黑火 ● 上海商办市场简报 （2014.6.23-2014.6.29）

Part I 上海土地市场

土地市场 宏观成交情况 本周商办用地成交3幅，共51366.3㎡。纵观上半年商办用地供应情况，可以发现政府在2014年已陆续减少商办类地块的推出，降低未来市场竞争风险，防止商业地产泡沫化加剧。

土地市场 成交列表 本周成交商办用地一览 序号 地块名 板块 坐落 性质 土地面积 (㎡) 可建面积 容积率 成交价 (万元) 溢价率 楼板价 (㎡/元) 中标者 1 浦东新区唐镇新市镇第一编制单元A-03-10 浦东唐镇 东至:齐爱路,南至:A-03-08地块边界,西至:A-03-07地块边界,北至:唐龙路 商业 9,132 13,698 1.5 15400 94.8% 11243 江西聚仁堂药业有限公司,江西贵安投资有限公司 2 浦东新区南汇新城主城区WSW-A1-12-1、WSW-A1-19-1、WSW-A1-20-1地块 浦东临港新城 东至:水芸路,南至:WSW-A1-20-2地块,西至:云鹃路,北至:SG-3路 商住办 22,059.6 44,119.2 35737 0% 8100 光明食品集团上海东海总公司,上海海港新城房地产有限公司 3 奉贤区海湾旅游区16-08区域 奉贤海湾 东至奉炮公路，南至上海师范大学，西至新农河，北至海泉路 商办 20,174.7 40,349.4 16400 79% 4064 上海宙衢置业发展有限公司 1 2 3 由光明食品集团上海东海公司和上海海港新城房地产有限公司以35737万元底价竞得，该地块位为商住办地块，于滴水湖焦点地区，是临港新城房价高地。值得留意的是，此次出让的地块初次由临港新城改名为南汇新城。 此轮成交地块大多集中于外郊环区域，且整体容积率较低，适合小型房企拿地试水，整体溢价率因此上涨较多。

Part II 上海商业市场

商业市场 本周供应情况 上周商业市场迎来了一波推盘小高潮，有7项目共计6.8万㎡商业进入市场，距上一轮推盘高峰仅隔一个月时间。 纵观上半年商业供应，2014年整体推盘量相对上一年有一定减少，但推盘密集度已高于2013年，预计下半年商业市场供应量及密度将持续增加。

商业市场 本周供应情况 2 8 6 1 9 7 3 5 4 本周商业供应主要为外环内社区商业，位于张江板块的东郊中心为企业独栋产品。 本周新增商业预售证项目 序号 名称 区域 地址 预售面积 (㎡) 预售 套数 发展商 1 金天大厦 卢湾打浦桥 龙华路917、927号 3462.77 11 上海金鸿置业有限公司 2 绿地安亭佳苑 嘉定安亭 博园路8085弄84号 1472.25 4 绿地集团 3 七宝万新国际中心 闵行七宝 新龙路1333弄25号等、新龙路1277号等 354.29 万科地产 宝龙商业广场 奉贤南桥 环城东路732弄 3652.67 20 宝龙集团 5 晶杰苑 闵行古美 古美西路399弄等 3999.45 6 城开集团 5027.11 宁泉新苑 普陀光新 石泉路450弄59号 207.66 上海国新房地产发展有限公司 7 龙湖滟澜山艺墅 青浦赵巷 嘉松中路6788弄 748.02 龙湖地产 8 慧芝湖花园一期商场 闸北大宁 平型关路1051、1063、1067、1071号 1653.81 上海国广房地产经营有限公司 9 东郊商办中心 浦东张江 紫竹路383弄14号 47220.21 38 上海东郊房地产发展有限公司 2 8 6 1 9 7 3 5 4 本周商业供应主要为外环内社区商业，位于张江板块的东郊中心为企业独栋产品。

