花蓮縣玉里地政事務所 105年重新規定地價暨 公告土地現值作業說明會簡報 時間：104年10月12日（星期一）上午10時

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1 花蓮縣玉里地政事務所 105年重新規定地價暨 公告土地現值作業說明會簡報 時間：104年10月12日（星期一）上午10時
地點：本所3樓會議室 報告單位：地價課

2 報告大綱 一、調整作業法令依據 二、公告地價與公告土地現值作業 程序 三、公告地價與公告土地現值作業 情形 四、政策宣導(一)實價登錄
政策宣導(二)市價徵收 五、結語　

3 重新規定地價暨告土地現值作業依據 平均地權條例暨其施行細則 地價調查估計規則 地價及標準地價評議委員會組織規程
花蓮縣實施地價調查估計作業規定

4 說明會召開依據 地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範第3點：「地政機關根據平均地權條例第15條或第46條規定提送本會評議區段地價之議案，應先行舉辦公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地價調查估計作業情形及最近一期地價動態情況，並受理當地民眾意見予以彙整處理作成報告，提送本會作為評議之參考。」

5 調整作業說明會目的 政府舉辦公告現值( 地價)調整作業說明會之目的，係將地政機關有關地價調查、區段劃分、地價估計等相關作業流程，透過公開說明的方式，使民眾能夠瞭解政府機關訂定地價的作業情形，同時也藉這個機會加強地價法令之宣導，並廣泛聽取與會鄉親寶貴意見，適時、適度修正調整方向，以減少人為疏誤。

6 二、公告地價與公告 土地現值作業程序 (一)重新規定地價之程序(平均地權條例§15) 分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。
二、公告地價與公告 土地現值作業程序 (一)重新規定地價之程序(平均地權條例§15) 分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。 依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議。 計算宗地單位地價。 公告及申報地價，其期限為三十日。 編造地價冊及總歸戶冊。

7 (二)公告土地現值作業程序 直轄市或縣(市)政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值之依據。(平均地權條例§46)

8 (二)公告地價及土地現值 作業程序 1月1日公告地價及土地現值 調查買賣或收益實例 提送地價評議委員會評議 地價區段範圍檢討 估計區段地價

9 （一）、公告現值之意義及作用 權條例第46條規定，對於轄區內之土地
１、公告現值之意義 係指直轄市或縣(市)政府依平均地 權條例第46條規定，對於轄區內之土地 ，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告之謂。

10 ２、公告現值之作用 (9)其他(如領取老農津貼、老人年金、中低收入戶之財產價值認 (1)作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考。
(2)作為課徵土地增值稅時，主管機關審核土地移轉現值之依據。 (3)作為照價收買時，給付地價之標準。 (4)作為公有土地有撥用時，計算地價之標準。 (5)作為終止耕地三七五租約給與承租人地價補償之計算標準。 (6)作為課徵遺產稅、贈與稅時計算遺產及贈與財產價值之標準。 (7)作為公有地出售價格之計算加成標準。 (8)供金融機構辦理土地抵押放款及民營公司辦理資產重估之參 考。 (9)其他(如領取老農津貼、老人年金、中低收入戶之財產價值認 定標準。

11 公告地價之意義及作用 舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。(平均地權條例§16) 申報地價係作為課徵地價稅之依據。 之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。(平均地權條例§16)

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13 三、調整及作業情形 轄區範圍 玉里鎮都市土地及三民、大禹、源城、長良、民北、民南、德武、神農、泰林、高寮等 段別 筆數 總地價區段數
買賣實例 件數 52個地段 55,893筆 782區段 151件，分佈127個區段， 占總地價區段數16.28%，占總地價區段數 21.16% 類 型 內 容 都市 土地 住宅區 最高地價：位於 141 區段，中山路、民國路口到城東三街範圍之間。 擬評公告現值：每平方公尺 30,000元。 商業區 最高地價：位於241區段火車站到圓環之間。 擬評公告現值：每平方公尺 49,000元。 非都市 建地 最高地價：位於 48 區段，大禹街中段附近 擬評公告現值：每平方公尺 6,100元。 農地 最高地價：位於22-1區段臺9線三民段(一般路線價)，位 擬評公告現值：每平方公尺1400元。

