学习万科先进经验，全面提升项目品质 进一步发挥集团房地产开发产业龙头作用 住总开发公司 王辉东 2010年2月25日 回

汇报内容 1 万科经验介绍 2 回龙观项目介绍及2011年开发公司学习重点

1 万科经验 学习重点 万科经验 先进理念 员工培训 办公自动化 管理制度 组织架构 技术质量管理体系 标准化 工业化 采购和招投标

1 先进的理念 理念决定高度，正是这些理念引领万科一路走来，始终如一。 万科经验 学习重点 1 先进的理念 理念决定高度，正是这些理念引领万科一路走来，始终如一。 这些理念不仅仅是漂亮的标语口号，而是万科工作的全部内容，它深深的印在每一个万科人的脑海中、落实在行动中。万科新员工入职培训的第一节课，就要接受这种洗脑式的教育。

1 先进的理念 万科核心价值观：创造健康丰盛的人生 万科经验 学习重点 1、客户是我们永远的伙伴 宜居的住宅产品 客户关系中心 售后服务：万客会

1 先进的理念 万科核心价值观：创造健康丰盛的人生 2、人才是万科的资本 万科经验 学习重点 王石： “人才是一条理性的河流， 哪里有低谷就流向哪里。” “人才是万科的资本， 是万科核心竞争力”

1 先进的理念 万科核心价值观：创造健康丰盛的人生 万科经验 学习重点 3、“阳光照亮的体制”——透明 专业化 + 规范化 + 透明度 = 万科化。 规范、诚信、进取是万科的经营之道。 我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。 反对任何形式的官僚主义。 万科阳光网 网上举报 廉政建设

1 先进的理念 万科核心价值观：创造健康丰盛的人生 4、持续的增长和领跑 万科经验 学习重点 万科给自己的定位是做中国房地产行业的领跑者。 赴发达国家学习 创新网站

1 先进的理念 万科企业宗旨：建筑无限生活 这个宗旨有几方面的含义： 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。 万科经验 学习重点 1 先进的理念 万科企业宗旨：建筑无限生活 这个宗旨有几方面的含义： 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。 对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。

1 先进的理念 万科企业愿景：成为中国房地产行业的领跑者 要实现这个愿景，万科人努力做到： 不断钻研专业技术，提高国人的居住水平。 万科经验 学习重点 1 先进的理念 万科企业愿景：成为中国房地产行业的领跑者 要实现这个愿景，万科人努力做到： 不断钻研专业技术，提高国人的居住水平。 永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务。 展现 “ 追求完美 ” 之人文精神，成为实现理想生活的代表。 快速稳健发展我们的业务，实现规模效应。 提高效率，实现业内一流的盈利水准。 树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业。 拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇。 以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象。 为投资者提供理想的回报。

万科经验 学习重点 2 丰富多彩的员工培训 1、新员工集训营培训： 培训内容包含公司发展历程、组织架构介绍，项目参观，日常办公流程介绍等项。最后采用知识竞赛的方式对培训活动做一个总结。形式活泼，让人容易记住培训内容。 公司领导参加知识竞赛并担任评委。给新员工一个和高层领导直接对话的机会，便于上下级沟通。同时，让新员工展示自己各方面的能力。新员工融合游戏让各部门新员工之间有个熟悉了解的机会，有利于快速融入公司开展工作。

2 万科经验 学习重点 丰富多彩的员工培训 横向文本框2 12

万科经验 学习重点 丰富多彩的员工培训 2 2、各专项培训：既有整个地产行业发展动态和趋势的讲座。又有专业技术类培训、个人职场技能的素质类培训。授课人既有公司中高层领导。又有专业讲师和高级技术人才。 可选内容多，针对性强，覆盖面广。有助于员工自身的学习和提高。使得在万科工作的员工，在为企业服务的同时，也得到企业的服务。在为公司付出的同时，公司也提供机会来提高员工的素质，不但有利于员工个人的发展，也使得员工得能力得到提升，能够更好地为企业服务。

万科经验 学习重点 丰富多彩的员工培训 2

万科经验 学习重点 2 丰富多彩的员工培训 3、丰富、实战的 网上学习平台，创造时时学习机会 15

3 高效强大的办公平台 合同支付与管理系统（知本家） K2工作流系统 信息发布、工作沟通交流、请示确认平台 万科经验 学习重点 3 高效强大的办公平台 合同支付与管理系统（知本家） K2工作流系统 信息发布、工作沟通交流、请示确认平台 Outlook邮箱系统(利用率最高），便捷的时 时沟通 16

