东 方 一 品 2 次 提 案

上

紫气正从东方来

在宁波城市豪宅发展史中，哪些印下了时代的名字？ 中央花园、海景花园、新海景花园，还有吗？

兴普只开发了一个名盘：江南一品 只做了一件事：越级 2012年之前 历史只会记住第一个：（江南一品过往） 第一个采用别墅+高层高低组合规划； 第一个采用整体地下室和半岛式规划的别墅群，引入独栋、合院、内院等多品类； 第一个将超大露台引入高层，创新平层、跃层、一层一户大宅，赠送面积多达30% 。。。。。。 江南一品通过创新越级，与中央花园、海景花园、新海景花园一样，让时代记住了名字

我不在江湖，江湖却有我的传说 2012东方一品企图心 这一次，东方一品要完成的是品牌升级 在宁波卖，在全国闻，输出我们的价值体系 卖给宁波人，但让业内都想知道，宁波这个二线城市怎么搞了个一线城市都要学习的豪宅，引来观者如云； 卖给宁波人，更让宁波人骄傲于自己的名声在外，让见惯场面走遍世界的宁波高端阶层对号入座！

在我们赋予品牌完整的生命之前， 先理一理，东方一品有哪些价值体系？

国宅十法 [东方一品价值体系]

国宅之城位 宁波的世界心：东部新城为宁波未来政治、经济、文化、商业中心，长三角高端旅游休闲中心，国际性活力新城，与三江口并肩“一城二心”，宁波无庸置疑的市中心 。 宁波变“心”了

国宅之地位 宁波中心 宁波之心，世袭之地 不能不说的中心：东方一品位于东部新城核心区，与金融中心一路之隔，汇集贸易中心、金融中心、航运中心、行政中心、文化广场、多家五星级酒店、门户区、城市之光、中心公园、生态走廊和东城实验中小学等城市顶级资源。

集合城市最顶级配套资源 会展中心 国际金融中心 东方一品 门户区 国际航运中心 城市之光 宁波中心

国宅之风水 水：杨木契河、内河双水岸，玉带缠腰，玉屏将高端住区与繁华交通隔离 风：东南为行政中心，东南低藏风纳气 座：空间如同坚实王者宝座，静待王者入座

国宅之品格 国际BLOCK街区规划，开放、休闲、亲和的慢生活，五品定格； 空间决定价值，有高有低，17-24F建筑错落有致，景观利用更好，采光佳，居住更舒适宜人

国宅之仪式 纯豪宅规划，135-300星空华墅，330-440中央别墅 大道至简，历经时光凝练的经典国际住区立面，裙楼卡麦金石材干挂，上部真石漆 礼仪空间（人车分流，礼仪轴线、双大堂、入户礼仪三进礼仪）、休闲空间（泛会所）、沟通空间

国宅之庭园 6重生态景观，城市开放景观、街区半开放景观、组团私享景观、裙楼屋顶景观、架空层庭院、空中庭院 1个邻里中心，5个组团庭院 森林主题园林

如果说产品是豪宅的形，那么景观则是豪宅的魂 国宅之庭园 如果说产品是豪宅的形，那么景观则是豪宅的魂 成树园林，全冠移植 化腐朽为神奇的礼仪轴线 森林主题园林 色香味形声全感官接触 园林风水，组团镇园之宝 图画般的平面构图 五重垂直绿化 曲径通幽的景观小径 高覆盖立体绿化 无处不在的情景化小品

成树园林，全冠移植 层次丰富的五重垂直绿化、立体绿化 化腐朽为神奇的礼仪轴线

色、香、味、形、声 色：四季常绿且要感觉出季节更替的变化，植物的选择配搭要考究四季有花。 香：植物的搭配要考虑景观具有香气，选择梅花、腊梅、紫薇、桂花等香花植物。 味：全冠移植保证了植物原汁原味的生长形态。 形：要求成树树形要美，甚至就植物的摆放角度也找到客户最佳的观赏效果。 声：喷泉和跌水是景观运用的重要小品，经常设置在社区入口、景观视线焦点等处，不仅是一处水景，而且能营造出水声，能听到“景观的声音”。

园林主题及风水设计 森林主题园林：入口礼仪轴线到组团园林体现城市森林主题； 园林风水设计：每个组团和邻里中心设计镇园之宝，如名树、瑞兽

国宅之雅堂 短板、宽邸、平墅 1、短板、大面宽，11.1-21.1M面宽，3-5间朝南 2、全阳台墅式设计，高附加值，赠送8-12%面积

11.1M面宽，三间朝南，进深短，舒适性高；阳台多、附加值高； 东方一品主力户型 【 3室2厅2卫1厨 136㎡】 餐厅 客厅 主卧 次卧 客卧 11.1M面宽，三间朝南，进深短，舒适性高；阳台多、附加值高； 户型方正、利用率高

15M面宽，四间朝南，进深短，舒适性高；阳台多、附加值高； 东方一品主力户型 【 4室2厅3卫1厨 169㎡】 餐厅 客厅 主卧 次卧 客卧 15M面宽，四间朝南，进深短，舒适性高；阳台多、附加值高； 次卧带卫生间

形象产品：赠送地下室、独栋二层带电梯、联排类独栋内院设计，全石材干挂，多套房设计、双厅分离。。。。。。 国宅之雅堂 仅供收藏的中央别墅 形象产品：赠送地下室、独栋二层带电梯、联排类独栋内院设计，全石材干挂，多套房设计、双厅分离。。。。。。

国宅之盛宴 慢巴黎街区：1万方东城生活社交中心，1-2F独立商街，引入高端餐饮、休闲、生活品牌，体验慢巴黎休闲风情。 汇城市顶级资源配套

引入单元管家服务，与名校合作国际双语幼儿园 国宅之管家 引入单元管家服务，与名校合作国际双语幼儿园 享受管家式物业服务是体现豪宅的重要卖点。物业服务由大而全向小而精发展，采用组团式管家服务，如引进英式管家。

2、品牌升级——超越江南一品，只为超越而来 国宅之传承 兴普宁波一号豪宅作品 1、兴普——创新豪宅专家，创造城市的品格 2、品牌升级——超越江南一品，只为超越而来