商业市场 本周成交情况 上周商业成交量及成交价稳中有升，成交量环比小幅上涨6.39%，总成交量2.9万㎡，6月最后三周商铺的高成交同样导致2014上半年的“翘尾”收局。 虽然2014年上半年商铺市场整体表现平淡，但6月最后3周的高位成交不仅提振开发商的推盘信心，对投资者而言也是入市时机到来的预示。

商业市场 本周成交情况 从区县来看，闵行上周成交10335㎡，占比35.6%，成交总额2.86亿，居区县之首。在大虹桥商务区陆续建成及推出后，板块规划的利好及项目本身的优势将共同带来成交量的走高。 奉贤借助于宝龙城市广场项目以40211元/㎡的均价位居首位。凭借奉贤大型商业体的稀缺、开发商实力及交通方便的优势，项目成交均价高于区县内其他项目。

上海金山国际贸易城二号地块商业用房1-8号楼 商业市场 本周成交情况 本周商业成交面积TOP10 排名 项目 区域 开盘时间 去化率 本周销售 面积(㎡) 套数 均价(元/㎡) 本周总销售额 (万元) 套均面积 (㎡) 单间总价 1 旭辉浦江国际广场 闵行浦江 2012-9 83.4% 3888 8 21011 8169 486 1021 2 绿地和创大厦 普陀武宁 2006-8 100% 3721 4 19947 7423 930 1856 3 宏远商务大楼 闵行华漕 2014-6 38.7% 2991 22 25389 7593 136 345 虹桥万科润园 2013-10 83.7% 2639 24 37339 9854 110 411 5 宝龙商业广场 奉贤南桥新城 65% 2255 13 43087 9718 173 747 6 朱家角大拇指商业广场 青浦朱家角 2011-12 57% 779 15472 1205 156 241 7 兴宸苑和富广场 南汇周康 2013-6 548 27704 1519 274 759 地杰商业大厦 浦东北蔡 43.8% 406 25716 1045 135 348 9 七宝万新国际中心 闵行七宝 2013-12 95.8% 354 59639 2113 177 1056 10 上海金山国际贸易城二号地块商业用房1-8号楼 金山新城 2012-3 16.8% 313 11 19311 605 28 55

商业成交个案分析 宝龙商业广场 项目区位 奉贤南桥新城板块，环城东路732弄 开盘时间：2014.6.26 开 发 商：上海贤通置业有限公司 开 发 商：上海贤通置业有限公司 类型：办公+底商 建筑面积： 18万㎡ 已推套数：20套 去化率：65% 本周成交均价：43087元/㎡ 项目区位 奉贤南桥新城板块，环城东路732弄

Part III 上海办公市场

办公市场 本周供应情况 上周上海办公市场共有4个新项目入市，比上一周多一个，新增供应面积为31474.5㎡，环比下跌4.19%，同比上涨74%。 从上半年供应来看，2014年相对于2013年供应面积虽有一定减少，但供应项目数量增加10%，如市项目的增加将更进一步分食有限的投资客资源。

办公市场 本周供应情况 本周新增办公预售证项目 序号 名称 区域 地址 预售面积 (㎡) 预售 套数 发展商 1 水都南岸生活广场 青浦朱家角 康园路399弄 14243.59 76 上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司 2 七宝万新国际中心 闵行七宝 新龙路1333弄25号等、新龙路1277号等 929.96 上海东苑美墅置业有限公司 3 龙珠广场 浦东洋泾 浦东大道2123号 705.72 5 上海佳华房地产有限公司 4 金天大厦 卢湾打浦桥 龙华路917、927号 15595.19 131 上海金鸿置业有限公司 3 4 2 1 青浦区水都南岸二期海上公馆位于朱家角板块，项目临近轨交17号线朱家角新镇站，为50年商业产权的独栋别墅。

办公市场 本周成交情况 上周上海写字楼成交面积同环比双双下跌，其中环比下跌幅度达3成。成交均价为30012元/㎡，环比上涨超过两成。造成这种现象的主要原因是本周浦东的高端商办保利ONE56项目成交量上涨，该项目250-370㎡的超大户型成交量增加，成交均价达到了96695元/㎡。

