川信·中国奥园优债集合 资金信托计划1号 华南片区投资银行一部 2016年5月

简介目录 Contents 壹 信托产品摘要 贰 项目及交易对手介绍 叁 关于四川信托

壹 信托产品摘要

规模：不超过49000万元（本次为第二阶段，发行额度不超过18560万元）； 信托计划摘要 01 规模：不超过49000万元（本次为第二阶段，发行额度不超过18560万元）； 02 还款来源：项目销售回款及集团资金调剂； 04 资金用途：用于蚌埠瀚林华府项目开发建设 05 06 03 增信措施：奥园集团保证担保、项目公司安徽勤联100%股权质押担保、 瀚林华府项目土地及在建工程抵押担保、资金归集等 交易对手：安徽勤联房地产开发有限公司（奥园集团下属企业） 期限：2年（满1年可以提前还款）

信托交易结构 四川信托设立本信托计划，并向合格投资者分期发行募集，然后向项目公司发放信托贷款。信托期限内，项目公司偿还本信托计划项下贷款本息后，信托计划将所得现金类信托财产向受益人进行分配，信托计划结束。

信托预期收益 投资者预期年化收益率表 认购金额（万元） 预期收益率（%/年） 100（含）～300万（不含） 7.2 300（含）～以上 7.6 说明：本信托按年支付预期收益，到期还本。在满6月后借款人可提前全部或部分还款，上述措施大幅降低投资者风险，并缩短其投资期限。

风险控制措施 1、保证担保：奥园集团有限公司提供连带责任保证担保。 2、质押担保：安徽勤联房地产开发有限公司100%股权质押提供质押担保。 3、抵押担保：安徽勤联名下位于蚌埠瀚林华府项目的土地及在建工程提供抵押担保。该项目为蚌埠市区成熟住宅项目，一线龙子湖景观，总建筑面积43万方，已实现销售收入超7亿元，销售面积超过10万平方米，为当地销售标杆楼盘，可以为项目还款提供充足保障。 4、商业计划书：项目公司向我司提交项目开发商业计划书，约定项目开发及销售进度。如项目开发进展低于约定进度，我司认为已经严重危及信托计划安全，而项目公司未能提出我司认可的相应解决方案，我司有权选择采取以下一种或全部措施：1）降价销售项目公司物业；2）要求各担保方承担还款责任或处置抵质押物。 5、贷后检查：项目公司应定期向我司提交项目开发及销售进度等我司认为本项目必要的资料。我司有权单方面对项目公司随时进行现场检查，对公司经营及项目开发资料进行查阅，项目公司应无条件配合。 6、资金归集：信托计划提前6个月起提前进行归集，每归集满30%可以申请提前还款。

信托计划优势 1、上市公司，实力强大—1）香港上市/业内领先：中国奥园于2007年在香港上市（代码：3883），其国内实体具有一级开发资质，2014中国房地产百强企业排名31位、运营效率第6名，处于市场领先地位，经营稳健可靠；2）项目分布均衡/土地储备丰富：在广州、重庆、苏州、沈阳等全国16个城市拥有优质项目45个，现有土地储备1231万平方米，土地储备较为优质；3）资产实力雄厚、经验丰富，2014年总资产367亿，净资本90亿，销售122亿，销售业绩好、市场竞争力强。 2、优质客户，信用良好—中国奥园是国内最先在香港上市的地产商之一，采取低负债稳健经营模式，其市场地位得到主流金融机构（主要以国有银行、全国股份制银行及大型非银机构低成本资金为主）认可。中国奥园2015年5月发行2.5亿美元的优先票据，7月获批3年期人民币债券24亿元（已成功发行15亿），资本市场认可度较高，融资能力强。 3、优质项目，去化率高—1）项目优质成熟，发展前景好：项目紧邻蚌埠龙子湖，拥有一线临湖景观资源，地段优越，地处政府重点发展的城市商业中心，片区开发成熟，发展前景良好；2）前期去化率高，流动性强：项目公司对蚌埠市场操作经验丰富，开发及市场风险较小，前期开盘以来销售598套、面积10.4万方，销售前景良好。

贰 项目及交易对手介绍

集团概况 奥园集团有限公司成立于1998年，注册资本6.8亿元，为中外合资经营企业，经营范围为房地产业，为香港上市公司中国奥园的全资附属公司和境内经营实体。现持有房地产开发一级资质。