客户再探 这一次，我们更关心他们的价值观？谁能代言宁波精神？东方一品的价值观如何激活和唤醒他们？ 贴标签于无形，显价值于会心。领袖型项目永远售卖领袖型价值观。

宁波文道：知行合一、经世致用 追本溯源： 古代： 7000年河姆渡文化、干栏式建筑 “心学”大师全能大儒王阳明，倡导“知行合一”、“致良知”学说，“慎独”、“求是” 以黄宗羲为代表的浙东学派倡导“经世致用” 近现代： 文艺大家有著名作家柔石、殷夫、巴人以及余秋雨。。。 著名艺术家潘天寿、陈之佛、沙孟海、周信芳、袁牧之。。。

宁波商道：敢为天下先 近代宁波帮：近代中国民族商业的源头，“无宁不成市”，行商天下的宁波帮，100年努力，创造了上海与香港的繁荣，热心捐赠与慈善，蒋介石、包玉刚、邵逸夫、董建华、王宽诚。。。 现代甬商：中国民营经济的先锋，诚信、务实、开放、创新，博纳兼容，代表有丁磊、李如成、郑永刚、周国营、郑坚江。。。

理想亦务实、光华亦璞真 影响世界的时代人物，务实的理想主义领袖 价值观关键词： 客群定义： 开拓——敢想敢为，出手一定不凡 务实——眼见为实，用实力说话 内敛——不张扬，更显大气从容 理想——热心慈善，回报社会 传承——家族基业长青 客群定义： 影响世界的时代人物，务实的理想主义领袖 精神诉求： 理想亦务实、光华亦璞真

7种武器 创造营销价值和品牌价值

1、好产品 国宅十法

东方一品产品建议 1、高层顶层空中别墅，设计私家泳池 2、每栋别墅设计家族徽标，精装庭院，每户私家庭院种植一株名贵树木 3、风水设计：每个组团和邻里中心设计镇园之宝，如名树、瑞兽 4、室内恒温泳池

传承的人文风水景观 镇园之宝：每个组团邀请文化大师设计，建议从人与居住环境关系最密切的“风水”角度入手，增加景观故事性与神秘感，如取中国祥瑞之兽、五行主题，再请雕塑艺术名家为项目做专业设计，加以设计说明，给景观注入人文因子。

一期菜单式装修 如何PK精装？ 东方一品装修建议 1、顺势市场形势，降低价格门槛，以入市快速销售为目的，与宁波中心等精装楼盘形成价格差异化； 2、客户需求各不同，对精装不尽认同，给客户留有余地。 如何PK精装？ 1、“菜单式”装修服务，由室内设计大师提供各户型几种“菜单式”装修方案，如新中式、新古典、简欧等风格； 2、样板房体现东方一品“低调的奢华”价值文化； 3、样板房装修成本标价透明，给市面上号称4000-6000元/㎡装修标准予以回击。

新古典简奢风格

新古典简奢风格

新古典简奢风格

细节——软饰搭配

一个好案名LOGO+一个好传播口号+打动人的物料+反常规系列广告 2、品牌传播 一个好案名LOGO+一个好传播口号+打动人的物料+反常规系列广告 领袖型项目永远售卖领袖型价值观 先抛砖引玉，仅供备选，详见后章

+ = 中心 纯粹、宽广、墅馆 超越 传承 【实线】 【虚线】 【物理定位】 宁波之心. 传承国宅 备选定位语 地段USP 产品USP 宁波市中心 天赋风水 中心 地段USP 纯粹、宽广、墅馆 纯豪宅 国际花园街区 短板宽邸平墅 石材干挂 + 宁波之心. 传承国宅 = 产品USP 创新豪宅专家兴普 超越江南一品 品牌USP 超越 传承 影响世界的时代人物 务实的理想主义领袖 客户USP

宁波之于中国 , 是现代商道的源头，改变了100年中国的运势。 卖什么？ 在甬商云集的地方，见惯场面走遍世界的宁波人，呼唤传承百年宁波商道的自豪感，释放一种对时代的爆发力！ 宁波之于中国 , 是现代商道的源头，改变了100年中国的运势。

影响世界的时代人物四海归来，在宁波新中心落叶归根，从容大度的心态，也暗合大国崛起时代乘盛世国运改变国家乃至世界的愿景 备选传播口号 东部新城，宁波的世界心 影响世界的时代人物四海归来，在宁波新中心落叶归根，从容大度的心态，也暗合大国崛起时代乘盛世国运改变国家乃至世界的愿景 东方一品 , 四海归心世界平

悬疑+话题+故事传播 如区域导入阶段： 宁波变“心”了，你动心吗？ 住在三江口的人又要羡慕了 这一次，谁将执掌新中心话语权？

打动人的物料 一本杂志型楼书：以建筑和人文震撼心灵，素材来自于目标客户的作品或微博 一部精雕细琢的胶片广告或微电影：透过建筑感悟生命本真（专业TVC团队） 一部样板区的风尚生活大片：所见即所享 销售道具形象：iPAD炫丽展示三维电子沙盘、电子楼书，订房、互动销售软件，礼服、高级钢笔、老爷看房车。。。

导视系统+特别围墙+精神堡垒+会所式营销中心+样板区+样板房 3、价值现场 最有效的武器 导视系统+特别围墙+精神堡垒+会所式营销中心+样板区+样板房

东方一品会所式营销中心 【 营销中心功能】 新古典简奢主义风格 高科技情景演绎 影院区 门厅区 签约区 新古典简奢主义风格 高科技情景演绎 贵宾室 洽谈区 吧台区 建材区 迎宾区 销售中心已不是一个卖场，更是一个生活的秀场，精心设计的会所空间，亲切舒适的沟通氛围，体贴细致的用心服务，浪漫唯美的景观环境……都只为一次偶然的邂逅，却不小心成就了一生的心仪居所。

体验式参观道具 ［数字投影沙盘］ ［头等舱环幕影院］ 应用新技术手段，强化情景体验效果（互动式影像），销售人员人手一个IPAD。 摒弃单调的沙盘讲解，利用动态投影屏幕全方位介绍项目，营造立体的视觉效果。 ［头等舱环幕影院］ 在销售中心建立游艇式头等舱体验中心，通过360度环幕影院，滚动播放项目宣传片，时刻轰炸客户眼球。 应用新技术手段，强化情景体验效果（互动式影像），销售人员人手一个IPAD。

