Click to edit Master subtitle style 2011年 3月23日 XX万达广场 ——前期商业市场调研及定位报告 2011年 3月23日 www.wanda.com.cn

目 录 一、城市概览（魅力展现等） 二、区域介绍（区位优势等） 三、城市商业（商圈概况等） 四、项目分析（优势劣势等） 目 录 一、城市概览（魅力展现等） 二、区域介绍（区位优势等） 三、城市商业（商圈概况等） 四、项目分析（优势劣势等） 五、项目定位（卖点提炼等） 六、品牌落位（业态规划等）

一、城市概览 1、城市卖点 2、总体介绍 3、经济数据 4、结 论

一、城市概览 说明： 1.一句话总结城市卖点 2.一张图片或者一组图片

一、城市介绍 2.总体介绍 例： 中国第一大油田，世界第十大油田 城市竞争力排名全国第58位，经济总量位居全国前列, 人均GDP位居全国第十四位，城市生活质量全国第22位，现有人口279万（至2009年），辖5个区、3个县和1个民族自治县

一、城市介绍 大庆市现辖萨尔图、红岗、让胡路、龙凤、大同5个区，肇州、肇源、林甸三个县和杜尔伯特蒙古族自治县。大庆市位于松嫩平原中部。东南距黑龙江省会哈尔滨市150公里，西北距齐齐哈尔市139公里，大庆市地域平坦，平均海拔146米。随着国际石油城市间横向交流的加强，大庆作为中俄能源合作焦点，已成为东北亚腹地的重要城市。大庆位于哈大齐工业走廊中轴，东距哈尔滨、西距齐齐哈尔都仅有两小时车程。境内滨洲、通让铁路交汇，连接哈大齐三市的G015国道等公路网已经形成，大广高速公路正在紧张施工建设当中。基本形成了以大庆为中心的“T字型”两小时经济带。通过滨洲铁路，从大庆可以到达蒙古和俄罗斯，经松花江黄金水道也可直达俄罗斯，地缘和区位优势明显，是亚欧大陆桥的中转站和黑、吉、内蒙古三省区的交通枢纽。

一、城市介绍 3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额 ）

一、城市介绍 3.2居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入对比、人均可支 配收入对比、人均实际消费支出对比 ）

一、城市介绍 4. 结 论 因为XX城市是资源城市，所以相对富人较多，一些高端奢侈商品有一定市场。 4. 结 论 因为XX城市是资源城市，所以相对富人较多，一些高端奢侈商品有一定市场。 XX城市工业比重大，从业人口多，外来人口少，工资收入相对稳定，有消费基础。 第三产业比例小城市消费者对商品、服务的需求没有得到充分满足，还有广阔市场。

二、区域介绍 1、区域概况 2、经济结构概况 3、交通概况 4、结论

二、XX区介绍 1、***区概况 湖里区成立于1987年11月，位于厦门岛北部； 现辖有五个街道：湖里街道、殿前街道、禾山街道、江头街道、金山街道； 面积63.41 方公里，占厦门岛面积的47%，海岸线长达24公里； 总人口70.98万人，其中户籍人口19.58万人，外来人口51.4万人；是进出厦门岛的门户，厦门经济特区的发祥地，中国十大港口、航空港之一。

二、XX区介绍 2、经济结构概况 2.1 经济数据 按照在地统计口径，2009年全年完成地区生产总值430.6亿元，增长4.5%；财政总收入44.58亿元，增长11.46%，其中区级财政收入10亿元，增长5.7%；城镇居民人均可支配收入28411元，增长8.7%；城镇登记失业率控制在4%以内。社会消费品零售总额达 元。

二、XX区介绍 2、经济结构概况 2.2 产业概况 湖里区是国家信息产业基地中心，至2006年底，区内有三资企业2000多家，占全市三资企业总数的32%，投资总额约44亿美元；外资企业工业总产值占全区工业总产值的80%左右； 《财富》全球500强企业中，就有24家、35个项目落户湖里，包括ABB、通用电气、波音、东芝、飞利浦、日本航空、戴尔、丰田通商、富士电器、霍尼韦尔、三菱、日本烟草、松下、TRW、可口可乐、沃尔玛、麦德龙等世界著名企业。

