“营改增”背景下房地产企业的若干税收法律问题 主讲人：张秋峰 律师 山西省房地产业协会 法律事务部 副主任 山西省律师协会建设工程与房地产专业委员会 副主任委员 中伦文德太原律师事务所 高级合伙人、副主任

一、“营改增”前世今生—“营改增”背景简介

1994年分税制改革以来,我国长期维持营业税与增值税两税分立并行局面,作为我国流转税两大主要税种,占我国税收收入体系巨大比重。

营业税:营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税,具有多次重复性征收特点,极大加重我国交通运输、建筑业及服务业等税收负担,不利于行业发展。 增值税:“中性税种”,以増值额为依据计征,虽环环计征但层层抵扣”,有效避免重复征税问题。

两税并行不符合国际税收制度整体发展趋势。

二、营业税与增值税并存之缺陷

1、营业税与增值税混合销售存在争议。(如销售产品附带安装行为) 2、营业税与増值税重复征税。(如甲供材行为) 3、增值税链条不完善:如融资租赁、交通运输业和服务业、建筑业等

①.营业税计税方法按营业额全额征收,同一项收入因分工要征多道税,,存在重复征税问题。 4、营业税存在重复征税: ①.营业税计税方法按营业额全额征收,同一项收入因分工要征多道税,,存在重复征税问题。 ②.营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。 ③.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。 ④.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。

三、“营改增”积极效应

“营改增”是我国十二五规划纲要时期(2011-2015 ) 一项重大税制改革措施。

目的: 优化税制结构,消除重复征税,完善增值税抵扣链条,促进第三产业快速发展,鼓励服务业外贸出口,促使企业加快转型升级,提升企业核心竞争力,实现国民经济与社会健康协调发展。

积极效应: ①减轻制造业税收负担,加大现代服务相关业务投入力度; ②打通、延伸增值税抵扣链条,企业一些生产性服务业务转向外部发包,促进社会专业化分工进一步细化; ③为大型制造业企业实施主辅分离提供完善税制保障,已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来 , 先进制造业企业核心竞争力进一步提升。

四、增值税特征

増值税:对销售货物、提供加工、修理修配劳务及提供应税服务的单位和个人就其实现増值额，征收的一个税种。

具有以下特点: ①对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中新增价值额征收; ②核心是税款抵扣制; ③实行价外征收; ④日常会计核算中,其成本不包括增值税。

五、“营改增”方案

1.税率 在现行增值税17%标准税率13%低税率基础上,新増11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率,交通运输业、建筑业等适用11%税率 ,其他部分现代服务业适用6%税率。

2.计税方式 交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产, 原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业 ,原则上适用增值税简易计税方法 。

3.计税依据 原则上为发生应税交易取得全部收入。 4.服务贸易进出口。 国内环节征收增值税,出口实行零税率或免税制度。

六、“营改增”总体进展情况

交通运输业和现代服务业 实施时间: 2012年1月1日上海市, 2012年9月1日北京市, 2012年10月1日江苏和安徽, 2012年11月1日福建和广东, 2012年12月1日天津、浙江和湖北, 2013年8月l日全国范国内实施。

铁路运输和邮政业: 财税[2013]106号规定,自2014年l月1日起,在全国范国内开展铁路运输和邮政业营改增试点。

电信业: 财税[2014]43号规定,自2014年6月l日起电信业纳入营改增范围。

七、“营改增”对房地产企业可能产生的影响

l、盈亏情况直接挂钩税负。 “营改增”前房地产企业无论盈亏,都须按销售不动产收入额5%纳税。“营改增”后企业只对工程项目增值额部分纳税。当企业利润微薄或产生亏损时,在取得增值税专业发票下,只需缴很少增值税,甚至不纳税。

2、甲供材可抵扣税金。 “营改增”前房地产企业作为营业税纳税人,其外购材料、设备不能获得税款抵扣。“营改增”后房地产企业通过甲供材外购材料和设备支付进项税金,可抵扣增值税销项税额,避免重复征税。

3、对税收负担与经营成本产生影响。 税率变化(由3%/5%营业税税率变为11%/17%增值税税率) ,导致税负上升。虽增值税可抵扣相应进项税额,但由于房地产企业业务特殊性与复杂性,实际操作中很多项目难以抵扣,且建筑施工企业作为房地产企业直接上游企业,其受“营改增”税制改革影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业,进而造成对房地产企业税收负担与经营成本一系列影响。

“营改增”后,成本税金变化对企业所得税纳税产生影响,上述影响是系统性的,其对房地产企业总税收负担与经营成本具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业具体改革措施 ( 特别是适用税率与抵扣机制的设计) ,且因各房地产企业具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依现今房地产行业生总体看, “营改增”税制改革对现行房地产企业总税收负担与经营成本普遍影响可能是“不减反増”。

4、对财务管理与会计处理产生影响。 “营改增”税制改革对房地产企业宏观财务管理与具体会计处理影响是显而易见的。一方面,企业出于合理降低税收负担与经营成本考虑,会要求自身财会人员加强宏观财务管理 ,甚至要求财会人员加强与内部采购销售決策与具体执行人员联动沟通 ,达到合理降低税负与经营成本目的。另一方面, “营改增”改革也会对房地产企业具体会计处理、发票管理产生直接影响。

5、对企业融资与现金流产生影响。 由于房地产企业业务特殊性与复杂性, 要求企业必须具有良好融资能力与充足的现金维持企业的正常运转。实务中,房地产企业多采用预售制,营业税在确认预售收入当期就要缴纳,占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征増值税后, 一般地产项目建设、材料等先购入,多数时间,进项税额大于销项税额,因而开发之初较长时间内无税可缴, 减少企业流动资金占用,扩大企业现金流。

八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些变化?

