商业案例研究 ——新世纪环球中心 四川中原顾问项目部 SiChuan.04.2014

[关键字] 大体量 商业综合体 [简介] 本案例介绍了新世纪环球中心商业项目，从其项目概况、区位交通、商业布 局、动线分析、建筑分析等多角度逐一研究该大型商业综合体，由此得以借鉴， 为后续同类项目提供参考。

报告内容 页码 第一部分 基础信息 第二部分 区位交通 第三部分 商业布局 第四部分 动线分析 第五部分 建筑分析 第六部分 小结 3 7 第一部分 基础信息 第二部分 区位交通 第三部分 商业布局 第四部分 动线分析 第五部分 建筑分析 第六部分 小结 3 7 8 12 15 18 报告内容 页码

【项目概述】成都新世纪环球中心由中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成的集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于一体的综合体，被誉为“世界第一大单体建筑”。 项目名称 成都新世纪环球中心 项目位置 天府大道与绕城高速交汇处 营业时间 2013年9月1日 占地面积 约1300亩（净用地约700多亩，绿地约500多亩） 总建筑面积 约176万㎡（，写字楼约72万㎡，当代艺术中心约18万㎡，天堂岛海洋乐园约25万㎡、新世纪购物中心约30万㎡ 、洲际、皇冠假日酒店11万㎡ 商业面积 约30万㎡ 停车位 约15000个停车位，其中新世纪环球中心地下停车位5400个 商业楼层 B1F-4F 建筑设计公司 深圳中深建筑设计有限公司 招商顾问公司 香港SPACE商业经营管理集团 物业管理公司 成都世纪城物业服务有限公司、高力国际物业服务有限公司 商业类别 大型购物中心 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 商业定位：集“会展、旅游、文化、 商务、休闲、娱乐、美食”等功能 于一体。 涵盖业态：写字楼、艺术中心、海 洋乐园、购物中心、酒店

会展旅游集团涉猎行业广泛，现已发展为包括投资开发、地产建设、物业经营三大板块的超大型集团公司，是中国西部最大、全国业内顶尖的企业集团之一。 【开发商简介】 会展旅游集团涉猎行业广泛，现已发展为包括投资开发、地产建设、物业经营三大板块的超大型集团公司，是中国西部最大、全国业内顶尖的企业集团之一。 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 会展旅游集团创立于1997年，经过十余年的探索创新与成功实践，现已发展成为包括投资开发、地产建设、物业经营三大板块，涵盖地产开发、工程建设、酒店、会议展览、旅游、景区开发、文化艺术、餐饮、广告、物业管理等十大产业的超大型集团公司，是中国西部最大、全国业内顶尖的企业集团之一。     会展旅游集团以旗下的世纪城新国际会展中心、九寨天堂国际会议度假中心、成都国际会议展览中心（沙湾）、环球中心超大城市综合体等项目为依托，不断壮大和拓展，走出了一条“以会展旅游拉动区域经济、带动城市建设、提升城市形象的会展旅游地产复合型经营建设道路”，创立出“会展业成都模式”，并将该模式成功移植到国内其他城市。

【建筑设计公司&商业招商顾问公司简介】 深圳中深建筑设计有限公司是一家建筑行业甲级资质的设计公司；香港SPACE商业经营管理集团是国内商业地产领域较全面且综合性较强的国际化商业运营机构。 深圳中深。建筑设计有限公司是一家建筑行业甲级资质的设计 香港SPACE商业经营管理集团（以下简称SPACE）2003年成立于香港，设有北京、上海两地分支机构。 通过多年在商业地产中的实战经验，SPACE以自身的国际背景及专业能力为众多品牌地产商打造并创造了商业地产项目的新价值，并与新世界中国、工美集团、远洋地产、金隅集团、华润置地、中粮集团、正大集团、华侨城集团等开发商建立了长期稳定的合作关系。在金融领域，SPACE成为黑石基金、华平投资基金及花旗银行等大型金融机构的首席商业地产领域战略伙伴，并与爱尔兰财富集团、信诚保险及凯龙瑞等金融机构建立了良好的合作关系。 与此同时，SPACE还不断拓展在投资性地产领域内发展的深度和广度。通过不断整合各种资源，SPACE已成长为目前国内商业地产领域较全面且综合性较强的国际化商业运营机构。 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 公司，属中国建筑设计研究院的下属公司，成立于1984年。目前有员工约90人，其中注册师7人，中级职称工程师约30人，高级工程师6人，60%以上员工具有本科学历，是一家各专业配奋齐全、技术力量雄厚的专业建筑设计公司。 我们始终坚持以“创新、细致、务实”为宗旨，以提高专业化为设计目标，以追求“品质、特色、原创性”为设计理念，近年来承接了包括成都新世纪环球中心、昆明滇池国际会展中心、武汉国际博览中心、西藏会展中心等省会城市的重点工程和标志性项目的设计工作。

