103年度地政士稅法講習座談會 房屋稅及契稅介紹 103年04月17日

房屋稅之罰則 納稅義務人未依第7條規定之期限申報，因而發 生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅 額處2倍以下罰鍰。

常見課稅問題 空置房屋如何課稅? 空置房屋應按使用執照所載用途別分別按住家用或非住家 非營業用稅率課徵房屋稅，其使用執照所載用途別為非住家 用 (如辦公室、商場、店舖、工廠、倉庫、停車場、事務 所…等 )者，按非住家非營業用稅率課徵房屋稅，如記載為 集合住宅、住家用、農舍等，則可以繼續按住家用稅率課徵 房屋稅。 (房屋稅徵收細則§6) 如無使用執照者，按都市計畫使用分區，分別以住家用或 非住家用稅率課徵。 購入新屋或中古屋作住家用時，因房屋可能空置已久，應 先查看使用執照的用途別，若記載為非住家用請即時向本局 申請使用情形變更，改按住家用稅率課徵，以免被課徵較貴 的非住家非營業用稅率。

常見課稅問題 2.房屋變更使用如何課稅? 房屋變更使用，其變更日期在變更月份16日以後 者，當月份適用原稅率，在變更月份15日以前者，當月份適用變更後稅率。(房屋稅徵收細則§13) 房屋由營業變更為住家使用時，在當月份15日以前 申請可節稅（商號須遷出），故房屋如有變更使用情形，請立即向本局申請。

常見課稅問題 3.房屋的騎樓如何課稅？ 房屋的騎樓如果只是供公眾通行，未做其他使用， 可以免徵房屋稅。 騎樓如全部或部分供營業使用，雖然在沒有營業 的時間係供公眾通行，但因為營業使用已不屬於 公共使用，仍不能免徵房屋稅。

常見課稅問題 4.建築物地下室停車場如何課徵房屋稅？ 各類建築物地下室利用原有空間供停車使用，而未出租或收取費用或僅由所有權人按月分擔水電、清潔及維護費用者，均一律免徵房屋稅。 各類建築物地下室供停車使用，而有按車收費或出租供停車使用者，按非住家非營業用稅率課徵房屋稅。 各類建築物地下室其使用執照如為停車場，而不作停車使用者（如供營業用、辦公或住家使用），應按實際使用情形課徵房屋稅。 各類建築物地下室，其使用執照如為停車場，而空置未為停車使用者，應按地上建築物使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍分別計課房屋稅。

常見課稅問題 5.老舊房屋已居住超過30年，是否可以免徵房 屋稅？ 房屋現值會因折舊而逐年遞減，但屋齡並非設算房 屋稅的唯一依據，房屋現值是依據房屋的構造、用 途、地段率、樓層等設算出來的。住家用的房屋如因 折舊遞減，現值在10萬元以下者，會自動予以免徵房 屋稅，無須民眾提出申請。 例如房屋現值為8萬元，同時供住家及非住家使用， 則住家使用部分免徵房屋稅，至於非住家使用部分， 仍應依規定就非住家使用之實際面積課徵房屋稅。

常見課稅問題 6.房屋供作營業使用，但沒有取得營利事業執 照，是不是就不必按營業用稅率課徵房屋稅？ 房屋稅係按房屋實際使用情形為課稅依據。房屋 如供作營業使用，不論該營利事業是不是合法，有 沒有取得營利事業執照，仍應就營業使用的事實， 按營業用稅率課徵房屋稅。 供個人計程車及漁船登記之住家用房屋、未僱用 人員、免辦營業登記之家庭手工藝副業使用之房 屋按住家用課徵。

常見課稅問題 7.房屋原作住家使用，如果出租一部分給他人 作住家用，或是戶籍未設在該房屋，會不會 影響其稅率？ 房屋稅係依房屋現值，按房屋實際使用情形為 課稅依據。住家用房屋係指該房屋實際作住家使 用，所以，房屋如作住家使用，不論出租與否? 或是設有戶籍與否? 皆可按住家用稅率課徵房屋 稅。

常見課稅問題 8.工廠房屋在什麼情況下可以減半徵收房屋稅？ 合法登記的工廠供直接生產使用之自有房屋，房屋 稅按營業用稅率減半徵收。 所謂合法登記的工廠，係指依工廠設立登記規則登 記之工廠。 所謂供直接生產使用的房屋，係指從事生產所必需 之建物、倉庫、冷凍廠及研究化驗室等房屋。 辦公室按營業用稅率課徵；各營利事業單位附設之 員工宿舍及其附設餐廳按住家用課徵。(與其他部分房屋使 用情形有明確劃分者)