万科经验 学习重点 3 高效强大的办公平台 17

4 完善的管理制度 完善的管理制度是一个成熟的现代企业做好管理工作的必要条件，是保证企业平稳运转，降低运行风险的基石。 万科经验 学习重点 4 完善的管理制度 完善的管理制度是一个成熟的现代企业做好管理工作的必要条件，是保证企业平稳运转，降低运行风险的基石。 万科的制度非常之多，非常完善，而且还在不断的完善中。主要包括集团总部的、区域公司的、分公司的，非常细。仅牵涉到现场工程质量管理的制度、指引、技术标准就有几十项，主要包括项目管理策划书制度、实测实量制度、飞行检查制度、客户开放、客户验房等，其他如设计、招标、交用等方面也很多，不再列举。这些成熟的制度使万科在全国各地大力扩张的同时，保证了这个地产王国在全国各地安全平稳运行，保证了产品的品质，有力的支撑了良好的品牌形象。 18

公司运营组 5 组织架构 项目部 项目部 万科经验 学习重点 市场 规划 合约 工程 营销 资产 审计 总办 人力 财务 项发 项事 设计 采购 成本 工程 销售 客服 商发 总办 人力 财务 公司运营组 万科组织架构 住总开发组织架构

5 组织架构 我们没有的部门 公司运营组：相当于总经理生产秘书班子，负责公司的运营计划和节点控制、部门间交叉协调。 万科经验 学习重点 我们没有的部门 公司运营组：相当于总经理生产秘书班子，负责公司的运营计划和节点控制、部门间交叉协调。 客服中心：为客户提供全套服务，包括在入住前组织各类联谊活动，工地开放日、业主验房，入住后各类维保维修、接待投诉，定期组织回访，节日慰问等活动 项目事务部：负责办理从立项开始至销售证之间的各类前期手续 住总开发回龙观项目

5 组织架构 万科经验 学习重点 我们公司也有但职能不同的部门 工程部：纯技术业务部门，在设计过程中提供技术支持，在施工过程中负责技术管理、审核，进行项目实测实量检查、考核评比 设计部：纯技术业务部门，每一个项目均设一个设计负责人，在设计阶段负责设计管理，与设计院联系十分紧密，从设计标准、品质、材料、做法、成本进行全面控制；在施工阶段办理设计变更 住总开发回龙观项目

6 完善的技术质量管理体系 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 万科经验 学习重点 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 工程交付 持续改进 22

6 完善的技术质量管理体系 万科经验 学习重点 集团设工程管理部、万创中心（设计、成本对标），北京区域本部设品质管理部、产品策划中心，北京公司设专职管技术的设计部、工程部，各项目配备有专职质量工程师、土建工程师、水暖、电气工程师。 23

6 完善的技术质量管理体系 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 万科经验 学习重点 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 工程交付 持续改进 24

6 项目管理策划书： 万科项目管理策划书是全集团规范性指导文件，每个项目开工前必须要按程序申报审批。 万科经验 学习重点 6 完善的技术质量管理体系 项目管理策划书： 万科项目管理策划书是全集团规范性指导文件，每个项目开工前必须要按程序申报审批。 一般包括项目概况、项目管理人力资源计划、项目建设计划和场地利用规划、项目管理目标、开工准备、工程管理、保障措施、其他管理工作、工地开放和工程交用九部分内容。各个分公司和项目部根据自己的工程的实际情况在进行细化，要求非常具有针对性和可操性。 25

6 完善的技术质量管理体系 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 万科经验 学习重点 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 工程交付 持续改进 26

万科经验 学习重点 6 完善的技术质量管理体系 样板引路： 万科在样板引路方面做的非常好，标准很高，各个项目部也重视，几乎所有的关键性工序都做样板，具体包括结构部分、砌筑、抹灰、楼地面、外门窗、防水、外保温、水电工程大面积施工前都要样板先行。 样板做好后还会组织本项目的各个施工队交流观摩学习，把最优的做法向全项目推广。不同的项目间也有交流观摩学习。公司工程部也会把好的做法，工法向其他项目推广。 27

万科经验 学习重点 6 完善的技术质量管理体系 28

万科经验 学习重点 6 完善的技术质量管理体系 29

6 完善的技术质量管理体系 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 万科经验 学习重点 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 工程交付 持续改进 30

万科经验 学习重点 6 完善的技术质量管理体系 实测实量 是一整套施工过程中的质量控制的体系，主要以外观尺寸为控制重点，万科集团时时动态飞行检查，全集团排名，与绩效考核挂钩。公司各项目对此都高度重视，争先恐后。该办法实行后，万科的交房满意度大幅提升。 31

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6 完善的技术质量管理体系 万科经验 学习重点 阶段数据分析，找出缺陷规律 各楼座检测数据 拆模后三方及时测量，掌握数据 甲方参与现场重点验收 33

6 完善的技术质量管理体系 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 万科经验 学习重点 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 工程交付 持续改进 34