二、XX区介绍 2.3 产业结构与人口结构

二、XX区介绍 3.交通概况

二、XX区介绍 3. 交通概况 铁路方面：福厦、厦深、龙厦高速铁路，厦门是国家“四纵四横”铁路 客运专线沿海快速铁路通道上的一个重要枢纽。 3. 交通概况 铁路方面：福厦、厦深、龙厦高速铁路，厦门是国家“四纵四横”铁路 客运专线沿海快速铁路通道上的一个重要枢纽。 高速公路方面：福厦高速公路、厦成线、南安至厦门高速工程建设中。 机场方面：厦门高崎国际机场。开辟50多条国内航线和数条国际航线， 最大年客运能力为1000万人次，是华东地区主要的航空枢纽之一，国内十 大航空港之一。厦门市将在大嶝规划建设第二机场。 水路方面：厦门港，条件优越的海峡性天然良港，我国东南沿海对外贸 易的重要口岸，厦门港航线不断扩大，客货运量大幅度增长。

二、XX区介绍 4. 结 论 区域经济对商业的影响； 区域交通对商业的影响； 4. 结 论 区域经济对商业的影响； 区域交通对商业的影响； 项目的机会：湖里万达广场所处片区处于五大商圈辐射边缘，商业市场处于空白点，随着五缘湾高端板块居住氛围逐渐形成，未来市场前景广阔。

三、城市商业 1、全市商圈 2、商圈分析 3、商业网点 4、竞争对手（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势） 5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之 市场空白点、结论之租金建议） 6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）

三、城市商业 1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置） 例如： 远洋城商圈 B 八方商圈 B 唐百商圈 A

三、城市商业 2. 商圈分析 主要商圈名称 概况分析 居民生活水平及消费能力 2. 商圈分析 主要商圈名称 概况分析 居民生活水平及消费能力 唐山百货大楼、三利购物中心、华联商厦、新街步行街等。 （第一商圈）A 形成于上世纪80年代，商业极其成熟，市区及周边县区消费者认知度高，交通四通八达，唐山商业三大龙头（唐百、三利、华联）位居于此。但业态及其单一，主要是以百货为主。 辐射2公里内，人口数量17.5万，人均月收入2000-3300元，月消费能力：1000元-1500元左右。（中） 工薪阶层居多。消费类型：理智消费群体过半。但交通便利，商圈高度成熟，没有区域限制，客流密集度（高）。 八方购物广场、凤凰购物中心 （第二商圈）B 形成于2000年，八方经营以超市为主，社区百货为辅。凤凰定位于高端百货。但由于受到第一商圈的影响，高端百货几年间未见起色。超市是这个区域的经营主体。 辐射2公里内，人口数量28.8万，人均月收入4000元以上，月消费能力：1000元-5000元之间（高）此商圈有多个高档小区富人聚集。 人口密集度（中）消费类型：冲动消费占30% 远洋城购物中心、人民购物广场 （第三商圈）B 形成于2004年，是新近几年的新商业区，有一定的发展潜力。但新商圈没有完善的商业氛围、完善的配套商业环境、良好的顾客知名度，所以在一时之间很难有突破。 辐射2公里内，人口数量21.4万，人均月收入3000-5000元月消费能力：1000-3000元。（中高）附近居民多为机关、厂矿在职员工、经商人员。 人口密集度（中低） 消费类型：冲动消费占15%

三、城市商业 3. 主要竞争对手分布图

三、城市商业 4. 竞争对手分析 4.1 重要商家分析，例1： （注：应列明所有主要竞争对手的情况） 简介： 唐山百货大楼创建于1984年，是唐山市最大的百货商店，营业面积达22万平米，是集零售、批发、超市、餐饮于一体的大型商贸集团，被列为河北省十大流通龙头企业之一。 唐山百货大楼