常見課稅問題 擔？ 9.年度中房屋買賣移轉過戶，房屋稅應由誰負 房屋買賣移轉申報在當月15日以前，房屋稅自當月 起由買受人繳納，而在當月16日以後申報移轉者，則 自次月起由買受人繳納。 舉例來說，王先生在102年12月8日將坐落於新豐鄉 的房屋移轉給李小姐，於申報契稅時，稅捐局會即予 核算王先生自102年7月至102年11月共計5個月的房屋 稅，先行核發房屋稅單給王先生，等到王先生繳納完 畢後，地政事務所才會受理移轉登記；至於李小姐則 應負擔102年12月至103年6月間7個月的房屋稅。

契稅介紹

課徵範圍 不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅（§2）。 依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。(§11) 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。（§12Ⅱ）

稅率及納稅義務人 契稅種類 稅率 納稅義務人 買賣 6% 買受人 贈與 受贈人 占有 占有人 典權 4% 典權人 交換 2% 交換人 分割 分割人

稅額計算 契稅稅額＝契價× 稅率 契價之核定 (§13) 以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。 ※免稅騎樓(供公共通行之騎樓)，於申報契稅時不需併計。 但依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，如取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。 加稅單，　契價計算

申報期限及起算日 案件種類 申報期限 一般案件 法拍案件 產權糾紛 信託案件 契約成立之日起30日內 法院發給權利移轉證明書之日起30日內 法院判決確定之日起30日內 標購及領買公產 政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內 新建房屋由承受人 取得使用執照案件 核發使用執照之日起60日內 信託案件 依信託契約應移轉房屋之日起30日內

申報應檢附文件 (Ι) 填具契稅申報書。 一般案件: ☆檢附公定格式契約書 ☆已辦保存登記房屋 (新所有權人單方申報)： →建物所有權狀影本或建物登記簿謄本、 新所有權人身分證明文件影本 ☆未辦保存登記房屋 (新、舊所有權人雙方共同申報)： →買賣雙方身分證明文件影本及印鑑證明

房屋交換有交換差額，契稅如何核課？ 實例探討 甲所有Ａ屋（契價80萬）與乙所有Ｂ屋（契價60萬）交換，訂立一份建物交換所有權移轉契約書，則契稅如何核課？ →甲︰交換取得乙所有B屋（契價60萬） 契稅=60萬*2% 乙︰交換取得甲所有A屋（契價80萬） 契稅=60萬*2%+20萬*6% ※不動產以交換取得所有權者，如有給付價差，其差額價款部分必須按6%買賣稅率計課契 稅。(§6Π)

契稅撤銷 尚未完成移轉登記前 由買賣雙方共同解除契約、共同申請撤銷 (尚有例外情形) 檢附文件(買賣雙方協議撤銷者) 1.買賣雙方同意撤銷申請書 2.原申報所檢附之公定格式契約書 3.原核發免稅證明書或繳納收據聯及收據副聯 撤銷之契稅申報案件，退還已納契稅及滯納金 印章須與原申報所檢附之公定格式契約書相符

契稅撤銷之特殊案件 Q2 一屋二賣，其中一方已辦妥所有權登記，可 否准由另一方單獨申請撤銷其契稅申報? →可 可否單獨申請撤銷? 　 →假扣押性質僅為短暫性及附屬性，隨時可能因 為民事訴訟法第529條至531條規定之原因而被 撤銷，應不准由買方單獨撤銷。 Q2 一屋二賣，其中一方已辦妥所有權登記，可 否准由另一方單獨申請撤銷其契稅申報? →可

免稅規定 建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依契稅條例 第12條第2項規定建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈 與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義， 並取得使用執照，應由使用執照所載起造人申報納稅者，不 適用之。 建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續 建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受 讓人為起造人名義取得使用執照者。 各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得 之不動產。但供營業用者，不適用之。 公司依企業併購法規定進行分割取得不動產所有權者。 (合併→非屬契稅課徵範圍)

罰則 契稅納稅義務人不依規定期限申報者，每逾3 日，加徵應納稅額百分之1怠報金，最高以應納 稅額為限。但不得超過新臺幣1萬5千元。 (§24) 納稅義務人應納契稅，匿報或短報，經主管 稽徵機關查得，或經人舉發查明屬實者，除應 補繳稅額外，並加處以應納稅額1倍以上3倍以 下之罰鍰。(§26)