【商业管理公司简介】 成都世纪城物业服务有限公司新世纪环球中心分公司是成都会展旅游集团的全资子公司，同时与在业界具有翘楚地位的高力国际物业服务有限公司共同合作管理。 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 成都世纪城物业服务有限公司新世纪环球中心分公司是成都会展旅游集团的全资子公司，成立于2005年。公司依托成都世纪城新国际会议展览中心多业态的大平台，管理业态涵盖高档公寓、写字楼、商业物业、会展物业和公众服务，为中国西部少有的多业态、大型物业管理公司。 2012年，会展旅游集团的另一大型项目——新世纪环球中心落成。作为成都最受关注城市综合类大型项目，新世纪环球中心以176万平米的恢宏体量，荣登世界最大单体建筑王座，成都也因此有了比肩世界的国际级建筑，成为成都现代化和国际化发展的重要标志。 世纪城物业服务有限公司新世纪环球中心分公司全面承接了新世纪环球中心的物业管理工作，同时聘请高力国际物业服务有限公司参与项目合作管理。 高力国际于1989年进入中国，此后一直处于地产翘楚的地位，高力国际拥有一个最专业和富有经验的团队，在本区域内无以伦比及创新的物业推广经历引领着市场潮流，为客户提供领先本地和全中国的物业服务。

【区位交通】 位于成都高新区天府大道与绕城高速交汇处，处于国际城南CBD核心区域内，为地铁上盖物业，地理位置优越。 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 地理位置：位于天府大道与绕城高速交汇处。 交通：区域三横三纵交通路网便捷通达， 地铁1号线锦城广场站上盖物业，公交线路发达，周边十余条公交线路。 四至： 北临成都市政府， 南临绕城高速， 西近益州大道， 东临人民南路南延线天府大道 区位： 地处成都市中心向南发展的CBD核心区域内，周边分布高端综合体项目，大量的商业、写字楼汇聚于此，未来将发展成为成都的新中心。

【整体商业规划】 西南首个一站式购物休闲娱乐航母，涵盖高端百货、购物中心、全业态的设计，满足多元化消费需求。 天府大道 天堂岛海洋乐园 乐天百货 环球购物中心 天府大道 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 环球中心东面-1至4层，西、南、北面1、2层，涵盖有高端百货、精品专卖场、大型卖场、量贩超市、美食天堂、超大真冰场、顶级影院、电玩城、娱乐会所等业态。 整个购物中心以the one of everything定位，打造西南首个一站式购物休闲娱乐航母，商业区统一打造为地中海式商业风情小镇。

【业态分析】 环球购物中心以零售为主，同时引入较多餐饮、休闲娱乐业态以吸引人气，品牌以中端大众消费为主。 基础信息 区位分析 商业布局 楼层 主题 业态 品牌 B1F 缤纷、活力 精品超市、餐饮、零售 麦当劳、德克士、廖记棒棒鸡、佳士多便利店、以纯、中国移动智尚生活等 1F 优雅、品味 国际精品百货 GAP、木九十、H&M、星巴克、无印良品、尊尚柏丽等 2F 时尚、潮流 风尚名品 VERO MODA、ONLY、优衣库、PRICH、E-LAND、ROEM集合店等 3F 休闲、童趣 休闲动感童趣 ToysRus玩具反斗城、乐宝儿童王国、瑞思学科英语、HOLLYS、BABY LAND等 4F 娱乐、美食 美食荟萃、冰上运动中心、IMAX巨幕国际影院 星际传奇电玩城、星美国际影城、迷尚澳门豆捞、品味轩潮菜、布拉诺意大利餐厅、黄记煌三汁焖锅 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式

