第四章 不同零售业态的选址及规划

目 录 百货商场 专卖店 购物中心 徒步商业街

百货商场

1、百货商场的特点 百货商场规模特点 百货商场规模通常在2万平方米左右 百货商场规划设计特点 百货商场通常采用3～5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑 百货商场运营特点 百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。

1、百货商场的特点 百货商场商铺特点 商铺的形式。 百货商场商铺基本上都是铺位形式。 投资回收形式。 百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式

2、市场环境分析 市场环境分析 顾客的规模与结构 需求状态 交通条件 供应商状态无 直接竞争者 间接竞争者 百货商店市场环境分析 根据市场营销对策不同分 间接竞争者

3、目标市场选择 目标市场选择的基础 百货商店的定位

4、地区选择 独立商店 中心商业区 地区商业区 群落 型商店区 小型商业区 地区选择 微型商业区 地区商业中心 商业中心 联合商业中心 住宅区商业中心 * 资料来源：

5、位置确定 确定位置 评估商店未来效益 分析竞争对手 分析交 通条件 分析客 流规律

6、规模分析 1984年欧洲国家百货商店的数量和销售面积 美国 意大利 荷兰 瑞士 法国 百货商店数量 345 50 60 68 146 总面积（千平方公尺） 2260 205 490 375 1110 平均面积（平方公尺） 6550 4100 8167 5514 7602 1973年千人拥有平方公尺 38 3 35 43 20 1983年千人拥有平方公尺 42 4 34 58 1983年与1973年相比 22% 33% -3% 35%

专卖店

1、地点选择的依据 专卖店 专卖店的地点选择不能一概而论， 而应根据不同情况进行具体分析。 中心商业区 经营目标 非中心商业区 店型 地点类型 中心商业区 非中心商业区 住宅商业区 选择依据 经营目标 店型 发展前途

2、中心商业区的专卖商店 中心商业区的专卖商店应以高度专业化为特征。 中心商业区常以高中级商品为主，而高度专业化的商店也具有精品形象，这会与顾客来中心商业区购物的需求相吻合。

3、非中心商业区的专卖商店 非中心商业区的专卖商店应以上班族所需的大众商品为主，专卖商店应避免高度专业化 非中心商业区的专卖商店采取中等价位策略，以普通流行商品为主

4、住宅商业区的专卖商店 在住宅商业区最好开设食品店、杂货店、花店、水果店等，家家都需要它们经营的商品 在住宅区开设专卖店时应避免经营范围过于狭窄，要尽量适合多层次顾客的需要。

购物中心

1、购物中心功能 购物中心 购物中心功能的核心是集合，它本身并非创造需求、提高居民购买力，而是调整各种零售形态的布局，疏通买卖通道，让人们方便地购物和享受。 销售功能 商品齐全 市场定位 合乎一般人的生理和心理需求 生活功能 多元化组合 追赶时代潮流 老少皆宜 生活广场

2、购物中心规划的特点 开发特点 运营特点 商铺特点 绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，少数购物中心采取出售商铺的方式。 购物中心的开发规划设计包括购物中心的方案设计、初步设计及施工图设计等。 购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念 运营特点 绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，少数购物中心采取出售商铺的方式。 商铺特点 商铺的形式。购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。 投资回收形式。主要采取出租的方式

3、购物中心内部组成规划 一般来说，购物中心应包括零售商店、餐饮店、电影院、音乐厅，甚至博物馆等。零售商店是其基本组成部分，一般包括百货商店和超级市场、专卖店、邮购商店等。专卖店大多为服装店、鞋店、珠宝店、电器商店、照相器材店、钟表店等。 商店的组成

3、购物中心内部组成规划 商店和结构 购物中心的商店组成结构因规模不同而有所差异，以下以美国购物中心为例。 地方购物中心 地方购物中心是规模最小的购物中心，占地面积约为5万平方英尺。 社区购物中心 规模大于地方购物中心，占地面积通常为10万至40万平方英尺 地区性购物中心 地区性购物中心的规模列于第二位，占地面积超过40万平方英尺。 城市购物中心 城市购物中心是规模最大的购物中心，占地面积大约为75万平方公尺，但一般都是在100万平方英尺以上。

