最新修正農業用地興建農舍實務解析主講人：黃志偉德霖技術學院不動產經營學系副教授國立臺北大學不動產與城鄉環境學系講師

最新修正農業用地興建農舍實務解析主講人：黃志偉德霖技術學院不動產經營學系副教授國立臺北大學不動產與城鄉環境學系講師
中原大學財經法律學系講師中國文化大學講師中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長電話：傳真：地址：台北市中山區長春路182-1號2樓最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉
簡報大綱一、農舍興建二、興建農舍應備文件三、不得興建農舍之土地四、不得興建集村農舍之土地五、農舍興建之建築管制六、起造人申請農舍建築執照應備文件七、申請農舍申請人之資格八、農地興建農舍高度、樓層、面積及法律依據九、自用農舍申請人資格條件審查表十、申請農業用地集村興建農舍，應檢附文件十一、集村興建農舍規定十二、農舍核准之撤銷及農舍標準圖樣之訂定十三、農舍核發建造執照後之建檔、列管、地政機關註記登記十四、農舍與農業經營不可分離農業用地定期檢查與處理機制十五、農業用地興建農舍辦法施行日期十六、農舍相關函釋十七、興建農舍之法源最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

農民之定義：農民指直接從事農業生產之自然人（農發3第3款） 1.20歲以上 2.未滿20歲已結婚有行為能力戶籍地與農地在須在同一直轄市、縣(市)內無自用農舍：申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。（農業用地興建農舍辦法2第1項第4款）申請人為該農業用地之所有權人身分確供農業使用未經申請農舍之農業用地（農業用地興建農舍辦法2第1項）農民資格核定 (一) 以後取得農業用地一、農舍興建 1/2 最新修正農業用地興建農舍實務解析黃志偉農業生產環境農村發展（農發18）不影響集村方式興建或自有農地興建農舍（農發18）得申請農地確供農業使用（農發18）興建滿5年始得移轉（農發18）興建未滿5年仍得繼承或法拍（農發18）起造人應為土地所有權人（農發18）與農舍併同移轉、設定負擔（農發18）已申請農舍不得重複申請（農發18）農業單位對興建農舍核定作業，組成審查小組（農業用地興建農舍辦法2第2項）最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

現耕農民身分且無自用農舍 (實施區域計畫地區建築管理辦法6) 得依使用管制及建築法申請共有但於以後分割者亦同（農發18）起造人應為土地所有權人（農發18）與農舍併同移轉、設定負擔（農發18）已申請農舍者不得重複申請（農發18）申請人應為農民（農業用地興建農舍辦法3） (二) 以前取得農業用地一、農舍興建 2/2 1.依法被徵收之農業用地。但經核准全部或部分發給抵價地者，不適用之。 2.依法為得徵收之土地，經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。（農業用地興建農舍辦法4第1項）以前取得之農業用地前項土地所有權人申請興建農舍，以自完成徵收所有權登記後三十日起或完成讓售移轉登記之日起三年內，於同一直轄市、縣（市）內取得農業用地並提出申請者為限，其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。本辦法九十二年一月三日修正施行後至一百零二年七月一日修正施行前，屬本條第一項適用案件且已於公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者，得自一百零二年七月一日修正施行後二年內申請興建農舍。（農業用地興建農舍辦法4第2項） (三) 以前取得申請農舍之準用申請興建農舍之申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且無下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關應認不符農業發展條例第十八條第一項、第三項所定需興建要件而不予許可興建農舍： 1.建造執照已撤銷或失效。 2.所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失。（農業用地興建農舍辦法6）最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

申請興建農舍之申請人應檢具下列文件，向各鄉 (鎮、市)公所申請： (一)申請書。 (二)申請興建農舍之申請人資格條件審查表。 (三)申請人戶籍謄本。 (四)擬申請興建農舍之農業用地土地權利證明文件如最近三個月內土地登記及地籍圖謄本。 (五)稅捐稽徵單位開具申請人之全國財產總歸戶查詢清單。 (六)稅捐稽徵單位開具申請人之全國財產總歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本或建物謄本。 (七)申請人切結無自用農舍文件。 (八)農業用地作農業使用證明文件。 (九)土地使用分區證明。 (十)工程圖樣。 (十一)農業經營用地面積檢討。 (十二)放流水相關同意文件。 (十三)以共有土地持分部分申請興建農舍者，除其他共有人同意書外，應檢附分管契約。（參酌農業用地興建農舍辦法8、9）二、興建農舍應備文件最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)非都市土地工業區或河川區。 (二)前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。 (三)非都市土地森林區養殖用地。 (四)其他違反土地使用管制規定者。（農業用地興建農舍辦法5第1項） (五)申請興建農舍之申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且無下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關應認不符農業發展條例第十八條第一項、第三項所定需興建要件而不予許可興建農舍： 1.建造執照已撤銷或失效。 2.所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失。（農業用地興建農舍辦法6）三、不得興建農舍之土地最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)非都市土地特定農業區。 (二)非都市土地森林區農牧用地。 (三)都市計畫保護區。（農業用地興建農舍辦法5第2項） (四)申請興建農舍之申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且無下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關應認不符農業發展條例第十八條第一項、第三項所定需興建要件而不予許可興建農舍： 1.建造執照已撤銷或失效。 2.所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失。（農業用地興建農舍辦法6） (五)申請興建集村農舍之農業用地如屬經濟部公告之嚴重地層下陷地區，應先依水利法施行細則第四十六條第一項由水利主管機關審查同意用水計畫書或取得合法水源證明文件。（農業用地興建農舍辦法7）四、不得興建集村農舍之土地最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農舍興建圍牆，以不超過農舍用地面積範圍為限。（農業用地興建農舍辦法9第1項第1款） (二)地下層每層興建面積，不得超過農舍建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但依都市計畫法令或建築技術規則規定設置之法定停車空間，得免列入總樓地板面積計算。（農業用地興建農舍辦法9第1項第2款） (三)農地扣除農舍土地面積後，應供農業生產，且為完整區塊，不得低於90％。（農業用地興建農舍辦法9第1項第3款） (四)設置污水處理設施。（農業用地興建農舍辦法9第1項第4款） (五)農舍之放流水應符合放流水標準，排入灌排系統者，應經管理機關或所有人同意。（農業用地興建農舍辦法9第1項第5款） (六)同一筆農業用地僅能申請一棟農舍，農舍建築面積應超過45平方公尺，但經主管機關同意者，不在此限。（農業用地興建農舍辦法5第6款） (七)總樓地板面積不得超過495㎡（50坪×3）。 (八)建築物高度不得超過3層樓並不得超過10.5m。 (九)最大基層建築面積不得超過330㎡（100坪）（實施區域計畫地區建築管理辦法5） (十)申請興建農舍，得依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。（農業用地興建農舍辦法3，本條文修正施行前後取得農業用地建築規範一致性之規定）五、農舍興建之建築管制最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

