實價登錄之 個案解析與突破 王 進 祥 理事長 名譽理事長 委 員 兼任講師 中國土地改革協會 中華民國地政士公會全聯會 仲 裁 人 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 理事長 名譽理事長 委 員 兼任講師 中國土地改革協會 中華民國地政士公會全聯會 中華民國消基會房屋委員會　 中國文化大學土地資源學系　

大 綱 壹、實價登錄 貳、實價登錄個案解析 參、不動產成交案件實際資訊申報書(買賣) 肆、不動產成交案件實際資訊申報書(租賃) 大 綱 壹、實價登錄 3 貳、實價登錄個案解析 7 參、不動產成交案件實際資訊申報書(買賣) 28 肆、不動產成交案件實際資訊申報書(租賃) 78 伍、不動產成交案件實際資訊申報書(預售屋) 99 陸、實價登錄即將引爆的問題 116 柒、實價課稅 133 捌、居住正義與房地產市場 140

壹、實價登錄 一、買賣登記 二、仲介之租賃 三、代銷之預售屋買賣

一、登錄內容 標 的 實際 交易資訊 交易價格 價 格 資 訊 (一) (二) 避免哄抬房價 降低資訊不對稱 健全不動產交易市場 價格公開、透明

二、實價之認知 (一) 實際交易 價格 (二) 不一定是 正常價格 (三) 亦非必然是 合理價格 (四) 但必須是真正 交易價格 (以免涉及偽造文書？)

三、交易價格學問 (一) 房地 總價 (二) 習慣上～ ～售價＝建坪價 (買建物送土地) (三) 預售屋區分房價與地價

貳、實價登錄個案解析

技 巧 (一) 據實載明 1. 私契 2. 公契 (善用：登記以外約定事項欄位) 3. 登錄申報 (備註欄) (二) 必要時公證人公證 技 巧 (一) 據實載明 1. 私契 2. 公契 (善用：登記以外約定事項欄位) 3. 登錄申報 (備註欄) (二) 必要時公證人公證 (三) 必要時估價師簽證 (四) 依約付款 (五) 特殊交易時，載明：無交易價格

一、如何分離房價與地價 (一) 分離房價 (二) 未分離之課稅價 (公定價之比) 房地價 1000 1200 房價 地價 600 400 (內含車位) 房價 地價 600 400 300 700 車位價 200 總　價 (二) 未分離之課稅價 (公定價之比)

二、車位登錄問題多 →當作建物 (非車位) (一) 專有部分(有權狀)車位 (二) 公設車位 (三) 公設車位 不能登 基地持分？ 1. 建物清冊登錄 2. 車位清冊登錄 (1) 車位種類 (2) 車位數(二個以上車位？) (3) 車位價(分列價？) (4) 車位面積 A. 大公(不登錄面積) B. 車公(可登錄面積) (三) 公設車位 不能登 基地持分？

三、地上權房屋如何登錄 Ｂ屋 Ｂ地上權 Ａ(所有權) 房價 ？ 出售 讓與 地上權 價值 備註：Ｂ屋之基地權利種類為地上權 (登錄) (不登錄) 備註：Ｂ屋之基地權利種類為地上權

四、贈與→自用→買賣 (一) 登錄申報 (二) 涉及偽造文書 (三) 房價、地價≧公定價 (四) 訂立私契，載明以公定價付款 (五) 必要時公證 備註：父子間交易

五、借名登記返還 (一) 調解、和解移轉 (二) 避免用買賣 (三) 房價、地價＝公定價 (四) 公契(註明)：借名登記返還，依照 ○年○月○日合夥協議以買賣登記 方式返還，不訂立私契，公契價以 公定值訂定 備註：借名登記返還、無交易價格

六、合建分屋與分售 1/2 建商 買方 建 商 地 主 (一) 建商合建分屋之土地取得 土地 1. 地主 過戶 房地 2. 建商 出售 六、合建分屋與分售 1/2 (一) 建商合建分屋之土地取得 建 商 地 主 1. 地主 2. 建商 建商 買方 過戶 出售 土地 房地 備註：建商與地主之合建行為，無交易價格

Ｂ Ａ 六、合建分屋與分售 2/2 出 售 餘 屋 (二) 合建分售餘屋之交換 (建商) 交換 買賣？ (地主) 六、合建分屋與分售 2/2 (二) 合建分售餘屋之交換 Ｂ Ａ 出 售 餘 屋 (建商) (地主) 交換 買賣？ 備註：建商與地主之合建行為，無交易價格

七、保存登記後之買賣移轉 但提供售價表 (不願蓋權利人章) (一) 建商未提供買賣契約 (二) 建商要求網路申報 備註： 1. 預售屋買賣 2. 有無委託代銷 3. 私契日期 4. 簽約時地政士不在場 5. 房地分離價

八、土地及未登記建物 (一) 未登記建物無須申報登錄 (二) 切割房價、地價 (三) 土地價申報登錄 備 註 1. 另含未登記建物(增建)過戶 2. 位置圖、平面圖、房屋稅籍證明， 為私契之附件 備 註

地 上 權 九、京 站 1/3 萬泰銀行＋萬達通 其中 合庫 中華民國 台北市 (經預告登記) ↓ 6154 9211 設定抵押權 5996 九、京 站 1/3 6154 9211 其中 設定抵押權 合庫 (47.4億) 地 上 權 萬泰銀行＋萬達通 (經預告登記) 5996 98.624 100 1.376 90.816 中華民國 (鐵路局) ↓ (設定地上權) 3215 台北市 (交管處) ‧

九、京 站 2/3 (一) 使用分區：轉運站用地 (二) 1幢7棟： 地上18層、地下6層，共979戶 (三) 行政區(大同區、中正區) 九、京 站 2/3 (一) 使用分區：轉運站用地 (二) 1幢7棟： 地上18層、地下6層，共979戶 (三) 行政區(大同區、中正區) (四) 建物所有權人： 萬達通→信託→萬泰銀行 (五) 出售租用權(使用權)(免登錄)

十、公私契權利人不同 (一) 私契指定登記名義人 (二) 以公契權利人登錄申報 備註：私契之買受人為○○○， 權利人係其指定之登記名義人

十一、公私契不同日期 (一) 公契之 「登記以外約定事項載明：私契日期」 (二) 私契中載明公契日之日期 (三) 登錄申報書備註：私契日期

十二、公私契不同價 (一) 公契之登記以外約定事項載明： 買賣私契價為○○元 (二) 私契中載明公契價以 公定值○○元訂定 (三) 登錄申報書： 備註之公契價為○○元

