長榮大學 土地管理與開發學系 不動產估價實務 - 估價各論 主講人：不動產估價師 劉生泉

簡報大綱 1 宗地估價 2 特殊宗地 估價 3 房地估價 4 土地改良物 估價 5 權利估價 （租金估價） 6 大量估價

1 宗地估價

宗地估價 素地估價 獨立估價 所謂宗地估價，一般來說是指為素地估價或獨立估價。 以上都是以素地為主的估價 沒有地上物 無他項權利 獨立估價 土地上有建物 須將建物「視而不見」當素地估價 以上都是以素地為主的估價 舉例：比較法、收益法、土地開發分析法之計算方式

宗地估價－估價方法 比較法 P 勘估標的 比較標的 x = （情況調整） 100 （個別因素調整） （價格日期調整） （區域因素調整） 以比較標的為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的的價格之方法。 P 勘估標的 比較標的 x = （情況調整） 100 （個別因素調整） （價格日期調整） （區域因素調整） P 勘估標的 比較標的 勘估標的之比較價格 比較標的之價格

宗地估價－估價方法 收益法 P 收益價格 = α r α r 以勘估標的的未來平均一年期間之客觀淨收益，運用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的之價格 收益法 P 收益價格 = α r α r 宗地年收益淨收益＝年有效總收入－年總費用 宗地年綜合資本化率

宗地估價－估價方法 土地開發分析法 [ S ÷ ( 1 + r ) ÷ ( 1 + i ) - ( C + M ) ] P = 根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷金額，扣除開發期間之直接、間接成本，資本利息及利潤後，所求得開發前或建築前的土地價格 土地開發分析法 P 土地開發分析價格 = [ S ÷ ( 1 + r ) ÷ ( 1 + i ) - ( C + M ) ] S 開發或建築後預期總銷金額 r 適當之利率 i 開發或建築所需成本之資本利息綜合利率 C 開發或建築所需直接成本 M 開發或建築所需間接成本

宗地估價－技術規則規定 第 83 條 以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形 ，而予酌量增減。 第 84 條 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合 併前各筆土地價值比例分算其土地價格。 非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權 人所有者，比照前項規定計算。 第 85 條 一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。 第 86 條 附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此限。 第 87 條 對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。 第 88 條 土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從 正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。 第 89 條 受有土壤或地下水污染之土地，應先估算其未受污染之正常價格，再依據 委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤或地下水污染之影響，並計 算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。

2 特殊宗地估價

特殊宗地估價 高爾夫球場 特殊宗地估價由於情況特殊，較難運用成本法、收益法及土地開發分析法，因此大多以「比較法」為原則進行估價。 供需圈內難以找到情況相當且有交易價格之比較標的 因高爾夫球場情況特殊，需採用成本法進行估價之外，其他大多皆採用比較法進行估價

特殊宗地估價－估價方法 成本法 P 房地價格 Ｘ 土地價格 Ｘ 建物重建或重置價值 ＋ = － 減價折舊率修正額 成本法應只能推估建物，無法推估土地，若為海埔新生地等特殊土地，則由於土地改良成本的投入，為人類所用，則可以所投入之成本取得土地價格，但前提仍是特殊狀況，並不考慮其他規費及間接費用的前提之估價方法 成本法 P 房地價格 Ｘ 土地價格 Ｘ 建物重建或重置價值 ＋ = － 減價折舊率修正額 P 房地價格 房地之成本價格 Ｘ 土地價格 以比較法、收益法、土地開發分析法或其他方法求取之土地價格（估69）

特殊宗地估價－技術規則規定 第 90 條 溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫 、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素。 第 91 條 高爾夫球場之估價，應考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素。 第 92 條 林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估 計之。於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費 及道路開挖費用。 第 93 條 農場或牧場之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之。 第 94 條 鹽田之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。 第 95 條 池沼、墓地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮位置、形狀、利用狀況等差異，比較推估之。 第 97 條 公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。

3 房地估價

房地估價 以現實面來說，以一般大樓而言，本身的市場價格每個樓層之單價會依效用及社會因素等原因而有不同，因此大多會呈現一樓較貴，而四樓較便宜。 另外又由於大樓的高度會讓造價有所不同，若以成本法中單位面積比較來求取時，無法分別到有樓層價格差別。 房地價格　＝　土地價格　＋　建物價格