【经营业态业种比例汇总表】 类别 餐饮 零售购物 统计内容 食品 特色餐饮 正餐 精品时装 皮具箱包 珠宝首饰 儿童及孕妇时装/用品 其他 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 类别 餐饮 零售购物 统计内容 食品 特色餐饮 正餐 精品时装 皮具箱包 珠宝首饰 儿童及孕妇时装/用品 其他 经营商户数 3 5 13 49 15 8 7 6 数量占比 14% 24% 62% 58% 18% 9% 8% 7% 休闲娱乐 影院 玩具城 滑冰场 美容护理 培训类 超市 儿童类 影音 1 4 数量比例 4% 16% 12% 餐饮类：主要以正餐为主，占比同类商家62% 零售购物类：主要以精品时装为主导，在同类商家中占比58% 休闲娱乐类：以儿童娱乐及培训的商家占据主导地位

考虑到天府新区的消费需求，环球中心业态组合中，零售占比65%，同时引进餐饮娱乐配套，餐饮占比16％左右，休闲娱乐约19%。 【整体业态业种比例分析】 考虑到天府新区的消费需求，环球中心业态组合中，零售占比65%，同时引进餐饮娱乐配套，餐饮占比16％左右，休闲娱乐约19%。 业态 商家数 占比 零售购物 85 65% 餐饮 21 16% 休闲娱乐 25 19% 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式

商场共设置乐天百货和环球购物中心两大购物区域，每个区域均设有主要出入口，分别朝向周边四条街道。 【外部动线】人流主要出入口 商场共设置乐天百货和环球购物中心两大购物区域，每个区域均设有主要出入口，分别朝向周边四条街道。 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式

建筑内部设置大量扶梯、跨层天梯，垂直电梯及观光电梯引导人流向上流动。 【内部动线分析】垂直动线 建筑内部设置大量扶梯、跨层天梯，垂直电梯及观光电梯引导人流向上流动。 商业区 手扶电梯 楼梯 垂直电梯 乐天百货 4部 1部 5部 环球购物中心 12部 9部 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式

【内部动线分析】平面动线 乐天百货与环球购物中心两个商业部分相互独立，各自回路动线形成了大量的沿街商业，有效避免了死角店铺的产生。 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 乐天百货与环球购物中心两个商业部分相互独立，各自回路动线形成了大量的沿街商业，有效避免了死角店铺的产生。

【建筑形态外观介绍】 建筑以“海洋”为设计主题，以“飞行之海鸥、漂浮之鲸、起伏之海浪”的建筑外形及超大体量成为城南地标性建筑。 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 建筑设计：建筑由世界知名建筑设计师哈.哈迪德设计，采用无柱式大跨度壳体结构，主体建筑以海蓝色为基调，以“流动的旋律”为设计理念；建筑以“海洋”为设计主题；衍生出“飞行之海鸥、漂浮之鲸、起伏之海浪”的建筑形态。 超大体量：建筑结构高度100米，建筑长度近500米，建筑宽度约400米，总建筑面积约176万平方米，被誉为“世界第一大单体建筑，恢宏的气势成为城南地标性建筑。

【空间设计】 室内以地中海风情海滨度假为主题，巨大钢结构玻璃幕顶覆盖，营造巨大而广阔的中庭活动空间。 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式 室内以地中海风情为主题，建筑色调白灰泥墙，期间设置无数连续拱廊与拱门相互连接，大量采用陶砖、蓝海色屋瓦和门窗的元素，表现海天一色的建筑风格和浪漫情怀，以棕榈树、阳光屋顶、海滩等元素营造海滨度假及购物氛围。

【景观设计】 购物中心内部宽敞的内部空间，富于变幻的地面铺装，极具地中海风情的钟楼、精致的休息区设计增强客户体验感。 基础信息 区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析 销售模式

小结及借鉴意义 建筑创新：超大体量及标新立异的建筑成为城南当仁不让的地标性建筑，形成强大的视觉冲击力吸引人群进入。 1 内部设计：地中海风格，营造浪漫轻松的购物环境，注重过道、休憩区等公共空间的打造，增强客户体验感。 2 3 业态定位：购物、餐饮、娱乐全业态设计，满足一站式多元化消费需求。 4 动线规划：规划成熟，水平及垂直动线规划合理，无商业死角。 5 品牌引入：以大众消费为主，包容性强，覆盖多层面客户。

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