十三、其他備註事項 (一) 農舍由買方出資， 賣方興建之移轉 備註：無交易價格或交易價格異於行情 (二) 住商、住辦混合大樓 建物型態：其他

十四、其他問題 1/2 (一) 同縣市跨所受理申報？ (二) 登記機關要求網路申報或代KEY 並拒收紙本申報？ 十四、其他問題 1/2 (一) 同縣市跨所受理申報？ (二) 登記機關要求網路申報或代KEY 並拒收紙本申報？ (三) 網路申報系統仍有問題？ (四) 報載：地政司(中辦)聲稱：申報 表格已簡化，地政士不宜收費？ (五) 報載：公會聯合行為 收費3,000-6,000元不合法？

十四、其他問題 2/2 (六) 不動產經紀業拒絕提供 「不動產說明書」 (七) 不動產說明書記載不實之責任？ (八) 無交易價格之備註？ 十四、其他問題 2/2 (六) 不動產經紀業拒絕提供 「不動產說明書」 (七) 不動產說明書記載不實之責任？ (八) 無交易價格之備註？ (九) 申請登記時，無從先行申報？

十五、 其他 特殊交易 之 1. 急買急賣(債權債務關係) 2. 親友關係人買賣 3. 畸零地或合併使用 4. 地上物處理有糾紛 5. 法拍、AMC、NPL 6. 增建、違建、露台？ 1. 急買急賣(債權債務關係) 7. 停車位產權面積及其是否分配 土地持分產權？

參、不動產成交案件實際資訊申報書(買賣)

甲、 申報書(買賣)

不動產成交案件實際資訊申報書(買賣) 節稅規劃 備查？ 都更會990625 不動產成交案件實際資訊申報書(買賣) 節稅規劃 未單獨計價 增建vs.特殊交易 備查？ 保存連件 二個門牌？ 30

都更會990625 ？ 合計？ 欠 31

乙、 申報確認書

丙、 申報須知

申報書序號：係由申報登錄系統自動賦予流水號編製，申報人無須填報。 1.登記收件年字號：指本不動產辦理買賣移轉登記 時登記機關之收件年期字號。 ◎各欄位填寫說明: 申報書序號：係由申報登錄系統自動賦予流水號編製，申報人無須填報。 1.登記收件年字號：指本不動產辦理買賣移轉登記 時登記機關之收件年期字號。 2.申報人：依申報人身分別之不同勾選地政士、不 動產經紀業或權利人(買方)，並填載姓名/名稱、 地址、統一編號、聯絡電話及電子信箱資料，前 開資料除電子信箱外，其餘欄位均為必填欄位。 本欄並須予以簽章，其簽章方式為「簽名」或 「蓋章」申報人為法人者，本欄蓋法人章及負責 人章。為商業者，本欄蓋商業章及負責人章。 都更會990625

3.申報代理人:依申報人身分別之不同區分不同之申報代 理人，權利人可授權由任何人為其申報代理人，如夫為 權利人，妻可為其申報代理人。地政士如為申報人，可 由其僱用之登記助理員或其他人員等為其申報代理人。 經紀業則以實際受聘之職員(不限具備經紀人員資格) 或其他人員等為其申報代理人。申報代理人所為之申報， 如有不實，仍應由申報人負責。本欄並須予以簽章，其 簽章方式為「簽名」或「蓋章」。 4.權利人：指買賣移轉登記案件於登記(簿)謄本所載之權 利人，權利人如有數人時，僅需就其中一位為代表填載 之，並於備註欄內註明該不動產之共有人數。權利人自 行申報者，本欄無須重複填寫。由地政士申報登錄者， 申報書相關欄位由權利人確認後予以簽章，其簽章方式 為「簽名」或「蓋章」。權利人如為法人則蓋法人章及 負責人章。 都更會990625

5.建物門牌：如為房地、建物或車位成交案件，須填 載登記(簿)謄本所載建物門牌。如成交案件僅有土 地而無建物者，本欄無須填寫。如成交案件之建物 有多個門牌且未分開計價者，本欄填寫建物面積最 大之建物門牌，如面積相同填寫序號在先之門牌。 6.交易筆棟數：指買賣移轉登記實際交易之筆棟（戶） 數及車位數，如成交案件為土地2筆、建物1棟、車 位2個，依實填載。惟多筆多棟或1筆多棟之交易， 如有個別交易價格者，應就每棟分別填載申報書。 例如買賣成交案件為臺北市徐州路○號7樓及9樓兩 棟，基地坐落為臺北市中正區成功段三小段○○地 號，權利持分各為二十分之一，售價分別為1億及1 億2千萬，則應依其門牌分兩張申報書，各自就其成 交價格申報相關成交案件資訊。

7.建物現況格局：原則應以交易當時實際之 現況格局為準，透過經紀業者居間或代理 成交者，如不動產說明書有填載者，得參 考不動產說明書之記載填寫，無隔間者應 勾選「無隔間」。 8.建物型態：依建物型態分為1公寓(5樓含以 下無電梯)。2透天厝。3店面(店鋪)。4辦 公商業大樓。5住宅大樓(11層含以上有電 梯)。6華廈(10層含以下有電梯)。7套房(1 房(1廳)1衛)。8工廠。9廠辦。10農舍。11 倉庫。Z其他等型態，填載對應之代碼，例 如建物型態為透天厝，則填寫代碼為2。

9.房地交易總價：房地交易總價係為土地交易總價、建物 交易總價及車位交易總價之總計，倘如僅為土地或建物 或車位之交易，除須於相對欄位填載價格外，本欄仍需 填寫價格。舉例而言，房地交易30坪，每坪30萬元，總 價900萬元（如能進一步拆分土地價格及建物價格者， 應填寫10.11欄）萬元、車位為100萬元，則房地交易總 價為1000萬元。另如僅為土地交易，交易價格為500萬 元，但無建物交易，除須於土地交易總價填寫500萬元 外，仍須於房地交易總價填報500萬元，其餘類推。 房地交易如未能拆分土地及建物之個別交易價格時，僅就該成交案件交易總價填載，如含車位則應計入車位總價，車位價格並應另行填寫；但無法拆計車位價格者，則需勾選「車位未單獨計價，且已含入交易總價。」，舉例而言，房地交易價格900萬元，車位100萬元，房地交易總價應填寫1000萬元，車位100萬元另行填寫於交易標的清冊。無車位交易則勾選「無車位交易」。

賡續上例，如總價1000萬元，賣方負擔土地增值稅50萬元、仲介服務費20萬元，雖賣方實際淨收取930萬元，如買賣契約書即載明1000萬元，本欄仍需填寫1000萬元。如屬買方負擔稅費(俗稱賣清)情形，仍以買賣契約書金額填載，並請於備註欄註明，且儘量註明買方負擔金額，以利明瞭。 10.土地交易總價：指房地成交案件內土地之交易 價格或僅有 土地交易之交易價格，土地未分開 計價者免填本欄(非填0)。 11.建物交易總價：指房地成交案件內建物（房屋） 之交易價格或僅有建物交易之交易價格，建物 未分開計價者免填本欄(非填0)。