起造人申請興建農舍，除應依建築法規定辦理外，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照： 1.申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、申請興建農舍之農業用地面積、農舍用地面積、農舍建築面積、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。申請興建集村農舍者，並應載明建蔽率及容積率。 2.相關主管機關依第二條與第三條規定核定之文件、第九條第二項第五款放流水相關同意文件及第六款興建小面積農舍同意文件。 3.地籍圖謄本。 4.土地權利證明文件。 5.土地使用分區證明。 6.工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一。 7.申請興建農舍之農業用地配置圖，包括農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式說明，其比例尺不小於一千二百分之一。六、起造人申請農舍建築執照應備文件：申請興建農舍變更起造人時，除為繼承且在施工中者外，應依第二條第一項規定辦理；施工中因法院拍賣者，其變更起造人申請面積依法院拍賣面積者，不受第二條第一項第二款有關取得土地應滿二年與第三款最小面積規定限制。本辦法所定農舍建築面積為第三條、第十條與第十一條第一項第三款相關法規所稱之基層建築面積；農舍用地面積為法定基層建築面積，且為農舍與農舍附屬設施之水平投影面積用地總和；農業經營用地面積為申請興建農舍之農業用地扣除農舍用地之面積。(農業用地興建農舍辦法第8條) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定： 1.年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。 2.申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。 3.申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。 4.申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。 5.申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前項、第三條至第六條規定事項。(農業用地興建農舍辦法2) 本條例中華民國八十九年一月二十八日修正施行前取得之農業用地，有下列情形之一者，得準用前條規定申請興建農舍： 1.依法被徵收之農業用地。但經核准全部或部分發給抵價地者，不適用之。 2.依法為得徵收之土地，經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。前項土地所有權人申請興建農舍，以自完成徵收所有權登記後三十日起或完成讓售移轉登記之日起三年內，於同一直轄市、縣（市）內取得農業用地並提出申請者為限，其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。本辦法九十二年一月三日修正施行後至一百零二年七月一日修正施行前，屬本條第一項適用案件且已於公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者，得自一百零二年七月一日修正施行後二年內申請興建農舍。 (農業用地興建農舍辦法4) 七、申請農舍申請人之資格最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

八、農地興建農舍高度、樓層、面積及法律依據：
序號項目台北市高雄市台灣省都市計畫地區非都市計畫地區 1 法令依據臺北市土地使用分區管制自治條例第72條都市計畫法高雄市施行細則第18條都市計畫法台灣省施行細則第29條實施區域計畫地區建築管理辦法第5條 2 建築面積比 5%(1：20) 10%(1：10) 3 與道路境界之距離 8公尺 4 建築物高度 10.5公尺 14公尺 5 建築物樓層 3樓 4樓 6 最大基層建物面積 165平方公尺無 330平方公尺 7 樓地板面積 660平方公尺 495平方公尺最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

九、自用農舍申請人資格條件審查表需符合條件申請人應備審查之文件 1.年滿20歲或未滿20歲已結婚者。 申請人戶籍謄本。 2.申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣(市)內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年。但參加集村興建農舍者，不在此限。 擬申請興建農舍之農業用地最近三個月內土地登記簿謄本。 3.申請興建農舍之該宗農業用地面積是否小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。 擬申請興建農舍之農業用地最近三個月內土地登記簿謄本。 4.申請人無自用農舍。 稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。 前揭申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。 申請人切結無自用農舍文件。 5.申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。 擬申請興建農舍之農業用地土地登記簿謄本。 農業用地作農業使用證明。 申請人切結該宗農業用地未曾興建農舍或提供申請興建農舍計算面積使用之文件。最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