集团概况 中国奥园地产集团股份有限公司（以下简称“中国奥园”）成立于1996年4月，于2007年10月9日在香港上市（港交所代号：3883）, 2014中国房地产百强企业排名31位，2014中国房地产百强企业－运营效率TOP10排名第六位。中国奥园是一家以房地产开发为主营业务，同时涵盖城市运营、品牌连锁、物业管理的大型房地产综合企业 中国奥园2014年全年实现合同销售金额122.23亿元，同比增幅14.02%；合同销售面积134.3万平方米，同比增幅33.79%。截止到2014年末，中国奥园总资产367.8亿，净资本90.3亿，土地储备1231万平方米。

集团概况 中国奥园发展立足于广东，同时在江西、广西、重庆、辽宁等地开发兴建了多个项目，多年来，连续获得政府、媒体等各界的多项荣誉，连续三年荣获“中国名企”称号；同时荣获“广东省优秀民营企业”、“广东省房地产诚信企业”等荣誉，境内实体公司奥园集团有限公司具有房地产一级开发资质证书。 中国奥园在广州、中山、佛山、重庆、沈阳等全国接近16个城市拥有优质项目45个，当前在售项目37个，并将业务发展到海外。在中国奥园当前储备的45个项目中，位于广东省内29个（占比64.4%），其中广东市内14个（占比31.1%），重庆市内7个 （占比15.6%），剩余9个项目（占比20%)分布于全国主要城市。 中国奥园作为复合地产领创者，17年来坚持以创新理念开发房地产项目，秉持“构筑低碳健康生活”的开发理念，打造低碳、养生居所，致力于提供一流的产品和创造健康的生活方式。相继成功开发十余个大型房地产项目，其中包括广州奥园、番禺奥园、南国奥园、南沙奥园、佛冈奥园、中山奥园、重庆奥园康城、沈阳奥园、江西奥园、玉林奥园等。

集团项目展示 广东-广州市-广州奥园 广东-广州市-番禺奥园 广东-广州市-南沙奥园 广东-广州市-奥园国际中心 重庆市-奥园·康城 重庆市-奥园重庆盘龙壹号

集团业务情况——销售业绩 2014年，中国奥园结转销售收入68.03亿元，较2013年增长21.5%；交付物业面积914,250平方米，同比上升12.1%；平均售价为7441元每平方米，同比上升8.4%，其主要原因是商铺交付面积上升所致。广州市是2014年内实现最多房地产销售的地区，占集团房地产销售总额的40%，其次是重庆、沈阳、中山及其他城市，占比分别为14%、14%、13%及19%。

在销售收入取得稳步增长的同时，中国奥园2014年斥资36.9亿投资于新增土地储备，于广东和重庆陆续取得6块优质项目土地，具体数据如下： 集团业务情况——土地储备 在销售收入取得稳步增长的同时，中国奥园2014年斥资36.9亿投资于新增土地储备，于广东和重庆陆续取得6块优质项目土地，具体数据如下： 2014年04月，以人民币6.20亿元投得重庆南岸茶园区优质商住项目重庆奥园越时代一期。 2014年05月，以人民币7.75亿元投得重庆南岸茶园区又一优质商业项目重庆奥园越时代二期。 2014年06月，以人民币3.15亿元投得广州市黄埔区萝岗优质住宅项目广州萝岗奥园广场二期。 2014年07月，以人民币9.56亿元投得广东韶关优质商住项目奥园韶关印象。 2014年08月，以人民币14.9亿元投得重庆九龙坡区优质商住项目重庆奥园盘龙壹号。 2014年09月，以人民币1.54亿元投得广东梅州优质商住项目蕉岭奥园广场。 截至2015年，中国奥园在全国接近16个城市拥有优质项目45个（当前在售项目37个），其中位于广东省内的29个（省内占比64.4%，其中广州市内的则有14个，占比31.1%），重庆市内7个 （占比15.6%），剩余9个项目（占比20%)分布于全国主要城市（沈阳、赣州、苏州等），并成功将业务发展到海外。

集团业务情况——施工情况 中国奥园2014年总竣工物业面积124.7万平方米，同比增长9.3%；集团各地在建项目的工程完成情况良好，新开工面积161.6万平方米，同比下降30.8%，主要受2014年房地产市场大环境影响，集团对库存去化和增加的平衡考虑。

集团财务情况——销售及盈利 中国奥园2014合同销售金额约122亿人民币，同比上升约22%；合同销售面积约为134万平方米，同比上升约25%；2015年上半年延续2014年四季度的良好销售势头，累计合同销售金额60.7亿人民币，同比上升18%。 中国奥园2014年营业额约为70亿元，同比上升约22%；毛利润约为人民币21亿元，同比上升约18%；毛利润保持稳定，约为30%；净利润约为人民币8亿元。