12.車位交易總價：指房地成交案件內車位之交易 價格或僅有車位交易之交易價格，係為車位價 格之加總。舉例而言，如某買賣含兩個車位， 各為200萬元及180萬元，本欄即需填寫380萬元， 並應另行於車位交易標的清冊分別填載。車位 未分開計價者免填本欄(非填0)。 13.車位資訊:「車位未單獨計價，且已含入交易總 價」指房地、土地或建物成交案件內含車位之 交易，但無法拆分車位交易價格者，請於本欄 位勾選。無車位交易者勾選無車位交易。

14.交易日期：指成交案件簽訂契約之日期，亦 得以登記(簿)謄本所載之原因發生日期填載。 ★15.有無管理組織：指該成交案件之建物有無依 公寓大廈管理條例第18條「於公寓大廈成立 管理委員會或推選管理負責人」設立之組織。 16.備註欄：指與不動產交易相關資訊未盡事項 之註記，例如房地交易含未登記建物部分、 民情風俗(如考慮風水因素)、親友間移轉等 因素，以致影響交易價格者，均可於本欄內 註明。另如雖以買賣為登記原因，但卻無實 際交易價格者，亦請於備註欄敘明無交易價 金之詳細理由。

17.土地交易標的清冊：每一地號土地相關標示資訊依成 交案件登記(簿)謄本所載相關資訊予以填寫。買賣標 的為建物但不含土地者，交易筆棟數之土地筆數免填， 但仍應填寫土地標示。土地移轉面積由系統自動計算， 申報人得免填本項欄位。都市土地使用分區依成交案 件所處之分區，予以勾選。非都市土地使用地類別由 系統自動提供查詢資訊，無須另行填寫。 18.建物交易標的清冊：每一建號建物相關標示資訊依成 交案件登記(簿)謄本所載相關資訊予以填報，買賣含 有未登記建物移轉面積部分，該部分免填。建物移轉 面積由系統自動計算，申報人得免填本項欄位。建物 移轉面積應包括專有部分、共有部分。如有內含車位， 並包含車位之合計面積；該內含車位面積請另行填寫， 如無法區分車位面積者，得不予填寫。

19.車位交易標的清冊：「序號」請依交易之車位個數依 序編號，例如購買A、B兩車位，A車位為序號1，B車位 則為序號2，依此類推。車位類別依形式之不同，分別 填予不同代碼，其代碼如後：1坡道平面。2升降平面。 3坡道機械。4升降機械。5塔式車位。6一樓平面。7其 他。車位如超過1個以上應分別載明總價。「車位權利 持分面積」請依登記(簿)謄本所載資料分別填載，原 則上係填寫該車位之持分建物面積。車位如未於登記 (簿)謄本記載者，或無法計算者，免填本欄位(非填0)。 如無車位交易者，本車位清冊無須填載。如屬停放於 土地之車位，屬土地買賣者，則以土地移轉面積為準， 「車位權利持分面積」仍請一併填寫。

丁、 網路申報

確認資料無誤後， 使用憑證者，點選[線上送件]即完成申報作業． 若非自然人憑證登錄，於[線上送件]後，另需列印蓋章並送至地政事務所，才完成申報作業．

一、網路申報 1/2 (一) 應有收件號始可登錄(但有時間差？) (二) 免權利人用印 (三) 已登記部分應自動載入 一、網路申報 1/2 (一) 應有收件號始可登錄(但有時間差？) (二) 免權利人用印 (三) 已登記部分應自動載入 (四) 得在30日內隨時更正

(五) 申報一半退出後無從再申報(不知已登出) 一、網路申報 2/2 (五) 申報一半退出後無從再申報(不知已登出) (六) 網路登錄不必列印紙本權利人 不必簽名對地政士不利？ (七) 紙本申報，權利人一定要簽名 (八) 先契約，後門牌(原則)

戊、 申報盲點

分離售價 建物標示 有權狀之車位 車位標示 依門牌 公契 多筆多棟 (如何申報？) 分開申報 未分離售價 不知依什門牌→申報？ 1. (車位、基地持分) 分開申報 不知依什門牌→申報？ 2. 有權狀之車位 建物標示 車位標示 或 (如何申報？)

己、 申報流程

網路申報 紙本申報 N次補正？ 地政所 收件後 收件字號 審查 登記 用印 ？ 一次 補正？ (自行補正 ?) 收件 下載登錄申報書 時間差 (自行匯入) 審查 登記 用印 領狀 交證件 網路申報 紙本申報 N次補正？ 地政所 自行KEY 收件 ？ (自行補正 ?) 一次 補正？ 時間差 (？日)

一、登記收件年字號 1/3 (一) 依收件案之收據字號填載 (二) 保存案之整批連件盲點 1. 門牌號、樓層別與建號無次序？ 一、登記收件年字號 1/3 (一) 依收件案之收據字號填載 (二) 保存案之整批連件盲點 1. 門牌號、樓層別與建號無次序？ 2. 建築師竣工平面圖之棟次表？

一、登記收件年字號 2/3 (三) 申報書 1. 依建物契約(公契)所載(非以建物門牌) 2. 同門牌之數個公設(建號)→ 一、登記收件年字號 2/3 (三) 申報書 1. 依建物契約(公契)所載(非以建物門牌) 2. 同門牌之數個公設(建號)→ 列明於同一份申報書 3. 有權狀之車位與地上建物同時出售→ 合併申報 4. 同一收件號案件，有三個門牌(建號)時→ (1) 申報書一份(或三份)？ (2) 申報書登記收件號均相同 (3) 前述三個建號得分別拆成三個買賣價

一、登記收件年字號 3/3 (四) 整批(第一次登記)的登錄 1. 買方如何簽名蓋章(委託建商代刻？) 一、登記收件年字號 3/3 (四) 整批(第一次登記)的登錄 1. 買方如何簽名蓋章(委託建商代刻？) 2. 代刻印章授權書應增如實價登錄事項 3. 代銷即使已登錄→地政士仍需再登錄

二、申報人 ■ 地政士 □ 不動產經紀業 □ 權利人 權利人數人→委任一人申報 連帶責任！ 網路申報時，權利人(買方)不必用印？ ■ 地政士　□ 不動產經紀業　□ 權利人 (一) 姓名　 (二) 地址 (三) 統一編號 (四) 連絡電話 (五) 電子信箱 權利人數人→委任一人申報 連帶責任！ 網路申報時，權利人(買方)不必用印？

三、申報代理人 （受申報人委託) (一) 複代理人 (資格限制？) (二) 登記助理？ 1. 地政士代理 2. 經紀業代理 3. 權利人代理

四、權利人 (一) 申報人為權利人者免填 (二) 申報人為地政士者 填明並用印

五、建物門牌 1/2 台北市中山區 松江路100號10樓、11樓 1# 2# 3# 基地號 (2個車位)

