《房产测绘技术规程》讲义 DB 42/T 1049—2015 房产平面控制测量 分幅与分丘测绘 武汉市房产测绘中心 陈镇 2015年6月

前言 【前言】 房产测绘是一种法规性（政府行为）测绘，其成果（权属、坐标和面积等）一经确定即具有法律效力。这就要求房产测绘成果“权属合法、界址清楚、面积准确”，这两章的内容，就是重点解决有关坐标方面的问题。 随着各地“数字城市”、“智慧城市”建设，以及不动产统一登记制度的全面执行，房管部门也应尽早、尽快地推行基于GIS的“房屋全生命周期管理”模式，这就要求房产测绘单位实现房屋“落地”，形成房产基础平面图，为服务“智慧房管”、“房管一张图”等的建设提供基础数据。因此，正在或即将从事这方面工作的单位和同志对这两章的内容要重视！

5、房产平面控制测量 第五章 房产平面控制测量

5、房产平面控制测量 5.1 房产平面控制测量的目的 房产测绘的第一步就是在测区建立一个高精度、有一定密度(覆盖全区域)、能长期保存使用、稳定的平面控制网。这是保证房产测绘成果质量的重要基础。 房产平面控制测量是为房产测绘以及为房产管理信息系统提供准确可靠的定位精度。这就是说，它不仅要求房屋及其土地要素本身的定位精度，更重要的是要求其要素与要素之间的相邻精度。因此，房产平面控制点特别强调要求保证相邻或邻近控制点之间的相对精度，而不是传统的强调相对于起算点的精度。

5、房产平面控制测量 测绘基准 房产测绘基准，宜采用国家大地坐标系（简称CGCS2000），也可采用1954年北京坐标系或1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家大地坐标系联测。

5、房产平面控制测量 参心坐标系统

5、房产平面控制测量 地心坐标系统

基本精度要求 5、房产平面控制测量 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。 房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点等。 控制点是分等和级的，等大于级；其中，二、三、四等平面控制点为国家基本控制点，由国家或地区统一布测（我省可到有关部门购买）；一、二、三级平面控制点为加密控制点，具体项目时自行布测。《国标》提到，最低布测到三级平面控制才能满足房产测量的要求，所以，一般“末级控制点”即为三级，通常一级不会是末级控制点。 国家三角网分为一、二、三、四等，GPS网分为A、B、C、D、E五级，A级网为高精度坐标框架， B、C、D、E相当于国家三角网的一、二、三、四等。

5、房产平面控制测量 5.2 房产平面控制网点的布设 布设原则： 从整体到局部、从高级到低级、分级布网，可越级布网。 随着卫星定位测量的普及，平面控制网的布设无需“逐级控制”，可越级；考虑到城镇化的快速推进，首级控制网可根据城市的发展分期布设，但一般情况下，首级控制网宜一次性全面布设。 由于卫星定位技术的发展，世界上先后出现了美国的GPS，俄罗斯的GLONASS，欧盟的GALILEO以及中国的北斗等卫星导航定位系统，因此，“全球卫星定位系统（GPS）测量”改为“卫星定位测量”，三角测量在城市控制测量中已经不再应用。

控制点密度 1、建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。 5、房产平面控制测量 控制点密度 1、建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。 控制点应成组布设，一般不得少于3个。 RTK测量的精度会受到各种因素的影响，由于受初始化过程中以及数据链传输过程中外界环境、电磁波干扰产生的误差影响，可能导致整周未知数解算不可靠。同时，RTK测设点间相互独立，与传统测量强调的相邻点间相对关系有根本的区别。所以，要求用常规测量（全站仪）法对RTK控制点进行检核。最少3个控制点，至少有2对互相通视。

控制点密度（续） 2、根据测量项目和房产要素测量的需要，可加密布设图根控制点。 5、房产平面控制测量 控制点密度（续） 2、根据测量项目和房产要素测量的需要，可加密布设图根控制点。 3、因地形条件限制，图根导线无法附合时，可布设不超过四条边，总长度不大于450m且最大边长小于160m的支导线点。 （1）《国标》中没有提到“房产平面图根点”的概念。编写本《规程》时，考虑到个别地区或项目，因三级及以上平面控制点的布设有难度，而测设界址点和地物点的精度要求不高，可根据《城市测量规范》6.3（Ⅰ）的要求加密布设图根控制点。 （2）原则上，图根控制点仅用于测设次重要的房产要素，不允许测设房产一、二级界址点（精度达不到）。 （3）非特殊情况，不建议布设支导线，而且要求在项目技术设计书中重点说明。支导线点不允许测设界址点，并要求严格按照1.5（d）的规定执行（加强检测）。