14 玉里鎮地價動態分析 動 態 分 析 1.在都市土地住宅區成交案例仍以新建成屋或玉璞重劃內及鄰近市場之中古屋為主；商業區因缺乏投資誘因，以自有房屋且多屬自營，故僅有零星交易量，且賣方惜售，致成交易價格上漲；工業區因工廠停業已久，業者投資設廠意願不高，故無交易案例。 2.在非都市土地，以農地交易量居多，近年外地投資客購買農地至交易量、價上漲，範圍大多分布於玉里、三民、大禹農地重劃區及花東公路沿線，山坡地保育區農業用地交易量亦較去年增加，農業用地價格居高不下；建地買賣範圍多屬零星插花建地，部分為鄉村區乙種建築用地，建地價格上漲。 3、就整體而言，房地/土地成交價格較去年上漲。

15 三、調整作業情形(續) 轄區範圍 瑞穗鄉都市土地及源北、源南、富興、興北、興南、瑞穗、鶴岡、舞鶴、奇美等非都市土地 段別 筆數 總地價區段數
買賣實例 件數 32個地段 32‚967筆 443區段 120件，分佈98個區段 占總地價區段數22 % 類 型 內 容 都市 土地 住宅區 最高地價位於138區段中華路西段附近 擬評公告現值每平方公尺 21,300元。 商業區 最高地價位於113區段中山路一段一般路線價 擬評公告現值每平方公尺 23,200元。 非都市 建地 最高地價位於94區段（一般路線價）自來水廠附近 擬評公告現值每平方公尺 7,800元。 農地 最高地價位62-1區段（一般路線價）農地重劃區南段 擬評公告現值每平方公尺 3,400元。

16 瑞穗鄉地價動態分析 動 態 分 析 本鄉都市土地的住宅區與商業區、非都市土地的建地最高價位 與去年範圍相近；而非都市土地農地最高價位由溫泉路二段一 般路線價之71-1區段轉往農地重劃區南段62-1區段（一般路線 價）。 都市土地商業活動以自有房屋且多屬自營，商業區雖缺乏投資 誘因，但零星交易量有增加，價格微漲；住宅區成交案例仍以 生活機能及環境品質較佳之中古屋為主；工業區因零星分散， 業者投資設廠意願不高，交易並不活絡。 非都市土地，以農地交易量居多，約占全部成交量2/3，範圍 大多分布於瑞穗段農地重劃區及花東公路沿線，郊區農地交易 量亦較去年增加，農地價格上漲；建地買賣範圍多為插花建地， 部分為鄉村區乙種建築用地，建地價格微漲。 整體而言，非都市土地的農地因投機誘因容易炒作，外來人口 購買農地之交易，導致價格上漲。

17 三、調整作業情形(續) 轄區範圍 富里鄉都市土地及大里、東竹、東里、農場、萬寧、安通、學田、富田、永豐、羅山等 段別 筆數 總地價區段數
買賣實例 件數 34個地段 39‚585筆 414區段 83件，分佈 67 個區段 占總地價區段數 16.18% 類 型 內 容 都市 土地 住宅區 最高地價 152 區段，位於富里郵局附近 擬評公告現值每平方公尺12,200元。 商業區 最高地價 178 區段，位於富里鄉農會附近 擬評公告現值每平方公尺15,800元。 非都市 建地 最高地價 區段，位於羅山社區附近乙種建築用地 擬評公告現值每平方公尺2,900元。。 農地 最高地價 88 區段，位於東竹國小東側、富田路以北農牧用地 擬評公告現值每平方公尺720元。

