新北市三重區大同南段A區都市更新說明會 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成規劃機構，非建商) 第二階段同意書 : 變更實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由○○建經公司代地主公開招商甄選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 信託銀行 : 建經單位 : 專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所 發起人 : 王銀進 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積 第二階段：公開招商甄選營建廠商 (依都更條例第19-1條、第22條變更實施者) 共簽署五個章 同意新北都更擔任事業計畫階段實施者(企劃、申請獎勵面積) 第二個章： 委任專業建經公司代理地主評選營建廠商 第三個章： 同意營建廠商擔任權利變換階段實施者(分配、投資、興建) 第四個章 : 與營建廠商簽訂合建契約 第五個章 : 與信託銀行簽訂信託(含續建)契約 第一個章： 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 自辦民營之實施方式 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址：www.tctaa.com.tw (詳細請上本網站查閱) 電話：(02)2920-3016轉17 聯絡人 : 張小姐 傳真：(02)2920-3019 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 信箱：tct.aa@msa.hinet.net 案號:100007 中華民國 107年11月18日(日)下午2.30 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司 總幹事 : 王銀進 電話 : 2978-2511 手機 : 0937-035-128 聯絡地址 : 三重區同安東街43號 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會 主任委員 : 陳銀杭 電話 : 2975-9366 手機:0910-020-333 聯絡地址 : 三重區同安東街39號 傳真 : 2975-9367 社團法人新北市都市更新學會網站 : www.ntura.org.tw 新北市政府都市更新處 : www.uro.ntpc.gov.tw/web/Home 1 1
個案推動策略流程 第一階段 第二階段 自辦 民營 (事業計畫) 69個月 10個月 25個月 45個月 (權利變換及工程施工) 實施者 : 新北都更 實施者 : 營建廠商 自101年10/5起，共約149個月(12.42年) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 事業計畫3/4以上 地主第１次同意書 自辦公聽會後報核 公辦公聽會 公開展覽及 事計政府開始審議 政府核准獎勵面積 事計核定公告 同意比例 以上 最好接近 公開招商競價 (依都更條例第19-1、22條) 變更實施者3/4以上 地主第２次同意書 自辦公聽會 選配房屋後報核 公辦公聽會 公開展覽及 權變政府審議 權變政府公告 信託簽約及申請建照 拆屋及施工 交屋結案 90% 100% 101.10 108.7 109.5 111.6 115.3 2 2
都更成本共同負擔 總更新成本約20.22億籌措如下(含風險管理費2.30億，共22.52億) ◎ 銀行建築融資約 60% : 12.13億(借款人為營建廠商) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 8.09億(配合續建機制) 資金規劃 總項目 項目 費用 備註 A 工程費用 重建費用 營建工程費 15.8636萬/坪×9759.22坪=154816.3624萬 SRC鋼骨鋼筋混凝土 建築設計費 3321.5081萬 含其他顧問費 管理基金 340.8042萬 外接水電瓦斯 1657.5萬 221戶 6m道路公設開闢+道路地上物 拆補費+綠建築維護管理基金+實體捐贈公共自行車設施費用 327.684 +143.3346 +286.6333+200＝957.6519萬 其他 55.219(空污費＋規費)+1386.955(標章費+鄰房鑑定費)+610.1(交評費+庭園景觀+道路設計費+環評費) +139.7161(結構外審費+消防及水系統外審費) ＝2191.9901萬 B 權利變換費用 都更規劃+估價費 1112.75萬 房租補貼 5763.8565萬 預計發45個月 合法拆遷補償 1584.84萬 其他拆遷補償 793.0002萬 地籍整理費＋其他 442(地籍整理費) ＋211.5455(信託登記及塗銷費) ＋31.2(土地複丈費) ＋45(鑽探費) ＋30(測量費) ＝759.7455萬 C 貸款利息 7893.4257萬 地主免土地設定抵押 D 稅金 173.3000萬 E 管理費用 總務人事管理費5% ※1.第一階段實施者之服務費︰3.5% . ※ 2. 建經管理費1%. ※3.全體地主之風險管理費:(第一預備金)0.5%. 9068.3367萬 信託費(含續建機制) 918.9455萬 廣告銷售費 10882.0041萬 12％風險管理費(營建廠商利潤) 22962.1335萬 F 區外容轉購地 0萬 共同負擔總費用及占總銷百分比 註:本表數據，以將來都更審議委員會審核通過者為準 總銷金 : 47.52億(100%) 共同負擔 : 建商分配 : 22.52億 比例 : 47.39%(價值比) 地主分配 : 25.00億 比例 : 52.61%(價值比) 3 3