6 完善的技术质量管理体系 万科经验 学习重点 工地开放 是万科促进项目现场质量、安全文明施工，加强销售宣传的一种有效手段。具体做法是定期请业主或准备购房者来项目作业面参观。该项制度有力的促进了项目部对现场文明施工管理重视程度，对巩固业主认可度，提高品牌美誉度起到了很好的作用。 35

6 完善的技术质量管理体系 万科经验 学习重点 36

6 完善的技术质量管理体系 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 万科经验 学习重点 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 工程交付 持续改进 37

6 完善的技术质量管理体系 万科经验 学习重点 业主验房制度 是万科提高入住满意度的一项重要措施。具体就是在交房前一个月左右，让业主实际来看已经完工房子，征求对工程质量和物业服务等方面的意见，然后集中整改。这样就使大部分问题在交付前得以解决，实际交用时满意度大幅提升。 38

6 完善的技术质量管理体系 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 万科经验 学习重点 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 工程交付 持续改进 39

6 完善的技术质量管理体系 工程交付： 万科有专门的客服部负责交付工作。 万科经验 学习重点 工程交付： 万科有专门的客服部负责交付工作。 质量大使 交付前由工程部组织在全公司各项目部征集几十名工程师，经过一天培训后，担任质量大使。质量大使全程陪同业主验房。 维修保驾 交用时各个参建单位都会准备大量人力物力随时准备应急维修。业主验房时，一旦发现问题，质量大使就会立即联系相关参建单位维修，力求立即解决。不能解决当即的问题会记入验房单，验房单上的遗留问题当天便会通过明源客服系统上报集团。 遗留问题考核 交用遗留问题的条数会在全集团公布，作为项目考核的一个重要指标。 40

6 完善的技术质量管理体系 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 万科经验 学习重点 技术管理体系 健全的组织机构 质量管理制度 详细可操的项目管理策划 样板引路 实测实量 工地开放 业主验房 工程交付 持续改进 41

6 完善的技术质量管理体系 总结成功的原因 万科经验 学习重点 42

6 完善的技术质量管理体系 横向对比 万科经验 学习重点 43

6 完善的技术质量管理体系 总结提高 万科经验 学习重点 44

6 完善的技术质量管理体系 王石亲自颁发质量大奖：奖金总额200万元！！！ 万科经验 学习重点 45

7 标准化 万科经验 学习重点 标准化 深厚的产品积累 标准化的开发流程输出 项目管理的标准化 46

7 标准化 深厚的产品积累 万科经验 学习重点 装修标准的标准化 园林的系列化 47 户型设计的标准设计，系列化 根据商业调研确定户型比例分配 每个户型的玄关、卫生间、厨房、起居室、卧室功能区的标配 园林的系列化 泰式 新中式等 装修标准的标准化 从低到高A、B、C、T每个等级又分1、2、3档次 装修标准从600~2500 销售示范区的标准化、系列化 实景园林 售楼处 样板间 47

7 标准化 万科经验 学习重点 标准化流程输出 商业调查 产品定位 设计 项目管理 销售推广 开放日 交用 客服 48

快速复制 7 标准化 项目管理的标准化 万科经验 学习重点 49 标准的现场办公环境 标准的办公设备 标准的人员配备 标准的施工现场布置 标准的工作人员着装 标准的现场工具配备 标准的质量、文明施工要求和检查制度 标准的产品 快速复制 49

7 标准化 万科经验 学习重点 50

8 工业化 万科经验 学习重点 51

8 工业化 万科经验 学习重点 52

9 战略合作、集中采购平台和招标流程 万科非常注意战略合作伙伴的审查和培养，提倡和合作伙伴共同成长的理念。 万科经验 学习重点 9 战略合作、集中采购平台和招标流程 万科非常注意战略合作伙伴的审查和培养，提倡和合作伙伴共同成长的理念。 从总包、监理到各种专业分包、材料供应都有战略合作伙伴。战略合作伙伴分集团级、区域级和分公司级，不同级别的战略合作在评标时考虑的先后顺序不同。 53

万科经验 学习重点 9 战略合作、集中采购平台和招标流程 整体策略：重合同谈判轻付款审批，重心前提 54

万科经验 学习重点 9 集中采购平台和招标流程 总包和甲控材料范围 55

万科经验 学习重点 1 回龙观项目介绍 56

1 回龙观项目介绍 万科经验 学习重点 地理位置 028地块： 地上建筑面积：19万平方米其中限价商品房10万平米 西城安置房 容积率：2.8 绿化率：30% 007地块 西城安置房 西城安置房 028地块 007地块： 地上建筑面积：36万平方米 容积率：2.8 绿化率：30% 回龙观回迁房 西城安置房 地理位置

1 28/15层 24层 28层 27层 28层 26层 回龙观项目介绍 万科经验 学习重点 配套商业 028地块总包单位 幼儿园 一标段（限价房）： 北京住总第三开发建设有限公司 二标段（商品房）： 北京城建建设工程有限公司 028地块