18 富里鄉地價動態分析 本鄉商業區無開發建案，多屬傳統農業經濟型態，以內需市場為主，經濟活動不活絡，買賣交易案件甚少，市場交易價格變動不大。非都市土地建地部分，僅有零星交易，因區位條件較佳，價格稍微上揚，農地交易量較去年減少，外來投資低落普遍以當地農地農用居多，故價格持平。

19 三、調整作業情形(續) 動態分析 轄區範圍 崙山、立山、山里、太平、卓溪、卓樂、清水、古風、石平、新生段等林班地 段 別 筆數 總地價區段數
段 別 筆數 總地價區段數 買賣實例 件數 53個地段 14,971筆 173區段 11件，分佈於12個區段 占總地價區段數7% 類 型 內 容 非 都 市 土 地 建地 最高地價區段：56區段卓樂村段(擬評公告現值：每平方公尺 840元。 農地 最高地價區段：太平村南段（農地）32區段擬評公告現值：每平方公尺310元。 動態分析 卓溪鄉地區人口稀少，商業活動冷清，且多數土地屬於原主民保留地，非原住民身分不得購買，故買賣實例少。 全卓溪鄉皆為非都市土地，建地部分由於供給少，且多接近村里鄰，致成交金額上漲。 農地部分價格雖有波動，但整體呈現微幅上漲趨勢。

20 調整作業原則 (一)依地價實例調查及推估達到確實反應市場合理交 易價格，105年公告現值調整依調查市價之合理 比例訂定。
(二)將轄區內依使用分區用地進行地價總檢討，如丁種 建築用地或已更正編定為建築用地做合理之調整。 (三)預定徵收之用地，本所依土地徵收補償市價查估辦 法之規定做合理之調整。 (四)公共設施完竣或都市計畫變更地區之土地，地價應 合理訂定(不同使用分區之土地應有所適當之區 分)，並與毗鄰土地地價保持均衡。做適度合理地 價調整。

21 四、政策宣導(一) 實價登錄 （一）法令依據： 平均地權條例第47條、地政士法第26條之1、不動產經紀業管理條例第24條之1。
四、政策宣導(一) 實價登錄 （一）法令依據： 平均地權條例第47條、地政士法第26條之1、不動產經紀業管理條例第24條之1。 （二）用途： 為促進不動產交易資訊透明化，降低不動產資訊不對稱情形，避免不當哄抬房價。 （三）施行日期： 內政部中華民國101年6月29日台內地字第 號令訂定發布 自中華民國101年8月1日施行。

22 買賣案件申報程序 網路報送網址：http://clir.land.moi.gov.tw/cap/
填具申報書：權利人、地政士或經紀業，應於「買賣」案件辦竣登記30日內，填具不動產交易實際資訊申報書，向各地政事務所或使用電子憑證以網際網路方式申報登錄上傳資料。 至本所申報：申報人應列印申報聯2份簽名蓋章後持身分證明文件至本所申報。(若以自然人憑證或工商憑證直接上網登錄者直接上傳資料即可，免除至本所申報步驟) 裁罰：申報人逾期或申報不實者將處3-15萬元之裁罰，並按次處罰至申報登錄為止。 詳細情形及相關書表內容請上內政部地政司-實價登錄專區(http: // 或本所網站或洽本所地價課( 分機352)黃小姐查詢。

23 本所實價登錄件數統計 鄉鎮 101 102 103 104 玉里 165 378 407 434 瑞穗 66 160 199 219 富里 81 180 183 189 卓溪 13 34 28 32 合計 325 752 817 874

24 本所實價登錄之加強宣導措施 一、案件於登記完成(案件異動完成)即以簡訊 通知其申報期限日 二、案件於登記完成待發狀時並夾附紙本通知
三、距離申報截止日前，以電話通知方式通知 申報義務人，儘速至所內或憑證申報辦理。