十、申請農業用地集村興建農舍，應檢附文件：
（一）三個月內戶籍登記謄本。（二）興建農舍用地三個月內之土地登記謄本及地籍圖謄本。（三）最近六個月內之農業用地做農業使用證明。（四）稅捐稽徵單位開具之當年度房屋財產歸戶查詢清單及清單上所有房屋使用執照影本。（五）切結無自用農舍及申請之農業用地未曾興建農舍或提供申請興建農舍計算面積使用之文件。（六）集村興建農舍起造人共同協議書。（七）申請集村興建農舍之農業用地屬共同持有者，起造人應出具該宗農業用地其他所有權人之使用同意書及切結放棄該宗農業用地興建農舍之權利。（八）申請興建農舍之該宗農業用地或各起造人持有之農業用地屬林業用地者，起造人應出具森林登記證明文件。（九）申請興建農舍之該宗農業用地位於山坡地範圍者，起造人應出具經水土保持技師開立之農業用地平均坡度證明文件。（十）應提供行政區域圖及五千分之一航照圖（影本），並標示申請基地坐落位置範圍、地號。（十一）非位於公告之飲用水水源水質保護區，飲用水取水口一定距離或限制開發區域內之證明文件。（十二）建築配置圖。（十三）土地使用分區證明。（十四）查詢是否位經經濟部依自來水法公告之自來水水質水量保護區證明文件。（十五）建築線指示圖。（十六）土地所轄公所申請該宗農業用地在現存檔案無套繪資料文件。 (十七）申請興建農舍用地，非位於經公告之特定水土保持區證明文件。（十八）放流水相關同意文件。（十九）農業經營用地面積檢討。（二十）其他指定之文件。十、申請農業用地集村興建農舍，應檢附文件：最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

集村興建農舍，面積應小於1公頃，以分棟分幢方式興建十棟以上未滿五十棟一次集中申請。 20位以上農民為起造人（離島為10位以上）一筆農地數筆毗鄰農地整體規劃興建二十棟以上農舍，但離島為十棟以上。十一、集村興建農舍 1/2 共同在同一鄉(鎮、市、區) 毗鄰鄉(鎮、市、區) 應位於各起造人持有之農地應位同一種類之使用分區，但各起造人持有農業用地位於特定農業區者，得以一般農業區之農業用地興建集村農舍。（農地興建農舍辦法11第1項第2款）依前款相關法令規定計算出農舍建築面積之總和為集村興建之全部農舍用地面積，並應完整連接，不得零散分布。（農地興建農舍辦法11第1項第4款）興建集村農舍坐落之農舍用地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二百四十。但農舍用地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過百分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。（農地興建農舍辦法11第1項第5款）最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

農舍坐落之該筆或數筆相毗連之農業用地，應有道路通達。該道路寬度十棟至未滿三十棟者，為六公尺；三十棟以上未滿五十棟者，為八公尺。（農地興建農舍辦法11第1項第6款）興建集村農舍應配合農業經營整體規劃，符合自用原則，於農舍用地設置公共設施。（農地興建農舍辦法11第1項第9款）十一、集村興建農舍 2/2 集村農舍公共設施項目及設置基準：（農地興建農舍辦法11）戶數公共設施項目及設置基準十棟以上未滿三十棟一、每戶至少一個停車位。二、基地內通路。三、社區公共停車場：二十棟以下應至少設置二個車位。超過二十棟未滿三十棟時，應至少設置三個停車位。四、公園綠地：以每棟六平方公尺計算。三十棟以上未滿五十棟三、社區公共停車場：三十棟以上未滿四十棟時，應至少設置四個車位。四十棟以上未滿五十棟時，應至少設置五個車位。四、公園綠地：以每棟六平方公尺計算。五、廣場：以每棟九平方公尺計算。最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

十二、農舍核准之撤銷及農舍標準圖樣之訂定
(一)起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關應撤銷其核定，並由主管建築機關撤銷其建築許可。經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定。（農地興建農舍辦法13） (二)直轄市、縣（市）主管建築機關得依本辦法規定，訂定符合城鄉風貌及建築景觀之農舍標準圖樣。採用農舍標準圖樣興建農舍者，得免由建築師設計。（農地興建農舍辦法14）十二、農舍核准之撤銷及農舍標準圖樣之訂定最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。 (二)已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。 (三)已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除： 1.農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。 2.非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。 3.農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。 (四)前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。 (五)第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。 (農地興建農舍辦法12) 十三、農舍核發建造執照後之建檔、列管、地政機關註記登記最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)依本辦法申請興建農舍之該農業用地應維持作農業使用，直轄市、縣（市）主管機關應將農舍及其農業用地造冊列管。 (二)直轄市、縣（市）政府或其他主管機關為加強興建農舍之農業用地稽查及取締，應邀集農業、建築管理、地政、都市計畫及相關單位等與農業專家組成稽查小組定期檢查；經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依袺鶶W定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可。 (三)直轄市、縣（市）政府或其他主管機關應將前二項辦理情形，於次年度二月前函報中央主管機關備查。中央主管機關並得不定期至直轄市、縣（市）政府或其他主管機關稽查辦理情形。 (農地興建農舍辦法15) 十四、農舍與農業經營不可分離農業用地定期檢查與處理機制最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)中華民國一百零一年十二月十四日前取得直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關依第二條或第三條核定文件之申請興建農舍案件，於向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照時，得適用中華民國一百零二年七月一日修正施行前規定辦理。（農地興建農舍辦法16) (二)本辦法自發布日施行(102年7月1日施行)。（農地興建農舍辦法17) 十五、農業用地興建農舍辦法施行日期最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