东方一品现场展示区建议 【 LED大屏幕】 在营销中心广场前方，面对民安路，内容为轮播项目宣传片和促销信息

东方一品样板示范区 【 建议位置】 【 展示区示意】 样板示范区，包含示范区、样板间、看房通道包装及现场导示系统。

东方一品样板示范区 【 现场景观示范区】 风格：主题园林造景手法，往往在第一眼就打动客户，围绕水系铺以鲜花、雕像、喷泉、背景音乐、灌木、乔木植被、树木、艺术地砖营造氛围； 细节：可在景观示范区设置太阳伞、桌椅、公共休闲椅、摇篮，实现互动

与众不同的情景样板区 风情周末：在周末聘请专业人员，在示范园林内，表演吉他、写生绘画等艺术活动，给人唯美浪漫的无限遐想。或人物模特进行情景模拟，给客户生活化、温馨的感觉。

与众不同的情景样板房 在样板房不同分区设置不同场景，邀请专人在书房绘画，在客厅弹奏乐器，在会客室摆设茶道，在厨房制作点心，甚至举行室内party，利用每一个真实情景，向客户展现东方一品的尊尚生活；私人管家如自家主人回家般接待，为客户端上热饮及食品，客户可随时体验生活。

4、渠道为王 媒体联动+圈层营销+DM定投+机场阵地+航空杂志

户外、报纸、DM、杂志、短信、电台、网络等媒体联动 东方一品渠道营销 户外、报纸、DM、杂志、短信、电台、网络等媒体联动 外部渠道 企业家名单、各大协会、商会名录（含上海、杭州的宁波商会） 政府内部通讯录 豪宅业主名录 银行、汽车、通信行业拓展 五星酒店、高端俱乐部、高端百货会员名录 高端行业群。。。 内部渠道 江南一品老业主 兴普来访客户 关联商务客户 。。。 线上渠道 渠 道 线下渠道

“一品会” 东方一品圈层营销 “一品会”推广手段 “一品会”说明： 1、建立客户资源，如江南一品业主及新客户； 2、建立沟通服务平台，进行会员营销； 3、树立兴普企业品牌，增加会员品牌忠诚度。 VIP会员卡限量发行 会员无须预约可参观样板间 会员购房有优惠，推荐购房有积分或奖励 联盟商家优惠 寄送客户通讯 建立项目网站 定期举办各类会员活动

5、公关活动 跨界营销+事件营销+搭建客户平台

“东方一品”情景体验中心华彩开放盛典 1）活动组织： A、现场盛装开放，邀请江南一品老业主及关系客户参加 B、邀请一二个名流作为嘉宾，以访谈对话形式 C、酒会PATTY：安排美食品鉴、音乐舞蹈表演 D、一品会”会员招募，赠送经典歌曲CD等礼品及宣传物料 2）宁波本地媒体配合报道，各大网站专题直播 3）时间：2012年10月

东方一品样板房＆艺术品鉴 活动时间：2012年12月（样板房开放） 活动地点：营销中心 与会人员：媒体嘉宾、一品会会员、登记客户、联展奢侈品会员等 活动组织：组织艺术品、奢侈品商家到营销中心参展或特卖，邀请艺术家、“一品会”会员现场访谈，邀请媒体进行现场跟踪报道。样板房安排艺术品鉴活动等。

东方一品岁末大片首映礼 1）目的：低投入嫁接大片及明星，制造形象亮点，并回馈忠诚意向客户。 2）活动组织： A、赞助岁末大片宁波首映礼。 B、媒体宣传造势。 C、邀请忠诚意向客户。 3）时间：2012年1月。

东方一品开盘新闻会暨慈善晚宴 1）时间：2013年4月，开盘前 2）目的：利用说明会之机，深度回访客户，并促进老带新。 3）活动组织： A、兴普房产投资公益事业，如“母亲水窖”、希望小学、医院，每次慈善活动费用如10万至15万元之间，活动持续整个东方一品营销； B、通过慈善活动达到社会各界的关注与报道，树立企业品牌形象，同时制作每次活动的爱心徽章，寄予“一品会”会员，授予会员们爱心大使称号； C、东方一品承诺每售出一套房，均由公司拿出**元做慈善。 D、在五星级酒店，开发商、建筑、景观、物业团队介绍产品，穿插表演 E、邀请客户回访、试探价格并基本锁定房源。

东方一品&名车客户联谊会

6、金钥匙服务 服务即作品

金钥匙接待 :豪宅魅力浓缩成接待流程的用心细致化体验 1.预约：私属服务，只接待预约贵宾 2.礼仪：入口处的礼宾敬礼：“X先生、女士上午\下午好”，车场物业管家引导停车，主动为贵宾打开车门问候，一路引导客户到达销售中心 3.接洽：销售主管至门口迎接，门童为您开门，将贵宾引至“专属接待区”进行治谈，服务团队为客户准备精致糕点水果及饮品提供专业菜单选择。 4.参观：带领贵宾领略样板区风景，样板房管家在样板房门口等候，为客户保管大衣。 5、不舍：返回销售中心专属接待区进行后续治谈，赠送项目资料，并约定下次到访时间。销售主管送贵宾至座驾旁，礼宾接待并敬礼相送：“X先生、女士再见”。

一个团队为一个人定制的服务，在入口第一岗开始，让贵宾感受到最高礼遇。

7、销售策略 推售政策+破限购之围+超级特工+促销

【 推售策略】小幅多推，具体视客户积累情况推盘 建议东方一品分四期推售，一批以135㎡与170㎡为主入市，二批加大200㎡货量，三批为170、200、290㎡纯豪宅；别墅最后推出。 一批：推售产品为135㎡（84套）与169㎡（106套），共202套 二批：推售产品为135㎡（168套）、169㎡（42套）、194㎡（68套），共292套 三批：推售产品为169㎡（160套）、194平方米（42套）、289平方米（38套），共248套 四批：推售别墅，331㎡（17套）与444㎡产品（9套），共26套 三批推售 二批推售 三批推售 一批推售 四批推售