五、建物門牌 2/2 (一) 公契同一份 (二) 申報書一份(或二份) 1. 收件年字號(相同) 2. 分列房地交易總價 五、建物門牌 2/2 (一) 公契同一份 (二) 申報書一份(或二份) 1. 收件年字號(相同) 2. 分列房地交易總價 (1) 分算10樓或11樓之房價 (2) 基地持分與車位亦得分算

六、交易筆棟數 土地 3筆 建物 2棟(戶) 車位 2個

七、建物現況格局 _____ 房 _____ 廳 _____ 衛 □ 無隔間 (一) 查看現場？ (二) 酌收車馬費？ (三) 未能查看之備註！

住宅 八、建物型態 □ 公 寓 (5F以下，無電梯) 住宅辦公 □ 透 天 厝 □ 住宅大樓 (11F以上，有電梯) 辦公商業大樓 1. 別　墅 (一、二、三層) 2. 一　層 (無電梯) 3. 平　房 1. 二　層 (無電梯) 2. 二　房 (有電梯) 3. 五　層 (無電梯) (一房一廳一衛) 4. 五　層 (有電梯) (一房一廳二衛) 5. 十二層 (有電梯) (一房一廳一衛) 6. 十二層 (有電梯) (一房一廳二衛) 7. 假農舍 (真豪宅) 住宅辦公 辦公商業大樓 □ 公　 寓 (5F以下，無電梯) □ 透 天 厝 □ 住宅大樓 (11F以上，有電梯) □ 套　 房 (一房一廳一衛) □ 華　 廈 (10F以下，有電梯) 店舖 工廠 農舍 倉庫 廠辦 八、建物型態 □ 4 3 8 10 11 9 1 2 5 7 6 1/3

八、建物型態 2/3 (一) 先套房 (二) 有辦公、無住宅 (三) 注意樓層別 (住宅大樓、華廈、公寓、透天厝) (四) 別墅？ 八、建物型態 2/3 (一) 先套房 (二) 有辦公、無住宅 (三) 注意樓層別 (住宅大樓、華廈、公寓、透天厝) (四) 別墅？ 1. 透天厝 2. 其他(備註) (五)三層樓(有電梯？)

(七) 十二層(一～四樓辦公、五樓以上住家) 八、建物型態 2/3 (六) 一房(10坪)、一廳(50坪)、一衛？ (七) 十二層(一～四樓辦公、五樓以上住家) 1. 住宅大樓 2. 其他(備註) (八) 一、二樓市場，三～五樓住宅(電梯) (九) 不可複選 (十) 其他「Z」(不能註明)(但可備註)

九、價格資訊、車位資訊 1/3 房地交易 總 價 預售屋 成 屋 建 物 車 位 13. 車位資訊 ？ 土地交易 建物交易 車位交易 9. 房地交易 總 價 (10+11+12) (無法拆分 下列免填) 預售屋 成 屋 建 物 車 位 13. 車位資訊 ？   □ 有權狀 (面積： ㎡) □ 車位未 單獨計 價，且 已含入 交易總 價 □ 無權狀 (車公)(小公) 10. 土地交易 □ 無車位 交易 (大公) 11. 建物交易 12. 車位交易 主 建 物：42坪 附屬建物： 6坪 公 設：12坪 (1) 大公：4坪 (2) 車公：8坪 60坪 (52坪+8坪) 建坪價：2000萬 車位價： 300萬 單價(建坪) 33.33萬 38.46萬

九、價格資訊、車位資訊 2/3 (一) 車公，分配土地 持分車位價「拆分」 土地價 與 建物價 (二) 需載明事項 1. 車位數 2. 車位類別

九、價格資訊、車位資訊 3/3 (三) 選擇性載明事項 1. 車位總價 2. 車位面積 3. 備註事項 (1) 車位編號 (2) B1或B2或B3

十、交易標的清冊 1/2

十、交易標的清冊 2/2 (一) 填寫說明6～「如有個別交易價格者， 應就每棟分別填寫申報書」 (二) 無個別交易價格→ 無須分別填寫申報 (三) 網路操作→ 仍得分別填寫價格

十一、交易日期 (私契日＝公契日) (一) 私契日 (二) 公契日 1. 預售屋 2. 登記費罰鍰 3. 註記 (1) 公契日≠私契日 (2) 公契價≠私契價

十二、有無管理組織 (一) □ 有　(二) □ 無 1. 備查？ 2. 第一屆？ 3. 本屆？ (行政機關不干涉) (消費糾紛？)

十三、備註欄 1/2 「善良管理人之責任」 (一) 應說明已如何盡到→ (二) 儘量加註→各種問題點 →儘量說明理由 十三、備註欄 1/2 (一) 應說明已如何盡到→ 「善良管理人之責任」 (二) 儘量加註→各種問題點 →儘量說明理由 (三) 必要時增加出賣人之認章

十三、備註欄 2/2 (四) 其他備註 (1) 父母子女 (2) 預售契約 1. 當事人 不簽私契 2. 登記 完竣後付款 十三、備註欄 2/2 (四) 其他備註 1. 當事人 不簽私契 2. 登記 完竣後付款 3. 當事人 已另行事先簽訂 私契 (1) 父母子女 (2) 預售契約 4. 依當事人 財產清冊 填寫 5. 買受人 圖章係出賣人所 用印 6. 買受人同意 不課徵 土地增值稅 7. 當事人聲稱係 借名登記 產權返還 所為 之 移轉登記 8. 私契日 與 公契日 不同

十四、罰責 (一) 臨櫃(補正一次？) (書面交付) (二) 網路(補正N次？) (保留書面) (三) 30天內？ (四) 3萬～15萬？？

肆、不動產成交案件實際資訊申報書(租賃)

甲、 申報書(租賃)

都更會990625 不動產成交案件實際資訊申報書(租賃) 80

都更會990625 81

乙、 申報須知

◎各欄位填寫說明： 申報書序號：由申報登錄系統自動給予流水號編製，申報人無須填載。 1.申報人：指居間成交本不動產租賃案件之不動產經紀業， 並填載經紀業名稱、地址、統一編號、聯絡電話及電子 信箱資料，上開資料除電子信箱外，其餘欄位均為必填 欄位。申報人為法人者，本欄蓋法人章及負責人章。為 商業者，本欄蓋商業章及負責人章。 2.申報代理人:不動產經紀業得授權實際受聘僱之職員（ 不限具備經紀人員資格）或其他人員等為其申報代理人， 並填載申報代理人姓名、地址、統一編號、聯絡電話及 電子信箱資料，上開資料除電子信箱外，其餘欄位均為 必填欄位。申報代理人所為之申報，如有不實，仍應由 申報人負責。本欄須予以簽章，其簽章方式為「簽名」 或「蓋章」。