十六、農舍相關函釋 (一)農業區內領有用途為「店舖住宅」使用執照之建築得申請營利事業登記。(內政部65年8月9日台內營字第696056號函) (二)共有農地共有人之一申請建築，共有耕地上現有農舍面積業已超過法定農舍面積，共有人之一不得再為建築。(內政部76年5月27日台內營字第495282號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(三)依區域畫法等關係法規，自用農舍係由原無農舍之現耕農為自用而申請建造者，自應以自用為原則。(內政部79年2月24日台內營字第780251號函) (四)一般農業區甲種建築用地以農舍興建之建築物，其屋頂可得設置行動電話接收天線架及相關附屬設備。(內政部88年1月27日台內營字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(五)農地所有權為夫妻所共有，且夫妻所有耕地均無農舍，得共同為農舍起造人申請興建農舍。(內政部88年4月9日台內營字第號函) (六)共有持分之農地，申請建造自用農舍後，將其已符合區域計畫地區建築管理辦法第五條規定之建築面積總樓地板面積以外耕地出賣移轉，該移轉部分耕地應不得僅就該移轉部分申請建築農舍，而應就該整筆共有土地申請建築。(內政部88年5月17日台內營字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(七)農舍之圍牆應以不超過法定基層建築面積範圍為限，至屬農業、畜牧及養殖設施之一部分而併同容許使用辦理可之圍牆，且非屬農業發展條例第八條第三項規定得免申請建築執照者，得檢附農業主管機關核可之文件申請雜項執照。(內政部89年2月12日台內營字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(八)都市計畫農業區內土地申請圍牆，基於農業經營管理之特殊需要，有須於農業用地周邊興建圍牆者，各縣市政府應將其視同農業、畜牧及養殖設施之一部分而併同容許使用申請案辦理。曬穀場係以供農民在實際從事農業經營生產需要設置，僅就設置面積予以限制，對建造結構、材質等並未加規定。(行政院農業委員會中部辦公室農中經一字第號函) (九)農民申請農業用地如作農業設施「曬場」使用，以自有農業用地面積百分之五計算，最大興建面積為三百三十平方公尺。（行政院農業委員會農糧署93年4月14日農糧企字第號函）最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

