居住住宅正義與台灣不動產未來

蘇陽德 資經歷 振興營造股份有限公司(甲級) 董事長 甫祥建設股份有限公司 董事長 台灣營建工程學會 常務理事 台灣營造公會 代表 蘇陽德 資經歷 振興營造股份有限公司(甲級) 董事長 甫祥建設股份有限公司 董事長 台灣營建工程學會 常務理事 台灣營造公會 代表 淡海扶輪社社長(2014-2015) 私立中華大學營建管理研究所碩士 國立清華大學科技管理研究所在職班碩士 國立台灣大學管理學院財金研究所EMBA

台灣房地產類型 眷村住宅 國民住宅 勞工住宅 合宜住宅 社會住宅 住辦住宅 國有地 營建 眷村分回 部分出售 無住宅抽籤出售 民間投資營建分屋 6萬元出售勞工 房價大跌 合宜住宅 征地 營建 初售 部分出售 10%出租 社會住宅 國有地 只租不賣 住辦住宅 民間興建 每年需求40萬戶 空屋86萬戶 投資客？

合宜住宅 案例：桃園林口A7弊案 40公頃徵收 4家建商 農地：徵收4萬元/坪 政府標售：26萬元/坪 容積由150%增加至450% 90%出售：15萬元/坪 10%出租 總共3000戶

社會住宅 台灣社會住宅:政府興建及補助民間興建. 社會住宅:社會出租住宅 .香港 公屋 .日本 公營住宅.. 新加坡 組屋. 社會住宅:社會出租住宅 .香港 公屋 .日本 公營住宅.. 新加坡 組屋. 目前大台北地區: 萬華青年段 270戶 2016完工 松山寶清段 507戶 2016完工 三重.中和 1142戶 2016完工 總計 1856戶

社會住宅 台灣只有0.8%

影響房地產因素暴漲原因 貨幣競貶 QE 建商.銷售公司 政府標售土地 民間投機投資客 缺工 住宅政策 銀行利率 合理房價所得比 美國.日本.韓國.歐洲 保值.增值 建商.銷售公司 炒作 銷售公司提高不合理預售價 政府標售土地 助漲土地飆高 歲入歲出差 民間投機投資客 很少自備款 利息低 建商配合轉售 缺工 工人減少 工資增加 住宅政策 832萬 86%自有房屋 86.3戶空屋 銀行利率 偏低 貸款成數高 合理房價所得比 合理6倍 台灣8倍 台北14倍 心北市12被

影響房地產因素暴漲原因 土地. 土增值稅 資金太多 營業稅調降 遺贈稅 持有稅 資本利得稅 政府標售土地 無法生產 都更不易 市場與公告現值差異太大 增值稅減半 資金太多 國外回流 台商資金 銀存13兆台幣 郵存5.3兆 營業稅調降 25%降至17% 遺贈稅 40%降至10% 香港0% 持有稅 地價稅 房屋稅 市價1/10 資本利得稅 評定現值低 交易所得低 增值稅不交所得稅 政府標售土地 助漲土地飆高 墊高房屋成本

台灣房地產未來？資金版塊移動？ 富人稅 日本 新加坡 香港 外國課稅:美國 93萬綠卡.公民.企業25萬美元. 個人5萬美元。聯邦稅10% ~40% 社安稅 10% 離境稅15% 雙重課稅 (沒簽稅務條例) 台商:1勞動合法成本增加30%~40% 外移內 陸 東協 2勞力密集賺工資已無利可圖 3資金回來 不好估算 4境外公司免稅天堂

青年購屋建議 先有再好 先遠再近 先小再大 先舊再新 第一次購屋就上手

五年購屋計畫 不是買不起 是自己不了解 所得比:購屋總價/年所得 約 6倍 房屋貸款:支付本息部超過月所得1/3 不是買不起 是自己不了解 所得比:購屋總價/年所得 約 6倍 房屋貸款:支付本息部超過月所得1/3 月存1.5萬 不存永遠買不起 租屋:房租支出不得超過 月收入1/4

房地合一稅 奢侈稅: 一年內15% 兩年10% 地價稅:自用 公告地價@0.2% 營業 1~5.5% 房屋稅:自用 房屋現值@1.2% 營業 3% 不動持有稅) 代書費 :6000元~10000元 印花稅:土地 建物 @0.1% 房地和依稅: 增值稅 土地漲價總數額累進計算@稅率 20% 30% 40% 自用 10% 地價稅 房屋稅: 財產交易稅:6% 13% 20% 30%40%

房市景氣循環(1) 1968年~1975年 7年 1976年~1982年 6年 1983年~1990年 7年 由農業轉工業社會，所得增加，購新屋需求強烈 政府第一次打房：四樓以上建築全面禁建並緊縮融資 1976年~1982年 6年 政府推動十大建設並放寬建築融資，銀行提高房貸成數 政府第二次打房：追查資金來源與空地限期興建 1983年~1990年 7年 都市計畫、住宅土地政策、股市上漲、地下金融猖獗 政府第三次打房：整頓地下金融、全力緊縮銀根

房市景氣循環(2) 1991年~2001年 2002年至今2013 11年 市場震盪盤整10年，無明顯漲跌幅 2002年至今2013 11年 優惠房貸、調降土增稅及遺增稅、ECFA、陸客投資 政府第四次打房：奢侈稅、豪宅稅、實價登錄.房地合一稅

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