5、房产平面控制测量控制点密度续

5、房产平面控制测量 5.3 房产平面控制测量工作流程 资料收集 实地踏勘 技术设计 选点埋石 外业测量 平差计算 成果检查验收与上交

5、房产平面控制测量 准备工作 资料收集与分析 技术设计 仪器检校 实地踏勘 准备工作

资料收集与分析 应收集的资料 资料分析 5、房产平面控制测量 （1）已有测量控制点资料，如点之记、成果表、网图、技术总结等； （2）地形图、交通图（因设计时要考虑应用、保存、交通等因素）； （3）测区总体建设规划、近期发展规划。 资料分析 （1）尽可能利用已有控制点成果，目的是减少重复测量，节省费用； （2）利用前要分析控制点的基准、精度（等级）等是否满足要求； （3）强调检核与联测。（检核方法1.1.3；联测的重要性）

5、房产平面控制测量 控制点检核测量技术要求

选点的基本要求 （1）对空通视条件好，15°以上不宜有成片障碍物。 5、房产平面控制测量 选点的基本要求 （1）对空通视条件好，15°以上不宜有成片障碍物。 （2）尽量选择测站小环境与周围大环境一致的地点，便于仪器安置、观测作业及加密扩展 。 （3）远离易引起多路径的环境，可能的干扰源。 （4）地质条件良好、点位稳定、易于保存，尽可能顾及交通等条件。 （5）充分利用符合要求的现有观测设施。 （6）利用旧点时，应对其稳定性、可靠性和完好性进行检查；新旧点重合时，通常用原名，否则应注上原名。 （7）点名通常应取居民地名，C、D、E级点也可取山名、地名、单位名。 （8）所有点应在现场绘制点之记和选点网图，拍摄照片 。

5、房产平面控制测量 埋石基本要求 标石类型

5、房产平面控制测量 5.4 房产平面控制测量方法 传统：三角测量和边角组合测量 常规：导线测量 现代：卫星定位测量（静态或动态）

卫星定位测量 5、房产平面控制测量 特点 作业范围：全球地面覆盖，无须通视 作业时间：实时，全天候 成果精度：精度高 劳动强度：自动化程度高 三维坐标：真三维坐标

5、房产平面控制测量 卫星定位测量（续） 观测技术参数规定

卫星定位测量（续） 5、房产平面控制测量 几个基本概念 观测时段：从测站上开始接收卫星信号起至停止接收卫星信号间的连续工作的时间段，是GPS测量的基本单位。 时段长度：观测时段所持续的时间。 同步观测：两台或两台以上的GPS接收机对同一组卫星信号进行的观测。 基线向量：利用进行同步观测的接收机所采集的观测数据计算出的接收机间的三维坐标差。 同步观测基线：利用同一时段的多个同步观测站所采集的观测数据所计算出的若干基线向量。 一个时段中，同步观测基线的数量：n(n-1)/2条（n为接收机个数）。

卫星定位测量（续） 5、房产平面控制测量 几个基本概念 闭合环：由多条基线向量首尾相连所构成的图形。 环的闭合差：组成闭合环的基线向量按同一方向（顺或逆时针）的矢量和。 分量闭合差：组成闭合环的基线向量按同一方向（顺或逆时针）矢量的各个分量的和。 全长闭合差：分量闭合差的平方和开方。 同步观测环（同步环）：三台或三台以上的GPS接收机进行同步观测所获得的基线向量所构成的闭合环。 独立观测环（异步环）：由相互函数独立（线性无关）的基线向量所构成的闭合环。

卫星定位测量（续） ﹤1 5、房产平面控制测量 静态卫星定位网的主要技术指标 等级 平均距离(km) a(mm) b(1×10-6) 最弱边相对中误差 二等 9 5 2 1/120000 三等 1/80000 四等 10 1/45000 一级 1 1/20000 二级 ﹤1 1/10000 相邻点间基线长度精度

导线测量 5、房产平面控制测量 特点 优点：布设灵活，容易克服地形障碍； 仅要求相邻两点通视，造标费用少，且便于组织观测； 网内边长直接测量，边长精度均匀。 缺点：导线结构简单，无太多的检核条件，不易发现粗差。

