掌握商用不動產投資契機 針對台中市的發展分析 主講人： 邱仕皇 歐亞不動產估價師聯合事務所
主講人 邱仕皇先生 學歷：逢甲大學土地管理學系碩士在職專班 證照：高考不動產估價師及格 普考地政士及格 普考不動產經紀人及格 現任：歐亞不動產估價師聯合事務所 台中聯絡處經理 不動產估價師全國聯合會監事 台中市不動產估價師公會常務監事
綱要 一、商用不動產類型 二、評估分析方法 三、台中市商圈分析 四、台中市重大建設 五、未來發展潛力區域分析
一、商用不動產類型 收益性不動產包含 1. 出租住宅 2. 辦公室 3. 購物中心及百貨公司 4. 旅館、飯店
特性 1. 穩定收益 2. 抗通貨膨脹 3. 增值性
二、評估分析方法 不動產評估方法 成 本 法成 本 法比 較 法比 較 法收 益 法收 益 法 比較價格成本價格收益價格 勘估標的價格
直接資本化法 P= 不動產價格 a= 淨收益 r= 收益資本化率
折現現金流量分析法之原理 （ Discounted Cash Flow ，簡稱 DCF ） NPV>0 ，投資可行。 NPV<0 ，投資不可行。 NPV=0 ，投資與否對公司價值無影響。 NPV ：淨現值（ Net Present Value ） CF0 ：期初投入成本 CFn ：未來第 n 期現金流量 R ：折現率 公式由來 令 NPV = 0
三、台中市商圈分析 三民商圈 商圈範圍：三民路、太平 路、育才路、一中街 商圈特色：包括中友百貨 和一中街一帶，除了大型 百貨公司外，還有台中技 術學院、台中一中、台中 體院等學校聚集。因位居 學區，一中商圈白天是一 般商店街，晚上則是夜市 聚集區，與一般學區相似 的是以餐飲為大宗，茶坊、 茶亭遍布。 中港全國商圈 商圈範圍：台中港路一段、公益路、 美村路、健行路，忠明南路。 商圈特色：目前商業活動集中於 台中港路一段，經國綠園道兩 側，美村路兩側及公益路兩側。 台中港路兩側多為超高層辦公 大樓或商業大樓，如廣三 sogo 、 日華酒店、全國大飯店、長榮 桂冠酒店等辦公人口眾多，消 費人口也多。此商圈以提供高 級消費商品為主，消費客層及 商品定位以中、高收入者為主 要消費群族。
美術園道 商圈範圍：五權西路一段、 五權南路、柳川西路、美 村路等範圍 商圈特色：位於台中市五 權西三街、五權西四街的 美術園道商圈，是台中當 地相當具有特色的形象商 店街區，街區內的業種以 精緻主題餐廳、異國風味 料理為主，店家特色的外 觀裝潢和異國風味的餐點 打響了當地的招牌。 東海商圈 商圈範圍：東園巷、新興 路、遊園路、遠東街 商圈特色：店家大多是固 定且一般佔地不大，以供 餐飲為主，其中是服飾等 日常生活用品及零星攤販 聚集。東側為國際街與藝 術街，經過商圈的規劃， 將此區域成功改造成一條 藝術街坊。此街坊內設有 劇坊、咖啡店、茶店、民 俗藝品。
新市政中心 商圈範圍：文心路、朝富 路、市政路、中港路。 商圈特色：商圈為區域型 商圈，商業設施以新興百 貨業為主，包括新光三越 百貨、老虎城購物中心等。 除百貨公司外，本區以汽 車旅館、主題特色餐飲業 等為主要行業，消費之客 層涵括中部地區縣市 精明大墩商圈 商圈範圍：台中港路二段、精誠 路、大業路。 商圈特色：精明一街位於台中市 大墩十九街與大隆路之間，是 台中露天歐式風味商店街的發 源地，以精品、服飾、鞋店、 珠寶店、藝廊等商品為主，大 隆路商圈則以進口服務、異國 料理、各式精品等聞名。商品 消費族群以中、高收入者為主 要消費群族，餐飲消費族群則 含括學生、上班族及地區居民 等。
逢甲商圈 商圈範圍：河南路、福星 北路、青海路及逢甲大學。 商圈特色：本商圈位居逢 甲學區，以文華路為主軸， 向外延伸至逢甲路、福星 路、西屯路、河南路一帶， 商業設施包括陽光廣場、 主題夜市商場、屋台街及 其他街區型零售商店等。 站前商圈 商圈範圍：自由路、中正路及繼 光街一帶，鄰近台中火車站、 各汽車客運站。 商圈特色：站前商圈為 80 年代台 中市商業活動最頻繁之商圈。 並有多家服飾店、鞋類專賣店、 麵包與餐飲店等。成功路為珠 寶、金飾、銀樓之聚集地。中 正路與自由路，可說是自由商 圈的精華地段，集結了第一商 業廣場、龍心誠品店等。繼光 街是知名且歷史悠久的布街。 綠川東西街則匯聚餐飲小吃、 百貨、服飾、電影院等。
四、台中市重大建設 一、烏日北屯捷運綠線 ( 預計民國 103 年通車營運 ) 二、台中鐵路捷運高架化 三、水湳經貿園區 四、鎮南休閒專用區 五、台中市精密機械科技創新園區 六、台中市第十三期重劃區 七、台中市第十四期重劃區 八、台中大都會歌劇院
五、未來發展潛力區域分析 一、台中市七期重劃區 二、台中市八期重劃區 三、台中市十期重劃區 四、台中市十一期重劃區 五、台中市十二期重劃區 六、台中市十四個整體開發單元
簡報完畢 敬請指教！