指導教授 張勝文 副教授 第十八組 財政三陳培馨 財政三呂筠晨 財政三張馨云 國立政治大學106學年度第二學期 財產稅理論與制度期末報告 臺灣都市更新制度探討與 改革建議 指導教授 張勝文 副教授 第十八組 財政三陳培馨 財政三呂筠晨 財政三張馨云

研究動機 個案－文林苑事件 各方說法與個案爭議 都市更新簡介 與都市更新相關稅制討論 國外制度借鏡

研究動機 都市更新 都市房屋老舊 公共安全問題 台灣地狹人稠 都市土地利用

以101年文林苑都市更新案為例 都市更新 制度介紹 都更前後 租稅差異 國外借鏡 與 改善建議

個案－文林苑事件 爭議一：法律是否能使政府強制處分私人財產，以促進多數人之利益 爭議二：私人是否對於擁有的財產有完全的支配權 民國101年 士林 「文林苑」都市更新案 王家：剛整修住家拒絕參與，卻被通知「權利變換」 建商：權利價值變換五房五車位(約6800萬)+拆遷補償近600萬 台北市政府依法拆除王家－＞社會運動 和解，於105年完工交屋 七位同意戶老人家等不到回家的日子而過世   爭議一：法律是否能使政府強制處分私人財產，以促進多數人之利益 爭議二：私人是否對於擁有的財產有完全的支配權 （謝明瑞，民國 101 年）

都市更新簡介 - 《都市更新條例》介紹

都市更新簡介－《都市更新條例》介紹 為促進都市土地有計畫之再開發利用 復甦都市機能 改善居住環境 增進公共利益 －－－－－《都市更新條例》第一條  

都市更新簡介－《都市更新條例》介紹 處理方式 權利變換 誘因 重建 整建 維護 係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 誘因 建築容積獎勵、稅捐減免、都市更新投資信託、更新地區內重要 公共設施興修費用之負擔等  

都市更新簡介－優點與缺失 房地產升值 改善老舊市容與街道狹窄狀況 改善居住環境，整理舊有觀光地區並帶來經濟繁榮 都市貧民區的遷移 破壞原有生活文化與景觀 對民眾財產權的剝奪

都市更新簡介－其他相關法規 相關法規 都市危險及老舊建築物加速重建條例 國家住宅及都市更新中心 設置條例 立法目的   立法目的 為因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質 為推動住宅及都市更新政策，促進居住環境改善，提升都市機能，增進公共利益，達到都市永續發展目標

都市更新簡介－臺北市的都市更新成效 核定實施315 已完工123 施工中68 共有107.7萬宅 住宅占8成 >30年占6成

都市更新簡介－臺北市的都市更新成效

與都市更新相關之稅制討論

房屋稅 房屋稅計算公式: 房屋稅＝房屋現值×稅率 房屋現值＝核定單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率 以文林苑都更案為例: 房屋標準單價都更前以加強磚造三層房屋計算 都更後以鋼骨結構十五層計算 房屋稅率以自住房屋1.2％計算

房屋稅試算 都更前房屋現值=86,685元 都更前需繳納房屋稅=1,040元 都更後房屋現值=4,254,415元   房屋標準單價 面積 折舊年數 折舊率 文林路路段率 都更前 1,950元 30坪 40年 1.2％ 180％ 都更後 15,700元 46坪 1年 1％ 都更前房屋現值=86,685元 都更前需繳納房屋稅=1,040元 都更後房屋現值=4,254,415元 都更後需繳納之房屋稅= 51,053 元

有關房屋稅之都更法規 = 51,053 / 2= 25,527元 《都市更新條例》第四十六條第二款規定 「房屋興建時，可免徵房屋稅。 更新後房屋稅可減半徵收兩年。」 都更後第一年需繳納之房屋稅 = 51,053 / 2= 25,527元 減免後之房屋稅仍為原先之25倍

房屋稅提高主因 房屋標準單價提高 5層以下 VS 15層以上 磚造、加強磚造 VS 鋼筋混凝土 20年以上 VS 新建1年 房屋 總層數 折舊率 房屋 結構 總層數 20年以上 VS 新建1年

