空间面积建议（首层、地下室） 双拼别墅设计参考（首层及地下室） 设计要点 双拼产品设计参考：地上面积在250平米左右的双拼别墅主要功能空间面积建议（首层、地下室） 分层 功能空间 面积(㎡) 总面积(㎡) 首层 门厅 5 100 客厅、餐厅、家庭厅 80 公用卫生间 厨房（区分中厨、西厨） 15 地下室 家庭影院 20 多功能厅 设备间 10 洗衣房/储藏 车库 20-40 工人房(包括卫生间） 10-20

双拼产品设计参考：地上面积在250平米左右的双拼别墅主要功能间 面积建议 （二层、三层） 双拼别墅设计参考（二层及三层） 设计要点 双拼产品设计参考：地上面积在250平米左右的双拼别墅主要功能间 面积建议 （二层、三层） 分层 功能空间 面积(㎡) 总面积(㎡) 三层 主卧区 主卧室 20-30 50-60 主人卫生间 10 步入式衣橱 5­10 书 房 二层 次卧室1（包括卫生间） 30 95 次卧室2（包括卫生间） 次卧室3 20 书房 公用卫生间 5

小区集中式地下公共停车空间+私家地下停车库 地下生态车库 小区集中式地下公共停车空间+私家地下停车库 人车彻底分流，地下车库保证业主的私属性

户型局部创新 客厅与餐厅的高差 餐厅 客厅 卧室 餐厅 客厅 卧室 餐厅 客厅 卧室 高差在50公分以下 处于同一平面 高差在50—150公分 使用感受、空间感受、未来的改型空间较大，但是受单体面积限制较大 建议选用 空间感较好，但是使用感受极差，在客厅望去全部是家具腿部 不建议选用 使用感受，客厅空间较好，但是未来改造空间较小。 建议选用

参考案例：万科鹭湖（联排）

参考案例：鼎峰尚境 250平方米双拼别墅，下沉式的客厅设置，预留电梯位，花园及露台赠送面积达40%

3.3 户型设计要点 洋房

洋房户型规划设计建议 客餐厅、主卧南北通透 宽厅设计、错层 高厅设计 户型舒适性提升 多面采光 凸窗、露台、夹层空间 入户花园、内庭院 户型性价比挖掘 户型功能弹性 户型功能细节加强 客餐厅、主卧南北通透 宽厅设计、错层 高厅设计 多面采光 凸窗、露台、夹层空间 入户花园、内庭院 功能空间预留 可变空间 主卧套房、双主卧 中西厨房

户型规划设计建议 东莞典型洋房客厅尺寸对比分析 面积 115-130㎡ 130-145 ㎡ 145-160 ㎡ 160-180 ㎡ 180-200 ㎡ 户型 三房二厅二卫 三房二厅二卫（带花园） 四房二厅二卫 四房三厅二卫 五房三厅二卫 项 目 开间 进深 万科运河东 4000 4200 4800 5000 5100 中信凯旋城 4500 5500 5300 东骏豪苑 4400 3600 5400 百悦尚城 金域中央 3900 5200 4850 4050 国际公馆三期 4100 平均值 4080 4300 4725 4600 4700

户型规划设计建议 东莞典型洋房餐厅尺寸对比分析 面积 115-130㎡ 130-145 ㎡ 145-160 ㎡ 160-180 ㎡ 180-200 ㎡ 户型 三房二厅二卫 三房二厅二卫（带花园） 四房二厅二卫 四房三厅二卫 五房三厅二卫 项目 开间 进深 万科运河东 2600 4000 2500 2800 2300 5100 中信凯旋城 2700 3600 3000 4200 4500 东骏豪苑 2400 3200 3300 百悦尚城 金域中央 3050 3250 4050 国际公馆三期 4300 平均值 2670 3510 2650 3100 3500 3800

户型规划设计建议 东莞典型洋房主卧尺寸对比分析 面积 115-130㎡ 130-145 ㎡ 145-160 ㎡ 160-180 ㎡ 180-200 ㎡ 户型 三房二厅二卫 三房二厅二卫（带花园） 四房二厅二卫 四房三厅二卫 五房三厅二卫 项目 开间 进深 万科运河东 3600 4800 4000 4500 4900 中信凯旋城 3800 4100 4200 5000 东骏豪苑 3700 3900 5200 6000 百悦尚城 金域中央 3300 国际公馆三期 3650 4300 平均值 3590 4260 4540 3950 5100 4600