导线测量（续） 5、房产平面控制测量 电磁波测距导线主要技术指标 三等 四等 一级 二级 三级 15 10 3.6 2.4 1.5 3000 等级 附合导线 长度(km) 平均边长 (m) 每边测距 中误差(mm) 测角 中误差(″) 导线相对 闭合差 三等 四等 一级 二级 三级 15 10 3.6 2.4 1.5 3000 1600 300 200 120 ±18 ±15 ±1.5 ±2.5 ±5 ±8 ±12 1/60000 1/40000 1/14000 1/10000 1/6000 等级 导线长度(km) 平均边长 (m) 测回数 方位角闭合差(″) 导线全长相对闭合差 坐标闭合差(m) DJ2 DJ6 一级图根 1.2 120 1 2 24 1/5000 0.22 二级图根 0.7 70 40 1/3000

5.5 网络RTK测量 5、房产平面控制测量 基本概念 RTK（Real - time kinematic）定位技术是基于载波相位观测值的实时动态差分定位技术。它能够实时地提供测站点在指定坐标系中的三维定位结果；关键技术在于数据处理和数据传输。 RTK测量分为网络RTK测量和单基站RTK测量。 在已建立卫星定位连续运行基准站（CORS）的城市，将多个实时运行的基准站组成网络，利用其已知坐标和观测值与流动站进行实时动态差分的方法称为网络RTK测量方法。 由于我省已建立HBCORS系统，武汉市也已建立WHCORS系统，建议优先采用网络RTK测量方法。 个别地区或项目不能采用网络RTK测量方法的，可遵照《全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范》有关单基站RTK测量的条款执行。

5、房产平面控制测量 卫星定位连续运行基准站（CORS） （续）

5、房产平面控制测量 网络RTK点间距主要技术指标 等级 平均距离(m) 最弱边相对中误差 一级 ≥500 ≤1/20000 二级 ≥300 （续） 等级 平均距离(m) 最弱边相对中误差 一级 ≥500 ≤1/20000 二级 ≥300 ≤1/10000 三级 ≥200 ≤1/6000 图根 ≥100 ≤1/4000

5、房产平面控制测量 网络RTK点观测技术规定 级 别 项 目 一级 二级 三级 图根 卫星截止高度角（°） ≥15 ≥10 （续） 级 别 项 目 一级 二级 三级 图根 卫星截止高度角（°） ≥15 ≥10 同时观测有效卫星数 ≥4 观测时段数 ≥2 采样间隔（S） 10～30 PDOP(几何强度因子) ＜6

5、房产平面控制测量 几点说明 （续） 坐标系统转换时首先检查所用已知点的地心坐标框架是否与计算转换参数时所用的地心坐标框架一致；当已有转换参数时，可直接输入该参数（网络RTK测量）。没有转换参数时，应利用均匀分布在测区及周边的3个及以上同时具有地心和参心坐标系的控制点成果，将其坐标输入采集器，计算转换参数。平面转换参数的残差绝对值不应超过2cm。 RTK测量的精度会受到各种因素的影响，由于受初始化过程中以及数据链传输过程中外界环境、电磁波干扰产生的误差影响，可能导致整周未知数解算不可靠。同时，RTK测设点间相互独立，与传统测量强调的相邻点间相对关系有根本的区别。所以，要求用常规测量（全站仪）法对RTK控制点进行检核。最少3个控制点，至少有2对互相通视。

5、房产平面控制测量 5.6 控制测量数据处理 基本流程

卫星定位测量观测文件格式 RINEX格式： 与接收机无关的数据交换格式。 （Receiver INdependent Exchange） 5、房产平面控制测量 卫星定位测量观测文件格式 RINEX格式： 与接收机无关的数据交换格式。 （Receiver INdependent Exchange） （1）观测数据文件：GPS观测值； （2）导航电文文件：GPS卫星导航电文； （3）气象数据文件：在测站处所测定的气象数据； （4）GLONASS导航电文文件：GLONASS卫星导航电文； （5） GEO导航电文文件：增强系统中搭载有类GPS信号发生器的地球同步卫星（GEO）的导航电文； （6）卫星和接收机钟文件：卫星和接收机时钟信息的 。

RINEX格式命名 命名方法：8+3文件名（如：wh022931.02o，wh022293.02n） 命名规则 观测值文件结构 5、房产平面控制测量 RINEX格式命名 命名方法：8+3文件名（如：wh022931.02o，wh022293.02n） 命名规则 观测值文件结构

5、房产平面控制测量 5.7 成果检查验收与上交

6、分幅与分丘测绘 第六章 分幅与分丘测绘

分幅图的含义 分幅图应表示的基本内容 分幅图的成图规格 分幅图的编号 分幅图测绘方法 分幅图要素取舍与表示方法 6、分幅与分丘测绘 6.1 房产分幅平面图 分幅图的含义 分幅图应表示的基本内容 分幅图的成图规格 分幅图的编号 分幅图测绘方法 分幅图要素取舍与表示方法