三、城市商业 4.2 重要商家品牌落位，例如： 百 货 大 楼 品 牌 情 况 楼层 品 牌 名 称 1F 品 牌 名 称 1F 梅花、斯沃琪、帝驼、世爵、美度、欧米茄、雷达、浪琴、天梭、伯爵、积家、雅典、GUESS、雷诺、万宝龙、劳力士、凡高、诺贝尔、爵尼、依波路、格林、美度、爱其、罗马、海鸥、双狮、飞亚达、卡西欧、依波、雷诺、绿琴、天王、罗西尼、迪士尼、派克笔、天屹和田玉、金利来翡翠、君艺堂、福牌、翠生生、七度、诺鑫、翠之韵、金嘉利、爱路喜、曼都珊、七彩翠钻、六福、海曼尼、周大福、周大金、七彩翠福、卡尼、千禧之星、沙驰、卡迪乐鳄鱼、旅行者、新秀丽、U2B、红地球、露华浓、蜜丝佛陀、梦得娇、香榭丽、郑明明、色彩地带、雅顿、丸美、自然堂、希金诺、香水、薇姿、蝶妆、艾文莉、伊夫黎雪、美宝莲、佰草集、羽西、玉兰油、欧莱雅、华伦天奴、欧泊莱、袋鼠、帕加图、雅漾、家美乐 2F 红科、思加图、真美诗、百丽、BATA、TATA、花花公子、乔丹、百思图、袋鼠、星期六、接吻猫、康莉、路姿、茉莉花、索菲亚、富贵鸟、奥卡索、杰豪、卡多美、金猴、天美意、新宠儿、万里、百思米兰、皮尔卡丹、高琪、爱步、骆驼、老船长、芭莎、千百莉、梦得娇、明朗、金利来、豪行、玖熙 3F NIKE、KAPPA、马克华菲、卡宾、骆驼户外、彪马、乔丹、花花公子、苹果、LEE、ADIDAS、LEE、杰克琼斯、ESPIRT、珍贝、金利来、米黄、梦特娇、炎太、皮尔卡丹、鹿王、鳄鱼、猫人、铜牛、帕兰朵、佳丽斯、黛富妮、雅内、拉斐尔、凡人居、老人头、凯撒、金号、安莉芳、戴安娜、曼迪芬、挺美、富安娜、汝斯芬、暖倍儿、飞亚达、维多利亚、日神、鄂尔多斯、老人头、北极羊、雪豹、芬迪诗、美标、ONLY、LEVIS、VEROMODE、NIKE360、ADIDAS休闲、江南布衣、依恋、红袖、米奇、贝蒂、谜底、台秀、韦伦、ES、KBS、 4F 报喜鸟、雅戈尔、依文、乔治白、罗蒙、华伦天奴、宝马、夏蒙、宝马、鹿王、九牧王、凯撒、蓝鲨、鄂尔多斯、法拉迪奥、高尔夫、老人头、雅当尼、金利来、金狐狸、鳄鱼恤、虎都、影儿国际、宗洋、圣媛、李红国际、雅丽丝、恩尚、久景、圣诺兰、KC皮草、例外、德诗、上海个性、EIN、OTT、HS、ELLE、蒙娜丽莎、沐兰、美景、黎姿、粉红玛丽、敦奴、娜尔斯、朗姿、雅天妮、赛斯特、红袖坊、斯尔丽、瑞德尔、幸福女人、好日子、裙皇公主、第一夫人、奥兰雅、简凡、古道、沙米尔、法米拉、潞语诗、靓月、依布、迪克斯特、纳帕佳、嘉彩、果粟、主题、玫而美、因为、加菲猫、巴布豆、巴拉巴拉、洪恩、水孩儿、小猪班纳、小木马、史努比

三、城市商业 4.3、重要商家优劣势分析，例如： 优 势 劣 势 1.成熟商圈，历史悠久（已开业26年）影响力大。 2.品牌全，品类丰富。 3.交通便利，客流量大。 4.占有唐山80%以上的持卡消费份额。 优 势 1.商业管理水平低,，各品类搭配有待提升。 2.由于年代久远，硬件环境差，档次提 升受到影响，制约了自身的发展。 劣 势

三、城市商业 5、分析综述 5 .1、竞争对手综述，例如： 名称 开业时间 营业面积 车位 客流、单价 唐山百货大楼 1984年4月28日 22万平方米 150多个车位（户外） 每天7万人次 客单价：500元 远洋城购物中心 2004年12月18日 12万平方米 250多个车位（地下） 每天5万人次 客单价：300元 超级商场 2009年最后调整 4.6万平方米 80多个车位（户外） 每天3.5万人次 客单价：400元 凤凰购物中心 2007年12月28日 3.6万平方米 100多个车位（户外） 每天5000人次 客单价：1500元 三利购物中心 2006年1月1日 3.2万平方米 70个车位（户外） 150多个（地下） 每天2万人次 客单价700元 华联商厦 1995年第一次扩建 2万平方米 50多个车位（户外） 每天15000人次

三、城市商业 5 .2、竞争对手规划布局，例如： 名 称 服装类占比 生活配套类综合占比 餐饮、娱乐、超市、家电类综合占比 超级商场 名 称 服装类占比 生活配套类综合占比 餐饮、娱乐、超市、家电类综合占比 超级商场 86.7 % 13.3 % 0% 远洋城购物中心 （MALL） 26% 29% 45% 唐山百货大楼 30.2% 48.4% 21.4% 三利购物中心 60% 40% 凤凰购物中心 56% 44% 华联商厦 72.2% 27.8%