户型规划设计建议 本项目主要功能区最低尺度要求： 面积 115-130㎡ 130-145 ㎡ 145-160 ㎡ 160-180 ㎡ 180-200 ㎡ 户型 三房二厅二卫 三房二厅二卫（带花园） 四房三厅二卫 五房三厅二卫 四房二厅二卫 功能区 开间 进深 客厅 4080 4300 4725 4600 4700 5300 4800 5500 餐厅 2670 3510 2800 3200 2650 3100 3500 3800 4000 主卧 3590 4260 3900 4540 3950 5000 4500 5100 6000

户型提升建议

户型提升建议

95-110平方米户型建议 2+1房参考户型； 主人套房，紧凑实用； 双阳台设计； 客厅主卧朝南设计； 明厨明卫； 卧室配凸窗设计。 110平方米2+1房

115平方米户型建议 紧凑型三房参考户型； 主人套房，紧凑实用； 入户花园设计； 客厅主卧朝南设计； 明厨明卫； 卧室配凸窗设计。

120平方米户型建议 舒适型三房参考户型； 主人套房，还有衣帽间； 入户花园设计； 客厅主卧朝南设计； 明厨明卫； 卧室配凸窗设计。

2梯4户，蝶形结构平面图

142平方米户型建议 舒适型三房参考户型； 主人套房； 工人房设置； 客厅主卧朝南设计； 明厨明卫； 卧室配凸窗设计。

170平方米户型建议

楼王平面图（板楼）

235平方米户型建议（板楼）

220平方米户型建议（圆形板楼）

户型创新总体建议 做足20%的阳台面积，增加户型附加值 利用N+1户型，制造户型亮点

创新不在于求多，而在于充分考虑项目条件下合理地权衡和取舍 户型创新建议 创新不在于求多，而在于充分考虑项目条件下合理地权衡和取舍 创新方式 特征描述 项目限制条件 建议 飘窗 增加了室内可使用空间和观景面 —— 每户朝景观的地方均采用 阳台 居家必备空间 增加容积率 两房景观阳台，三房以上双阳台 入户花园 提供入户缓冲，引入室外空间，提高舒适度 会增加进深，影响建筑排布 三房以上采用 内庭院 增加情趣和观景 需要控制面积且影响外立面造型 三房以上户型采用 阳光房 玻璃设计，增加观景面，极大增加采光 影响外立面造型，会增加建筑实际容积率 舒适主卧 设置步入式衣帽间，极大增加主卧舒适度 会占用部分面积 大平层可采用

一、凸窗赠送： 凸窗面积赠送—利用凸窗面积全赠送，扩大空间。根据情况运用落地凸窗增加房间进深或正凸窗增加舒适度. 政策规范：当凸窗高度小于2.20米或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积

结合转角凸窗，设置阳光房，增加居住舒适度. 注：适用于端头户，且房间尺度较为宽松的单位

结合凸窗设置书桌/床,扩充使用空间. 《2.2m 0.8m 注：凸窗改床主要用于房间面积过小

二、阳台赠送及花池赠送： 阳台赠送方式:利用阳台赠送面积改房，增大使用面积. D D 注：由于开间进深限制，一般设置一定进深，再通过0.6米花池处理达到扩展进深，基本满足使用需要．

4 园林风格建议

新古典主义景观设计，主要关键词有“文化的、精致的、优雅的、生态的、现代的”。 新古典主义的特征：绿化为主导的中式古典园林为底 1、师法自然，以曲为美。 2、绿化造景，采取上、中、下多层次、高密度的绿化搭配手法。 3、简约精致的欧式小品点缀，避免大广场大轴线和大量修剪绿篱的出现，处处体现唯美与简约。 4、采用精致的亭、廊、陶罐等小品点缀，营造高雅、最贵的居住环境