3.承租人：指簽訂不動產租賃契約書之承租人，承 租人如有數人者，僅需就其中一位為代表填載之， 於備註欄內註明該不動產之承租人數，並填載承 租人姓名、地址、統一編號、聯絡電話及電子信 箱資料，上開資料除電子信箱外，其餘欄位均為 必填欄位。 4.建物門牌：如為房地、建物或車位租賃案件，須 填載登記(簿)謄本所載之建物門牌。如租賃案件 僅有土地而無建物者，本欄無須填寫。如租賃案 件之建物有多個門牌且未分開計租者，本欄填寫 建物面積最大之建物門牌，如面積相同填寫序號 在先之門牌。

5.租賃筆棟數：指實際租賃之土地筆數、建物棟 （戶）數、車位個數或房間間數。例如租賃案件 為土地2筆、建物1棟（戶）、車位2個。惟多筆 多棟或1筆多棟之租賃案件，如有個別計算租金 者，應就每棟租賃標的分別填載申報書。例如租 賃案件為臺中市公益路2段○○號4樓及6樓兩棟， 基地坐落為臺中市南屯區○○段○○地號，租金 分別為每月1萬5千元及1萬8千元，則應就各自成 交租金相關資訊，分別填載兩張申報書。如租賃 案件為全棟（戶）建物，則填寫建物棟（戶）數， 無須填寫房間間數；如租賃案件為建物內之雅房 或套房分租，則填寫房間間數，無須填寫建物棟 （戶）數。

6.總樓層數：指租賃建物坐落之總樓層數。 如僅租賃土地而無租賃建物者，本欄無須 填載。 7.建物型態：依建物型態分為1公寓(5樓含以 下無電梯)。2透天厝。3店面(店鋪)。4辦 公商業大樓。5住宅大樓 (11層含以上有電 梯)。6華廈(10層含以下有電梯)。7套房(1 房(1廳)1衛)。8工廠。9廠辦。10農舍。11 倉庫。Z其他等型態，填載租賃建物對應之 代碼，例如建物型態為18樓之住宅大樓， 則填寫代碼為5。

8.租賃層次：指租賃建物坐落之實際樓層數。例如 住宅大樓總樓層數為18樓，租賃建物位於12樓， 則總樓層數填載18，本欄填載12；又透天厝總樓 層數為4樓，整棟樓層全數承租，則總樓層數填 載4，本欄填載「全」。如僅租賃土地而無租賃 建物者，本欄無須填載。 9.有無附屬傢俱：依不動租賃契約書簽訂內容填載 有無附屬傢俱，傢俱數量不限，如僅1件傢俱， 仍填載「有」附屬傢俱，冷氣、冰箱等亦屬之。 不動產租賃契約書未約定有附屬傢俱，則勾選 「無」附屬傢俱。

10.租賃建物現況格局：指租賃案件簽訂租賃契約 書當時之實際現況格局，不以建造或使用執照 圖說所載為限。例如原使用執照圖說為3房2廳2 衛，日後租賃時變更格局為4房2廳2衛，則本欄 依簽訂租賃契約書當時之實際現況填載4房2廳2 衛。如租賃建物無隔間者，應勾選「無隔間」。 如僅租賃土地而無租賃建物者，本欄無須填載。 11.租賃期間：依不動產租賃契約書約定之租賃期 間填載。例如租賃期間自101年10月1日起至102 年12月31日止，則本欄填載1年3月。租賃期間 不足1年者，以月數計算，不足1個月者，不予 計算租賃期間。

12.房地租金總額： (1)房地租金總價係為土地租金總額、建物租金總額及車位 租金總額之總計，倘如僅為土地或建物或車位之租賃， 除須於相對欄位填載價格外，本欄仍需填寫價格。舉例 而言，房地租金為9萬元(如能區分土地租金及建物租金 應再拆分)，車位租金為1萬元，則房地租金總額為10萬 元。如僅為土地租賃，租金總額5萬元，除須於土地租 金總額填寫5萬元外，仍須於房地租金總額填報5萬元， 其餘類推。 (2)房地租賃如未能拆分土地及建物之個別租金時，僅就該 租賃案件房地租金總額填載，如含車位則應計入車位租 金，車位租金並應另行填寫；但無法拆計車位租金者， 則勾選「車位未單獨計入租金，且已含入租金總額。」。 舉例而言，房地租金總額2萬元/月，車位租金3千元/月， 則房地租金總額應填寫23,000元/月，車位租金3,000元 /月另行填寫於租賃標的清冊。如僅租賃土地而無租賃 建物者，本欄無須填載。無車位租賃則勾選「無車位租 賃」。

13.土地租金總額：指房地租賃案件內土地之租金總額， 或僅有租賃土地之租金總額。土地未分開計租者免填 本欄(非填0)。 14.建物租金總額：指房地租賃案件內建物（房屋）之租 金總額，或僅有租賃建物之租金總額。建物未分開計 租者免填本欄(非填0)。 15.車位租金總額：指房地租賃案件內車位之租金總額， 或僅有租賃車位之租金總額。土地、建物、車位未分 開計算租金者，或無車位租賃者，本欄無須填載(非填 0)。如租賃兩個車位，租金各為1萬元及0.8萬元，本 欄填寫1.8萬元，並應另車位租賃清冊分別填載各車位 資訊。 16.車位資訊：「車位未單獨計入租金，且已含入租金總 額」指房地、土地或建物租賃成交案件內含車位之交 易，但無法拆分車位租金者，請於本欄位勾選。無車 位租賃者勾選無車位租賃。

17.租賃日期：依簽訂不動產租賃契約書之日期 填載。 18.有無管理組織：指該租賃案件之建物有無依 公寓大廈管理條例第18條「於公寓大廈成立 管理委員會或推選管理負責人」設立之組織。 19.備註欄：指與不動產交易相關資訊未盡事項 之註記，例如房地租賃含未登記建物部分、 民情風俗(如考慮風水因素)、親友間租賃等 因素，以致影響成交租金者，均可於本欄內 註明。

20.土地租賃標的清冊： (1)每一地號土地標示資訊依租賃案件土地登記(簿) 謄本所載相關資訊予以填載，如實際租賃面積 非土地全筆登記面積，則依實際土地租賃面積 填載。例如土地登記(簿)謄本所載全筆土地面 積為900平方公尺，但實際租賃面積僅為350平 方公尺，則「租賃面積」填載350平方公尺 (2)租賃標的為建物，土地租賃標的清冊仍應填寫， 但得免填土地租賃面積。 (3)租賃案件之土地位於都市土地區域者，「都市 土地使用分區」依土地所在分區，予以勾選。 非都市土地使用地類別由系統自動提供查詢資 訊，無須另行填寫。