三、城市商业 5 .3、竞争对手经营模式，例如： 名 称 性 质 物业费 结算模式 缴纳方式 凤凰购物 扣点8%-25% 0.5%-2% 名 称 性 质 物业费 结算模式 缴纳方式 凤凰购物 扣点8%-25% 0.5%-2% 联营统一收银 押一付一 华联商厦 扣点15%-25% 1%-2% 超级商场 唐山百货大楼 三利国际购物中心 2% 远洋城购物中心MALL 平均租金 81元/平方米/月 0.55元平方米每天 租赁—自收银 现金结算

三、城市商业 5 .4、竞争对手各层租金，例如： 各 商 场 竞 争 店 租 金 标 准 竞争店名称 地下一层 一层 二层 三层 备注 其它 大庆百货大楼 -- 30-34元/米/天 20-25元/米/天 15-19元/米/天 四层家电运动9-12元/米/天 五层餐饮娱乐12-15元/米/天 含物业费、保证金5000-10000元、 联营销售保底 大商新玛特 30-35元/米/天 15-21元/米/天 10-16元/米/天 四层餐饮娱乐8-11元/米/天 香榭丽购物中心 　闲置 5-7元/米/天 3.4-4.5元/米/天 1.5-4.5元/米/天　 租金以建筑面积计算 含物业费、保证金2000-5000元、 季度或半年支付 人和地一大道 --　 1.3-7元/米/天 　-- 快餐档口（5元/天/平方米）该 租金为天燃气安装之后。目前无 天燃气为2.17元 含物业费、保证金2000-3000元、 阳光国际商都 0.75元/米/天 　3-7元/米/天 　1.2-10元/米/天 含物业费、保证金为合同租金的 10%, 季度或半年支付 银座尚品 3元/米/天 3.5-4元/米/天 10%、季度或半年支付 昆仑购物中心 超市 3.7元/米/天 2-3元/米/天 3.7元为电梯口租金 2—3元为边角租金 毅腾商都 4元/米/天 2-4元/米/天 1.5-2.7元/米/天 含物业费、保证金2000-5000元、季 度或半年支付 商贸购物中心 6.2元/米/天 含物业费、保证金为合同租金的10% 、季度或半年支付

三、城市商业 5 .5、竞争对手周边商服租金，例如： 序号 商 场 名 称 面 积 租 金（年） 租金单价（天） 备注 1、新东风购物广场 面 积 租 金（年） 租金单价（天） 备注 1、新东风购物广场 140㎡ 35万 6.8元/天 60㎡ 12万 5.5元/天 30㎡ 7万 6.4元/天 2、毅腾商都 200㎡ 45万 6.2元/天 90㎡ 28万 8.5元/天 3、让胡路昆仑3号 20㎡ 5.5万 7.5元/天 6.8万 4 商贸中心 10.5万 9.6元/天 5 新天问庆客隆 80㎡ 4.1元/天 6 新玛特 180m² 50万 7.6元/天 7 百货大楼 50m² 32.5万 17元/天

三、城市商业 6、销售排名 6.1、城市重点品牌销售排名—服装服饰类 序号 品类 品牌 1 女装 沐兰 少淑女装 ONLY 休闲 杰克琼斯 户外、运动 耐克 牛仔 G-STAR 2 玛斯菲尔 Vero Moda 马克华菲 阿迪 苹果 3 宝姿 TB2 李维斯 卡帕 LEE 4 miamia DAZZLE 法鳄 李宁 匡威 5 德诗 江南布衣 ESPRIT 特步 增致牛仔 6 红袖 太平鸟 耐克360 乐途 小魔鱼 7 歌力思 依恋 阿迪三叶草 彪马 小魔怪 8 雅莹 播 YY 勒斯菲斯 八哥牛仔 9 劲草 周末 吉普 鸿星尔克 衫国演艺 10 马天奴 ES 暇步士男装 安踏 美国骆驼 11 贝尔尼尼 维尼小熊 E-home 爱乐 纪元牛仔 12 郎姿 季候风 vans 茵宝 13 科里亚诺 欧时力 卡宾 艾迪耐斯 14 福芬 拉夏贝尔 左岸 361度 15 EIN 谜底 七匹狼 16 子包米 scat GXG 鳄莱特 17 卡利亚里 粉红玛丽 迪士尼服饰 康威 18 CARA 纳帕佳 生活几何 探路者 19 柯萝芭 因为 阿童木 美津浓 20 玖姿 卡汶 KING CAMP

