大專生租屋 常見法律問題研討 　　　　崔媽媽基金會法律義工 高全國 律師 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

高全國律師簡介 學 歷：台大法律研究所碩士 台大法律系法學組畢 現 任：金控集團法務部協理兼法令遵循主管 淡江大學兼任講師 其他經歷： 學 歷：台大法律研究所碩士 台大法律系法學組畢 現 任：金控集團法務部協理兼法令遵循主管 淡江大學兼任講師 其他經歷： 1996 律師高考及格 2002- 崔媽媽基金會法律義工 2005- 台北地院、士林地院、板橋地院 民事金融事件 調解委員 2003- 文山社區大學、淡水社區大學 公寓大廈課程講師 2003- 銘傳、東吳、文化、政大 租屋課程講座 2004 教育部主辦大專校院賃居輔導研習會課程講座 2004- 交通部民航局　行政程序法課程講座 2005- 台北市教師研習中心 法治教育課程講座 聯絡方式：124750@mail.tku.edu.tw 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

報 告 大 綱 壹、租賃關係的法律原則 貳、簽訂租約前 參、租賃期間常見法律問題 肆、提前終止與屆期終止 伍、常見法律紛爭的解決方式 報　告　大　綱 壹、租賃關係的法律原則 貳、簽訂租約前 參、租賃期間常見法律問題 肆、提前終止與屆期終止 伍、常見法律紛爭的解決方式 陸、雙向討論 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

壹、租賃關係的法律原則 租賃關係-從法律上來看是由出租人及承租人運用雙方自由意志而意思表示一致，成立契約。一般而言，主要之點有： 　　壹、租賃關係的法律原則 租賃關係-從法律上來看是由出租人及承租人運用雙方自由意志而意思表示一致，成立契約。一般而言，主要之點有： 特定租賃標的物 租金金額及計算方式 租期 私法自治原則—私人間之權利義務關係（例如訂立契約及其內容），由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入： 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法153條﹚ 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

強制禁止規定—對於私法自治原則的修正，違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔…無效﹚在租賃關係上相關的強制禁止規定例如： 未成年人—須得法定代理人之同意或承認 出租人為房屋所有權人或被合法授權之人 強制禁止規定—對於私法自治原則的修正，違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔…無效﹚在租賃關係上相關的強制禁止規定例如： 書面要求：房屋租賃契約之期限逾一年者，應以書面訂立，否則將被視為不定期限之租賃。(民法422條) 出租人義務： 應以合於租約約定使用之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持該狀態。(民法423條) 就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。(民法427條) 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

出租之房屋如有瑕疵，危及安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵或已拋棄權利，仍得終止契約。(民法424條) 買賣不破租賃：出租人於租賃物交付並由承租人占有中，就算將房屋出讓，則租賃契約對於新屋主仍繼續存在。但此規定於租賃期限逾五年或未定期限者，則要求必須經公證則承租人才受本規定之保障。(民法425條) 承租人義務： 承租人應以“善良管理人之注意”保管租賃物，承租人違反致租賃物毀損或滅失，負損害賠償責任。(民法432條) 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要而應由出租人負擔者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人。(民法437條) 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

因承租人之同居人或經其同意使用之第三人致租賃物毀損、滅失者，承租人負賠償責任(民法433條) 租金給付：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。(民法440條) 租約終止：租賃定有期限者，租賃關係於期限屆滿時消滅。未定期限則各當事人得隨時終止契約。但不動產之租金，採月付者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之。(民法450條) 不定期租賃：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。(民法451條) 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

貳、簽訂租約前 了解房地的產權屬誰 權狀或謄本﹙出租人與屋主是否同一﹚ 了解房地及其週遭環境﹙人與物﹚的現況 　　　貳、簽訂租約前 了解房地的產權屬誰 　權狀或謄本﹙出租人與屋主是否同一﹚ 了解房地及其週遭環境﹙人與物﹚的現況 白天晚上都去勘查 晴天雨天都去勘查 平日假日都去勘查 問問里長與鄰居 問問先前的房客（特別是學長或校友） 校方可考慮制定「調查表」及「教戰手冊」 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