以上方式均无操作可能，限购政策仍未取消或产证无法办理，开发商承诺可退。 破限购之围 购房保障计划 种类 已购套数 问题 解决方案 推进 宁波户籍 城区户口在城区新购房产 第三套及以上 无法签约、 贷款 签协议不备案，采用分期付款，首期支付50%房款，余款于交房前支付。交房前限购取消再签订正式合同。如交房时限购仍未取消或产证无法办理，则开发商承诺可退，并按银行同期贷款利息计息。 签定单协议起，建议客户： 将本人房屋出售； 2. 将本人名下房屋过户给父母或 亲朋好友； 3. 将本次购买的房屋转至父母或 亲朋好友名下（有购房资格的家庭 成员购买）； 以上方式均无操作可能，限购政策仍未取消或产证无法办理，开发商承诺可退。 县市户口在市区新购房产 多套 产证 先网签 产证无法办理，承诺可退 非宁波户籍 宁波有房屋客户 第二套 同上 将配偶中其中一人户口迁至宁波 签约周期2个月

“超级特工”：重要媒介人，高效推荐客户 操作方式： 执行建议： 选择银行、地产及与高端客户有接触行业的工作人员发展为超级特工，传播客户，利用圈层效应产生连锁反应 ； 采用项目推介会、家宴方式与其接触，并保持定期电话沟通，传递联动成功案例，推介奖金激励。 执行建议： 口碑营造：通过舆论、谈话、网站等社交形式 运作方式：新浪和搜房网上发微博或文章，以项目进展动态、营销事件、话题性讨论为主题，引发客户关注。需站在第三方角度引起话题，保证客观和真实，内容务必不能出现业主信息。

东方一品推售计划表 2012年 2013年 2014年 住博会、样板房对外开放 成立一品会，一期开始正式认筹 9月二期开盘 三期认筹，活动配合 项目亮相 别墅、商业 二期认筹，蓄客活动 10月 1月 5月 8月 9月 3月 ５月 2013年5月一期开盘 5月三期开盘 高调炒作 内部认购 产品推介 事件营销 高调开盘 互动活动 情感活动 公关活动 　SP促销 圈层营销 渠道营销 推广活动 　SP促销 圈层营销 渠道营销 推广活动 项目包装 现场包装 销售道具 SP促销 公关活动 独立经纪人 　客户维系 圈子营销 事件营销 品牌推广

东方一品商业策划

BLOCK街区案例——美国第五大道、东京银座、香榭里舍 位置：纽约市中心 业态：酒店、图书馆、购物中心、咖啡馆、公园、酒吧、化妆品店 品牌：苹果、阿玛尼、雅顿 客群：本地客、观光客 第五大道将居住和商业的集中融合，街区既要提供居住，又有丰富的商业配套和休闲配套，建立宜居宜商混搭的标准模式

BLOCK街区案例——美国第五大道

打造宁波的BLOCK街区 服务于东部新城，对东部新城商业和生活方式的补充

东城未来商业竞争格局 未来商业以城市综合体项目为主，而东部新城是重点区域，由于规模大，纯商业性质，高端定位综合性精品消费中心。 区域 项目 总面积（㎡） 业态 东部新城 宁波中心 86万 城市综合体，城中城，30万方地下商业空间 东方米兰 43万 城市综合体 城市之光 55 剧场、餐饮、休闲、娱乐、特色奢侈品 城市酷 73万 东部新城门户项目 31万 奢侈品、精品商业、影剧院、滨水餐饮 海曙 鄞奉路改造地块 住宅、商业、文化中心 未来商业以城市综合体项目为主，而东部新城是重点区域，由于规模大，纯商业性质，高端定位综合性精品消费中心。

宁波中心 航运广场 亚鑫项目 城市之光 城市酷 鄞奉路改造 东方米兰

东部新城商业特征： 商业独立 规模超大 现代风格 业态综合 公共性 高端 消费中心（精品购物、餐饮、文化、休闲娱乐）

东部新城的生活社交中心 东方一品商业城市功能定位 东部新城 & 东方一品 大尺度 小街道 大都会 小街坊 高端 精致 综合商业 主题商业 东部新城 & 东方一品 大尺度 小街道 大都会 小街坊 高端 精致 综合商业 主题商业 消费中心 生活中心 东部新城的生活社交中心

宁波的一个案例：波特曼大街 以休闲餐饮、静吧、咖啡、甜点为主，是小资们钟爱的一条街 星巴克 爱尔兰酒吧 特色美食 精神堡垒 波特曼大街

东城生活中心+BLOCK休闲特色=国际大都会的慢生活 东方一品商业主题定位 【慢主题休闲街区】 “BLOCK”代表商业、休闲、开放、人群、亲和，将东方一品定位宁波首席以“慢”为主题的BLOCK街区，以咖啡、酒吧、甜点店、SPA、家居为主力业态的开放式街区。 东城生活中心+BLOCK休闲特色=国际大都会的慢生活

建议东方一品BLOCK街区打造成法国巴黎风情的慢生活商业街，通过店招、鲜花、雕像、艺术灯、地砖，配合导示系统和商业街整体形象包装。 东方一品商业风格定位 东城的《慢巴黎》 建议东方一品BLOCK街区打造成法国巴黎风情的慢生活商业街，通过店招、鲜花、雕像、艺术灯、地砖，配合导示系统和商业街整体形象包装。

【1#组团商业分析】 东方一品1#组团商业为二层独立商街、住宅与商业围合的小型商业广场。

【1#组团商业广场建议】 1、定位：1#地块商业广场的定位要充分发挥广场商业功能，又要与住宅形成互不干扰景观共享，兼顾与邻里中心、学校之间的关系。 2、业态：由于小区无会所，以会所型商业（康体）和休闲型商业（休闲餐饮、咖啡、静吧、甜品等）为主，广场在提供休闲功能的同时不干扰住宅业主。 3、功能：东方一品的中心广场，形成休闲、纪念、精神象征的意义。建议广场中心设计吸引人气的景观元素，如中心音乐喷泉、精神图腾、休闲伞椅、街灯等，拓展室外商业空间。

【1#组团商业广场建议】 东方一品中心广场

【1#组团商业广场建议】 平常商业街景象

【1#组团商业广场建议】 音乐喷泉、雕塑 精神图腾

【1#组团商业广场建议】 入口大门

【1#组团商业广场建议】 景观街灯、休闲椅太阳伞、挂件

业态分布 沿民安路主干道： 形象展示店、旗舰店、银行等 底商内街： 便利超市、水果、甜点、婚纱摄影、家居、干洗、亲子主题等生活型业态 独立内街： 休闲餐饮、咖啡、茶馆、酒吧、甜品等特色餐饮 沿河内街： 会所、康体、SPA、美容美发、足浴等休闲中心 利用每个区域特点，合理规划的相应业态