三、城市商业 6.2 城市重点品牌销售排名-配套类 序号 品类 品牌 1 金银珠宝 五洲金行 玉器珠宝 玉满堂 内衣 欧迪芬 眼镜 宝岛眼镜 6.2 城市重点品牌销售排名-配套类 序号 品类 品牌 1 金银珠宝 五洲金行 玉器珠宝 玉满堂 内衣 欧迪芬 眼镜 宝岛眼镜 箱包 米奇 化妆品 屈臣氏 美发 巴洛克 2 金匠世家 七彩云南 莱特妮丝 三友眼镜 沙驰 黑天鹅 小谢造型 3 莱维珠宝 博玉轩 爱慕 新秀丽 木北造型 4 通灵 马连奴 海林造型 5 I DO 红河谷 6 老凤祥 食草堂 美容院 牛燕美容院 摄影 圆梦婚纱摄影 蛋糕甜品 好利来 水吧甜品 哈根达斯 美甲 手模特 银饰 钟银匠 配饰 雅天妮 诗婷美容院 宏中婚纱摄影 迎利来 水果捞 纤指伊人 老银匠 施华洛世奇 白领丽人美容院 薇薇婚纱摄影 真多丽果 碰碰凉 丽波 信德源 鑫顶好 色界写真 津乐园

三、城市商业 6.2 城市重点品牌销售排名--餐饮类 （注）：餐饮前十名主要品牌附上照片为附件

四、项目分析 1、项目优势 2、项目劣势 3、辐射范围 4、周边交通（主要道路、公交、人流量测算） 5、周边楼盘 6、消费人群分析（数量、收入、消费特点——附调研数据）

优势 分析 四、项目分析 1、优势分析，例如： 商圈及服务优势：万达在第一商圈里具有最完善的物业设施、最好的购物环境 品牌优势：“万达”已得到唐山人的认可和信赖 餐饮优势：是唐山目前最集中、管理面积最大、 品牌最多、口味最丰富的室内餐饮街 时间优势：唐山目前还没有真正意义上的购 物中心，万达将开创先河 优势 分析 潜在顾客优势：万达广场有近5000户业主 市场需求：唐山缺少有品质，有影响力的品牌， 消费者有很强需求 地理优势：城市唯一A级商圈，交通发达，客流量大 商圈及服务优势：万达在第一商圈里具有最完善的物业设施、最好的购物环境

劣势 分析 四、项目分析 2、劣势分析，例如： 唐山持购物卡消费比重大，此消费群体较难争取 缺乏商业氛围：唐山消费理念比较落后，对商业、品牌理解不强 百货劣势：竞争压力大，距项目200米是唐山最知名 最有实力百货-唐山百货大楼 劣势 分析 竞争者压力：2.5公里范围集中了唐山8家有影响力商场 租金劣势：竞争对手租金及商务条件优于本项目 唐山持购物卡消费比重大，此消费群体较难争取

四、项目分析 3. 项目辐射范围（3-5公里，），例如： 车程15分钟 幅员5公里 唐山第一商圈 3. 项目辐射范围（3-5公里，），例如： 唐山第一商圈辐射的范围并不局限周边的小区及企事业单位；而是唐山市区及周边郊县。 幅员5公里 车程15分钟 唐山第一商圈 万达广场 蓝色：1981-1989年成建 黄色： 1990-1999成建 红色：2000-2010年成建

四、项目分析 4.1、周边主要道路，例如： 文 化 路 增 盛 新华道 万达广场 国防道 经过停靠本项目公交线路共16条，其中新华道（最繁华街道）9条，文化路2条，增盛 路3条，国防道2条，末班车时间大多数在21：00之前。

