汕头市国家税务局 房地产行业营改增税收政策培训 2017/3/4

本次培训内容： 第一部分 营改增背景及意义 第二部分 营改增税收政策指南 第三部分 营改增税收业务操作指南

第一部分 营改增背景及意义

本次营改增试点的主基调 一、减税幅度巨大，行业税负只减不增 二、深化国地税改革 三、倒逼财税体制改革 四、过渡性政策和征管安排较多 五、时间特别紧、任务特别重

4个不动产 不动产分年抵扣管理办法 纳税人开发不动产管理办法 纳税人销售不动产管理办法 纳税人出租不动产管理办法

一、附件1逐条详细解析 二、销售不动产、租赁不动产、异地提供建筑服务对应查询表 三、差额征税政策营改增前后对照 四、4个行业宣传动画、办税大厅指引折页 五、5个管理办法图文宣传材料

附件1 《营业税改征增值税试点实施办法》

2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号（以下简称“36号文”），经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点

36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 第一章 纳税人和扣缴义务人 第二章 征税范围 第三章 税率和征收率 第四章 应纳税额的计算 第五章 纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点 第六章 税收减免的处理 第七章 征收管理

第一章 纳税人和扣缴义务人 （一）在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

（二）销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 第一章 纳税人和扣缴义务人 （二）销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 第一章 纳税人和扣缴义务人 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

第一章 纳税人和扣缴义务人 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。  

第一章 纳税人和扣缴义务人 （三）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

第一章 纳税人和扣缴义务人 一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下： 　　（1）一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。

第一章 纳税人和扣缴义务人 　　（2）一般纳税人购进货物、劳务以及应税行为可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。 　　（3）征税办法不同。一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。

第一章 纳税人和扣缴义务人 （四）一般纳税人的管理 　　1.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 　　会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。

第一章 纳税人和扣缴义务人 　　2. 符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。 　　除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

（一）销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 第三章 税率和征收率 房地产增值税税率： （一）销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 （二）房地产开发企业中的小规模纳税人销售房地产项目征收率为5%

第三章 税率和征收率 以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万乘5%，需要交5万元的营业税；改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，少交税2400元。

第三章 税率和征收率 网上有一篇文章《营改增，建筑企业一场输不起的战争》，令许多建筑企业的法人与项目经理如坐针毡、睡不着觉，即建筑业“营改增”一触即发，是2016建筑业第一大事，关乎企业生死，

若应对不当，企业将万劫不复， 直接面临倒闭的风险，或者虚 开增值税发票，企业领导将面 临蹲监狱的可能。也就是说应 对不当，要么倒闭、要么蹲监 狱！在这里，我想我们必须详 读一下“营改增”的实质和其 有利与不力因素以及对策。

对建筑、房地产企业将产生深 远的影响，这二个行业的企业 如果能意识到营改增的重要性， 而主动去改变原有的思维方式， 必将为企业带来正面的有利影 响，

否则将会重蹈覆辙，仍然会付出 高税负，慢慢失去市场竞争力。 因而一定要多理解和尊重财务人 员的强烈的责任心和专业素养、 敬业精神，从而提高对营改增的 重视程度。

第一部分    营改增对房地产开发企业影响

有利影响 1、减少营业税的重复征税，对大部分企业来说税负有所下降；营改增一旦完成，全行业会形成抵扣链；所有企业新增或改善办公条件的买楼需求，会对商业地、工业地产销售有一定的刺激，有望促进写字楼去库存；同时由于二手交易的优惠政策将极大的刺激个人改善性的需求；

2、规范公司账务，使企业所得税、土地增值税核定征收成为不可能，从而实现查账征收，降低综合税负； 3、助推房开企业实现规模化、工业化；专业化租赁经营和“购租并举”的供应新模式。 4、企业重组将会频繁交易，有利于房开企业整合优势资源。

不利影响： 1、成本可能会增加 2、发票管理风险加大 3、会计核算复杂

4、政策繁杂,了 解不透 5、招标难度加大 6、对销售模式的 影响

不利影响之一：营改增”后房开企业成本可能会增加 一、由于土地价款可以直接扣减销售额，地方政府可能会分享这一改革红利，从而推高地价；也有的公司其土地是很多年前购入的，取得成本较低，抵扣意义不大；土地是营改增前取得无法获取专用发票，无法抵扣

二、房开企业如不能很好地处理抵扣事宜，很好的转嫁成本，开发商的成本将会上升，盈利空间有可能会被挤压； 三、已开工的项目，建筑商能不能提供增值税专用发票，提供何种税率的发票，且建筑商会将增加的税负转嫁到房开企业； 四、贷款利息支出不能抵扣，而这部分费用占总成本的比重并不小，不同程度影响企业利润。