( 十 ) 編定農牧用地之非都市土地，其所有人於合法農舍外搭建違章建物之拆除，應先適用區域計畫法，尚無需考慮適用其他建築相關法令。(內政部93年5月19日台內營字第號函 ) (一一)按建築相關法令規定，使用執照並無註記及註銷之規定。 (內政部營建署93年10月21日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一二)辦理農業用地容許作農業設施涉及廁所、衛浴之審查，原則上均需與農業生產或農業使用相關，如設施申請目的已非農業使用，農業主管機關應不同意以容許使用方式辦理，亦不宜單獨申請設置。惟如於農業產銷設施內設置，宜就其必要性本於職權核處。(行政院農業委員會93年11月16日農企字第號函) (一三)依法請領使用執照之農舍，申請解除部分配合耕地套繪管制，應依建築法變更使用執照之程序將該筆耕地自使用執照予以刪除。 (內政部93年11月17日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一四)都市計畫農業區土地申請設置農業設施，其建蔽率須依都市計畫法臺灣省施行細則第二十九條第二項規定建蔽率不得超過百分之六十。(內政部營建署93年12月1日營署中城字第號函) (一五)位於非都市土地之農業用地上已興建農舍者，得於該農地上再行申請興建農業設施。(行政院農業委員會93年12月03日農企字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一六)非都市土地之合法農舍建築物，不准予設置招牌廣告及樹立廣告（含屋頂型）。 (內政部營建署94年1月4日營署建管字第號函 ) (一七)供民宿使用之建築物非屬建築法所稱供公眾使用建築物。 (內政部94年4月15日內授營建管字第號函 ) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一八)農業發展條例修正施行後，經法院拍賣或繼承取得之農地其土地所有權人申請修法前既存農舍補辦建築執照，仍應受「農業用地興建農舍辦法」第3條第1項第2款土地取得2年後始得興建農舍之限制。(內政部營建署94年10月26日營署建管字第號函) (一九)非都市土地使用編定前或都市計畫發布實施前，即已存在之老舊建築物，其無法提出合法農舍使用執照，該建築物得予受理申請作與農業經營不可分離土地免課徵地價稅。（行政院農業委員會農糧署94年8月8日農糧企字第號函）最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二○)申請集村興建農舍之農業用地，如為山坡地，其平均坡度之計算方式，應依建築技術規則建築設計施工篇第261條之平均坡度計算公式計算之。平均坡度超過30%以上之山坡地範圍內之農業用地，依照建築技術規則建築設計施工編第262條規定意旨，不得申請興建農舍。 ( 內政部營建署95年03月16日營署綜字第號函) (二一)特定農業區甲種建築用地不得與相鄰之農牧用地合併申請興建農舍。 (內政部營建署95年9月29日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二二)農業企業機構申請許可承受之耕地上興建有農舍，不可隨同耕地移轉由農業企業機構承受。(行政院農業委員會95年12月27日農企字第號) (二三)都市計畫農業區土地業已申請農業產銷必要設施，由主管機關同意變更設施使用計畫後，得申請興建農舍其建蔽率不得超過百分之六十。 (內政部96年7月26日台內中營字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二四)以集村方式興建農舍，不得於共同興建農舍之建築基地開挖地下室作為各戶單獨使用之停車空間。(內政部營建署96年8月24日營署綜字第號函) (二五)山坡地保育區農牧用地上，政府認定為既成道路從中通過，但尚未分割成3筆地號，該筆耕地減去道路面積後，仍達0.25公頃，不得申請興建農舍。(內政部營建署96年09月17日營署綜字第號函 ) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二六)集村方式興建農舍，應有道路通達之道路為農牧用地，申請農舍時以私設通路容許使用項目辦理。(內政部營建署96年10月17日營署綜字第號函) (二七)建築物原核定農舍用途違規供作KTV使用，既經認定違反區域計畫法第15條第1項之規定，已不符建築法第73條第2項規定之要件，自無從依其規定辦理變更使用。(內政部97年01月07日內授營建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二八)都市計畫農業區合法農舍得兼營農藥零售販賣業。 (內政部97年7月25日台內營字第號函) (二九)供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。 (內政部營建署函 98年05月06日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(三○)領有使用執照之農舍，其超出建蔽率部分之配合耕地經解除套繪後，應依建築法變更使用執照之程序將該筆耕地自使用執照予以刪除。(內政部營建署98年06月25日營署建管字第號函) (三一)農業發展條例修正後之農業用地興建農舍已領得使用執照，建築物所有權為二人共有，不得申請增編門牌增加戶數。 (內政部營建署98年9月4日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(三二)農業用地上設置太陽能光電設施，應非屬農舍附屬設施，故亦不得申請雜項執照。 (內政部營建署99年01月28日營署建管字第號函) (三三)非都市土地之農牧用地，不得容許作為私設通路以供基地出入使用。 (內政部營建署99年07月16日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(三四)農舍不得依非都市土地使用管制規則規定申請供作辦公室等用途使用。(內政部99年08月12日台內營字第號函) (三五)領有農舍使用執照，因基地分割產權移轉，且該配合耕地已變更為其他使用分區，申請塗銷農舍部分配合耕地之地籍套繪，地政機關得辦理塗銷註記登記。原領有使用執照之農舍有申請建造行為時，應併同檢討其基地範圍之調整變更。(內政部營建署99年10月7日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(三六)集村興建農舍坐落之農業用地不得位於特定農業區。(行政院農業委員會99年10月15日農水保字第號令) (三七)農業發展條例修正公布前取得之數筆農地，其中已有農地興建農舍，合併為一筆地號並移轉售予第三人，由第三人辦理增建，應審查其農民資格條件及依農業用地興建農舍辦法辦理。(內政部營建署101年1月18日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(三八)農地上農舍為連接現有道路所需之農路，倘經認定僅作為農舍通行之用，而非生產所需者，應將此作為農舍通行用途之設施，歸納為『農舍附屬設施』，於申請興建農舍時一併提出，其面積應併入興建農舍土地面積10%檢討。 (內政部營建署101年2月17日營署建管字第號函) (三九)共有農業用地興建之農舍，嗣後因辦理共有農業用地分割致面積小於0.25公頃，不得據以辦理基地面積、範圍調整，並不應同意解除套繪管制。 (內政部營建署101年5月24日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(四○)依「農業用地興建農舍辦法」第8條規定以集村方式所興建之農舍，係屬「建築技術規則」建築設計施工編第1條第1項第21款所稱之「集合住宅」。(內政部營建署101年7月10日營署建管字第號函) (四一) 80年間適用十公里範圍內農地未毗鄰得合併檢討，農地興建農舍領得使用執照後，不同農地所有權人不可一併檢討農舍農地比例辦理農地解除套繪列管。(內政部營建署101年9月20日營署建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(四二)集村方式興建農舍的社區準用公寓大廈管理條例及其設置的公共設施，不得約定專用。 (內政部102年3月8日內授營建管字第號函) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

