2016年成都房地产壹周市场行情 2016第19周 2016.4.30—2016.5.6

1 CRIC视点 2 一周市场走势 3 项目动态 4 开盘监测

本期导读 深圳规土委：探索商品房预售制改革 开展现售试点 房屋租赁新政：允许商业用房等改建租赁住房 发改委：将增加一线和二线城市住宅建设用地供应 多地推资产证券化补公积金缺口 个贷率超100% 本周全市商品住宅成交36.45万平米， 环比下跌32.91 %；成交3750套，环比下跌38.18% 。

PART 1 CRIC视点 ABOUT 增加一线和部分二线城市住宅建设用地供应”的行动规划

【CRIC视点】 深圳规土委：探索商品房预售制改革 开展现售试点 CRIC点评： 新内容：2016年5月3日，深圳市规划和国土资源委员会发布消息，深圳率先在全国范围内探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点。在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。但在实践中，商品房预售制度也出现了一些问题，例如“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。 因而，为了进一步规范深圳市房地产市场，促进房地产市场健康有序发展，深圳市在探索商品房预售制度的改革上先行先试，开展商品房现售试点。此外，对试点项目，深圳市规划和国土资源委员会将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。 CRIC点评： 目前，深圳市仍按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。早在4月26日，深圳就拟出让一宗“现房发售”的地块。深圳龙华新区拟出让一宗商住用地，地块土地面积3.57万平方米，建筑面积14.6万平方米，投标保证金9亿元，土地使用期70年。据悉该宗地块拟采用招标而非招拍挂方式，且建成的商品房不适用于预售制度，而是“现楼发售”。期房转现房销售，开发商要承担资金的成本，以及项目囤积的风险，“龙华地块体现了楼市的政策走向，深圳正尝试通过招标、现房销售两种方式，抑制土地供应对房价的推高作用” 。

【CRIC视点】 房屋租赁新政：允许商业用房等改建租赁住房 CRIC点评： 新闻内容：2016年5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。打通存量房与租赁市场通道，发展住房租赁市场的一个前提，就是房源的筹措问题。会议提出，要发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。 CRIC点评： 会议强调发展住房租赁市场，原因之一就是市场上有不少存量房闲置，包括新房和二手房，需要采取措施解决闲置问题。此次会议还提出，要完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应;强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。从鼓励住房租赁市场发展的政策面，尤其是金融政策面来看，未来房地产信托投资基金(REITs)的推进速度会加快。或者是说，一些配套性的金融政策会出台来支持现在的租赁型住房的发展。金融支持住房租赁市场的发展，尤其在市场成熟度较高的城市，比如北上广深，以资产管理为特征的业务市场空间会更大。所谓的资产管理，首先就是闲置住房租赁业务的整合、运营、管理，同时，利用金融手段来实现资产在运营过程中的增值。“未来应该是这样一个趋势，包括配套的措施也会出台。

【CRIC视点】 发改委：将增加一线和二线城市住宅建设用地供应 CRIC点评： 新闻内容： 5月5日，对于上个月24部委提出的“增加一线和部分二线城市住宅建设用地供应”的行动规划，国家发展和改革委员会副秘书长兼国民经济综合司司长程建林作出解读称，尽管全国住房库存量很大，但仍要采取区别对待、分类指导的原则。“北上广深和三四线城市不同，住房库存量相对较小，前段时期房地产消费旺盛，一线和部分热点二线城市房价涨幅很大，说明其核心问题不是需求问题，而是供给问题，所以要增加这部分城市的住房建设用地”。除了增加一线和部分二线城市的住宅建设用地供应，为了稳定住房消费预期，方案还提出要加大对房地产中介机构的管理，规范房地产市场秩序；加快培育和发展住房租赁市场。 CRIC点评： 除了增加一线和部分二线城市的住宅建设用地供应，为了稳定住房消费预期，方案还提出要加大对房地产中介机构的管理，规范房地产市场秩序；加快培育和发展住房租赁市场。对于化解三四线城市库存，“扩消费”行动希望通过“用足用好”住房公积金来实现。中国将允许个人公积金账户内资金随工作地点变动进行跨省跨市转移接续，允许有条件的地区开展省内统筹管理住房公积金试点，满足居民因就业地变动而购房、返回家乡购房等需求。

【CRIC视点】 多地推资产证券化补公积金缺口 个贷率超100% CRIC点评： 新闻内容： 2016年5月1日起，厦门市住房公积金贷款流动性调节系数由此前的0.8下调至0.6。住房公积金流动性调节系数是根据公积金满足职工资金使用需求能力的不同情况制定的贷款额度调节参数。而系数的调整，可对贷款额度造成影响。在不考虑账户余额的前提下，流动性调节系数为0.8时，想申请期限为22年，金额为50万元的住房公积金贷款，缴存基数需高于6765元，而流动性调节系数调整为0.6时，缴存基数需达到9018元。但若想贷足50万元贷款，则需将贷款年限增加至30年。厦门调整流动性调节系数的主要原因，是当地不断增长的公积金贷款使用率。近期随着房地产市场有所转暖，市场成交量增加，住房公积金归集扩展难度不断加大，多地个贷率前所未有地超过100%，公积金流动性不足问题日益凸显，以致地方不得不选择启动资产证券化以补充后续资金。自2015年年底厦门公积金中心贷款使用率超过100%后，便不断飙升，截至2016年3月31日，厦门市住房公积金贷款使用率已高达108.18%。全国其他一些地方也出现类似情况。日前，福州住房公积金个贷使用率已达105.23%，武汉个贷率已达106.8%，在全国15个副省级城市中排名第一。此外，截至3月底，南京个贷率已经超过105%，湖州个贷率则于2015年7月便已达到101%，同时，此前未出现过公积金吃紧的南昌，其个贷率也早已超过警戒线，达101%。 CRIC点评： 随着房地产市场好转，购房人群提取数量和额度均大幅增加，低利率低首付比例的公积金则成为了购房人的首选。购房人群增加的同时，公积金归集却越来越困难。日前，为降低企业用人成本负担，我国从5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例，缴存比例不得高于12%，政策暂按两年执行。因此，各地频繁推出资产证券化试点，以缓解迫在眉睫的公积金资金短缺压力。因资金吃紧，选择资产证券化的城市在不断增多。公积金贷款证券化产品发行或将常态化。