四、项目分析 4.2、周边主要公交，例如： 序号 位置 车次 始发站 时间 站点 行程 居民区 商圈 1 新华东道 2路 唐山站-启新立交桥 5:20-21:00 16站 26分钟 光明西里，铁路楼，友谊楼 唐百、华联、三利、尚座、唐人街、新街、建国路 2 8路 大钊公园-开平技校 5:40-20:00 28站 60分钟 税钢、税东、唐钢、瑞祥里、新东苑、马家沟、新工村 三利、唐百 3 13路 南湖公园-丰南二中 5:40-19:00 24站 40分钟 南刘屯、西山里、乔屯、大谢庄、大业里、南厂工房、刘屯、礼尚庄、郑家庄 三利、唐百、小山、东购 4 17路 蓝天楼-传染病院 5:20-20:00 26站 50分钟 蓝天楼、祥明里、机场南楼、团结里等18个社区 5 18路 公交二公司-长途汽车站东 5:40-21:00 25站 站前北里、光明东里、冯大里等15个社区 唐百、东购 6 54路 启新立交桥-谢家庄 6:00-19:30 18站 30分钟 西山里、理工大学、谢家庄、双新里等11个社区 7 60路 理工大学北-长途汽车站东 西北井、凤凰楼、机场路、团结里、师范学院等16个社区 东购、唐百、大润发、远洋城 9 118 唐山南站-公交六公司 5:30-19:00 35站 80分钟 富庄东里、理工、赵庄、站前北里等22个社区 唐百、华联、三利、尚座、唐人街、新街、东购

四、项目分析 5. 周边楼盘分析 宝山区辖9个镇和3个街道，按外环线和郊环线将区域分成南部、中部和北部三个片区。常住人口136.55万人，主要集中在南部和中部地区，占总人口的82%。宝山东南部老城区为人口稠密聚集区，如淞南镇、友谊路街道、高境镇、张庙街道等地区。 区域　 街道、镇 户籍人口 常住人口 （万人） 南部地区 大场镇 12 25 庙行镇 2 5 高境镇 7 9 淞南镇 6 8 张庙街道 13 14 小计 40 61 中部地区 顾村镇 15 杨行镇 11 友谊街道 10 吴淞街道 30 49 北部地区 罗店镇 罗泾镇 3 月浦镇 16 26 合计 86 136 以项目为中心，直径5公里范围，按居住区密度，将项目周边区域分为5个片区进行调研，小区居住人口数量在2000人以上的社区总共有（含在建）162个，分布的状况具体如下图： 39

四、项目分析 2 3 1 5. 周边楼盘分析 共富片区 高境殷高片区 共康片区 5. 周边楼盘分析 共富片区 共富片区：距项目4公里范围，该大块社区为共富片区，以共和新路为轴线，目前居住人口估计在8万人，房价在1.5万元至2.1万元之间。 2 高境殷高片区 共康片区 3 高境殷高片区：距项目2至3公里范围，该大块社区为高境片区，目前居住人口估计在8万人，以老城区居住人群为主，房价在1.9万元至2.4万元之间。 1 共康片区：项目半径2公里范围，该大块社区为以共和新路为轴线的东西两侧，以老城区与新建商品住宅相结合，居住人口密度相对比较大，而且入住率比较高，大部分在90%以上。居住人口估计在12万人，以中青年家庭人群为主，房价在1.8万元至2.4万元之间。 40

四、项目分析 5 4 5. 周边楼盘分析 大华片区 江湾片区 5. 周边楼盘分析 大华片区：距项目6公里范围，该大块社区为大华片区，人口密度比较大，入住率为90%以上,目前居住人口估计在15万人，房价在1.8万元至2.3万元之间。 江湾片区：距项目3公里范围，该大块社区为江湾片区，人口密度比较大，入住率为92%以上,目前居住人口估计在10万人，以老城区与新建商品住宅相结合，房价在1.8万元至2.3万元之间。 5 4 大华片区 江湾片区 41

四、项目分析 5. 周边楼盘分析 商务人群情况： 宝山区非传统办公区域，以中小体量的中档写字楼为主。08年区域内办公供应38673平米，占全市办公供应面积2%、09年供应10.8万平方米，占全市的5%。 42

四、项目分析 5. 周边楼盘分析 消费人群统计（核心消费群体） 周边5公里范围内大型小区 小区 户数 人数 入住率 特征 5. 周边楼盘分析 消费人群统计（核心消费群体） 周边5公里范围内大型小区 90% 11356人 3083户 高境新村 89% 20013人 5145户 共富新村 21354人 5666户 呼玛新村 85% 47639人 12558户 泗塘新村 91% 20078人 4955户 通河新村 主要为公房小区，住户多为中档收入阶层及部分城市白领，家庭结构大都为老青幼三代同堂。 62606人 19566户 共康新村 小区 户数 人数 入住率 特征 92% 20060人 5810户 共和新村 88% 60350人 16678户 彭浦新村 263456人 73461户 合计 43 43 43