房地估價 房地價格　＝　土地價格　＋　建物價格 由前述可知，房地價每層不同，建物價格卻只能每層相同，因此唯有土地每層單價不同，方能符合現實情況，所以大樓在估價時，會將基地價格，展成立體地價，以符合不同樓層土地單價的方法。 換言之，也就是所謂樓層效用，樓層高度及效用會依各項一般、區域、個別因素而顯示差異。 也可使用“樓層效用比”來設定基準樓層的方式進行估價。 95% 100% 110% 基準樓層 第四層 第一層

房地估價－技術規則規定 第 98 條 區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之。

房地估價－技術規則規定 第 99 條 以勘估標的之房地價格推估其基地單價時，得以下列方式估計之： 一、勘估標的之基地價格＝勘估標的之房地價格－勘估標的之建物成本價格。 二、勘估標的之基地單價＝勘估標的之基地價格／勘估標的之基地面積。 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，以勘估標的之房地價格推估其基地單價時，亦得以下列方式估計之： 一、勘估標的之基地價格＝勘估標的之房地價格×土地價值比率 。 前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算之。

房地估價－技術規則規定 第 100 條 前條勘估標的屬區分所有建物時，以其房地價格推估該區分所有建物基地 單價時，得以下列方式估計之： 一、該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格－該區分所 有建物之建物成本價格。 二、該區分所有建物之基地權利單價＝該區分所有建物基地權利價格／該 區分所有建物之基地持分面積。 三、基地單價＝該區分所有建物之基地權利單價× 平均地價分配率／該區 分所有建物之地價分配率。 前項第三款該區分所有建物之地價分配率公式如下： 該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓 層別效用比× 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。

房地估價－技術規則規定 第 101 條 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，前條以房地價格推估該 區分所有建物基地單價，亦得以下列方式估計之： 一、該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格× 土地價值比率。 二、該區分所有建物之基地權利單價＝該區分所有建物基地權利價格／該區分所有建物之基地持分面積。 三、該區分所有建物之基地單價＝該區分所有建物之基地權利單價× 平均樓層別效用比／該區分所有建物之樓層別效用比前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用 估價方法計算之。

房地估價－技術規則規定 第 101-1 條 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，以勘估標的之房地價格推估其建物價格時，得以房地價格乘以建物價值比率計算之。 第 102 條 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響。 第 103 條 附有違章建築之房地估價，其違建部分不予以評估。但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。 第 104 條 未達最有效使用狀態之房地估價，應先求取其最有效使用狀態之正常價格，再視其低度使用情況進行調整。 第 105 條 建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明。 第 106 條 建物已不具備使用價值，得將其基地視為素地估價。但應考量建物拆除成本予以調整之。

4 土地改良物估價

土地改良物 建物估價 土地改良物 農作物改良物估價 土地之工事及水利土讓隻改良估價 建物估價以成本法估價為原則 附屬設施得一併估計 係指附著於土地上果樹、茶樹、竹類、花木、造林木及其他各種農作物之估價 （又以成本法、收益法及折現現金流量分析為概念） 土地之工事及水利土讓隻改良估價 以成本法為估價原則 得斟酌比較法及收益法估價結果，決定其估價結論

土地改良物 農作物改良物估價－估價方法概念 成本法 收益法 折現現金流量分析 農作改良物幼小且具孳息成熟期較長者，依其種類及培育費用，且視作物生長狀況估計 農作改良物接近孳息成熟者，應估計其可能收穫量及市場價格，並扣減價格日期至作物成熟時投入之費用 收益法 農作改良物距離成熟期一年以上，期待收穫價值者，得以產地價格為基礎，推估未來收穫價格，並折算價格日期，並扣除減價格日期至作物成熟時投入之費用 折現現金流量分析