园林具体规划建议 中心景观 高视点景观 架空层 道路铺装 树种植被 驻留空间 小品细节

中心景观 中央景观展示区，通过规划设计拉大景深面 如无边界溪流与景观的结合， 强调参与性和自然性

高视点景观 高屋建瓴，园林设计要充分考虑高层视野 视线之内的屋顶、平台（如亭、廊等）必须进行色彩处理遮盖（如盖有色瓦或绿化），改善其视觉效果。基地内的活动场所（如儿童游乐场、运动场等）的地面铺装要求做色彩处理。

入口大厅退入首层架空，增加私秘感和尊贵感 架空层 入口大厅退入首层架空，增加私秘感和尊贵感 楼宇入口退入架空层内，入口走廊与园林相结合，将绿色引入大厅; 架空层内设置通道通入园林，实现花园式入口。

道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果 道路铺装 道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果 热带风情园林 采用原生态的石材，也可以原木与鹅卵石结合，以突出东南亚风格园林的自然、质朴； 庭院中适当点缀富有宗教特色的和原生态材质的雕塑或构筑物。

小品 随处可见的室内外情景小品可增加休闲情趣 异域风情的 自然情趣的

通过绿化的层次感有效缓解高层建筑带来的压力感. 细节 通过绿化的层次感有效缓解高层建筑带来的压力感. 错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感 通过坡度的变化、高低树种搭配、外设楼梯通道等方式实现园林的层次感

照顾不同年龄阶段需要， 关爱老人和小孩。 多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣 照顾不同年龄阶段需要， 关爱老人和小孩。 多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣

5 价值提升

全方位高端豪宅品质构建 小区入口 园林 地下室 大堂 电梯 入户门 楼梯间 栏杆 智能化 其他 从客户的参观体验动线考虑

全方位豪宅品质构建 小区入口 规格 园林

规格、园林 入口 规格 园林 虹溪诺雅 约10米 目前尚未完工，从沙盘模型看，规格小，除了三排树外，毫无气势，档次感和尊贵感极弱 锦绣山河 约29米 规划中间为叠水园林，两边为人行道 天骄峰景 约40米 自然奢华风格园林，水景自然协调又处处体现出奢华的品位，得到东莞富豪圈层的认可 建议 建议参考天骄手法制造，叠水园林，入口种植名贵树阵，如黑松、罗汉松，增加艺术雕塑。 虹溪诺雅 天骄峰景

全方位高端豪宅品质构建 园林 规划 水景 树种 小品 凉亭 硬铺 设施

规划 园林 面积 规划特点 虹溪诺雅 约3万 建筑形成2个半围合，因此把内园林分为两个小集中景观 锦绣山河 约2.6万，不含外湖水体面积 建筑为半围合，形成中心集中大园林 天骄峰景 约10万 单排线形半围合，形成大面积集中园林 建议 我们项目园林规划面积不大，建议考虑为精致型的园林规划即可 虹溪诺雅 锦绣山河

水景 园林 规划 设计 虹溪诺雅 虹溪诺雅的内园林均设水景面积，相互独立 水中设置树岛和雕塑小品，但会减弱水景的大气势 锦绣山河 锦绣的园林水景贯穿中心园林，与外部湖景连通 细部不详 天骄峰景 水景贯穿整个中心园林，面积超大，气势十足 水中设计喷水，使水景鲜活，有很强的观赏性，水中设置铜雕艺术小品，彰显档次和品位 建议 建议参照天骄做法，水景中心增加喷水效果，沿湖可设置喷水铜质雕塑，提升项目品质展示形象 虹溪诺雅 天骄峰景

园林 树种 特点 备注 虹溪诺雅 保持原地块生态，树种搭配考虑生态型和层次感，但不够名贵 感觉很精致，层次感强，但档次感一般 锦绣山河 主要形象入口种植高大树木或名贵树木 档次感、层次感、观赏性均很强 天骄峰景 主要形象入口种植高大树木或名贵树木，如罗汉松、黑松等，其他搭配考虑生态型和层次感 建议 建议参照天骄和鼎峰尚境的园林，在主要景观节点可种植高大树种或名贵树种，其他可搭配一般树种 虹溪诺雅 天骄峰景