考慮制定「００大學統一租約版本」或參考崔媽媽基金會版本 租賃契約﹙租約﹚雙方之義務？ 出租人﹙房東﹚→提供無瑕疵﹙無產權糾紛、無使用上的重大缺陷﹚之房屋及原則上負責修繕 承租人﹙房客﹚→給付房租與押金，正常使用與保管房屋、通知瑕疵 看清楚全部條文及寫清楚特殊需求 寫清楚何謂瑕疵及發生瑕疵應如何辦理 寫清楚有何種設備及其現況（拍照） 誰給付管理費、水電、有線電視等費用 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

參、租賃常見法律問題 契約訂立問題 租金給付問題 同學簽約時未滿20歲且未得到法定代理人同意，又或同學未經父母同意代為簽名，應如何處理？ 　　參、租賃常見法律問題 契約訂立問題 同學簽約時未滿20歲且未得到法定代理人同意，又或同學未經父母同意代為簽名，應如何處理？ 非屋主亦未受屋主授權之人簽訂之租約，效力如何？ 雙方只有口頭約定有無效力? 租金給付問題 從未搬入，應否繳租金？可否主張打折？ 可否請求以押金給付租金？ 給付租金遲延房東自行處分個人物品或換鎖或丟出私人用品如何處理？ 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

房屋瑕疵問題 房屋使用問題 隔壁房客太髒太吵是否為瑕疵？ 發生毀損或設備故障應如何處理？可否逕行請人修復？ 重大瑕疵可否終止租約？可否請求賠償？ 房屋使用問題 房東未得同意可否逕行入內查看？ 可否自行裝置各類設備？ 無分電電表，而由房東統一收取電費，如何解決？ 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

其他 房東要求額外稅金由房客負擔是否合理？ 可否轉租？ 房東另有他用請求提前交還房屋，如何處理？ 同學一起分租，如何分攤與簽約？ 如何取回押金？ 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

肆、提前終止與屆期終止 提前終止（尚未到期）之理由 約定→於契約中明文規定或於相關書面上載明雙方同意提前終止 　　肆、提前終止與屆期終止 提前終止（尚未到期）之理由 約定→於契約中明文規定或於相關書面上載明雙方同意提前終止 法定﹙出租人擁有﹚→例如：遲付租金總額達2期以上、不依約定或通常使用方式使用房屋經阻止無效、違約轉租等 法定﹙承租人擁有﹚→例如：出租人經催告仍不修繕房屋、重大瑕疵無法修復並危及安全健康、房屋滅失等 其他→重大瑕疵但最好先催告 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

屆期終止（期限到了） 契約終止時應如何處理？ 交還房屋﹙恢復原狀？﹚ 取回押金 水電、電話費之預收限度 訂立終止協議書或直接於原租約上記載，例如： 　“租賃契約雙方同意自民國00年0月0日止，終止原契約所定之一切權利義務，雙方並已完成相關物件之點交，出租人除預先扣除新台幣00元作為水,電,瓦斯及有線電視費用之支付外，剩餘00元之押金已全數退還予承租人” 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

伍、常見法律紛爭的解決方式 租約如何公證？有何優缺點？ 存證信函 和解 區公所調解委員會 法院訴訟 方式及效力 如何撰寫 　伍、常見法律紛爭的解決方式 租約如何公證？有何優缺點？ 存證信函 方式及效力 如何撰寫 和解 各退一步，由教官或學務處協助 區公所調解委員會 小心謹慎，勿隨便簽字或答應 法院訴訟 幾個提供諮詢的管道 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

陸、雙向討論 請與會人員不吝表示意見或提問 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作

　 報 告 完 畢 　　　　謝謝參加 　　　　敬請指教 2019/4/14 　尊重著作權勿任意轉載改作