21.建物租賃標的清冊： (1)每一建號建物標示資訊依租賃案件建物登記(簿) 謄本所載相關資訊予以填報，但含有未登記建 物面積部分，該部分免填。 (2)如實際租賃面積非建物全棟登記面積，則依實 際建物租賃面積填載。例如建物登記(簿)謄本 所載全棟建物面積為120平方公尺，但僅租賃其 中一間房間或部分面積，其實際面積為28平方 公尺，則「租賃面積」填載28平方公尺。 (3)建物租賃面積如有內含車位，應包含車位之合 計面積；該內含車位面積應另行填載，如無法 區分車位面積者，得不予另行填載。 (4)僅租賃土地而無租賃建物者，本欄得不予填載

22.車位租賃標的清冊：「序號」請依租賃之車位個數 依序編號，例如租賃A、B兩車位，A車位為序號1， B車位為序號2，依此類推。車位類別依形式之不同， 分別填載不同代碼，其代碼如後：1坡道平面。2升 降平面。3坡道機械。4升降機械。5塔式車位。6一 樓平面。7其他。車位如超過1個以上應分別填載租 金總額及租賃面積。車位租賃面積依建物登記(簿) 謄本所載權利持分面積分別填載，如一樓平面車位 未有建物登記面積，則以土地實際租賃面積填載； 如未於建物登記(簿)謄本記載或無法區分車位面積 者，得免填載租賃面積。如無車位租賃者，本車位 清冊無須填載。如屬停放於土地之車位，屬土地租 賃者，則以土地租賃面積為準，「車位租賃面積」 仍請一併填寫。

一、申報人 (一) 不動產經紀業(房仲業) (二) 承租人不用印 (三) 未委託仲介時，不必申報

五、租賃筆棟數 土地 _____ 筆 建物 _____ 棟(戶) 車位 _____ 個 房間 _____ 間 ★房屋租賃≠房地租賃

九、有無附屬傢俱 (一) 有 □ 無 □ (二) 內容？

十二、房地租金總額 （為13、14、15加計，無法拆分者下列各欄免填) ？元/月

伍、不動產成交案件實際資訊申報書(預售屋)

甲、 申報書(預售屋)

都更會990625 不動產成交案件實際資訊申報書(預售屋) 101

都更會990625 102

乙、 申報須知

◎各欄位填寫說明： 申報書序號：由申報登錄系統自動給予流水號編製，申報人無須填載。 1.申報人：指代理銷售本預售屋案件之不動產經紀業，並 填載經紀業名稱、地址、統一編號、聯絡電話及電子信 箱資料，上開資料除電子信箱外，其餘欄位均為必填欄 位。申報人為法人者，本欄蓋法人章及負責人章，為商 業者，本欄蓋商業章及負責人章。 2.申報代理人:不動產經紀業得授權實際受聘僱之職員（ 不限具備經紀人員資格）或其他人員等為其申報代理人 ，並填載申報代理人姓名、地址、統一編號、聯絡電話 及電子信箱資料，上開資料除電子信箱外，其餘欄位均 為必填欄位。申報代理人所為之申報，如有不實，仍應 由申報人負責。本欄須簽章，其簽章方式為「簽名」或 「蓋章」。

3.買受人：指簽訂預售屋買賣契約書之買受人，買受 人如有數人者，僅需就其中一位為代表填載之，於 備註欄內註明該不動產之共有人數，並填載買受人 姓名、地址、統一編號、聯絡電話及電子信箱資料， 上開資料除電子信箱外，其餘欄位均為必填欄位。 4.建物坐落：依建築主管機關核發建造執照之預售屋 實際興建位置填載。未申請編列建物門牌者，應填 載坐落縣市、區鄉鎮市、路街、段、巷、弄，並依 簽訂之預售屋買賣契約書所載棟別、樓別或戶別填 載。 5.建案名稱：依預售屋買賣契約書所載建案名稱填載。 6.起造人名稱：依建築主管機關核發建造執照之起造 人名稱填載，如有多人者，以○○○等○人表示即 可。

7.交易筆棟數：依預售屋買賣契約書所載實際交易筆 棟數（戶）及車位數填載。例如預售屋成交案件為 土地2筆、建物1棟、車位2個。惟多筆多棟或1筆多 棟之交易，如有個別交易價格者，應就每棟交易標 的分別填載申報書。例如預售屋成交案件位於臺北 市忠孝東路二段，建案名稱：○○○○，A棟5-12戶 及A棟5-13戶兩筆交易，基地坐落為臺北市○○段○ 小段○○○地號，權利持分範圍各為○○分之○， 契約總價款分別為6千萬及6千5百萬元，則應就各自 成交價格相關資訊，分別填載兩張申報書。 8.建造執照字號：依建築主管機關核發建造執照之字 號填載。 9.建造執照核發日期：依建築主管機關核發建造執照 之日期填載。

10.建物交易面積：依預售屋買賣契約書所載建物（房 屋）面積填載，包括專有部分（含主建物及附屬建 物）及共有部分面積。如交易標的內含車位，應包 含車位之合計面積；該內含車位面積應另行填載車 位交易標的清冊，如無法區分車位面積者，得不予 另行填載。 11.總樓層數：指預售屋買賣契約書所載交易標的坐落 之總樓層數。 12.交易層次：指預售屋買賣契約書所載交易標的坐落 之樓層別。例如住宅大樓總樓層數為18樓，交易標 的位於12樓，則總樓層數填載18，本欄填載12；又 透天厝總樓層數為4樓，交易標的為整棟建物，則 總樓層數填載4，本欄填載「全」。 13.主要用途：依建築主管機關核發建造執照所載主要 用途填載。

14.主要建材：依建築主管機關核發建造執照所載 主要建材填載。 15.建物型態：依建物型態分1公寓(5樓含以下無電 梯)。2透天厝。3店面(店鋪)。4辦公商業大樓。 5住宅大樓(11層含以上有電梯)。6華廈(10層含 以下有電梯)。7套房(1房(1廳)1衛)。Z其他等 型態，填載交易標的對應之代碼，例如建物型 態為18樓之住宅大樓，則填寫代碼為5。 16.建物格局：依預售屋買賣契約書或所附平面配 置圖之房屋格局填載房、廳數。如建物無隔間 者，應勾選「無隔間」。 17.交易日期：依買賣雙方簽訂預售屋買賣契約書 之日期填載。

18.房地交易總價：預售屋成交案件如能拆分土地 及建物之個別交易價格時，應分別填載19及20 欄。如含車位則應計入車位總價，車位總價並 應另行填寫；但無法拆計車位價格者，無須另 行填寫車位總價。舉例而言，房地交易價格900 萬元，車位100萬元，房地交易總價應填寫 1,000萬元，車位100萬元須另行填寫於車位交 易標的清冊。 19.土地交易總價：指預售屋成交案件內土地之交 易價格。土地未分開計價者免填本欄(非填0)。 20.建物交易總價：指預售屋成交案件內建物(房屋 )之交易價格。建物未分開計價者免填本欄(非 填0)。