园林 雕塑小品 虹溪诺雅 用材 备注 虹溪诺雅 铜质雕塑 多为与水相关的动物雕塑、艺术雕塑等 锦绣山河 铜雕或石材+铜雕艺术品 档次感、观赏性很强，品位高 天骄峰景 建议 建议项目内部用雕塑来提升项目品质形象 天骄峰景

凉亭 园林 虹溪诺雅 用材 备注 虹溪诺雅 木制结构为主 现代中式风格 锦绣山河 木制，局部钢架或混凝土柱，顶部为玻璃或木材 档次感、观赏性很强 天骄峰景 建议 建议采用木制构架，造型可采用现代新古典风格 天骄峰景

道路、硬铺 园林 虹溪诺雅 道路 硬铺 虹溪诺雅 组团车行道路6米，人行道路5米 石材 锦绣山河 组团人行道路5米，入户道路3米宽 石材+侧铺鹅卵石，局部为木栈道 天骄峰景 建议 硬铺材质建议使用石材+侧铺鹅卵石，景观休闲道建议用木栈道， 水景跨桥建议采用木栈道； 天骄峰景 5米宽 锦绣山河

桥栏 园林 用材 备注 虹溪诺雅 木材 山体公园的亭子厚实，配合周边的小雕塑，更加具有情境 锦绣山河 红色刷漆的桥栏 天骄峰景 直径10cm（高0.9米） 红色刷漆的桥栏10cm，厚实且符合人性化设计，给人以更安全放心的感觉 建议 采用木栈道厚重，更显品质感强，这也是园林打造的细处 虹溪诺雅 天骄峰景

设施 园林 虹溪诺雅 用材 备注 虹溪诺雅 公共活动场所 平台花园未展示 锦绣山河 活动场所，包括使用须知，处处体现人性化 天骄峰景 建议 制造2-3个活动空间。 天骄峰景

园林 导示 用材 备注 虹溪诺雅 铁架 温馨提示作用 锦绣山河 木质刷漆 导示高度够高，导示清晰明了并且刷漆后显得档次很高 天骄峰景 建议 天骄按照豪宅打造，园区内的导示厚实，大气，可借鉴采用 虹溪诺雅 天骄峰景

景点介绍牌 园林 虹溪诺雅 用材 备注 虹溪诺雅 铜雕刻字 —— 锦绣山河 大理石 显得很有质感和档次感 天骄峰景 大理石（30cm长*40cm宽） 建议 景点介绍牌可以参照虹溪诺雅放置石块中体现，档次感高，更有一番韵味 天骄峰景

园林 温馨提示牌 虹溪诺雅 用材 备注 虹溪诺雅 铁架烤漆 临时提示牌 锦绣山河 铁制刷漆 永久性设置，显得很有质感和档次感 天骄峰景 铁制刷漆（40cm长*25cm宽） 建议 建议采用钢板烤漆 天骄峰景

光线集中，照明功能性强，但造型可以再提升 园灯 园林 用材 备注 虹溪诺雅 竖灯 造型较好，与园林相协调，但照明功能性不强 锦绣山河 园灯离地面2.5米 光线集中，照明功能性强 天骄峰景 光线集中，照明功能性强，但造型可以再提升 建议 建议采用类似天骄峰景的园灯，但改善造型 虹溪诺雅 天骄峰景

全方位豪宅品质构建 地下室 层高 地面 地面挡杆 车位牌

地下车库 层高、车道 虹溪诺雅 层高 车道宽 虹溪诺雅 4.3米 宽6米 锦绣山河 4米 天骄峰景 约4米 建议 地下车库层高4米，车道宽6米 天骄峰景 宽度6米

地下车库 地面 车道地面 停车地面 虹溪诺雅 目前为混合砂浆抹灰 目前混合砂浆抹灰，预留采光井，预留面积种植地下园林 锦绣山河 混合砂浆抹面 混合砂浆抹面，预留采光井，预留面积地下种植园林 天骄峰景 混合砂浆抹面+刷光油 绿色地胶，减低噪音，档次感也较高 建议 建议拟照天骄车库通道地面铺混合砂浆抹面+刷光油，停车位铺设地胶 ，颜色建议用灰蓝色，采光井处种植地下园林 虹溪诺雅 天骄峰景 锦绣山河