餐饮静吧

生活中心

亲子主题

休闲中心

招售模式：主力店招商以点带面，散铺销售优先 1、招售顺序：购铺自营先售 主力店招商 散铺销售优先 2、租售并举，售后返租/带租约销售： 交付前散铺售后返租，收回培育期经营权，有利于商业形成。由于培育期租金低，累进返租可减轻返租压力。如三年回租，前三年回报率依次为5%、6%、7% 二层商铺可分可合招售时，解决上下交通前提下，先招售二层大空间，减轻二层商铺的销售压力； 针对已招商铺位一对一带租约销售。

主力店招商先行 引进中高端主力店提升商业价值，签订意向协议（约定按时开业租金优惠），租期长，租金低，适合持有经营； 租金设计：招商时提高名义租金（如5%），在保证业态匹配、开业时间、店堂形象等要求下，设置免租期和租金返还优惠，带租约销售由开发商贴补培育期租金； 主力店业态：主题超市、高端餐饮、休闲康体等； 招商渠道：与商业管理公司合作招商打包；集中商圈如天一、万达、老外滩、月湖盛园等和利用网络搜集品牌商家资源，DM信函直邮，电话推介结合上门推介，核心商家每月邮寄DM； 招商活动：商业推介会、品牌代理商招商会；主力商家签约仪式； 样板区开放时引进精品休闲商业

子案名： 慢 巴 黎 定位语：市中心慢主题休闲街区

定位传播：国际大都会里的慢生活 销售传播：50万都会精英的慢消费 消费传播：细细的品 慢慢的逛

下

题外话

对于东方一品，盛世同盟想说： 我们力求 每一次的思想碰撞 每一张稿件 乃至每一个文字 都来自认真、执着、力求完美的真实态度 巅峰再高 难度再大 也不会退缩 以创造经典的决心和态度 与兴普一起创造宁波地产界的一个里程碑

传承、传世、传奇、传颂 Heritage of the East

它们都想这么做 但在操盘惯性与所谓“对”的压力下 放弃了 因为它们不是东方一品

圈层、奢华、尊贵、直白的产品诉求 豪宅市场充斥着一种油腻的气息

一个NO.1的豪宅一定不能有铜臭味

去到物质达不到的高度 答案：文化、艺术 古往今来莫不如此 附庸风雅？ 不，是精神需求 这是物质达不到的高度

而是能赢得多少社会的尊重与推崇，以及创造多少价值 对于人来说 最终的成就感，不是账户上有多少钱 而是能赢得多少社会的尊重与推崇，以及创造多少价值 但这由思想境界、内涵与品格决定 一个高端地产项目同样如此

如何从“对”到“好”？

天 宁波

察天时已观人文 自有唐始，风光越千年

文冠古今中外，东方文化发源地之一

乾隆敕命测绘天一阁的房屋、书橱的款式，兴造了著名的“南北七阁” 7000年文明史的“河姆渡史前遗址”发源地 秦朝，始皇嬴政派遣徐福东渡日本 乾隆敕命测绘天一阁的房屋、书橱的款式，兴造了著名的“南北七阁” 文冠东方，融西洋，散枝于世界 宁波是中国传统文化发达之地。自宋代王安石任鄞县县令以来，宁波历代产生了一系列有影响的学派和一批重要的大学者，在哲学、史学等方面颇有建树，并对日本等近邻国家产生了一定的影响。同时，宁波文化也受到了海洋文化以及长期经商传统的影响，此外，五口通商和宁波商人与西方的交流也使宁波文化受到了西方文化的一定影响。 天一巅峰，灿若星汉，大国皇家敕命形制之源 天一阁是国内现存最古老的藏书楼，已有400多年的历史，是亚洲现存最古老的图书馆之一和世界最早的三大家族图书馆之一。建于明朝，由当时隐退的兵部右侍郎范钦主持建造。公元1772年，乾隆敕命测绘天一阁的房屋、书橱的款式，兴造了著名的“南北七阁”，用来收藏所撰修的七套《四库全书》中的一部，明清以来，文人学者都为能登此楼阅览而自豪。 天下禅宗正体，佛骨舍利真身，物华天宝 二十里松行欲尽，青山捧出梵王宫，这是位居天下禅宗五刹之一的天童寺，宁波佛教举世闻名，阿育王寺珍藏着释迦牟尼的真身舍利，雪窦山为全国佛教五大名山之一；保国寺是长江以南最古老的木结构建筑，全国第一批重点文物保护单位。

商为天下先，东方经济起锚地

古——开中华商业风气之先 唐代 “海上丝绸之路”起点之一，与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口。 宋时又与广州、泉州同时列为对外贸易三大港口重镇。 清康熙二十四年，诞生中国最早设立的四大海关之一的“浙海关”。 鸦片战争后被辟为“五大通商口岸”之一。 16世纪中叶，随着大航海时代的兴起，宁波成为全球最大的自由贸易港口。

今——中国商业之最 近现代100多个“中国第一”和“中国之最” 长三角南翼经济中心和浙江省经济中心 如今的宁波是浙江省经济最发达的城市 宁波港是中国东南沿海的重要港口城市 已与世界上216个国家和地区的600多个港口开通了航线 宁波拥有许多之最，在中国近代史上创造了第一家日用化工厂、第一家机器染织企业、第一家汽车出租公司、最早的华人银行、最早的保险公司、最早的房地产公司、最早的证券交易所等100多个“中国第一”和“中国之最”。 中国第一套中山装、中国第一套西服、中国第一家西服店、中国第一部西服理论著作、中国第一个世界船王、中国捐资助学第一人邵逸夫爵士、中国第一深水良港、第一大原油进出口港、中国第一家合作制银行、中国第一个也是唯一一个美国两院院士、中国香港特首第一人。

历史虽恒河沙数，但宁波的文化、经济、商业、宗教经世流传， 早于千年前，便已阅历世界风云， 历史虽恒河沙数，但宁波的文化、经济、商业、宗教经世流传， 一个个璀璨的名字历经岁月打磨， 震烁古今，永载史册。 谁能代言宁波，它姓甚名谁？