房产分幅平面图（简称分幅图）是全面反映房屋及其用地的位置、范围和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料。 6、分幅与分丘测绘 分幅图是什么 房产分幅平面图（简称分幅图）是全面反映房屋及其用地的位置、范围和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料。

分幅图表示的基本内容 分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍、地形要素和注记。 6、分幅与分丘测绘 分幅图表示的基本内容 分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍、地形要素和注记。

6、分幅与分丘测绘 分幅图的成图规格 分幅图采用50cm×50cm正方形分幅；一般采用1:500比例尺，根据房产管理的要求和实际情况，也可在1:500～1:2000之间选用。

分幅图的编号 6、分幅与分丘测绘 分幅图图幅划分方法 ：1:500图幅在1:2000图幅中划分。 分幅图的图号：以该图幅西南角图廓点坐标的公里数编号，X坐标在前，Y坐标在后，中间以短横线相连，坐标取至小数点后两位，一般略去编号中的百公里和百公里以前的数值，必要时可加注百公里数。

分幅图测绘方法 （1）航空摄影测量法 （2）全野外数据采集法 （3）编绘法 6、分幅与分丘测绘 适用范围：大面积且没有大比例尺地形图的地区 作业方法：执行《1:500 1:1000 1:2000地形图航空摄影规范》 （2）全野外数据采集法 适用范围：小面积且没有大比例尺地形图的地区 作业方法：极坐标法、正交会法和线交会法等，执行《国标》 全站仪+数据采集软件相结合的内外业一体化方法 （3）编绘法 适用范围：有大比例尺地形图（或地籍图、竣工图等）的地区 作业方法：利用原图修补测房产要素，编绘成图。

分幅图要素取舍与表示方法 6、分幅与分丘测绘 （1）丘界线与房屋轮廓线或地物线重合时表示丘界线；明确无争议丘界线用固定丘界线表示，有争议或无明显界线又无凭证的丘界线用未定丘界线表示； （2）房屋应分幢表示，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，突出墙面的柱、垛和加固墙等一般不表示，临时性的过渡房屋及活动房屋不表示，同幢房屋层数不同的应绘制分层线；架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示；虚线内四角加绘小圆圈表示支柱； （3）房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门顶、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶（五级以上）等应表示； （4）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示，其他围护物根据需要测量。临时性、残缺不全及内部的围护物可不表示； （5）房产要素和房产编号，包括房产区号、房产分区号、丘号、幢号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。当注记过密图面容不下时，丘号和幢号必须注记，门牌号可首末两端注记或中间跳号注记，其他注记可按上述顺序从后往前省略；

分幅图要素取舍与表示方法（续） 6、分幅与分丘测绘 （6）与房产管理有关的地形、地物包括铁路、道路、桥梁、水系和城墙等均应表示。亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、草地等可根据需要表示；（如，物业管理需要的有关要素） （7）单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于100c㎡的单位； （8）地名的总名与分名应用不同的字号分别注记；同一地名的地域、地物，若被线状地物和图廓分割或者不能概括其面积和延伸线范围，应分别标注； （9）图幅的接边误差不超过地物点点位中误差的 倍，并应保证相关位置的正确和避免局部位置的变形； （10）分幅图上一般不注图名，如注图名时图廓左上角应加绘图名结合表； （11）分幅图、分丘图上每隔10cm展绘坐标网格，图廓线上坐标网线向内侧绘5.0mm短线，图内绘10.0mm的十字坐标线。

分丘图的含义 分丘图表示的基本内容 分丘图的成图规格及图廓整饰 丘的划分 丘的编号 6、分幅与分丘测绘 6.2 房产分丘平面图 分丘图的含义 分丘图表示的基本内容 分丘图的成图规格及图廓整饰 丘的划分 丘的编号

是反映丘内房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系和权利状态等各项房地产要素的平面图； 6、分幅与分丘测绘 分丘图是什么 房产分丘平面图（简称分丘图） 是分幅图的局部图； 是反映丘内房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系和权利状态等各项房地产要素的平面图； 也是绘制房屋产权证附图的基本图。

6、分幅与分丘测绘 分丘图表示的基本内容 分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积和四至关系等各项房地产要素。

分丘图的成图规格及图郭整饰 6、分幅与分丘测绘 分丘图的幅面可在787mm×1092mm的1/32～1之间选用；一般采用1:500比例尺，根据丘面积的大小，也可在1:100～1:2000之间选用。 分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定。图上须标注图廓西南角的坐标值，坐标值以公里数为单位注记至小数后三位。