房地估價－技術規則規定 第 107 條 土地改良物之分類，依土地法第五條規定。 第 108 條 建物估價，以成本法估價為原則。 辦理建物估價時，其附屬設施得一併估計之。 第 109 條 本規則所稱農作改良物之估價，指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞 花木、造林木及其他各種農作物之估價。 第 110 條 農作改良物之估價，應依其類別，考量其生產環境、農業災害、生產技術 、生產期間、樹齡大小、生長情形、結果習性、管理狀況及農業設施等因 素估計之。 第 111 條 農作改良物之估價方式如下： 一、農作改良物幼小且距孳息成熟期尚長者，依其種植及培育費用，並視作物生長情況估計之。 二、農作改良物接近孳息成熟期者，應估計其收穫量及市場價格，必要時得扣減價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。 三、農作改良物距成熟期一年以上，且有期待收穫價值者，得以產地價格 為基礎，推估未來收穫價格後，折算為價格日期之價格。但應扣除價 格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。 第 112 條 附著於土地之工事及水利土壤之改良，以成本法估價為原則。但得斟酌比較法及收益法估價之結果，決定其估價額。 第 113 條 受有土壤及地下水污染之建物，應先估算其未受污染之正常價格，再依據 委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤及地下水污染之影響，並計 算其減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該建物之價格。

5 權利估價 （租金估價）

比較法、價格比率法、差額租金還原法、立體利用阻礙率計算 權利估價 所謂權利估價是指地上權、典權、永佃全、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。 租賃權估價 比較法、價格比率法、差額租金還原法 權利估價 普通地上權與區分地上權 比較法、價格比率法、差額租金還原法、立體利用阻礙率計算 不動產役權 比較法、收益還原法、價格比率法

權利估價－估價方法（以租賃權估價為例） 比較法 Ｃ 勘估標的 Ｃ 比較標的 （情況調整） 100 （價格日期調整） 100 x x = 以比較標的為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的的價格之方法。 Ｃ 勘估標的 Ｃ 比較標的 （情況調整） 100 （價格日期調整） 100 x x = （區域因素調整） 100 （個別因素調整） 100 x x Ｃ 勘估標的 比較標的 勘估標的之租賃權價格 比較標的之租賃權價格

權利估價－估價方法（以租賃權估價為例） 價格比率法 租賃權價格 勘估標的價格 x = 所有權價格 不動產所有權可視為多種不動產之單一權利「集束」而成，所以不動產權利應視為所有權的一部分，其價格就有一定的比率 價格比率法 租賃權價格 勘估標的價格 x = 所有權價格

權利估價－估價方法（以租賃權估價為例） 差額租金還原法 租賃權價格 （市場租金－原契約租金） = x [ (1+r) - 1 ] 若市場租金與契約租金有差額存在時，表示契約租金並沒有全面反應該不動產經濟價值，而將此「差額租金」以複利年金現價率的公式「還原」成租賃權價格即為差額租金還原法 差額租金還原法 租賃權價格 （市場租金－原契約租金） = x [ (1+r) - 1 ] r(1+r) n r n 收益資本化率 租賃權殘餘期間

權利估價－技術規則規定 第 114 條 權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、 抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。 第 115 條 權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規 定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。 第 116 條 地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與 之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。 第 117 條 典權估價，應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素，以典價為基礎 估計之。 第 118 條 永佃權估價，應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之。 第 118-1 條 農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有 無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利 之特別改良等因素估計之。 第 119 條 不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續 期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之。 第 120 條 耕作權估價，應考慮耕作期間、權利登記狀況、相關法令規定等因素估計 之。

權利估價－技術規則規定 第 121 條 抵押權估價，應估計價格日期當時勘估標的正常價格，以實際債權額為基 礎，考慮其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增值性及執行上之 難易程度等因素調整估計之。 第 122 條 租賃權估價，應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及 使用情形等因素估計之。 第 122-1 條 市地重劃估價，其重劃前、後地價評估項目應依平均地權條例及其施行細 則、市地重劃實施辦法及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等相關法令 規定辦理。 第 123 條 容積移轉估價，應考慮容積送出基地、接受基地及其他影響不動產價格及 相關法令等因素估計之。 第 124 條 都市更新權利變換估價，其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變 換實施辦法等相關法令規定辦理。

權利估價－技術規則規定 基地價值比率 = 第 125 條 權利變換前為區分所有建物者，應以全棟建物之基地價值比率，分算各區 分所有建物房地總價之基地權利價值，公式如下： 各區分所有建物之基地權利價值＝各區分所有建物房地總價× 基地價值比 率 前項基地價值比率之計算公式如下： 基地價值比率 （素地單價 x 基地總面積） = 素地單價× 基地總面積＋〔營造或施工費單價× （1－累積折舊率 ）× 全棟建物面積〕