，对车进行安全防护，人性化体现，线的划分也很清晰 地下车库 停车防撞墩 虹溪诺雅 用材 备注 虹溪诺雅 停车防撞墩采用弹性塑胶 人性化体现 锦绣山河 天骄峰景 ，对车进行安全防护，人性化体现，线的划分也很清晰 建议 建议采用停车防撞墩采用弹性塑胶 天骄峰景

车位牌 地下车库 用材 备注 虹溪诺雅 车位牌位，铁制刷漆 显得更有档次感和高贵 锦绣山河 天骄峰景 建议 采用铁质刷漆，让客户觉得归属感更强。 天骄峰景

全方位豪宅品质构建 大堂 规格 大堂入口 地面 墙面 配饰 架空层

入户大堂 规格 项目 面积 高度 虹溪诺雅 入户大堂面积为60平方米 总高10.08米 锦绣山河 70-95平米 地下室大堂5.2米，地面大堂6.1-7.2米 天骄峰景 入户大堂面积为180平方米 总高9米，净高7.8米 建议 大堂高度低于虹溪诺雅，面积小于天骄峰景，在打造用奢华进行弥补，主要吸收天骄峰景优点，打造奢华的大堂，这样才能盖过虹溪诺雅 虹溪诺雅 天骄峰景

入户大堂 地面 材质 备注 虹溪诺雅 天然木纹大理石石材，门口铺设地毯 质感好，大堂显得明亮 锦绣山河 室外花岗岩，室内光面珊瑚麻花岗石 品质感强 天骄峰景 门前室外地面与入户道路不同图案和材质，档次感高，质感强；大堂室内地面档次更高 建议 大理石与花岗岩普通客户较难辨认，但铺花岗岩显得更加奢华，这是造就品质豪宅的一大要素 虹溪诺雅 天骄峰景 门前室外地面 大堂室内地面

入户大堂 门 虹溪诺雅 规格 材料 虹溪诺雅 2米宽*2.8米高 不锈钢+钢化玻璃门 朝入户一侧除柱体外，全部采用落地玻璃，贴单面透视膜 锦绣山河 2米宽*2.65米高 2米多高门头玻璃+精致雕花 门框用花岗岩，门用不锈钢金色门套+钢化玻璃，门把手采用红色桃木+不锈钢套 天骄峰景 建议 建议本项目用门框用花岗岩包边，门用不锈钢金色门套，门头上方镶雕花，参考天骄峰景，地下室朝入户一侧可贴单面透视膜 天骄峰景

入户大堂 墙面 材质 备注 虹溪诺雅 高品质仿石材瓷片、肌理漆 质感强 锦绣山河 大理石 质感强，奢侈豪华 天骄峰景 光面黄窿石大理石 光面新西米黄大理石 雕花面新西米黄云石雕花大理石 光面蚀花茶镜 粗面、光面夹丝玻璃 琉璃面工艺玻璃 建议 以较深颜色为主，更显成熟厚重，大理石比石材更显档次。建议参考天骄材质。 虹溪诺雅 天骄峰景

入户大堂 天花 规格 备注 虹溪诺雅 石膏板吊顶 普通白色 锦绣山河 金箔 贴上金箔，富丽堂皇 天骄峰景 建议 建议采用石膏板吊顶 虹溪诺雅

信箱 入户大堂 虹溪诺雅 规格 备注 虹溪诺雅 不锈钢信箱 朴实无华 锦绣山河 石膏板吊顶 配上智能化密码系统，显得尊贵豪华 天骄峰景 建议 信箱材质基本为不锈钢，颜色可以采用奢华感更强的金黄色。 天骄峰景

传统按键设置自墙面，更加符合习惯，但较为普通，建议采用大理石的按键，新颖，显得电梯更高档 入户大堂 大堂出口按键 用材 备注 虹溪诺雅 大理石饰面 豪气、品质感好，尊贵的身份象征 锦绣山河 天骄峰景 大理石饰面（0.8米高*0.3米宽） 建议 传统按键设置自墙面，更加符合习惯，但较为普通，建议采用大理石的按键，新颖，显得电梯更高档 天骄峰景