一周市场走势 ABOUT 整体市场 TOP10 PART 2 注： 数据统计时间：2016.4.30—2016.5.6 数据统计范围：成都市城东、城南、城西、城北、城中、龙泉、郫县、双流、温江、新都 数据来源：销售备案数据

市场走势 商品房 2.71㎡ 4431套 41.86㎡ 9512元/平 商品住宅 3750套 36.45万㎡ 8006元/平 253套 物业类型 供应套数 供应面积 成交套数 成交面积 成交均价 商品房 -79.59% 2.71㎡ -62.72% 4431套 -39.42% 41.86㎡ -38.26% 9512元/平 4.29% 环比 商品住宅 -66.43% -51.78% 3750套 -38.18% 36.45万㎡ -37.73% 8006元/平 -1.54% -100% 253套 -20.19% 2.6万㎡ -8.77% 31471 元/平 8.17% 商业 0套 0万㎡ 428套 -54.03% 2.81万㎡ -56.23% 8734元/平 -6.02% 办公 190套 2.71万㎡ 190 套

市场走势 图： 成都市商品住宅周度供求走势 商品住宅市场评述 图： 成都市商品住宅周度价格走势 本周商品住宅（含别墅）市场数据 供应 面积 2.71万㎡ 套数 190套 成交 36.45万㎡ 3750 套 均价 8006 元/㎡ 商品住宅市场评述 图： 成都市商品住宅周度价格走势 本周全市商品住宅成交36.45万平米， 环比下跌 37.73%；成交3750套，环比下跌38.18%。 本周全市商品住宅成交均价为8006元/㎡，环比下跌 1.54 %。 本周取得的部分预售证号为：11322 香木林望江兰 庭；11097 晶楠天地大厦；11323 龙湖九里晴川； 11324 首创娇子台小区。

市场走势 住宅市场各区域成交结构一览表 区域 成交均价(元/㎡） 均价环比 成交面积（万㎡） 成交面积环比 成交套数（套） 成交套数环比 城东 11356 4.35% 4.50 -40.25% 465 -42.73% 城南 12119 0.04% 4.38 -35.14% 391 -36.42% 城西 10225 -1.88% 2.03 -66.62% 215 -65.54% 城北 10497 6.51% 1.08 -39.01% 119 -38.02% 城中 13990 -9.37% 0.31 -8.21% 42 -10.64% 龙泉 5604 -2.79% 4.72 -43.51% 505 -41.69% 郫县 5639 -2.86% 2.76 -26.70% 308 -28.04% 双流 6993 1.74% 9.93 -30.80% 1002 -31.93% 温江 5738 -0.68% 3.72 -30.89% 384 -31.43% 新都 6096 -2.90% 3.03 -28.23% 319 -29.11% 本周住宅市场各区域商品住宅市场评述 本周商品住宅销量持续下跌，从成交均价来看，城北区域上扬幅度最大，上扬幅度为6.51%； 从成交面积来看，城中区域下跌幅度最小，跌 幅为分别为8.21%；从成交套数来看城中区域下跌幅度最小，跌幅为10.64%。 本周城中区域价格下跌幅度最大，环比下跌9.37%；本周城西区域成交面积下跌幅度最大，跌幅为66.62%；城西区域成交套数下跌幅度最大， 跌幅为65.54%，本周商品住宅市场成交整体出现持续大幅下跌的趋势。

市场走势 点评：本周城南区域的”润富国际花园 点评：本周城南区域的 “润富国际花园 ”项目成为商品住宅成交金额排行榜榜首。 ” 项目成为商品住宅成交面积排行榜榜首。 商品住宅成交金额TOP10 商品住宅成交面积TOP10 序号 项目名称 区域 金额 （万元） 面积(㎡) 套数 1 润富国际花园 城南 11369.70 7337.46 48 2 龙湖九里晴川 双流 5887.92 6672.10 54 3 南城都汇 4875.37 4877.65 53 4 恒大天府半岛 4566.47 6917.13 62 5 远大林语城 4493.40 6795.43 73 6 滨江和城 4134.30 7102.31 80 7 万科国宾润园 城西 3764.43 3049.32 25 8 中港CCPARK 城东 3540.79 2803.93 27 9 仁恒滨河湾 3387.88 2009.63 12 10 麓湖生态城 3303.53 1194.95 序号 项目名称 区域 金额 （万元） 面积(㎡) 套数 1 润富国际花园 城南 11369.70 7337.46 48 2 滨江和城 双流 4134.30 7102.31 80 3 恒大天府半岛 4566.47 6917.13 62 4 远大林语城 4493.40 6795.43 73 5 龙湖九里晴川 5887.92 6672.10 54 6 东山领地 龙泉 2696.11 4934.04 49 7 南城都汇 4875.37 4877.65 53 8 金恒德时代金悦 温江 2729.19 4862.59 9 中信城 2800.68 4522.87 45 10 远大中央公园 2513.94 3883.69 37

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