21.車位交易總價：指預售屋成交案件內車位之 交易總價格，或僅有車位交易之交易總價格， 並應另行填載車位交易標的清冊。土地、建 物、車位未分開計價者，或無車位交易者， 本欄無須填載。本欄位係為車位價格之加總。 舉例而言，如某交易含兩個車位，各為200 萬元及180萬元，本欄即需填寫380萬元 22.備註欄：指與不動產交易相關資訊未盡事項 之註記，例如民情風俗(如考慮風水因素)、 員工或親友間交易等因素，以致影響交易價 格者，均可於本欄內註明。

23.土地交易標的清冊：每一地號土地標示資訊依預售屋 成交案件之土地登記(簿)謄本及預售屋買賣契約書所 載相關資訊予以填載。土地交易面積由系統自動計算， 申報人得免填本項欄位。都市土地使用分區依成交案 件土地所在分區，予以勾選。非都市土地使用地類別 由系統自動提供查詢資訊，無須另行填寫。 24.車位交易標的清冊：序號依交易之車位個數依序編號， 例如購買A、B兩車位，A車位為序號1，B車位為序號2， 依此類推。車位類別依形式之不同，分別填載不同代 碼，其代碼如後：1坡道平面。2升降平面。3坡道機械。 4升降機械。5塔式車位。6一樓平面。7其他。車位如 超過1個以上應分別載明總價。權利持分面積依預售屋 買賣契約書所載車位權利持分建物面積填載，如無法 區分車位面積者，得免填載權利持分面積。如無車位 交易者，本清冊無須填載。

一、申報人 (一) 不動產 經紀業 (代銷業) (二) 買受人 不用印 (三) 未委託 代銷者 不必申報 (四) 使照核發後地政士再申報一次

台北市中山區 松江路(原 號～ 號) A棟6樓(A6-2戶) 四、建物坐落 台北市中山區 松江路(原　號～　號) A棟6樓(A6-2戶)

二三、土地 (一) 地 號 (二) 面 積 (三) 權 利 範 圍 (四) 交 易 瑣定 ？

二四、車位 (一) 車位類別 (二) 車位總價 (三) 車位權利持分面積 欠建物面積與標示？

陸、實價登錄即將引爆的問題

一、登錄之基準日(收件日) (一) 8月1日(含)以後收件者 (30日內登錄) (二) 7月23日立約之買賣案件 →需否登錄？

二、地政士業反彈(抗爭) 1/2 (四) 收費基準(登記案件1.2萬～ 1.8萬元)與仲介報酬 (每件30萬～ 都更會990625 二、地政士業反彈(抗爭) 1/2 (一) 有責(罰鍰) 無權、無報酬！ (二) 代罪羔羊！ (三) 為何不交于「經紀業」登錄 (四) 收費基準(登記案件1.2萬～ 1.8萬元)與仲介報酬 (每件30萬～ 百萬、千萬) (6%以內) 不相當！

二、地政士業反彈(抗爭) 2/2 是 仲介責任！ (五) 登 錄「建物現況格局」 (六) 當事人 欺騙 地政士？ 都更會990625 二、地政士業反彈(抗爭) 2/2 (五) 登 錄「建物現況格局」 是 仲介責任！ (六) 當事人 欺騙 地政士？ (七) 當事人 (父子買賣) 不簽私契？ (八) 違章、增建 如何登錄？ (九) 其他…………

三、不動產經紀業責任 (非不動產經紀人) 1. 公平提供類似不動產價格 2. 公平提供契約內容規範說明 3. 提供不動產必要之資訊 都更會990625 三、不動產經紀業責任 (非不動產經紀人) 1. 公平提供類似不動產價格 2. 公平提供契約內容規範說明 3. 提供不動產必要之資訊 6. 其他經主管機關所為之保護規定 5. 協助對不動產必要之檢查 4. 告知不動產瑕疵

四、實價登錄迷思 1/3 (一) 律師代理之權利人登錄！ (二) 車位面積 一屋二賣？ (三) 車位面積 填寫？ 都更會990625 四、實價登錄迷思 1/3 (一) 律師代理之權利人登錄！ (二) 車位面積 一屋二賣？ (三) 車位面積 填寫？ (四) 預售屋登錄 空窗期？ (五) 屋主自行出租免登錄？ (六) 建商自行預售之免登錄？

四、實價登錄迷思 2/3 (七) 準用買賣登記 之 免登錄？ 1. 法院 和調解 2. 拍賣 3. 交換、共有物分割與其差額 都更會990625 四、實價登錄迷思 2/3 (七) 準用買賣登記 之 免登錄？ 1. 法院 和調解 2. 拍賣 3. 交換、共有物分割與其差額 4. 區分建物之公設調整

四、實價登錄迷思 3/3 (八) 盡善良管理人責任 (九) 未會同簽約之授權書 (十) 不擬簽訂私契之備註 (十一) 其他 都更會990625 四、實價登錄迷思 3/3 (八) 盡善良管理人責任 (九) 未會同簽約之授權書 (十) 不擬簽訂私契之備註 (十一) 其他 A.農地不課徵轉嫁、 B.價金轉存之視同贈與 C.原地價高之申報現值、 D.監督資金支付流程 E.管理組織備查、 F.預售屋代刻印章授權內容加註

五、登錄特殊交易情事之省思 1/2 (一) 注意出售價金轉存子女帳戶涉及贈與稅 (二) 20歲以上子女置產，仍涉及贈與稅 五、登錄特殊交易情事之省思 1/2 (一) 注意出售價金轉存子女帳戶涉及贈與稅 (二) 20歲以上子女置產，仍涉及贈與稅 應注意有無資金來源證明 (三) 小心原地價高於公告現值時提高申報 現值之情形

五、登錄特殊交易情事之省思 2/2 (四) 公設坪與車位坪，應注意有無一坪兩賣， 是否重覆計算坪數？ 五、登錄特殊交易情事之省思 2/2 (四) 公設坪與車位坪，應注意有無一坪兩賣， 是否重覆計算坪數？ (五) 買賣當事人未會同簽約者，應要求代理人 檢附授權書 (六) 地政士簽約同時，應監督買賣資金之支付 流程與去向 (七) 當事人應注意公寓大廈管理費有無欠繳？ 有無管理組織？有無備查？