十七、興建農舍之法源 (一)農業用地興建農舍辦法 1/11 (內政部台內營字第號令、行政院農業委員會農水保字第號令會銜修正) 1.興建農舍辦法訂定依據本辦法依農業發展條例（以下簡稱本條例）第十八條第五項規定訂定之。(農地興建農舍辦法1) 2.興建農舍申請人之資格依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定： (1)年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。 (2)申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。 (3)申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。 (4)申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。 (5)申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前項、第三條至第六條規定事項。 (農地興建農舍辦法2) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 2/11 修正前後取得農業用地申請農舍一致性之規範依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合前條第一項第四款及第五款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。 (農地興建農舍辦法3) 修正前取得之農業用地被徵收三年內再取得農地興建農舍之許可本條例中華民國八十九年一月二十八日修正施行前取得之農業用地，有下列情形之一者，得準用前條規定申請興建農舍： (1)依法被徵收之農業用地。但經核准全部或部分發給抵價地者，不適用之。 (2)依法為得徵收之土地，經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。前項土地所有權人申請興建農舍，以自完成徵收所有權登記後三十日起或完成讓售移轉登記之日起三年內，於同一直轄市、縣（市）內取得農業用地並提出申請者為限，其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。本辦法九十二年一月三日修正施行後至一百零二年七月一日修正施行前，屬本條第一項適用案件且已於公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者，得自一百零二年七月一日修正施行後二年內申請興建農舍。 (農地興建農舍辦法4) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 3/11 5.不得興建農舍之土地申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍： (1)非都市土地工業區或河川區。 (2)前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。 (3)非都市土地森林區養殖用地。 (4)其他違反土地使用管制規定者。申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建集村農舍： (1)非都市土地特定農業區。 (2)非都市土地森林區農牧用地。 (3)都市計畫保護區。(農地興建農舍辦法5) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 4/11 6. 符合農業發展條例所定興建要件，五年內曾取得農舍建造執照經撤銷或失效，所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失外其餘均不可興建農舍申請興建農舍之申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且無下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關應認不符農業發展條例第十八條第一項、第三項所定需興建要件而不予許可興建農舍： (1)建造執照已撤銷或失效。 (2)所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失。 (農地興建農舍辦法6) 7. 地層下陷地區應經水利主管機關審查同意或取得合法水源證明申請興建集村農舍之農業用地如屬經濟部公告之嚴重地層下陷地區，應先依水利法施行細則第四十六條第一項由水利主管機關審查同意用水計畫書或取得合法水源證明文件。 (農地興建農舍辦法7) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 5/11 8.申請農舍建造執照應備文件起造人申請興建農舍，除應依建築法規定辦理外，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照： (1)申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、申請興建農舍之農業用地面積、農舍用地面積、農舍建築面積、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。申請興建集村農舍者，並應載明建蔽率及容積率。 (2)相關主管機關依第二條與第三條規定核定之文件、第九條第二項第五款放流水相關同意文件及第六款興建小面積農舍同意文件。 (3)地籍圖謄本。 (4)土地權利證明文件。 (5)土地使用分區證明。 (6)工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一。 (7)申請興建農舍之農業用地配置圖，包括農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式說明，其比例尺不小於一千二百分之一。申請興建農舍變更起造人時，除為繼承且在施工中者外，應依第二條第一項規定辦理；施工中因法院拍賣者，其變更起造人申請面積依法院拍賣面積者，不受第二條第一項第二款有關取得土地應滿二年與第三款最小面積規定限制。本辦法所定農舍建築面積為第三條、第十條與第十一條第一項第三款相關法規所稱之基層建築面積；農舍用地面積為法定基層建築面積，且為農舍與農舍附屬設施之水平投影面積用地總和；農業經營用地面積為申請興建農舍之農業用地扣除農舍用地之面積。 (農地興建農舍辦法8) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 6/11 9.興建農舍圍牆、面積、污水處理、放流水標準相關管制規定興建農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人。興建農舍應符合下列規定： (1)農舍興建圍牆，以不超過農舍用地面積範圍為限。 (2)地下層每層興建面積，不得超過農舍建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但依都市計畫法令或建築技術規則規定設置之法定停車空間，得免列入總樓地板面積計算。 (3)申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。但於離島地區，以下列原因，於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後，取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地，申請興建農舍者，不在此限：  繼承。  為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。 (4)興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。其為預鑄式建築物污水處理設施者，應於申報開工時檢附該設施依預鑄式建築物汚水處理設施管理辦法取得之審定登記文件影本，並於安裝時，作成現場安裝紀錄。 (5)農舍之放流水應符合放流水標準，並排入排水溝渠。放流水流經屬灌排系統或私有水體者，並應符合下列規定：  排入灌排系統者，應經該管理機關（構）同意及水利主管機關核准。  排入私有水體者，應經所有人同意。 (6)同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合第二條第一項資格，且農舍建築面積應超過四十五平方公尺。但經直轄市、縣（市）農業單位或其他主管機關同意者，不在此限。 (農地興建農舍辦法9) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 7/11 10.個別農舍興建方式、面積、層數、高度、許可條件應依相關法令規定個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。(農地興建農舍辦法10) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 8/11 11.集村興建農舍之相關規定以集村方式興建農舍者，其集村農舍用地面積應小於一公頃，以分幢分棟方式興建十棟以上未滿五十棟，一次集中申請，並符合下列規定： (1)二十位以上之農民為起造人，共同在一筆或數筆相毗連之農業用地整體規劃興建二十棟以上之農舍。但離島地區，得以十位以上之農民提出申請十棟以上之農舍。 (2)除離島地區外，各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰之鄉（鎮、市、區），並應位同一種類之使用分區。但各起造人持有之農業用地位於特定農業區者，得以於一般農業區之農業用地興建集村農舍。 (3)參加興建集村農舍之各起造人所持有之農業用地，其農舍建築面積計算，應依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。 (4)依前款相關法令規定計算出農舍建築面積之總和為集村興建之全部農舍用地面積，並應完整連接，不得零散分布。 (5)興建集村農舍坐落之農舍用地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二百四十。但農舍用地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過百分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。 (6)農舍坐落之該筆或數筆相毗連之農業用地，應有道路通達。該道路寬度十棟至未滿三十棟者，為六公尺；三十棟以上未滿五十棟者，為八公尺。 (7)農舍用地內通路之任一側應增設寬度一點五公尺以上之人行步道通達各棟農舍，並有適當之喬木植栽綠化及夜間照明。其通路之面積，應計入法定空地計算。 (8)農舍建築應依下列規定退縮，並應計入農舍用地面積： 農舍用地面臨經都市計畫法或相關法規公告之道路者，建築物應自道路境界線退縮八公尺以上建築。 面臨前目經公告之道路、現有巷道其寬度未達八公尺者，其退縮建築深度至少應為該道路、現有巷道之寬度。 (9)興建集村農舍應配合農業經營整體規劃，符合自用原則，於農舍用地設置公共設施；其應設置之公共設施如附表。直轄市、縣（市）主管建築機關為辦理前項興建集村農舍建築許可作業，應邀集相關單位與專家學者組成審查小組辦理。(農地興建農舍辦法11) 最新修正農業用地興建農舍實務表解黃志偉 26 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 9/11 12.農舍核發建造執照後之管理及套繪管制直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除： (1)農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。 (2)非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。 (3)農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。 (農地興建農舍辦法12) 13.申請興建農舍之資料不實，建築許可之撤銷起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關應撤銷其核定，並由主管建築機關撤銷其建築許可。經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定。 (農地興建農舍辦法13) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 10/11 14.農舍標準圖樣之訂定直轄市、縣（市）主管建築機關得依本辦法規定，訂定符合城鄉風貌及建築景觀之農舍標準圖樣。採用農舍標準圖樣興建農舍者，得免由建築師設計。(農地興建農舍辦法14) 15.農業用地檢查及處理機制依本辦法申請興建農舍之該農業用地應維持作農業使用，直轄市、縣（市）主管機關應將農舍及其農業用地造冊列管。直轄市、縣（市）政府或其他主管機關為加強興建農舍之農業用地稽查及取締，應邀集農業、建築管理、地政、都市計畫及相關單位等與農業專家組成稽查小組定期檢查；經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依相關規定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可。直轄市、縣（市）政府或其他主管機關應將前二項辦理情形，於次年度二月前函報中央主管機關備查。