公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查) 營建費 平均銷售 單價 48.3815萬/P (發包時底價) 50.8815萬/P 53.3815萬/P 55.8815萬/P SRC鋼骨 鋼筋混凝土15.8636萬/坪 (第二級建材) 共同負擔 22.52億 地主分回 坪數 4773.65坪 4969.56坪 5148.39坪 5312.29坪 比例 (面積比) 52.61％ 54.77％ 56.74％ 58.55％ 價值比 地主每坪土地 (含6m計畫道路地) 平均分回倍數 3.83倍 3.98倍 4.13倍 4.26倍 營建廠商 分回比例 4299.96坪 4104.05坪 3925.22坪 3761.32坪 47.39％ 45.23％ 43.26％ 41.45％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 單價 元/坪 金額(元) (1~29F+B2~B3+ R1~R3) 8442.80 $141,966元 1,198,590,544 B1 658.21 $147,644 (141,966元*104%) 97,180,757 B4 $184,555元 (141,966元*130%) 121,475,946 地下層基樁 9759.22 $7,729元 75,430,604 綠建築設施 $2,595元 25,326,704 智慧型建築 $2,631元 25,680,375 分離式冷氣機 $459元 4,482,660 合計 1,548,167,590 營建平均單價 $15.8636萬/坪 158636 101年10月物價指數=141966元/坪 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶 控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不 受查封、欠稅、繼承等問題影響 ◎ 續建機制 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記 安全配套：信託+續建機制 4
各戶房租補貼及地主其他補貼 (以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準) 都市更新效益 ◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓 梯 ◎ 整體效益 : 每層戶數縮減(原56戶，縮減為8戶) ，建 築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 ◎ 建物性能提升：SRC鋼骨鋼筋混凝土、耐震建築、綠建 築、智慧建築、地下室基樁 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶總值大約增值為2.5倍 以上) ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 每月管理基金收入：3汽車×0.4萬+253機車× 0.03+10 8自行車×0.015萬=10.41萬 ◎ 大小公設比＝31.35% ◎私有面積比＝68.65% ◎ 更新後建物高度： 1F ：365cm 地下一層：464cm 2F ：350cm 地下二層：310cm 3F～29F ：350cm 地下三～四層：300cm ㄧ、房租補貼 實際補貼費用，以權利變換時，由實施者 委託三家專業估價師查估後評定為準。 二、其他補貼 1.合法建物拆遷補償費： 移請估價師依建物構造別及使用年 限分別計算，於權利變換計畫核定 發佈日起十五日內發給之。 2.增建及未登記建物補償： 實際補償費用，以權利變換時，由 實施者委託三家以上專業估價師查 估後評定為準。 3.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內 有新裝潢之建物，另補償裝修費， 補償金額認列由建物所有權人提出 相關證明及裝潢費收據、發票依5 年耐用年數提列折舊計算其殘值。 5
房屋選配原則 一、房屋選配原則 二、權利變換階段變更實施者程序說明 6 6 2. 權利變換階段，招商後(正式選配) 依權利變換的法定程序，由三位專業估價師中 選定對地主最有利的一位分配，再由都更委員 會審議，依公正(估價機制)、公平(都更委員會 審議)、公開(公開申請分配及公開抽籤)之原則 進行選配。 (1).權利變換階段，配合權利變換併案辦理變更事 業計畫(含變更實施者)，正式修正地主與實施 者所要修正之各樓層平面圖。 (2).各類型地主，可依事業計畫核定後，招商前之 選配原則所選配之位置，正式於權利變換階段， 依權利變換選配原則，選配建物或車位。 a.住宅 (a).有建物臨接同安東街之地主，可最優先選配 2~29樓住宅。 (b).依據原建物或土地坐落相關位置，選配2~29 樓住宅。 b.車位 (a).各權利關係人以一戶選配一車位為原則。 (b).車位之樓層可自由選定，車位價值依該車位 大小與車位樓層計算其價值。 (c).車位價值與其所選配之房屋價值合併計算其 實際分配價質。 一、房屋選配原則 1. 事業計畫核定後，招商前(預擬選配) (1).住宅 a.有建物臨接同安東街之地主，可最優先選配 2~18樓住宅。 b.依據原建物或土地坐落相關位置，優先選配 (2).車位 a.各權利關係人以一戶選配一車位為原則。 b.車位之樓層可自由選定，車位價值依該車位大 小與車位樓層計算其價值。 c.車位價值與其所選配之房屋價值合併計算其實 際分配價質。 (3).公開招商前：可配合地主需求，提出2~18層 之修正平面草圖。 (4).公開招商後：實施者可就所保留19樓以上之平 面圖，依當時銷售產品定位，再提出修正平面 草圖。 二、權利變換階段變更實施者程序說明 1.地主委託專業建築經理公司(PCM) 事業計畫核定後，權利變換前，獎勵容積及建築 設計能確定時，由地主委託專業建築經理公司(P CM)，代理地主公開評選權利變換階段的實施者。 2.擬定招商文件： a.廠商資格(財務，能力，經驗等)。 b.根據財務計畫，擬定材料品質、規格、廠牌等。 c.其他附加條件。 3.公開招商(地主也可推薦)，廣徵優良建商(實施者) 4.審查、評選與決選，分三步驟： a.資格標審查，作初步篩選。 b.價格標審查，作進一步評選，選出3〜4家。 c.最後3〜4家由地主投票表決，決選出1家。 5.與建商簽約： a.地主簽署第二階段都更同意書，達到比例75% 以上。 b.依都更條例第19-1條及第22條規定之相關程序 並取得所有權人同意後，進行實施者變更。並 與權利變換計畫及變更事業計畫一同併案辦理。 6.實施者變更後 新北都更將實施者變更給新任實施者後，新北都 更則轉任本案規劃單位，一直到本案更新成果備 查完成為止。 6 6
實施進度概估 7