万科经验 学习重点 1 回龙观项目介绍 示范区售楼处景观

万科经验 学习重点 1 回龙观项目介绍 办公区效果图

1 回龙观项目介绍 万科经验 学习重点 样板间装修效果

2 开发公司2011年学习重点 1、把回龙观两限房打造成保障性住房的标杆 万科经验 学习重点 2 开发公司2011年学习重点 1、把回龙观两限房打造成保障性住房的标杆 回龙观项目有10万平方米限价商品房，由住三负责施工。我们要借这次与万科合作，认真做好项目策划，从部品设计、景观设计，到门窗、配电箱、外装饰材料选用；从施工过程中的每一步开始，均严格执行万科的质量控制要求，认真落实实测实量制度、样板引路制度、现场管理标准化制度，将施工现场打造成质量、安全文明施工的样板工程； 62

2 开发公司2011年学习重点 万科经验 学习重点 将落实工地开放日活动，定期请广大业主和社会各界到工地参观，在竣工交用前一个月左右，将邀请业主提前验房，征求业主对工程质量和物业服务等方面的意见. 63

2 开发公司2011年学习重点 万科经验 学习重点 该项目的园林景观、物业服务，将完全与商品房标准一致，让住保障性住房的业主，享受到和商品房业主一样的环境和服务。经过上述努力，我们一定能够在北京市树立起新的保障性住房的标杆，彻底扫除笼照在我们心头的阴影，彻底消除前一阶段社会上的一些不良影响。 64

2 开发公司2011年学习重点 2、认真学习万科商品房运作经验，把回龙观商品房项目打造成住总商品房的样板工程，全面提升商品房项目品质。 万科经验 学习重点 2 开发公司2011年学习重点 2、认真学习万科商品房运作经验，把回龙观商品房项目打造成住总商品房的样板工程，全面提升商品房项目品质。 我们学习万科，要从市场拿地前开始，就进行产品策划，确定目标成本。 65

万科经验 学习重点 2 开发公司2011年学习重点 学习万科，要从设计源头抓起。委托设计时就要有明确的设计任务书和设计标准，要有明确的材料、设备选用标准和成本限额，要有专人负责经常去设计院检查对标，从而保证设计质量； 要认真进行图纸审核和招投标过程中的标准宣贯，使每一个合作伙伴（总包、监理、各专业分包）都彻底理解、掌握甲方的要求和标准，从而达到互利共赢、共同进步； 66

2 开发公司2011年学习重点 要学习万科先进的营销理念，掌握他们“日光”楼盘的销售秘籍； 万科经验 学习重点 2 开发公司2011年学习重点 要学习万科先进的营销理念，掌握他们“日光”楼盘的销售秘籍； 要学习万科客户是伙伴的服务理念，客户服务要从准业主开始，要有为客户服务一生的理念和追求，这样才能这样才能使我们的事业长盛不衰； 要学习万科的品牌管理和危机处理机制，要和政府、媒体、业主、社会各方面保持良好的关系，做到好的地方有人宣传表扬，做的不好的方面有人能够理解，或至少不添油加醋。 67

2 开发公司2011年学习重点 3、认真梳理开发流程和管理制度，全面向万科学习，对接。 万科经验 学习重点 2 开发公司2011年学习重点 3、认真梳理开发流程和管理制度，全面向万科学习，对接。 要以回龙观项目17.8万平方米工业化住宅为切入点，全面提高工业化设计（住宅设计院）能力，使我们更多的土建施工单位掌握工业化施工技术，提高竞争能力； 要借鉴万科的自动化办公平台，升级改造我们的办公系统，推行无纸化办公，逐步实现网上审批。 68

2 开发公司2011年学习重点 要借鉴万科的标准化管理模块，逐步建立起我们自己的产品设计标准化，技术质量管理标准化，材料、设备配置标准化。 万科经验 学习重点 2 开发公司2011年学习重点 要借鉴万科的标准化管理模块，逐步建立起我们自己的产品设计标准化，技术质量管理标准化，材料、设备配置标准化。 要借鉴万科的集中采购和战略合作模式，充分发挥住总集团集中采购优势，力争使两个平台相互交流，互利共赢。 69

万科经验 学习重点 3 结束语 我们和万科同是在1988年进入房地产开发领域，起步阶段我们并不落后，历史的原因，体制的原因，使我们选择了不同的发展道路，使我们产生了巨大的差距；现在机缘巧合，历史又把我们连在一起，使我们有机会重新学习。我相信在集团的领导下，在各位同仁的共同努力下，我们一步步打好基础，积累能量，一定能够实现“十二五”腾飞，再创辉煌。 70

谢谢大家！