中央主管機關並得不定期至直轄市、縣（市）政府或其他主管機關稽查辦理情形。(農地興建農舍辦法15) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(一)農業用地興建農舍辦法 11/11 16.民國一百零一年十二月十四日前申請核定興建農舍適用民國一百零二年七月一日施行日期中華民國一百零一年十二月十四日前取得直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關依第二條或第三條核定文件之申請興建農舍案件，於向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照時，得適用中華民國一百零二年七月一日修正施行前規定辦理。(農地興建農舍辦法16) 17.施行日期民國一百零二年七月一日本辦法自發布日施行。 (農地興建農舍辦法17) 附表戶數公共設施項目及設置基準十棟以上未滿三十棟一、每戶至少一個停車位。二、基地內通路。三、社區公共停車場：二十棟以下應至少設置二個車位。超過二十棟未滿三十棟時，應至少設置三個停車位。四、公園綠地：以每棟六平方公尺計算。三十棟以上未滿五十棟一、每戶至少一個停車位。二、基地內通路。三、社區公共停車場：三十棟以上未滿四十棟時，應至少設置四個車位。四十棟以上未滿五十棟時，應至少設置五個車位。四、公園綠地：以每棟六平方公尺計算。五、廣場：以每棟九平方公尺計算。最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 1/12 (民國99年12月08日華總一義字第號修正) 1.農業發展條例與農舍相關用辭定義本條例用辭定義如下： (1)農業：指利用自然資源、農用資材及科技，從事農作、森林、水產、畜牧等產製銷及休閒之事業。 (2)農民：指直接從事農業生產之自然人。 (3)農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：  供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。  供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。  農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。 (4)耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。 (5)農業使用：指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。(農發3) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 2/12 2.農業生產有關設施之建築申請建築執照之相關規定農業用地上申請以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施，免申請建築執照。直轄市、縣(市)政府得斟酌地方農業經營需要，訂定農業用地上搭建無固定基礎之臨時性與農業生產有關設施之審查規範。農業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。但農業設施面積在四十五平方公尺以下，且屬一層樓之建築者，免申請建築執照。本條例中華民國九十二年一月十三日修正施行前，已興建有固定基礎之農業設施，面積在二百五十平方公尺以下而無安全顧慮者，得免申請建築執照。前項農業設施容許使用與興建之種類、興建面積與高度、申請程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。對於農民需求較多且可提高農業經營附加價值之農業設施，主管機關得訂定農業設施標準圖樣。採用該圖樣於農業用地施設者，得免由建築師設計監造或營造廠承建。(農發8-1) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 3/12 3.耕地分割之限制每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限： (1)因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。 (2)部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。 (3)本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。 (4)本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。 (5)耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。 (6)非農地重劃地區，變更為農水路使用者。 (7)其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。(農發16) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 4/12 4.興建農舍之管制本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣 (市) 主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之。(農發18) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 5/12 5.耕地之使用及違規處罰耕地之使用及違規處罰，應依據區域計畫法相關法令規定；其所有權之移轉登記依據土地法及民法之規定辦理。(農發31) 6.農業用地違規使用之稽查直轄市或縣 (市) 政府對農業用地之違規使用，應加強稽查及取締；並得併同依土地相關法規成立之違規聯合取締小組辦理。為加強農業用地違規使用之稽查，中央主管機關得訂定農業用地違規使用檢舉獎勵辦法。(農發32) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 6/12 7.私法人承受耕地之限制私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。(農發33) 8.農民團體等承受耕地之要件及程序農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申請許可後，得承受耕地；技術密集或資本密集之類目及標準，由中央主管機關指定公告。農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地，應檢具經營利用計畫及其他規定書件，向承受耕地所在地之直轄市或縣 (市) 主管機關提出，經核轉中央主管機關許可並核發證明文件，憑以申辦土地所有權移轉登記。中央主管機關應視當地農業發展情況及所申請之類目、經營利用計畫等因素為核准之依據，並限制其承受耕地之區位、面積、用途及他項權利設定之最高金額。農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地之移轉許可準則，由中央主管機關定之。(農發34) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 7/12 9.農民團體等承受耕地應經中央主管機關核准農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構依前條許可承受耕地後，非經中央主管機關核准，不得擅自變更經營利用計畫或閒置不用。 (農發35) 10.農民團體等承受耕地不得變更使用農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構依本條例許可承受之耕地，不得變更使用。但經中央主管機關核准之經營利用計畫，應依相關法令規定辦理用地變更者，不在此限。 (農發36) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 8/12 11.作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。作農業使用之耕地依第三十三條及第三十四條規定移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，其符合產業發展需要、一定規模或其他條件，經直轄市、縣 (市) 主管機關同意者，得申請不課徵土地增值稅。前二項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。(農發37) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 9/12 12.作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅，贈與民法規定之繼承人者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅。作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅，並自承受之年起，免徵田賦十年。承受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第一千一百三十八條所定繼承人者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅，並自受贈之年起，免徵田賦十年。受贈人自受贈之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。第一項繼承人有數人，協議由一人繼承土地而需以現金補償其他繼承人者，由主管機關協助辦理二十年土地貸款。(農發38) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 10/12 13.農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者，得分別檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，向主管稽徵機關申請適用第三十七條第一項、第三十八條第一項或第二項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦：一、依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。二、已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。本條例中華民國七十二年八月三日修正生效前已變更為非農業用地，經直轄市、縣（市）政府視都市計畫實施進度及地區發展趨勢等情況同意者，得依前項規定申請不課徵土地增值稅。 (農發38-1) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 11/12 14.農業用地作農業使用證明書之核發依前二條規定申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理。農業用地作農業使用之認定標準，前項之農業用地作農業使用證明書之申請、核發程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。(農發39) 15.農業用地不課徵或免徵稅賦等之列管作農業使用之農業用地，經核准不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，直轄市或縣 (市) 主管機關應會同有關機關定期檢查或抽查，並予列管；如有第三十七條或第三十八條未依法作農業使用之情事者，除依本條例有關規定課徵或追繳應納稅賦外，並依第六十九條第一項規定處理。 (農發40) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(二)農業發展條例有關農舍規定 12/12 16.農業用地違法使用之處理農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構依本條例許可承受之耕地，違反第三十六條規定，擅自變更使用者，除依前項規定辦理外，對該農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構之負責人，並處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。(農發69) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(三)農業發展條例施行細則有關農舍規定 1/3
(民國94年06月10日農企字第號修正) 1.農業用地法律依據及範圍本條例第三條第十款所稱依法供該款第一目至第三目使用之農業用地，其法律依據及範圍如下： (1)本條例第三條第十一款所稱之耕地。 (2)依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。 (3)依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。 (4)依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。 (5)依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。 (農發細則2) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