權利估價－技術規則規定 第 126 條 權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地 總價值者，各區分所有建物之基地權利價值，計算方式如下： 一、依前條規定計算基地價值比率。 二、各區分所有建物基地權利價值＝各區分所有建物房地總價× 基地價值 比率。 三、各區分所有建物基地權利價值比率＝各區分所有建物基地權利價值／ Σ（各區分所有建物基地權利價值）。 四、各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地 總價值× 各區分所有建物基地權利價值比率。

權利估價－技術規則規定 第 126-1 條 權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價 值比率計算基地權利價值。但基地權利價值低於素地價值者，以素地價值 為準。 第 126-2 條 權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產 權者，其土地權利價值計算方式如下： 一、該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依 第一百二十五條或第一百二十六條計算其對應區分所有建物之基地權 利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值。 二、該基地所有權人持有之土地持分無法確認其對應之區分所有建物者， 依下列方式計算： （一）依第一百二十五條或第一百二十六條計算同一建築基地平均單價。 （二）前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。 （三）計算地上建物全棟之權利價值。 （四）前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。 （五）第二目扣除前目之餘額。 前項無持分建物權屬之基地所有權人與其地上建物所有權人自行協議者， 依其協議辦理。

權利估價－技術規則規定 第 127 條 權利變換前之基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值。 第 128 條 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計 畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效 用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。

租金估價－技術規則規定 第 129 條 不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租 金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。 第 130 條 不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。 前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證 金、權利金及其他相關運用收益之總數。 第 131 條 不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之。 第 132 條 新訂租約之租金估計，得採下列方式為之： 一、以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。 二、以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。 三、分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益， 再加計必要費用。 第 133 條 續訂租約之租金估計，得採下列方式為之： 一、以續訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。 二、以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益 率，以估計淨收益，再加計必要費用。 三、以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計 必要費用。 四、分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中，應歸屬於出租人 之適當部分，加計契約租金。

1 大量估價

大量估價 大量估價一般應用在政府規定地價時所用，與不動產估價技術規則所使用的方法較不精密，由於國家有規定公告地價及公告現值，因此故得以適當估價方法因應。 路線價法 大量估價 區段價法 基準地比較法

大量估價－估價方法 P = u × dv × f × l 路線價法 對面臨特定街道而接近性相等之繁榮市街土地，設定一定的標準深度，以求取該宗深度幾宗土地之平均市價的單價將其附設於面臨街道上，此單價即為路線價 須配合深度指數表，以土地的各種個別因素（如角地、前後臨路、寬度狹小、深度比過大、崖地等）進行補正，再計算出臨街同一街道之其他宗地地價。 地價 深度百分率 P = u × dv × f × l 路線價 臨街寬度 臨街深度

大量估價－估價方法 P = u × dv × f × l 甲地 乙地 路線價法舉例 某道路路線價為1,000元，甲地面臨街寬度6公尺，深度20公尺（標準深度），則甲地之價值為何？又若該宗地臨地乙地之深度為15公尺（補正百分率110%），則乙地之價值為何？ P = u × dv × f × l 地價 路線價 深度百分率 臨街寬度 臨街深度 甲地 P=1,000元 X 100% X 6公尺 X20公尺 = 120,000元 乙地 P=1,000元 X 110% X 6公尺 X 15公尺 = 99,000元

大量估價－估價方法 區段價法 使用性質相連、使用性質相同、地價相近之地段劃分為同一地價區段，調查該地段內買賣實例或收益實例價格，其中中位數或眾數作為該區段之單位面積地價，再以單位面積乘以區段內各宗宗地面積，即為區段價法 然而區段價法依目前所規定之公告地價及公告現值而言，幾乎無法考慮每宗土地個個別因素，此方法運用於非都市計畫較為適當，若是繁榮地區或都市計畫區內之土地，則以路線價法較為妥當。

大量估價－估價方法 代表性 顯著性 恆久性 均勻性 完整性 基準地比較法 面積適中 容易識別 不易變更形質 均勻分布 形狀方整 基準地係指由地政機關所選定，估計其價格日期之正常價格，由地政機關定期公告之土地為主（現因政策因素無落實執行）。 基準地比較法，即以基準地為比較標的，將勘估標的與基準地以比較法加以比較其個別因素之優劣程度。

簡報結束 End of presentation 感謝您的聆聽 Thank you for listening 簡報資料來源 全國法規資料庫 不動產估價理論與實務（郭厚村編著） 從房地價格分離探討公告土地現值查估之研究（黃佳鈴,2005） 圖表經本簡報繪製