四、项目分析 5. 周边楼盘分析 消费人群统计（核心消费群体） 周边1公里范围内新小区 小区 户数 人数 入住率 特征 5. 周边楼盘分析 消费人群统计（核心消费群体） 周边1公里范围内新小区 83% 1500人 500户 昌鑫协和园 92% （经济适用房） 4200人 1150户 共江小区 86% 4000人 1200户 三湘盛世花园 5年内新建小区，商品房住户多为宝山区人群中高收入、婚房、置换人群，家庭结构以中青幼两代为主，有较强消费力 85% 1200人 358户 好家园 小区 户数 人数 入住率 特征 88% 8200人 2200户 和欣国际花园 89% 8600人 2400户 宝辰怡景园 87% 27500人 8100户 合计 44 44 44

四、项目分析 6. 消费人群分析 6.1 消费特征分析（实地问卷结果统计）： 请用图例展示调研结果

四、项目分析 6.2 消费人群分析结论，例： 通过问卷了解到：消费群体中年龄20-35岁占60%以上，人均月收入2000-5000元占60%以上，此两部分为目标人群消费方式主要是潮流时尚。 唐山消费者出行主要交通工具为公交车，占整体出行方式的45%，项目周边公交车共有16条线路每天停靠1152次，交通具有很大优势。 餐饮消费客单在30-60元范围内的，占总体问卷人群的46%，所以餐饮应以中档为主，配以高档宴请，集合各种品类口味。

四、项目分析 6.3 消费趋势预测

五、项目定位 1、定位结论 2、目标消费者概述 3、服装服饰消费群 4、配套消费群 4、餐饮消费群

五、项目定位 1.1、定位分析，例： 唐山万达广场 低档社区步行街 1、档次低，不好管理 2、品质差，影响 品牌形象 家庭式购物为主 中档步行街 引领潮流时尚、品质消费 高中档步行街 纯高端购物中心

五、项目定位 1.2、定位分析，例： 商业发展迅猛，此定位已不能满足消费者需求 针对追求时尚的年轻人，目前所有商业定位不清晰，时尚潮流的商品老化、缺乏新意。都在翘首一个真正意义的定位时尚的购物场所 1.2、定位分析，例： 家庭式购物为主 中档步行街？ 项目商圈人群为中端消费人群，此客群属重点消费客群不能舍弃 新商业网点发展迅速，此定位抗风险能力低 纯高端 的购物中心？ 凤凰购物内高端品牌,唐山消费者认知度低，市场狭小

引领潮流时尚、注重品质消费 高中档的购物中心 五、项目定位 1.3、定位提炼，例： 家庭消费市场 —— 外来人口、流动人口少，以稳定工资收入为主的家庭式人群占主导地位。 时尚潮流消费 —— 根据调查唐山消费主体为20-35岁人群占整体60%，人均收入2,000-5,000；占整体61%

五、项目定位 2.1、目标消费者概述，例： 万达业主及项目周边人群 引领时尚潮流消费的人群 目 市区消费人群 标 消 费 人 群 以家庭消费为主的人群 政府部门、时尚白领高品质消费人群 外县消费人群 外县区高消费人群

五、项目定位 120% 5% 100% 10% 20% 20% 80% 20% 60% 50% 70% 50% 40% 20% 35% 3、服装服饰消费者描述，例： 120% 5% 2000元以上 2000元以上 100% 10% 20% 20% 1000-2000元 1000-2000元 35-45岁 35-45岁 10万以上 10万以上 80% 20% 5-10万元 5-10万元 60% 50% 300-1000元 300-1000元 70% 20-35岁 20-35岁 2-5万元 2-5万元 50% 40% 20% 35% 300元以下 300元以下 10% 20岁以下 20岁以下 10% 2万以下 2万以下 0% 客单占比 年龄层占比 年收入占比

五、项目定位 120% 5% 100% 10% 20% 20% 80% 20% 60% 50% 70% 50% 40% 20% 35% 4、配套消费者描述，例： 120% 5% 2000元以上 2000元以上 100% 10% 20% 20% 1000-2000元 1000-2000元 35-45岁 35-45岁 10万以上 10万以上 80% 20% 5-10万元 5-10万元 60% 50% 300-1000元 300-1000元 70% 20-35岁 20-35岁 2-5万元 2-5万元 50% 40% 20% 35% 300元以下 300元以下 10% 20岁以下 20岁以下 10% 2万以下 2万以下 0% 客单占比 年龄层占比 年收入占比