六、得為拒絕之案例 (一) 因超貸 要求填寫不實價格 (二) 申辦自用住宅優惠稅率 將贈與 行為改為(假)買賣 (三) 逃漏 奢侈稅之不實價格申報

七、登錄之收費 建議實價登錄之收費 (一) 酌收 (二) 回歸自由市場經濟 (三) 突顯專業與勞務貢獻及價值

八、哄抬收費行為之禁止

九、以「共有部分」方式登記的停車位權利範圍 如何確認？ 1/4 九、以「共有部分」方式登記的停車位權利範圍 如何確認？ 1/4 (一) 查詢原承辦地政士(分配原則、方式) (二) 調閱「起造人分配協議書」 或「切結書」 (三) 查閱預售契約書 (四) 查詢(住戶)規約 (五) 查問管委會有無車位使用之範圍與面積？ 且有無違規使用情形？ 有無超賣情形？

九、以「共有部分」方式登記的停車位權利範圍 如何確認？ 2/4 九、以「共有部分」方式登記的停車位權利範圍 如何確認？ 2/4 (六) 查看(全部)建物平面圖或建物登記簿 1. 建物標示部 (1) 共有部分有無登載停車位編號與持分 (2) 其他登記欄有無登載有關停車位之註記 (3) 共有部分有無登載地下層大部分面積與持分 (4) 共有部分之持分與他戶相同面積，但未購車位 者，有無顯不相當 2. 所有權部之其他登記事項欄有無相關停車位之 註記 3. 查看建物與共有部分之建物成果圖，所示之建物 面積範圍有無包含停車位範圍

九、以「共有部分」方式登記的停車位權利範圍 如何確認？ 3/4 九、以「共有部分」方式登記的停車位權利範圍 如何確認？ 3/4 (七) 清理全棟公設分配 1. 整理全棟建物(包含共有部分)之產權清冊 2. 依如下原則試算各建號之公設比- (1)主建物之比 (2) (主建物＋附屬建物)之比 (3) (主建物＋附屬建物－騎樓)之比 3. 查明車位登記方式 (1) 車位單獨登記一個公設建號(即車公) (2) 車位與公設合併登記為一個建號(即大公) 4. 試算車位面積(依建築技術規則)分算 (1) 大車位15㎡ (2.5m × 6m) (2) 小車位12.94㎡ (2.25m × 5.75m) (3) 機械車位12.1㎡ (2.2m × 5.5m) 5. 推算「車公」有無內含車道

九、以「共有部分」方式登記的停車位權利範圍 如何確認？ 4/4 九、以「共有部分」方式登記的停車位權利範圍 如何確認？ 4/4 (八)　例外： 　1. 第一次登記之車位持分分配 　　 　毫無邏輯者 　2. 無法分算清楚 　3. 地政士應讓客戶知道已努力了 　4. 已盡善良管理人之責任 　5. 地政士何來過失？

柒、實價課稅

都更會990625 1. 公定值 調整至 接近市價 2. 不實價格 之 查察與仲裁 一、實價課稅之未來

假契約減少 偽造文書 詐術 詐害稅捐債權 提高(房貸) 減少(逃稅) 都更會990625 3. 假契約杜絕 假契約減少 偽造文書 詐術 詐害稅捐債權 (逃漏稅)(稅捐) 民法244# 詐害債權 vs. 撤銷權 提高(房貸) 減少(逃稅) 稅捐41#(納稅義務人) 5年以下 稅捐43#(幫助、教唆) 3年以下 (專業人士加1/2)

二、逃漏稅招數之防患 1.假定金(訂金) 2.假斡旋金 3.假預約買賣 4.假預告登記 7.假借貸(假抵押) 8.假租賃(押租金) 都更會990625 二、逃漏稅招數之防患 1.假定金(訂金) 2.假斡旋金 3.假預約買賣 4.假預告登記 7.假借貸(假抵押) (流質契約) 8.假租賃(押租金) 9.假合建(擔保金) 10.假地上權 (保證金) 5.假信託 6.假贈與 11.假典權 (典價)

都更會990625 1. 契約形態 2. 交付價金 3. 點交房屋 4. 賣方有利 5. 買方配合 三、 不當 逃漏稅 特徵

四、實價課稅之發展 實 價 課 稅 登 記 實價登錄 實價揭露 買賣 公契 買賣私契 移轉 總價 公告地價 房屋現值 房 屋 標準價格 都更會990625 四、實價課稅之發展 登 記 實價登錄 實價揭露 實 價 課 稅 買賣 公契 移轉 房價 地價 買賣私契 總價 印花稅 奢侈稅 1.未有配套措施立法前 2.不作為課稅依據 區段化 去識別化 間接影響 30 日 內 公告地價 地價稅 房屋現值 房屋稅 房 屋 標準價格 契 稅 房屋交易 所得稅 公告現值 增值稅 遺產稅 贈與稅 (分離)

五、 實價課稅 盲 點 之 1. 交易習慣 (多為買房屋送土地) 2. 房地一體價 3. 如何切割房價與地價 4. 房價、地價，如何分離課稅 都更會990625 1. 交易習慣 (多為買房屋送土地) 2. 房地一體價 4. 房價、地價，如何分離課稅 5. 不動產估價師之角色 6. 前值 (取得成本) 之認定 五、 實價課稅 之 盲 點 3. 如何切割房價與地價

捌、居住正義與房地產市場

都更會990625 一、稅改目的 縮短貧富差距 (不排富、不反商，要助貧) (消除民怨) (產業→就業→經濟)

二、 居住正義 住者 稅制改革 有其屋 實價登錄→實價揭露→實價課稅 (住宅政策) (租稅公平) (有屋→課稅) (無屋→有屋) 都更會990625 二、 居住正義 (住宅政策) 稅制改革 (租稅公平) (有屋→課稅) (無屋→有屋) 住者 有其屋 實價登錄→實價揭露→實價課稅

火車頭產業 三、房地產 房價 市場 資訊 交易 (追求合理房價≠打擊房市) 合理 公開 秩序 透明 穩定 經濟 榮景 熱絡 都更會990625 三、房地產 火車頭產業 經濟 榮景 熱絡 秩序 穩定 合理 公開 透明 市場 交易 房價 資訊 (追求合理房價≠打擊房市)

先租後買 先遠後近 先小後大 先有再好 先舊再新 都更會990625 先租後買 先遠後近 先小後大 先有再好 先舊再新 四、建構民眾 正確購屋觀念 紅眼症 狹心症 (泡沫→消風？) (等待機會不如抓住機會)

都更會990625 五、無殼蝸牛 實價課稅 (自用低稅) 豪宅稅 有 屋 換屋 住者有其屋 買屋 租屋 (取得後限制移轉)

都更會990625 六、實價課稅不宜重蹈『證所稅』之覆轍 6. 不爽 1. 說不清 5. 不喜歡 4. 不太對 2. 聽不懂 3. 怪怪

危機 轉機 商機

世上只有想不通的人 沒有走不通的路

想法決定未來 只有想不到 沒有作不到

都更會990625 人 生 只有10％ 由自己決定 90％ 看你如何利用它

Thanks 敬請指教