2.農業用地不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦之情形農業用地經依法律變更為非農業用地，經該法律主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業用地作農業使用證明書者，得適用本條例第三十七條第一項、第三十八條第一項或第二項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦： (1)依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。 (2)已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。 (農發細則14-1 ) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

(三)農業發展條例施行細則有關農舍規定 3/3 3.農業用地作農業使用證明書核發，主管機關辦理定期檢查或抽查、列冊管理及處理方式直轄市、縣 (市) 主管機關對於依本條例第三十九條規定核發證明文件之案件，應於該證明文件核發後，予以建檔列管，並應依本條例第四十條規定，會同區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之主管機關或地政事務所、稅捐稽徵處或國稅局等有關機關，定期檢查或抽查。稅捐稽徵處、國稅局或地政事務所依法核准農業用地不課徵土地增值稅、免徵遺產稅或贈與稅或耕地所有權移轉登記之案件，應自行列管或於登記資料上註記，並於核准後一個月內，將有關資料送直轄市、縣 (市) 主管機關於前項之建檔列管案件加以註記。直轄市、縣 (市) 主管機關辦理第一項定期檢查或抽查，於發現有未依法作農業使用情事之案件時，應予列冊專案管理，並依下列方式處理： (1)通知該農業用地之土地所有權人，依本條例第三十七條第三項、第三十八條第一項或第二項之規定，限期令其恢復作農業使用，並追蹤其恢復作農業使用情形，註記所專案列管之資料。 (2)通知區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之主管機關，依本條例第六十九條第一項處理。 (3)農業用地之土地所有權人有本條例第三十八條第一項、第二項未恢復作農業使用或再有未作農業使用情事者，通知該管國稅局或稅捐稽徵處追繳遺產稅、贈與稅或田賦；其有本條例第三十七條第三項或第四項未恢復作農業使用或再有未作農業使用情事者，應於第一款之資料內註記，並通知該管稅捐稽徵處註記，該農業用地於再移轉時，直轄市、縣 (市) 主管機關應於依本條例第三十九條規定核發之證明文件內，註明上開情事。 (農發細則15 ) 最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

THE END 謝謝各位歡迎指教最新修正農業用地興建農舍實務解析─黃志偉

最新修正農業用地興建農舍實務解析主講人：黃志偉德霖技術學院不動產經營學系副教授國立臺北大學不動產與城鄉環境學系講師

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最新修正農業用地 興建農舍實務解析 主講人：黃 志 偉 德霖技術學院不動產經營學系副教授 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系講師

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