入户大堂 玻璃 虹溪诺雅 材料 备注 虹溪诺雅 铝合金、钢化玻璃、贴膜 显得很有档次 锦绣山河 铝合金、玻璃幕墙 —— 天骄峰景 铝合金、工艺玻璃 5+5（底为银镜、镜花为金镜），极度豪华 建议 采用天骄峰景的玻璃材质 天骄峰景

入户大堂 吊灯 虹溪诺雅 材质 备注 虹溪诺雅 石膏吊灯 档次普通 锦绣山河 水晶吊灯 档次极高 天骄峰景 水晶灯绚丽夺目，显得档次极高 建议 吊灯是一个空间的点睛之笔，因此要重视其档次感，建议采用水晶灯，但选择吊灯时考虑空间高度，不宜吊得太低。 天骄峰景

作为业主休闲空间，但应空间分隔不合理，使用率极低 入户大堂 架空层 高度 面积 布置特点 虹溪诺雅 10.08米 90 锦绣山河 3.05-3.6米 100 天骄峰景 7.8米 作为业主休闲空间，但应空间分隔不合理，使用率极低 建议 架空层是半室内空间，应加以规划设计，成为业主的休闲文化空间。 天骄峰景

入户大堂 架空层 如针对小孩的儿童设施和主题式学习园地 如针对老人的棋牌空间或运动设施 引入半室内绿色植物 每栋的架空层可以作为主题式休闲空间，功能设置考虑以老人和小孩为主。 如针对小孩的儿童设施和主题式学习园地 如针对老人的棋牌空间或运动设施 引入半室内绿色植物

物业管理 物业管理公司模式 物管顾问 物业公司 管理模式 虹溪诺雅 —— 万科 自行管理 锦绣山河 世邦魏理仕 光大 天骄峰景 无缝管家式服务 建议 打造出豪宅的服务标准，建议可以引入一流的物业管理服务公司做顾问或直接管理（金钥匙或者世邦魏理仕） 天骄峰景

贴心服务，人性化管理，让客户省心，并产生自豪感和优越感 物业管理 大堂管理 管理特点 备注 虹溪诺雅 万科物管 金牌服务管理公司 锦绣山河 每栋楼设置大堂管家 贴心服务，人性化管理，让客户省心，并产生自豪感和优越感 天骄峰景 建议 建议每栋大堂设置一名物业客服，提供专业物业服务，参考天骄。 天骄峰景

全方位豪宅品质构建 电梯 电梯前室 电梯空间 材质指标 装饰档次

电梯 电梯前室、空间 虹溪诺雅 规格 空间高度 虹溪诺雅 标准层面积15平方米 标准层空间高度3.2米 锦绣山河 约15平米 标准层3.05-3.6米 天骄峰景 2.8米宽，面积约12平方 标准层3米 建议 借鉴虹吸诺雅，简洁而不失尊贵 天骄峰景 2.8米宽

实用，大气，电梯门加贴镀金花纹饰面，显得极度豪华 电梯厅 电梯门 门套 门 虹溪诺雅 大理石门套 普通钢质+底纹 锦绣山河 实用，大气 天骄峰景 2.1米高*0.9米宽 实用，大气，电梯门加贴镀金花纹饰面，显得极度豪华 建议 建议可虹溪诺雅的电梯门套及门 虹溪诺雅 天骄峰景 高2.1米 宽0.9米

标准层电梯前室墙面、吊灯 电梯 墙面 吊灯 虹溪诺雅 大理石 锦绣山河 未定 天骄峰景 建议 建议采用大理石墙面、配水晶灯，但灯的高度不宜太高，以免空间感压抑。 天骄峰景

电梯 电梯前室标准层地面 用材 备注 虹溪诺雅 大理石 档次感较强 锦绣山河 大理石铺地面显得豪华，尊贵感强 天骄峰景 建议 铺设大理石，更显尊贵，气派 虹溪诺雅 天骄峰景

电梯品牌 电梯厅 品牌 规格 虹溪诺雅 广州日立电梯 承重1050公斤 锦绣山河 通力电梯 1050kg 天骄峰景 承重：13人，1000公斤，速度为2米/秒，品质超群 建议 虹溪诺雅 天骄峰景