五、项目定位 120% 100% 15% 20% 30% 80% 35% 20% 60% 30% 40% 40% 30% 30% 20% 5、餐饮消费者描述，例： 120% 100% 15% 20% 100元以上 40岁以上 10万以上 30% 80% 60-100元 35% 20% 30-40岁 60% 30% 5-10万元 30-60元 40% 40% 30% 20-30岁 30% 2-5万元 20% 20% 20% 30元以下 20岁以下 10% 2万以下 0% 客单占比 年龄层占比 年收入占比

六、品牌落位 1、楼层主题 2、业态占比 3、各层落位品牌

六、品牌落位 1. 楼层主题定位 1 2 3 美食汇 名品街 时尚坊 1. 楼层主题定位 1 2 3 美食汇 定位中档以上，时尚主题餐厅、特色餐厅、休闲吧、配套项目（文化、服务）如美容美发、图书音像、文化艺术培训等； 名品街 中高、高档以上，成熟女装为主，配套项目（餐饮、佩饰、化妆品）如西式餐饮、高档首饰、名表、香水、眼镜、水晶、咖啡厅、巧克力、面包坊等； 时尚坊 定位中、中高档，休闲流行时尚女装为主，配套项目（餐饮、佩饰）如港式茶餐厅、休闲水吧，冰激凌，火机、户外背包、时尚腕表、饰品等；

六、品牌落位 2. 业态占比，说明：室内步行街的业态占比 例： 服装 41.78% 配套 15.97% 餐饮 42.25%

F1 六、品牌落位 品类 占比 品牌建议 1F:设计目标：体现广场的定位，满足和引领年轻时尚群体的消 费需求，形成广场核心集客能力。 时尚服装 50% GAP、ZARA、H&M、MUJI、NOVO、TOMMY HILFIGER 、LACOSTE、 CK Janes、miss sixty、Mussy、POLO Janes、DKNYJanes、GUESS、MOTIVI、MANGO 配饰 12% APPLE、SWAROVSKI、AGATHA、ARTINI、CK、FOLLIFOLLIE、SWATCH、I DO、周大福 餐饮 30% 星巴克、COSTA、必胜客、哈根达斯、巴黎贝甜、85°C、breadtalk、味千拉面 时尚集成店 8% 屈臣氏、SEPHORA、万宁 1F:设计目标：体现广场的定位，满足和引领年轻时尚群体的消 费需求，形成广场核心集客能力。 业态分布： 西区：有较强号召力的主力店（GAP、ZARA等）； 中区：品牌服饰店 东区：餐饮及超市 F1

F2 六、品牌落位 品类 占比 品牌建议 2F:设计目标：满足不同年龄段女性需求，体验时尚生活方式。 业态分布： 西区：餐饮 中区：服饰 时尚服装 60% GAP、ZARA、H&M、ASOBIO、ONLY、vero moda、ESPRIT、E-Land、 Ochirly、Tennie Wennie、UNQLO、HOT WIND、DAZZLE、INSUN、JORY、恩蔓琳、江南布衣、雅莹、哥弟、6ITXY8IGHT、爱慕、曼尼芬 配饰 10% 巴黎三城、海盗船、LOVELY LACE、几米阳光、GIRL PARK、QUGGLE 餐饮 15% 满记甜品、仙踪林 配套 沙宣美发、时尚美甲、鲜花店、娇韵诗SPA、玛花纤体、东田造型、思乐桌游 2F:设计目标：满足不同年龄段女性需求，体验时尚生活方式。 业态分布： 西区：餐饮 中区：服饰 东区：配套（内侧为主） F2

F3 六、品牌落位 品类 占比 品牌建议 3F:设计目标：以家庭生活为中心，倡导家庭休闲生活、快乐购物的生活体验。 业态分布： 时尚服装 35% Levi's、LEE、Cabbeen、G-STAR、JACK&JONES、GXG、UCLA、Scofiled、ELLE、堡尼、威斯康尼、NIKE、Adidas、KAPPA、PUMA、North face、哥伦比亚、CROCS 配套（儿童） 爱乐游、好孩子、反斗城、金宝贝早教、英孚教育、绿野仙踪儿童摄影 配套（家居） 10% 罗莱、ESPRIT床品、寐、多样屋、DIAN、SONY、PHILLIPS、天福茗茶、同仁堂 餐饮 20% DQ、肯德基、麦当劳 3F:设计目标：以家庭生活为中心，倡导家庭休闲生活、快乐购物的生活体验。 业态分布： 内侧：儿童类及配套家居 外侧：服装及少量快餐 F3 61

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