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北京，钓鱼台7号院 上海，汤臣一品 广州，二沙岛 每一个城市，都有一个豪宅的名字 在宁波，它姓甚名谁？

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阅群贤以达天下

古 【士大夫阶层】 宁波文化荟萃，历史上曾有较高层次的具有地方特色的学派，又如四明学派、阳明学派、浙东学派，出现了虞世南、高则诚、王守仁、朱舜水、黄宗羲、万斯同、全祖望、张煌言等一批文化名人。

宁波的学术文化可以追溯到北宋庆历年间。当时，杨适、杜醇、楼郁、王致、王说五位大学者成为宁波学术文化最早的代表，史称“四明庆历五先生”。 载誉史册的学派 “庆历五先生” 宁波的学术文化可以追溯到北宋庆历年间。当时，杨适、杜醇、楼郁、王致、王说五位大学者成为宁波学术文化最早的代表，史称“四明庆历五先生”。 四明学派 王安石创立鄞县县学，邀请五先生讲学，宁波学术活动开始繁盛。南宋时，宁波人杨简、袁燮、舒璘、沈焕发展了陆九渊的心学，并在宁波月湖讲学，吸引大批门人，形成四明学派。其中，杨简对后世的学术影响最大。杨简将心学溯源到孔孟，提出“吾心即道”、“永在人心”、“良知良能”、“公心为政”四说。 王阳明，姚江学派 明代，余姚思想家王守仁（阳明）继承了陆九渊“心即理”的说法，提出“知行合一”、“致良知”以达到“万物一体”的境界。王阳明有姓名可考的弟子有3000多人，其中余姚王学一传弟子32人，形成姚江学派。其后学对王学的发展为日后浙东学派的形成奠定了基础。王阳明的学说经过日本人中江藤树和余姚人朱之瑜（舜水）的传播，形成了日本“阳明学”。 黄宗羲，浙东学派 清代，余姚学者黄宗羲受到老师刘宗周的王学影响，进而摆脱王学，形成“盈天地皆气”的哲学思想。黄宗羲的著作《明夷待访录》在政治、经济、法律、军事、教育等方面多有论述，体现了“民本”的思想。此外，黄宗羲在天文、地理、数学、艺术、宗教等方面也有一定研究。54岁以后，黄宗羲在浙江各地讲学，其中，在宁波讲学影响最大，共有从学者百余人，其中高足18名，这使宁波成为了浙东学派的发祥地，著名后学有万斯大、万斯同、全祖望等人。

“书香传世”的家族 余姚的虞氏家族 史氏一门三宰相 万氏八龙 陈氏三兄弟 包氏、邵氏家族 前有易经学家兼天文历算家虞翻，中有著名天文学家虞耸、虞喜，以及经学、史学家虞预、虞荔、虞愿、虞僧诞，文学家虞炎，后有著名史学家、书法家虞世南等数十人， “吾邑世家之盛未有虞氏者也”。 史氏一门三宰相 南宋时鄞县史氏一门相继出现了3名宰相，其中有敢于为岳飞冤案昭雪的著名政治家、诗人史浩。 万氏八龙 清初宁波学者万泰有子8人，均以学显名，个个在文学、史学、经学等方面都有很高造诣，被时人誉为“万氏八龙”，其中史学家万斯同尤为著名。 陈氏三兄弟 同为著名文人的奉化陈氏兄弟--陈训正、陈布雷、陈训慈。 包氏、邵氏家族 至于镇海的包氏家族、邵氏家族以及应氏家族等也涌现了许多杰出人才。

"立德立功立言皆居绝顶"的第一流人物 宗公大儒，前后相望 至于"满朝朱紫贵，尽是四明人"

世界级的宁波帮，作为全国四大商帮[晋商、徽商、甬商、粤商]之一的宁波帮享誉全球，在全国乃至世界经济舞台上纵横捭阖。 今 【宁波帮】 世界级的宁波帮，作为全国四大商帮[晋商、徽商、甬商、粤商]之一的宁波帮享誉全球，在全国乃至世界经济舞台上纵横捭阖。

伟人眼中的宁波帮 正如国父孙中山先生所说：“凡吾国各埠，莫不有甬人事业，即欧洲各国，亦多甬商足迹，其影响力之大，固可首居一指者也”。 邓小平：“把全世界的‘宁波帮’都动员起来，建设宁波” 。

19世纪80年代特别是90年代以后。以当时我国对外开放的桥头堡——上海为基地，抒写了中国工商业史上的百年辉煌。下面仅举十例： 王朝更迭，时代在变，宁波帮不变 【推动中国经济发展与社会变革】 19世纪80年代特别是90年代以后。以当时我国对外开放的桥头堡——上海为基地，抒写了中国工商业史上的百年辉煌。下面仅举十例： 　　1、1854年，慈溪费纶志、镇海李也亭、盛植管集银7万两，向英国购买了中国第一艘轮船，名为“宝顺号”，并配备武装，为商船护航。 　　2、1862年，镇海的叶澄衷在上海开设五金洋杂货店，这是上海第一家华人开设的五金号，后发展到全国各地设立分号38家，联号108家，被称为“五金大王”。 　　3、1896年，鄞县的鲍咸昌与其兄咸恩、妹夫夏瑞芳等创办商务印书馆。后来发展成为我国近代史上规模最大、贡献卓越的大型出版企业。 　　4、1897年，慈溪严信厚、镇海叶澄衷、定海的朱葆三在上海创办华人第一家银行——中国通商银行。 　　5、1910年，奉化的王才运在上海南京路创设荣昌祥呢绒西服号。为上海西服业的鼻祖，孙中山曾在该店定制过西服。后来中山先生自己设计、自己试穿的第一 套中山装就在荣昌祥诞生。 　　6、1912年，镇海方液仙在上海创办化学工业社，兴办我国第一家日用化工厂，生产牙粉、牙膏、蚊香、肥皂等，方被称为中国日用化工奠基人。 　　7、1915年，镇海虞洽卿（现为慈溪）创办的三北航业集团。是当时我国最大的商办航运集团，其总吨位为9.1万多吨，约占全国民族航运业总吨位的七分之一。 　　8、1922年8月13日，镇海庄市的董杏生，开创了上海第一条公共汽车线——由静安寺到曹家渡线路。 　　9、1923年，定海周祥生在上海创办祥生出租汽车行，至1937年公司拥有分行22处，出租车230辆，居上海出租车业之首。 　　10、定海的刘鸿生，以煤炭行业起家，号称煤炭大王，1930年创办的大中华火柴公司，为当时中国最大的火柴厂，年生产火柴占全国四分之一，又被称火柴大王， 以后在全国各地兴办几十家企业，又被称企业大王。