不利影响之二：发票管理风险加大 一、接受虚开发票的风险加大； 二、未按规定开票发票的风险； 三、取得的进项税专用发票未能及时认定带来的损失； 四、增值税专用发票及税控专用设备领用、保管、使用不善带来的影响；

涉及到增值税发票的七种刑罚 关于增值税的犯罪的打击力度大，打击对象为单位或个人犯罪。第二百零五条 【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪】第二百零八条【非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪；虚开增值税专用发票罪、出售伪造的增值税专用发票罪、非法出售增值税专用发票罪】第二百一十条之一【持有伪造的发票罪】。

虚开增值税发票行为的罪与罚 行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开 发票的行为： 1．为他人开具与实际经营业务情况不符的 发票； 2．为自己开具与实际经营业务情况不符的 发票； 3．让他人为自己开具与实际经营业务情况 不符的发票； 4．介绍他人开具与实际经营业务情况不符 的发票。

虚开发票构成犯罪的标准及刑罚 下列虚开普通发票情形之一即构成犯罪： 虚开普通发票一百份以上或者虚开金额累计在 四十万元以上的； 虽未达到上述数额标准，但在五年内因虚开发 票行为受过行政处罚二次以上，又虚开发票的； 其他情节严重的情形。

构成犯罪的标准及刑罚 虚开普通发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

不利影响之三：会计核算复杂 一、一般应设置四个二级科目，分别为： “应交增值税”、“未交增值税”、“增 值税留抵税额”和“简易征收增值税”。 在“应交增值税”二级科目下，还应在借 方设置“进项税额”、“已交税金”、 “减免税款”、“转出未交增值税”等栏 目，在贷方设置“销项税额”、“进项税 额转出”、“转出多交增值税”等栏目。

二、需要对异地预缴税款分县市、项目设 置备查账；对不动产进项税额分期抵扣设 置备查账；纳税申报也异常的复杂。 三、分开核算 兼营需要分开核算；不同税率、征收率、 不征免征增值税、零税率的要分开核算； 不同的纳税主体要分开核算；总分机构也 需要分开核算。

四、房地产开发企业中的一般纳税人销 售其开发的房地产项目（选择简易计税 方法的房地产老项目除外），以取得的 全部价款和价外费用，扣除受让土地时 向政府部门支付的土地价款后的余额为 销售额。土地价款与销售额的匹配，将 成为继土地增值税对房地产开发企业核 算要求复杂后的又一重大难点。

会计核算不健全的后果 财税[2016]36号文件第八条纳 税人应当按照国家统一的会计制 度进行增值税会计核算。第三十 三条有下列情形之一者，应当按 照销售额和增值税税率计算应纳 税额，不得抵扣进项税额，也不 得使用增值税专用发票：

（一）一般纳税人会计核算不 健全，或者不能够提供准确税 务资料的。 （二）应当办理一般纳税人资 格登记而未办理的。 核算不健全给单位带来的直接 后果就是不允许领取、开具增 值税专用发票，按适应税率征 收税款，取得的进项发票不允 许抵扣。

不利影响之四：对招投标的影响 一是招标带来较大的变化，招标 概预算编制也将发生重大变化， 相应的设计概算和施工图预算编 制将执行新标准，对外发布的公 开招标书的内容也将进行相应的 调整。

二是这种变化使企业招标工作变得更为复杂化：招标书的编制中有关原材料、燃料等直接成本中是不包含增值税进项税额的，实际施工中，有多少成本费用能够取得增值税进项税额，在编制标书中是很难预测准确的

不利影响之五：对销售模式的影响 1、销售定价：不同的客户对发 票有不同的需求，带来价格的不 一致 2、混合销售：送物业、免费使 用停车场地，送装修设计、送学 位等各类促销因筹划不合理，或 将被视同销售而额外征收增值税

3、兼营：精装修-软装、 送家电、送用品等如未分 开核算将会从高适应税率 （17%）

国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目增值税征收管理暂行办法 》 1、当期允许扣除的土地价款 2、收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 3、进项税额无法划分，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依 据进行划分； 4、发票在哪领、如何开具； 5、如何向不动产所在地国税机关预征，预缴税款的计算。 6、如何向机构所在地国税机关申报纳税。

国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务 增值税征收管理暂行办法》 1、以经营租赁方式出租其取得的不动产 一般纳税人和小规模纳税人 不同的取得时间怎么选择不同的计税办法 2、发票在哪开，如何开具 3、预缴税款的怎么计算 4、如何向机构所在地申报纳税