集团财务情况——资产负债情况 2014年末，中国奥园净负债比率为61.8%，同比下降2.2%，较2014年中期下降8.6%，实现杠杆的降低；2014年下半年，中国奥园以增资扩股方式引入华夏保险作为战略投资者，募集人民币10亿元，推进轻资产运营模式，强化现金流，合理控制负债比率。

集团财务情况——债务结构分析 将中国奥园2014年的债务状况与2013年进行对比，可发现其融资结构中间接融资比例下降（除银行贷款占比保持不变之外，信托公司的占比大幅减少），直接融资的比例有明显增加，尤其是债券负债占比增长翻倍至28%。由此反映出，中国奥园的融资能力有明显的提高，中国奥园于2014年初发行了5年期3亿境外美元债券（获超额认购4.2倍）。2015年5月，中国奥园在境外发行了3年期2.5亿美元债券。2015年10月，中国奥园境内经营实体奥园集团发行3年期15亿人民币债券。

集团财务情况——债务结构分析 将中国奥园2014年的债务状况与2013年进行对比，可发现其融资结构中间接融资比例下降（除银行贷款占比保持不变之外，信托公司的占比大幅减少），直接融资的比例有明显增加，尤其是债券负债占比翻倍至28%。 发行主体 起始时间 期限 到期日 币种 金额 中国奥园 （境外） 2012-11-23 5年 2017-11-23 美元 1亿 2012-11-26 1.25亿 2014-1-10 2019-1-10 3亿 2015-4-1 3年 2018-4-1 2015-5-26 2018-5-26 2.5亿 奥园集团 （境内） 2015-10-20 2018-10-20 人民币 15亿 合计(按汇率6.38折合成人民币) 70.825亿

标的项目位置 瀚林华府位于安徽省蚌埠市环湖西路与公园南路交汇处，行政属蚌埠市经济开发区，项目地块北临市政府，东临龙子湖，西接淮河文化广场，南临人文景观湖上升明月（中华古民居文化公园）；同时位于龙子湖畔转弯处“玉带环腰”，地理位置十分优越，有着“湖畔之王”的美誉。

项目所在地 蚌埠市，系安徽省北部重要工业城市、皖北地区的商贸中心与加工制造业中心和邮电通讯指挥调度中心。作为全国重要枢纽城市，蚌埠市位于京沪铁路和淮南铁路的交汇点，是安徽最大的高铁枢纽，京沪高铁、合福高铁（合蚌高铁段）在蚌埠交汇。 蚌埠市地处中国南北分界线，常住人口365万人，其中市区人口105万人,市区建成区面积108.5平方公里。 2014年全市实现地区生产总值1108亿元，居全省第8，总量同比前移1位；增长10.1%，增速居全省第2，连续8年保持两位数增长，连续14个季度高于全省平均水平。2015年前三季度地区生产总值837亿元，居全省第8位，同比持平；按可比价格计算，比上年同期增长10.4%，高于全省平均水平1.7个百分点，居全省第3位，同比持平。 2015年1-9月，蚌埠市房地产开发共完成投资339.57亿元，总量居全省第2位，仅次于合肥市；同比增长13.3%，增幅居全省第3位，高全省平均水平10.3个百分点。 1-9月，蚌埠市共销售房屋面积363.78万平方米，总量居全省第3位；同比增长9.0%，增幅居全省第4位，高全省9.8个百分点。房屋销售金额为169.01亿元，总量居全省第3位；同比增长6.1%，增幅居全省第3位。

项目规划及经济指标 本项目总占地面积约为116,298平方米、合计约174.45亩，建筑总面积约43万多平方米，其中：规划建设地上面积约为32.8万平方米，地下面积约为10.2万平方，容积率为2.799，建筑密度为27%，绿地率为35%，开发总套数2100户，机动车位2219个。

项目效果 项目依景观不同规划为花园住宅组团（高层）、湖景住宅组团（高层）、湖滨双拼多层情景洋房组团（低层）、湖滨风情商业街（低层）四大区域。

项目现场

叁 关于四川信托

受托人简介 四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份600331的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模将近3300亿元，在国内信托行业有较高知名度。

受托人简介

四川信托 真我博爱 四川信托 笃行致远 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。 以人为本，以客户为中心，为客户提供全方位优质服务。 品牌文化 服务理念 四川信托 真我博爱 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。 以人为本，以客户为中心，为客户提供全方位优质服务。 四川信托 从心启程 做平凡人，怀非凡心，互动交流，从心开始。 服务源自内心，视客户为知心伙伴，我们与客户共成长。 四川信托 笃行致远 我们致力于远大理想，以矢志不渝之精神，锐意进取。 追求卓越，在金融市场的攀登中永远开拓，创新。

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