全方位豪宅品质构建 入户门 规格尺度 材质品牌 入户门锁

普通钢质（甲级）防火门，董辉记牌、木夹板门、深褐色 入户门 规格尺度、材质品牌 规格 材质 虹溪诺雅 1.2米宽双开 普通钢质（甲级）防火门，董辉记牌、木夹板门、深褐色 锦绣山河 1.2-1.5米 乙级防火门 天骄峰景 1.4米宽（未包含0.5米宽小门）*2.2米高，乙级防火门 子母门设置，彰显阔绰空间，乙级防火门 建议 普通钢质（甲级）防火门 虹溪诺雅 未包门套 包门套 天骄峰景

入户门 门锁 材质 备注 虹溪诺雅 普通锁 —— 锦绣山河 ARCHIE门锁 具有指纹识别和数字密码双重开锁功能 天骄峰景 建议 样板房以及交楼标准建议采用天骄的门锁，身份感、档次感强，安全性高。 虹溪诺雅 天骄峰景

全方位豪宅品质构建 楼梯间 防火门 墙面 梯面 栏杆扶手

楼梯间 防火门 规格 材质 虹溪诺雅 1.2米宽双开 普通钢质（甲级）防火门 锦绣山河 1.2米 乙级防火门 天骄峰景 1.2米宽 建议 楼梯间的防火门用木纹饰面包装，或暂时用高档木制门，增强档次感。管道井门亦采用高档木门包装。 虹溪诺雅 楼梯间门 管道井门

楼梯间 墙面、梯面和栏杆扶手 星河传说 地面 栏杆 特点 星河传说 花色地毯 走火通道扶手，铝合金材质，加上螺纹造型，质感强 墙面用喷画木板进行包装，浅色调的欧式花纹，显得高贵并且典雅 锦绣山河 陶瓷地砖 不锈钢扶手 —— 天骄峰景 地砖 不锈钢栏杆 不是特别高档，和前室差别非常大 建议 陶瓷地砖，不锈钢栏杆 天骄峰景

全方位豪宅品质构建 栏杆 挡板

栏杆 栏杆、挡板 栏杆 挡板 虹溪诺雅 铝合金栏杆，高0.95米 6+6钢化夹胶玻璃 锦绣山河 50#槽钢，表面氟碳喷涂 6.38mm钢化夹胶玻璃拦板， 天骄峰景 15公分超宽景观护栏 双中空玻璃，加贴汽车防爆膜，安全环保的保证 对比结论建议 建议采用15公分超宽铝合金护栏，双中空玻璃挡板 虹溪诺雅 天骄峰景

全方位豪宅品质构建 智能化 大堂门禁 电梯按钮 家居智能

建议不设墙上，独立做大理石基座，尊贵大气，可参考天骄。 智能化 大堂门禁 项目 规格 备注 虹溪诺雅 —— 配“韩国”彩色可视对讲系统 锦绣山河 1米高*0.3米宽 国际先进的智能化防盗设备，大理石基座 天骄峰景 建议 建议不设墙上，独立做大理石基座，尊贵大气，可参考天骄。 天骄峰景

智能化 电梯按键 虹溪诺雅 智能设施 备注 虹溪诺雅 门卡智能感应，仅能达到客户所住楼层 安全性较好 锦绣山河 普通按键 —— 天骄峰景 普通按键，大理石基座 档次较高 建议 建议引入如虹溪诺雅的智能电梯楼层控制，显得客户更尊贵，管理也更安全。 天骄峰景

每户安装彩色可视对讲机，带有录音功能。业主可通过任意一台可视分机、中控器或ＰＤＡ监视门口，并与来访者对讲 家居智能 可视对讲 展示 备注 虹溪诺雅 彩色可视对讲 “韩昌”品牌彩色可视对讲系统 锦绣山河 可视对讲 每户安装彩色可视对讲机，带有录音功能。 天骄峰景 每户安装彩色可视对讲机，带有录音功能。业主可通过任意一台可视分机、中控器或ＰＤＡ监视门口，并与来访者对讲 建议 建议采用天骄的彩色可视对讲，具备多种功能。 虹溪诺雅 天骄峰景