（1）房屋用地调查与测绘以丘为单元进行，有固定界标的按固定界标划分，无固定界标的可按自然界线划分； 6、分幅与分丘测绘 丘的划分 （1）房屋用地调查与测绘以丘为单元进行，有固定界标的按固定界标划分，无固定界标的可按自然界线划分； （2）能收集到宗地权属界址点的，以宗地的权属界线划分为独立丘，若宗地范围较大并且分期开发，也可以按各期的范围划分支丘； （3）不能收集到宗地权属界址点的，可按固定界标或自然界线划分丘。自然界线包括：围墙、栅栏篱笆、铁丝网、河、渠、沟、道路、铁路、公路、街道、城墙、堤坝等。

丘的编号 市、市辖区（县） 房产区 房产分区 丘 6、分幅与分丘测绘 根据JGJ/T 246-2012《房屋代码编码标准》的规定；（4+2） 以市行政建制区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区，或房地产管理划分的区域为基础划定； 房产分区 以街坊（由道路、河流等自然界线包围的建筑用地基本结构单元）管理范围划分； 丘 从北到南，从西到东采用4位自然数字以反“S”编列，也可结合本地实际情况和需要编列；

6、分幅与分丘测绘 6.3 房产调查 房屋用地调查 用地座落、产权人、产权性质、权界、四至关系、界标、用地用途分类（《国标》附录A3）、用地面积等。 房屋调查 按照本规程7.5 的要求执行。 地理名称和行政境界调查 地理名称调查包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。行政境界一般不调查。

6、分幅与分丘测绘 房产调查表

界址测量（界址点和丘界线） 境界测量（行政境界一般不调查） 房屋及其附属设施测量 陆地交通、水域测量 其他相关地物测量 6、分幅与分丘测绘 6.4 房产要素测量 界址测量（界址点和丘界线） 境界测量（行政境界一般不调查） 房屋及其附属设施测量 陆地交通、水域测量 其他相关地物测量

基本要求 界址测量 （1）界址点编号以丘为单位，从西北角开始以“J”开头按自然序号顺时针编排，如J1、J2、…； 6、分幅与分丘测绘 界址测量 基本要求 （1）界址点编号以丘为单位，从西北角开始以“J”开头按自然序号顺时针编排，如J1、J2、…； （2）界址点测量可采用RTK或全站仪测量方法； （3）丘界线可由相邻界址点的解析坐标计算，也可采用钢尺丈量；弧形丘界线，可按折线分段测量、标示； （4）界标地物宜与邻近永久性地物联测。

界址测量（续） 房产界址点精度分级 6、分幅与分丘测绘 分三级。各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的界址点的间距误差限差不应超过下面公式计算结果。 △D=±（mj+0.02mjD） 式中： mj—相应等级界址点的点位中误差，单位：m； D—相邻界址点的距离，单位：m； △D—界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位：m。 需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。

界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间距误差 6、分幅与分丘测绘 界址测量（续） 房产界址点精度指标 界址点等级 界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间距误差 限差（m） 中误差（m） 一 ±0.04 ±0.02 二 ±0.10 ±0.05 三 ±0.20

要素测量基本精度要求 （1）模拟方法测绘的分幅图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm； 6、分幅与分丘测绘 要素测量基本精度要求 （1）模拟方法测绘的分幅图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm； （2）利用已有籍图、地形图等编绘分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm； （3）全野外数据采集的房地产要素和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m； （4）采用已有坐标或已有图件，展绘成分幅图时，地物展绘中误差不超过图上±0.1mm。

6、分幅与分丘测绘 6.5 丘面积测算 丘面积测算主要指丘地块面积的测算。 面积单位：平方米，保留至0.01m²。 丘面积测算方法：坐标解析法 丘内房屋占地面积和建筑面积可直接采用房产分层、分户图的数据。

6、分幅与分丘测绘 丘界址点坐标成果表

坐标解析法计算公式 6、分幅与分丘测绘 式中：P —丘面积，单位为m²； Xi，Yi —丘地块第i个界址点纵、横坐标； 当i＝n时，令i＋1＝1；i＝1时，令i－l＝n； n —丘地块界址点个数。

丘面积精度 6、分幅与分丘测绘 式中： ms —面积中误差，单位为m²； mj—相应等级界址点点位中误差，单位为m； Di-1，i+1—多边形中对角线长度，单位为m。

6、分幅与分丘测绘 6.6 分幅与分丘测绘工作流程