BOT專案應用開發型不動產證券化融資之探討 授課教授：李建中 博士 簡報學生：許竣強 簡報日期：2009.6.25
簡報大綱 緒論-背景、動機、目的 課題敘述 專案融資與資產證券化之關係 不動產證券化 美、日兩國開發型不動產證券化運作模式 結論與建議 參考文獻
緒論-背景 政府於民國89年正式實施促進民間參與公共建設法，以期引進民間資金及企業經驗，進而減輕政府負擔，加速基礎建設之開發。 以往傳統之融資方式，單純依靠政府、銀行聯貸方式，難以滿足建設所需之龐大資金缺口。
緒論-動機 不動產證券化條例自民國92年通過，截至民國97年為止不動產證券化商品共計核准17件，總金額高達778.49億元。 民國98年不動產證券化條例修正草案通過，將開發型不動產納為不動產證券化標的，但僅限於都市更新案件、促進民間參與公共建設法所稱公共建設及經中央目的事業主管機關核准參與之公共建設。
緒論-目的 整理出美、日兩國目前實施開發型不動產證券化之模式。 探討國外現有之開發型不動產證券化模式，應用於BOT專案之融資之適性。
課題敘述-專案融資與資產證券化之關係 林世淵（1995）證券化之廣義定義為募集資金之方法，由間接金融轉換為直接金融；狹義定義為提高企業及金融機構所持有之資產及債權流動性為目的，以資產及債權為質權或抵押擔保，設計並發行新型態之證券，公開出賣給一般大眾，以達成募集資金之過程。 林妤珊（2001）專案證券化著重的是因專案或無形資產所帶來的具風險性之現金流量。而為有效管理其風險，該型商品要比資產證券化商品更重視發行機構的積極管理能力。專案證券化的出現與發展適時滿足了發行者對於專案融資的需要與投資者參與未來營利的渴望。
課題敘述-專案融資與資產證券化之關係 Forrester(2000)在全球各地對於專案融資之資金需求殷切，可透過各種型態的證券化模式來協助達到這項需求。例如，一項專案計劃興建完工後，且營運結果亦令人滿意，便可設立特殊目的機構來發行證券，並利用所籌集之資金來償還原先興建時的專案融資貸款。
課題敘述-不動產證券化 不動產資產信託（REAT） 委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券 。 不動產投資信託（REIT） 向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券。
課題敘述-不動產證券化 不動產證券化透過中介機構轉換持有人之所有權為有價憑證。 將固有資產或金融資產與以細小化、規格化，於公開交易市場上流通發行，分攤風險、增加流動性，以更有效率的籌措資金。
課題敘述-不動產證券化 開發型不動產證券化 將目前尚未完成，但預期未來會有固定收益之不動產標的予以證券化。 計畫之未來現金流量不如已有現有標的之不動產證券化商品穩定，潛在之風險較高，但相對來說報酬率會較高。 雖然在計畫剛開始前幾年沒有收益，但其高報酬之特性依舊會吸引很多人。
美日兩國之開發型不動產證券化運作 美國之運作架構 一、不動產抵押型投資信託（Mortgage REIT）
美日兩國之開發型不動產證券化運作 美國之運作架構 二、不動產有限合夥（RELP）
美日兩國之開發型不動產證券化運作 日本之運作架構 一、資產流動型-公司型
美日兩國之開發型不動產證券化運作 日本之運作架構 二、資產流動型-信託型
結論與建議 結論 不動產有限合夥之模式可透過BOT專案承商與不動產投資信託基金的合夥方式進行，由不動產投資信託基金籌資提供資金，而BOT專案承商負責興建、營運、管理。 資產流動型-公司型的方式與BOT專案成立特許公司的精神相近，若以公司型模式運作，BOT專案中特許公司的角色定位於專為融資和資金運用而設立。
結論與建議 建議 法條之不適性： 「不動產證券化條例部分條文修正草案總說明」所述，「就開發型之不動產或不動產相關權利予以定義，並允許其得成為證券化標的，惟公開招募之不動產投資信託基金投資於開發型之不動產或不動產相關權利，僅限於都市更新案件、促進民間參與公共建設法所稱公共建設及經中央目的事業主管機關核准參與之公共建設，且不得超過該基金信託財產價值之一定比率；至於不動產資產信託受益證券部分，則限於私募者始得將開發型之不動產或不動產相關權利納為證券化標的。」
結論與建議 建議 未來考慮之課題： BOT使用開發型不動產證券化融資，可較輕易透過大眾投資人取得資金，以利開發案之完成，使得BOT專案推動過程中，廠商可面臨較小之資金壓力。BOT開發案只要財務評估良好、未來預估將有足夠的現金流量，則開發型不動產之證券化就應是可行。但是如何監控履約、資金運用以及如何降低政府與投資大眾之風險的問題，將是實際運行中所會面臨到的一大挑戰。
參考文獻 陳志明，”重大投資案採專案融資證券化之探討”，長庚大學企業管理研究所，碩士論文，2007。 陳廣武，”不動產證卷化運作模式之研究-探討不動產開發之應用”，國立成功大學都市計劃研究所，碩士論文，2007。 陳正吉，廖世仁，” 開發型不動產証券化之探討” 創新、整合與應用研討會，2006。 「不動產證券化條例」，2009。 「促進民間參與公共建設法令彙編」，2008。
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