拳拳赤子心，造福桑梓情 宁波帮品格 邵逸夫：华夏捐资兴教第一人 　自1982年至今，已有600多位华侨华人、港、澳、台同胞向我市捐赠2000多个项目，折合人民币已超过12亿元。 目前宁波有3000家三资企业，其中70%是宁波帮人士直接投资兴办或由宁波帮人士牵线搭桥引进外资兴建。 　　宁波帮人士，不仅热心捐赠家乡建设，而且捐赠神州大地。据不完全统计，宁波帮在全国捐赠款已多达55亿多元，其中捐赠教育事业达百分之八十以上。 　　这里特别要提出邵逸夫、包玉刚、王宽诚、陈廷骅和赵安中等几位宁波帮代表人物的捐赠事业，令世人瞩目。 邵逸夫：华夏捐资兴教第一人 邵逸夫自1985年至2003年，向内地教育事业捐赠包括大学、中小学、师范学校共计400多个项目，遍及全国所有省、市、自治区，赠款累计31.5亿港元。

在宁波，谁能代言这种宁波精神，它姓甚名谁？ 一个地区在历史上能够拥有在中国学术思想史、中国藏书史、中国佛教史、中国商贸史与海交史、中国古代科教发展史、中国科举人才史乃至中国近现代文艺、科教、政治发展史中占有如此显著地位， 而又以精英群体形式出现的众多似“群星灿烂”的人才，的确是极为罕见的。 名字响彻世界的宁波人，任沧海桑田， 总是挺立时代潮头。 在宁波，谁能代言这种宁波精神，它姓甚名谁？

合 定位

要能在城市文化内涵、产品属性、人物属性、企业品牌愿景之间 天、地、人 要能在城市文化内涵、产品属性、人物属性、企业品牌愿景之间 完成精神层面的链接

中国东方商道精神 政、文、商阶层：德信立人、知行合一、经世致用 政：蒋中正 文：王阳明 商：邵逸夫 每一个名字，都是一个时代的顶峰、每一个名字，都是一个行业的标志， 每一个名字，都是一种人生的极致，每一个名字，都将千古永传。

他们希望被历史铭记，他们的“名字”也的确被历史、时代所记住 他们：宁波、站在巅峰的宁波人 他们已不在乎物质 他们主宰着各自的时代 他们从小人物奋起 经世救国，推动中国社会发展 为自己的成就自豪 他们实现了自己的人生价值 并以此来推动自己的理想国 从政，希望修身、齐家、治国、平天下 从商，希望富甲一方，兼济天下，以德永续传家，成为美谈 从文，希望著作等身，开宗立派，经世救国 他们明白人生的最大成就不是得到多少财富，而是创造多少价值， 并且不论过去多久，因为他的存在，这个时代显得更为精彩。 他们获得社会的尊重、他们成为人们的美谈、他们声名显赫而又低调自信 他们希望被历史铭记，他们的“名字”也的确被历史、时代所记住

东方一品，因此而存在， 为这些杰出的名字而存在 我们：东方一品 不是所有的成就、高度、荣耀都能被岁月铭记， 时代在变，唯精神永恒 不是所有的中心，都能面对时代流转，屹立不变 时代在变，唯真正中心永恒 不是所有的豪宅，都能历经时光洗礼， 时代在变，唯经典永恒 不是所有的建筑，都能匹配他们的挑剔眼光与杰出 时代在变，唯极致永恒 东方一品，因此而存在， 为这些杰出的名字而存在

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【市场定位】 东方商道首府

每一个时代，都有属于它的名字

历史只会记住第一个名字？ 江南一品

或者更好的另一个名字

从江南一品到东方一品

河姆渡文化、新石器时代、建城于738年、会稽郡、明州、余姚郡、庆元府、宁波、鼓楼、天封塔、灵桥、它山堰、奉化溪口、布袋和尚道场、四明山、雪窦山、天一阁、天童寺、阿育王寺、保国寺、庆安会馆、杭州湾跨海大桥、东钱湖、秦始皇、徐福、遣唐使、佛教、《四库全书》、“南北七阁”、长江三角洲南翼经济中心、浙江海洋经济发展的核心区域、宁波商帮、海上丝绸之路、市舶司、五口通商、中国近代史第一家日用化工厂、第一家机器染织企业、第一家汽车出租公司、最早的华人银行、最早的保险公司、最早的房地产公司、最早的证券交易所等100多个“中国第一”和“中国之最”、 中国第一套中山装、中国第一套西服、中国第一家西服店、中国第一部西服理论著作、中国第一民间藏书楼、中国第一个世界船王、中国捐资助学第一人、中国第一深水良港、第一大原油进出口港、中国第一家合作制银行、中国第一个也是唯一一个美国两院院士毛昭宪、中国香港特首第一人董建华、蒋中正、蒋经国、包玉刚、邵逸夫、沈一贯、张煌言、熊汝霖、沈宸荃、乐显扬、李也亭、镇海方氏家族、严信厚、叶澄衷、虞洽卿、王宽诚、包玉刚、李达三、曹光彪、应昌期、张忠谋、丁磊、庄思浩 、王守仁、黄宗羲、万斯大、万斯同、全祖望、姚燮、梅调鼎、陈布雷、林汉达、柔石、殷夫、唐弢、沙孟海、潘天寿、余秋雨，陆谷孙、、杨福家、、韩启德、路甬祥、邵仁枚、王敬文、张石川、任矜萍、袁牧之、蔡楚生 所以，我们要创造这样一个永恒的经典！

【广告语】 让历史记住的名字

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不仅仅是卖房子 并能彰显一个企业的社会责任感 能够昭示性的倡导并宣扬 一个对城市、历史、文化有益的姿态 策略： 中国建筑设计师王澎 拿到了四年一届的建筑界诺贝尔奖---普利兹克奖（每四年评一次，建筑的诺贝尔奖）