25 實價登錄不動產交易實價查詢 不動產交易實價查詢服務網

26 五、政策宣導(二) 市價徵收 (一)、法令依據 (二)、主要用途：徵收土地法定補償依據
五、政策宣導(二) 市價徵收 (一)、法令依據 土地徵收條例第30條 被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。 前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。 各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依 據。 前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等 辦法，由中央主管機關定之。 (二)、主要用途：徵收土地法定補償依據 (三)、施行日期：行政院101年7月20日院臺建字第 號 令定自101年9月1日施行

27 市價徵收查估流程 土地徵收補償市價查估辦法: 一、調查買賣或收益實例 二、劃分或修正地價區段 三、估計實例土地正常單價
四、選取比準地及查估比準地地價 五、估計預定徵收土地宗地單位市價 六、提交地價評議委員會評定 七、徵收補償市價 27

28 市價徵收補償V.S公告現值加成補償 項 目 公告現值加成補償 市價徵收補償 28 平均地權條例、都市計畫法‧‧‧ 土地徵收條例 區段估價
項 目 公告現值加成補償 市價徵收補償 法源依據 平均地權條例、都市計畫法‧‧‧ 土地徵收條例 估價方式 區段估價 宗地估價 案例蒐集期間 前年9月2日至當年9月1日(1年) 各期估價基準日前半年（半年） 區段劃分 1.分為路線價區段及一般區段 2.路線價區段界線統一以臨街道路18公 尺為界，地價區段劃分較不具彈性 1.就預定徵收土地劃分區段，地價區段劃分較具彈性 2.公共設施保留地得視臨街情形或原建築使用情形再予細分 地價查估方式 以區段內實例之中位數為各該區段之區 段地價 選擇1至3件比較標的，進行價格日期、區域、個別因素調整後，推估比準地地價 查估單位 各地所地價人員 1.各地所地價人員 2.不動產估價師 區域因素調整 考慮 個別因素調整 僅繁榮路線價區段考慮 地價尾數進位方式 四捨五入 無條件進位 地價變動幅度調整 未調整 每6個月依市價變動幅度調整徵收補償地價 評議期程 每年1次(12月評議) 原則：每年1次(12月評議) 例外：急迫重大 (6月評議) ★市價變動幅度(6月評議) 28 28

29 六、結語 工作，其中公告土地現值和公告地價之訂定， 更直接關係到民眾財產權益及政府財政收入。 因此，如何在民眾財產權益及政府財稅收入
　　 規定地價為實施平均地權政策之重要基礎 工作，其中公告土地現值和公告地價之訂定， 更直接關係到民眾財產權益及政府財政收入。 　因此，如何在民眾財產權益及政府財稅收入 兩者中取得平衡，地價人員實扮演重要關鍵角 色。每年召開說明會，既為了保障民眾財產權 益，又為了政府財政收入挹注，兩者間取得平 衡雖有難度，但也有其必要。 感謝各位貴賓、鄉親的參與，因此能夠廣泛聽 取您寶貴意見，讓公告土地現值和公告地價之訂 定能夠適時、適度修正調整，更臻周詳妥切。 　　　　　　　　　　　 

30 本所便民服務措施 本所地價業務申請及現值查詢之服務電話如下： 1、查詢當期公告土地現值 電話：03－8883171轉分機327
1、查詢當期公告土地現值　　 電話：03－ 轉分機327 2、觸控式電腦螢幕查詢「公告地價」、「公告 土地現值」、「申報地價」及「前次移轉現 值」。 3、觸控式電腦螢幕查詢土地增值稅計算服務： 輸入土地面積、持分、原地價及公告土地現值 即可計算該筆土地應繳之增值稅。 　　　　　　　　　　　 

31 ※以上服務項目歡迎多加利用 ※ 4、地政便民工作站設置於縣內各戶政事務所 ，受理登記、地價、地籍圖謄本之申請。
5、實價登錄申報諮詢專線 轉分 機352 ※以上服務項目歡迎多加利用 ※  

32 報告完畢 敬請指教 敬祝 與會貴賓及鄉親 身體健康 萬事如意 花蓮縣玉里地政事務所感謝您