地價稅 我國之地價稅賦計算式： 稅基(公告地價)x稅率(2‰到5‰累進稅率) 以文林路一帶，30坪自用住宅土地為例： 稅率為2‰

地價稅試算 公告地價(每坪) 地價稅額 都更前 184,076元 11,025元 都更後 286,942元 17,186元

有關地價稅之相關法規 《都市更新條例》第46條 都更後第一年需繳納之地價稅 = 17,186 / 2 = 8,593元 第一款規定，「更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵 收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。」 第二款規定，「更新後地價稅減半徵收兩年。」 都更後第一年需繳納之地價稅 = 17,186 / 2 = 8,593元 與都更前相差不大之原因： 公告地價每3年才調整一次 地價稅之實質有效稅率低

土地增值稅 我國土地增值稅之稅額計算公式: 查定稅額=土地漲價總數額x稅率-累進差額 以文林路一帶，30坪的土地，持有10年後移轉為例

土地增值稅試算 都更前 移轉前土地公告現值較高 無須繳納土地增值稅 都更後 採二級累進稅率 土地增值稅額=3,907,437元 前次移轉時土地申報現值=489,587元/每坪 移轉時土地公告現值=446,807元 都更後 前次移轉時土地申報現值=442,975元/每坪 移轉時土地公告現值=1,024,793元 移轉前土地公告現值較高 無須繳納土地增值稅 採二級累進稅率 土地增值稅額=3,907,437元

有關土地增值稅之都更相關法規 《都市更新條例》第46條: 條目 適用情形 減徵稅率 第三款 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅。 40％ 第四款 不願參加權利變換而領取現金補償者。 第五款 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者。 免徵 第六款 實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者。

土地增值稅之減免 權利轉換 協議合建 都市更新採兩種方式: 可減免 不得減免 土地增值稅 土地增值稅 文林苑案例採權利轉換方式進行，可減免40％的土地增值稅 減免後土地增值稅額=3,907,437x(1-40％)=2,344,462元 可減免 土地增值稅 不得減免 土地增值稅

遺產與贈與稅 贈與稅之計算公式: (土地公告現值+房屋評定現值-免稅額)x10％ 《遺產及贈與稅法》第22條規定 「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬 元。」 在文林苑案例中: 都更前贈與稅=1,346,890元 都更後贈與稅=3,477,821元 土地公告現值及房屋現值提高為贈與稅上升主因

遺產與贈與稅 《土地稅法》第28條但書規定 「因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。」 都更時，未登記繼承之不動產，需先過戶給建商或指定之繼承人 土地轉換所有權人實務上視為土地交易 繼承人仍須繳納遺產稅

國外制度借鏡

日本 同屬於環太平洋火山地震帶 都市發展和社經背景類似 面臨二十一世紀高齡化和少子化問題

稅制方面 停止課徵地價稅，且5年內新屋稅額減半 老公寓都更稅負由社區共同負擔

日本都市更新新思維與策略 土地所有權人 共同承擔風險 政府部門由「硬體建設」轉為「軟體營運」 順應少子高齡化社會 更新事業實施方式 多數決原理 藉由市場機制檢視 土地所有權人 共同承擔風險 協調整合作業費、補償費、闢建費由政府部門負擔 政府部門的出資、債務保證 都更後農地資產的繼承，不予列入課稅對象 政府部門由「硬體建設」轉為「軟體營運」 政府部門承購都市更新地區之公共設施建設 針對老年人擁有土地，可採抵押貸款方式 就近住宅規劃及商業購物等日常生活機能 順應少子高齡化社會

美國- 稅金增額融資制度 (Tax Increment Financing, TIF)

稅金增額融資制度 每一年課徵的土地稅及房屋稅的增加部分 大部分由都市更新專責機構運用 計畫最長可達45年

稅金增額的運用 發行都市更新公債(TIF) 支持提供中低收入住宅計畫 地價補貼 開發商的低利融資 原住戶的拆遷安置補償費用 公共設施興闢費用 維護整建費用 計畫完成後的稅金增額

稅金增額的好處 財務自給自足，不需上級補貼 解決容積有限的問題，使公部門仍有財源可以運用

與台灣制度比較 台灣 容積獎勵及權利變換 財稅倚賴中央 美國 稅金增額融資制度

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