主講人：馮麗芳 網址：WWW.TMM.ORG.TW 租屋法律及案例淺析 主講人：馮麗芳 網址：WWW.TMM.ORG.TW

講綱內容 壹、租屋前的準備工作 貳、簽約前的基本概念 參、市售版本契約導讀 肆、常見糾紛型態 伍、存證信函 陸、求助管道

壹、租屋前準備工作 一、資訊哪裡來？ 二、小心看屋 三、誰是屋主？ 四、談妥各種條件

壹、簽約前準備工作 一、資訊如何取得？ 1.親友/學長姐介紹 2.學校資訊 3.租屋網站、BBS站 4.紅紙條 5.報紙、仲介公司 6.大樓管理員

二、小心看屋 了解房地及其週遭環境(人與物)的現況 §外在環境： ‧不同時段看屋 ‧問問鄰居、先前房客(特別是學長或校友) ‧租所週邊環境觀察

二、小心看屋 §內在環境 ‧公共空間觀察(樓梯間、走道、出入口、廁所、客廳、廚房) ‧設備是否堪用 ‧房子通風採光問題 ‧檢查結構、管線

居住/消防安全 一、居住安全 二、消防安全 ‧頂樓加蓋的門戶安全 ‧滅火器的使用 ‧隨手關門 ‧逃生口/防火巷 ‧加裝設備是否影響逃生 ‧熱水器擺放位置 ‧更換或加裝門鎖 ‧車停明亮處 ‧陌生人進入前驗明正身 二、消防安全 ‧滅火器的使用 ‧逃生口/防火巷 ‧電箱檢查

貳、簽約前的基本概念 ►關於定金 ►私法自治原則 ►法律的保障 ►契約版本 ►口頭承諾 ►看清全部條文 ►房東說、房客說

三、關於定金 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之

定金收據參考範例： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 定金收據參考範例：

私法自治原則 私法自治—私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法153條﹚ 房東自書局購得之契約可否修改。 未成年人—法定代理人之同意 原則的例外— 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚

超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422條） 民法450條第２項「租賃物為房屋者，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約」 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解除之（民法424條） 買賣不破租賃（民法425條規定，承租後房屋賣給第三人，承租人仍得向新屋主主張） 誠信原則﹙民法148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 ﹚ 違約金過高（可請求法院酌減）。

參、市售版本契約書導讀 －簽約要注意的陷阱

房屋租賃契約書 文具店版本

房屋 租 賃 契 約 書 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房／店　屋所在及使用範 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外) 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店屋後無息退還押租保證金。 房屋 租 賃 契 約 書

第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房／店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房／店屋。 第九條：房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責回復原狀。 第十條：房／店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房／店屋毀損，應負損害賠償之責。房／店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。

第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。 第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房／店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房／店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。 第十五條：印花稅各自負責，房／店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。 第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。

第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身份證字號： 電話： 地址： 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章

房東提供之傢俱清單 傢俱名稱 數量 簽收前使用狀況 維修責任權責 修繕費用分擔 備註 出租人簽收： 承租人簽收： 單槽洗衣機 書桌 壹台 壹張 數量 八年舊品，堪用 狀況良好 簽收前使用狀況 □房東 □房客 維修責任權責 無(壞掉就淘汰) 由房客負擔 修繕費用分擔 淘汰後，房東不提供新品 壞掉要負責賠償 備註 房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收：

肆、常見糾紛型態 修繕問題 不定期租約的發生 提前解約 租期已到，押金返還問題(費用爭議) 租金報稅問題 共同承租之室友，部份欲提前解約 房子被拍賣或賣掉 付定拒租 交屋與回復原狀 安全隱私問題 人際互動問題

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伍、存證信函

【存證信函】 *至郵局購買或至中華郵政網站下載 *一式三份(郵局、房東、房客各執一份) *以雙掛號寄送

寫存證信函的原則: 1.時間、發生何事 2.主張之權利，或是房東應盡的義務 3.勿有模糊籠統要求 4.勿做情緒上的宣洩

陸、求助管道

解決方式及求助管道 《解決方式》 《求助管道》 E-mail：tmm2.org@msa.hinet.net 情理法，90%以上糾紛解決均靠協商 勿和房東惡言相向、互放狠話 勿用法條來壓房東 回學校尋求教官支援 《求助管道》 教官 當地縣市政府、鄉市鎮公所 崔媽媽基金會(02)2365-8140 網址：www.tmm.org.tw E-mail：tmm2.org@msa.hinet.net