来一次源起东方的回归 让宁波、让宁波人看到这些自豪并感同身受 这些 让历史与时代记住的名字

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前面是一种历史的风景，后面是一个东方的盛世 1、总起篇： 前面是一种历史的风景，后面是一个东方的盛世 宁波，让历史记住的名字 东方商道首府，代言宁波，中国东方商道精神

以“海上丝绸之路”为起点的城市，在中国不超过三个 2、城市地位： 港通天下 以“海上丝绸之路”为起点的城市，在中国不超过三个 宁波，让历史记住的名字 东方商道首府，代言宁波，中国东方商道精神

因为河姆渡文化的存在，至少将东方文明历史追加10个世纪 3、历史地位：中华文明发源地之一 因为河姆渡文化的存在，至少将东方文明历史追加10个世纪 宁波，让历史记住的名字 东方商道首府，代言宁波，中国东方商道精神

如果没有“王阳明”，那么中国文化将缺失400年 4、文化地位之人物：浙东学派、王阳明、黄宗羲 如果没有“王阳明”，那么中国文化将缺失400年 宁波，让历史记住的名字 东方商道首府，代言宁波，中国东方商道精神

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在成为“浙江经济中心”之前数百年，宁波已是“全球最大的自由贸易港口” 。 6、商业地位：浙江经济中心 在成为“浙江经济中心”之前数百年，宁波已是“全球最大的自由贸易港口” 。 宁波，让历史记住的名字 东方商道首府，代言宁波，中国东方商道精神

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阶段【一】 【全球都会传世基业】 策略说明： 采用非统一的产品区隔定位策略，前两步以整体品牌为导向，减少分类定位频次， 避免过多定位形成诉求紊乱，在产品上以人物高端诉求为主导， 抓大放小，抓高放低，放宽产品优势，以高端带动中小产品去化。

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阶段【二】 【时代领袖的家族名片】 策略说明： 产品：东部新城顶级别墅，类独栋别墅、联排别墅 此类顶级产品主要靠口碑去化，圈层营销，在面上适当大众渲染式推广，以营销手段与口碑去化。

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一个文化折页： 天、地、人、风、雅、颂 富春山居图

一本文化楼书： 东方，归来 中国商贸的起点，海上丝绸之路 中华文化瑰宝，王阳明《传习录》 大国皇家御书房，天一阁 世界级的宁波帮

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首先在业内引起轰动，让地产专家们心动、惊叹 做宁波没有做过的， 来一场别开生面的文化盛会。 关于活动： 现在豪宅流行做活动、都在做活动 要与一般的豪宅划分界限 文化、艺术永远是最奢侈的 首先在业内引起轰动，让地产专家们心动、惊叹 与一般豪宅拉开距离，要做就做经典 要做就做一个10年后还能让人记住的盛会

10月 售楼处开放活动 【宁波第一次，中国当代艺术界话题事件】 代言东方的观点

《东方会见西方》 再续经典 当代东方先锋艺术家10人展 精彩揭幕 《一品会》酒会 老业主

1980，曾广智 1980年代初期，中美关系正热乎乎的时候，纽约大都会博物馆等上流社会的场合，常有一个中山装打扮的东方面孔，以“中 国权贵“的姿态与政治家、文化名人合影。当然，你还没明白这究竟是小平同志派来的何方神圣时，他早已悄无声息全身而 退，而他的作品也就此完成。 它是当代艺术中，少有的反映东西方冲突的作品，也是最好的作品。其立意宏大，更了不起的是，他创作的时候，正是东方中国与西方的热恋时期，而他的作品有一种远见，看到了东西方的潜在的冲突 也是在善意地提醒他“归化"的西方，还有现今的我们：要避免某种紧张感，必然开展文明之间的"对话”。光冲突是不行的，还要融合与尊重，于我国而言，如何结合东西文化的核心价值，而成一种新的信仰体系或者说价值观，是当务之急。

邀请10位当代先锋艺术家，重温经典，在全新时代背景下， 站在东方视角重新展开与西方的对话。 【马秋莎、陈蔚、王光乐、段建宇、马六明、陈文波、赵能智、展望、张晓刚、毛旭辉】

12月 样板房开放活动 【中国藏品界、拍卖界大事件】 代言东方的奢侈品观

西泠印社 西泠印社，创立于清光绪三十年（1904），由浙派篆刻家丁仁、王禔、吴隐、叶铭等发起创建，以“保存金石、研究印学，兼及书画”为宗旨，是海内外研究金石篆刻历史最悠久、成就最高、影响最广的学术团体，有“天下第一名社”之盛誉。 西泠印社2010年春季艺术品拍卖会 逾6.5亿元的总成交额创下了西泠拍卖历届以来的最好成绩。本次拍卖为期4天，共分18个专场，拍卖艺术品2849件，这也是西泠印社拍卖公司成立近6年来规模最大的一场拍卖会。拍卖会共有2534件艺术品成交，成交率近90%，总成交额6.526亿元，也创下了西泠印社拍卖公司成立以来的最高纪录。 

“天下第一私人藏书阁” 天一阁 西泠印社 藏品鉴赏 东方第一拍 《宋代善本拍卖》 “天下第一名社”

2013年5月 首次开盘 【宁波首次，跨界艺术盛事】 代言东方的艺术

《云门舞集》 林怀民 林怀民 1973年由林怀民创办，也是是台湾第一个职业舞团。云门之名来自于中国古书《吕氏春秋》中的一句话：“黄帝时，大容作云门，大卷……”，也就是黄帝时代中国舞蹈的名称。 经典作品 云门舞集因演出许多经典的作品，而享誉世界。其中包括有薪传，九歌 (舞剧)，家族合唱，流浪 者之歌，水月，竹梦，行草等等。曾受英国伦敦《泰晤士报》评为亚洲第一当代舞团，德国《法兰克福汇报》亦曾赞其为世界一流现代舞团。

备选：《海上丝绸之路》展

项目的成功源自双方的沟通与配合， 让我们为本案最终取得傲人的业绩而奋斗！ 执行＞构想 项目的成功源自双方的沟通与配合， 让我们为本案最终取得傲人的业绩而奋斗！ 盛世同盟期待与您携手共创地产传奇！ THE END THANKS