办公市场 本周成交情况 闸北区依托彭浦板块的标准甲级写字楼中环协信天地夺得榜首，该项目位于市北高新技术服务园区，于前两周获得预售证随即在上周成为周销冠，这也是今年以来市北高新区标准写字楼项目首次夺魁。

办公市场 本周成交情况 本周办公成交面积TOP10 排名 项目 区域 开盘时间 去化率 本周销售面积 (㎡) 本周销售套数 本周销售均价 (元/㎡) 本周总销售额 (万元) 1 中环协信中心 闸北彭浦 2014-2 13.6% 4654 6 19484 9068 2 水都南岸生活广场 青浦朱家角 2010-5 47% 3897 21 12996 5064 3 保利国际中心 浦东陆家嘴滨江 2013-11 46.4% 3335 8 96695 32243 4 华东国际商品展贸中心 松江泗泾 2013-8 25.3% 2925 14 8658 2532 5 七宝万新国际中心 闵行七宝 2013-12 95.8% 1909 11 28909 5519 盛创企业家园 嘉定北部 69.8% 1114 6720 749 7 万科润园商务中心 闵行华漕 2014-5 38.9% 998 31379 3132 星光域雅苑 普陀真如 2013-10 50.3% 515 36298 1868 9 同济逸仙大厦 杨浦五角场 2011-7 21.1% 462 27717 1279 10 绿地丰翔新城 宝山大场 2008-6 92.9% 446 8552 381

Part IV 上海类住宅市场

类住宅市场 本周供应情况 上周上海类住宅持续“零供应”。

类住宅市场 本周成交情况 上周上海类住宅市场成交量虽环比前一周有小幅提高，但整体趋势亦在逐步下降，主要原因在于市场缺乏新兴项目推动投资者购买，目前均以去存量为主。 位于浦东滨江的保利ONE56精装公寓再次拉高总体成交均价。

类住宅市场 本周成交情况 本周类住宅成交面积TOP10 排名 项目 区域 开盘时间 去化率 本周销售 面积(㎡) 套数 均价(元/㎡) 本周总销售额 (万元) 套均面积 （㎡） 单间总价 类型 1 红星国际广场（二期） 闵行浦江 2013-6 76.2% 811 12 17856 1448 68 121 LOFT 2 浙铁绿城长风企业中心 普陀长风 2013-10 69.8% 780 5 38531 3006 156 601 SOHO 3 旭辉南翔商都 嘉定南翔 2014-1 67.6% 683 14 14608 998 49 71 4 保利国际中心 浦东陆家嘴滨江 2013-11 46.4% 625 96695 6046 312 3022 万景峰雅苑 奉贤南桥新城 2014-3 29.4% 597 15672 936 43 67 6 峰汇嘉苑 嘉定主城区 2012-2 71.8% 567 13 10600 44 46 7 新紫茂国际大厦 浦东金桥 2012-6 43.7% 513 9 26034 1336 57 148 8 高科商业广场 浦东张江 2013-9 40.4% 495 27598 1366 82 228 吴泾锦绣商业广场 闵行吴泾 85.7% 448 17 18170 813 26 48 10 昂立大厦 松江新城 53.1% 407 15722 640 58 91

类住宅成交个案分析 旭辉南翔商都 项目区位 嘉定南翔板块，宝翔路158弄1-6号 开盘时间：2014.1.13 开 发 商：上海旭为置业有限公司 类型：LOFT+底商 建筑面积： 53638㎡ 项目区位 嘉定南翔板块，宝翔路158弄1-6号

类住宅成交个案分析 旭辉南翔商都 销售情况 总套数：960套 总销售面积：51543㎡ 首日开盘成交：40套 已售套数：655套 已售面积：31870㎡ 户型面积：48-50㎡ 成交均价：15159元/㎡