五星级社区智能化系统 智能化 全能管家《五星级智能化系统》全面、系统、先进、实用 尽可能满足5A：5B（楼宇自动化）、CA（通信自动化）、FA（防火监控自动化）、SA（保安自动化） ⑴蓝牙感应系统 ⑵一卡通系统 ⑶闭路电视监控系统 ⑷可视对讲系统 ⑸周界红外线防越报警系统 ⑹电子巡更系统 ⑺紧急广播及背景音乐系统 ⑻三表远程抄收系统 ⑼紧急求救系统 ⑽煤气泄漏报警系统 ⑾分户式中央系统（换气、空调、热水、直饮水） ⑾丰富领先的数字化系统（数字电视、宽带网络） 智能化

蓝牙感应系统 蓝牙感应感应式门禁管理系统使业主无需刷卡便可轻松停车，只需在车上安装一个蓝牙设备，系统接收到车上发出的信号就会自动完成确认功能，自动抬杠让车辆驶入。为有效应对突发事件，一键呼叫物业管理处，任何问题都能够得到第一时间的得到答复，操作方便。

智能化管理 一卡通流程 一 卡 通 使 用 收 费 大厅门禁 物业费用 单元门 付费的配套费用 商场消费 地下室停车场入口 会 所 水电费用

生态节能 科技住宅－－ 会恒温恒湿的建筑，保证全家高舒适度生活。 润湿系统：湿润新风 解决干燥问题 科技住宅－－　会恒温恒湿的建筑，保证全家高舒适度生活。 恒温系统：告别空调暖气，室内温度仍常年２５度 润湿系统：湿润新风 解决干燥问题

生态节能 科技住宅－－　会呼吸的建筑，保证２４小时空气新鲜。 新风系统 全天候自动新风系统，不用开窗换气 ，通风效果更好。 ．

生态节能 科技住宅－－ 会节能的建筑，保证舒适节能双重价值。 科技节能体系：严密的保温隔热系统,解决普通住宅撒风漏气问题。 外墙保温系统 科技住宅－－　会节能的建筑，保证舒适节能双重价值。 科技节能体系：严密的保温隔热系统,解决普通住宅撒风漏气问题。 外墙保温系统 地下保温功能

生态节能 科技住宅－－ 会服务的建筑，保证你的指令服务到位。 科技住宅－－ 会消音的建筑，保证３０－４５分贝舒适宁静。 科技住宅－－　会服务的建筑，保证你的指令服务到位。 “e”家服务系统，利用小小服务面板即可让服务系统自动执行放水、开窗等日常服务。 科技住宅－－　会消音的建筑，保证３０－４５分贝舒适宁静。 在新风系统中，通风路径上的必要部位(如进风口等处)装设消音装置，以达到在通风换气的同时实现隔音的目的。

全方位豪宅品质构建 其他 观光电梯 金钥匙物管 滨江景观系打造

270度观光电梯直接入户，提升项目豪宅档次 观光电梯 270度大面积安全玻璃，多角度欣赏梯外景观，把自然美景融入生活，体现了人性化居住的优越感与尊贵感。 增强了建筑外立面的美观性；

金钥匙物管 金钥匙（ CONCIERGE ） 一个非常法国化的单词， 意为：古代财务的掌管人，钥匙保管者。在现代酒店中通常被译为酒店里的“礼宾司”，是一种“委托代办”的服务慨念。

金钥匙 服务内容 礼宾服务： 叫醒服务、留言服务、迎送贵宾服务、接机服务、酒店预订、订车服务、行李服务、礼仪服务； 客务服务： VIP服务、家庭保洁服务、洗衣服务、皮鞋养护服务、医疗服务、儿童照看服务、学生接送服务、宠物看管服务、家庭保健服务、家庭美化服务； 管家特约服务： 私人司机服务、形象设计护理服务、安排各类音乐盛宴、私人理财顾问、私人聚会服务、运动休闲、观光旅游、购物； 商务中心服务： 机票订购、外币兑换、邮刊订阅、会议服务、鲜花服务、信使服务、保险箱服务 餐饮服务： 调酒师服务、家庭餐饮服务、私人厨师、送餐服务。

沿江园林景观 联手政府，打造滨江园林景观轴线 营造或开放或私密的公共休闲驻留空间 联合政府，共同打造滨江公园，增加驻留空间的设置和绿植的搭配，能够有效的提升沿江景观轴线的特色

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