3、购物中心内部组成规划 购物中心的超级市场 数量和规模 购物中心的超级市场的数量 购物中心的超级市场的规模 购物中心里应设有几家超级市场并没有一个统一的标准 ;从购物中心现况来看，有独家和多家两种情况: 购物中心的超级市场的规模 超级市场规模必须与购物中心规模一致 独家。即在购物中心中只有一家大型量贩店或超级市场 多家。即在购物中心里有两家以上的大型量贩店或超级市场

4、购物中心选址及外部规划 购物中心的选址 城市郊区 非中心地区 中心商业区 购物中心设在哪里要考虑商圈内居民消费水平和购买习惯、交通、货物供应等情况。 城市郊区 非中心地区 中心商业区

4、购物中心选址及外部规划 购物中心的规模 特区购物中心 地区性购物中心 小区购物中心 购物中心规模的确定要考虑平均消费水平与结构。 一般地说，购物中心规模越大，功能越综合 特区购物中心 地区性购物中心 小区购物中心

4、购物中心选址及外部规划 条型购物中心 庭院式购物中心 室内街道型购物中心 街道连接型购物中心 花团锦簇式购物中心 购物中心的形状

4、购物中心选址及外部规划 购物中心中超级市场的位置 超级市场应在一楼 超级市场应离开百货商店

徒步商业街

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街店铺。

1、商业街店铺的类型 商业街店铺的分类可以有多种形式： 可以按照经营商品的复合程度划分， 可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分， 也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分

1、商业街店铺的类型 按照商品的复合度划分 1 专业商业街商铺 2 复合商业街商铺 专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品 复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营

1、商业街店铺的类型 按照建筑形式划分 1 单层商业街商铺 2 多层商业街商铺 单层商业街商铺指采取单层建筑结构的商业街里面的商铺 多层商业街商铺指建筑形式为多层建筑的商业街里面的商铺。

1、商业街店铺的类型 按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分 I II III 专业商业街商铺大多数属于铺位性质，较少属于铺面。 铺面的价值要明显高于铺位，在同一市场里，最好选择铺面。 III 复合商业街商铺里，有可能铺面和铺位的数量不相上下，铺面价值会大大高于铺位价值

2、商业街商铺的特点 商铺特点 专业商业街商铺的特点 复合商业街的特点 商业街规模特点 商业街规模特点 商业街规划设计特点 专业商业街商铺特点 复合商业街的特点 商业街规模特点 商业街规划设计特点 复合商业街商铺特点

3、徒步商业街的交通选择 交通的基本要求是方便和安全。 方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。 安全是指顾客能放心大胆地散步、流览、购物，主要涉及内部交通。

3、徒步商业街的交通选择 I II III 交通的基本要求是方便和安全。 方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。 安全是指顾客能放心大胆地散布、流览、购物，主要涉及内部交通。

3、徒步商业街的交通选择 方便的对外交通 安全的内部交通 交通选择 公共交通 停车场 进货车 完全封闭 半封闭 管制

4、徒步商业街的地域及规模确定 地域选择 小街巷 市级商业区 店铺较多的 商业区

4、徒步商业街的地域及规模确定 规模确定 影响徒步商业 街规模的因素 所确定商业 旧有商业 街的潜力 街的规模 商业街 城市商业 的结构 整体布局 旧有商业 街的规模 商业街 的结构

4、徒步商业街的地域及规模确定 规模计划的制定 城市中心商业区复兴的目的在于 创造人们的游览热情和购物兴趣。 城市中心商业区复兴的内容 也是徒步商业区计划的内容。 徒步商业街的规模 可分为大中小三个等级。

5、徒步商业街的特色规划 I 因地制宜 确定主题 巧用旧建筑 弘扬传统特色 II 追求情调 步行道 店铺 环境

6、徒步商业街的商店结构 I 依街型定店 II 广纳同业者 III 塑造不同的风格

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