其一 :房地产业期初库存和固定资产将不能被抵扣。 按前期 “营改增”交通运输业、电信业等行业有巨额营改増前固定资产和存货企业未被许可抵扣,结合交通运输业期初轮船车辆等未被许可抵扣产生行业性经营困难,地方财政动用补贴以平衡企业税负经验看,房地产业存货在企业资产中占比很高,按政策一贯性,预测房地产业期初存货与固定资产一样不能抵扣。

其二:税费提高有一部分体现房价中,另一部分会由上游建筑业供应商消化,还会由地产企业消化一部分。 商品价格成本只是一个因素,不是决定性因素。房地产业过去十年在经历房价持续上涨黄金十年,房地产业定价基本都不以成本作依据。但近一年房价出现下降预期，房地产业供求关系发生变化。未来房地产业将和制造业一样进入买方市场。

考虑建筑业等上游行业弱势地位税收一部分会转嫁给上游行业。房地产业通过提高产业降低利润等会消化一部分,但最终购买者将会负担一部分。

其三:房地产业未来土地等支付给政府费用将没有进项可抵扣。简化计算没有进项抵扣的项目成本将上涨1 1 . 74% 。

房地产业土地使用权的地价成本,及开发费用中很多政府配套费用成本、拆迁成本等将在未来不能抵扣。需将17%成本在销售价格中吸收。即支付给政府等不可抵扣成本比如土地价100万元,在开发企业出售时至少需卖给消费者117万元,才能平衡。原营业税时100万元土地价,开发企业出售时需105.26万元可平衡。营改增需消化11.74万元。房地产企业在拿地成本一样下，单“营改增” 一项因素让地价上涨11.74%。其他无法获取增值税发票抵扣的成本费用项目是一样的。

房地产企业是资金密集型产品长周期企业。从土地增值税国家规定可扣除5%项目利息费用及20%项目其他费用 。一般地产项目周期都不会少于二年 房地产企业是资金密集型产品长周期企业。从土地增值税国家规定可扣除5%项目利息费用及20%项目其他费用 。一般地产项目周期都不会少于二年.利息费用是项目成本一项至少超过5%费用。因银行业“营改增”应晩于房地产业,抵扣税率应低于11%。在银行业“营改增”前,地产业将还需负担利息费用因“营改增”上涨11.74%部分。

收入销项税额上 :实行增值税前,尽快销售库存房产是最大税收筹划。可通过降价让利润手法来实现 , 最多可让利价格11.74%。 其四:营改增过渡期税收筹划将大有可为。 收入销项税额上 :实行增值税前,尽快销售库存房产是最大税收筹划。可通过降价让利润手法来实现 , 最多可让利价格11.74%。 成本费用进项税额上:对跨越营改增时点在建项目尽量在合同中约定,在増值税时点后开増值税发票以降低成本。可通过让利等方法让供应商配合。特别是精装修房的材料供应商,精装时间选择尽可选在实行増值税以后。

其五:房地产业会向工业化发展,并会向行业上游产品化企业扩张,,将利润转移和分散到上游产业。 房地产业想要在增值税时代保证利润 , 最好筹划应是收购上游行业, 特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。 通过关联企业转移定价是未来筹划重点。

其五:地产业会向工业化发展,并会向行业上游产品化企业扩张,,将利润转移和分散到上游产业。 房地产业想要在增值税时代保证利润 , 最好筹划应是收购上游行业, 特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。 通过关联企业转移定价是未来筹划重点。

其六:地产业专业化分工更加细化,行业会集中化,会出现大量同业并购。 房地产业总分机构如何申报増值税是未来行业同业并购关键。其一汇总申报由总部汇总繳会加速行业整合。其二按现在总分机构分别缴纳,会减少企业并购。

其七:地产业将进入高税负时代,规范化的增值税将减小土地增值税利用票据不规范和信息不对称进行的筹划空间。 土地増值税是房地产业一项不小负担,预测“营改増”后还会存在。此税种“营改增”后对房地产业利润率会有一定得影响。防伪税控以票控税在中国还是很有实用性的。 就中央和地方税的问题,预测将成为中央和地方共享税。

九、目前阶段, 房地产企业面临哪些问题?

1、税率问题:17%还是11%？ 2、政策衔接问题:对没完工工程和没开发完的房地产楼盘如何处理？ 3、工程造价问题。 4、“营改增”后,土地使用税和土地增值税去留问题。 5、 地方税收体系建设问题。

十、房地产企业财务人员如何应对“营改增”税改政策?

1、“营改增”对房地产企业财务管理有哪些影响? ①适用税率和计税基数变化; ②对服务业定价机制的影响; ③对财务核算将产生影响; ④对发票使用管理将产生影响。

2、房地产企业在宏观财务管理方面该如何应对? （1）增值税相关业务专人负责。 增值税专用发票的开具、审核与认证;按时进行增值税款的申报与缴纳；做好专用设备管理、档案管理。 (2)制定(或修订)现有制度与流程 (3)认真分析公司可能涉及的增值税进项。

注意事项; ①加强合同管理。 ②加强业务培训。 ③充分认识涉税风险。 ④申请过渡性财政扶持。

十一、“营改增”后税收实务操作方面 的变化

1、“营改增”后房地产企业在流转税会计科目上设置和核算:在“应交税费一应交增值税”二级科目下按“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产口前纳税额”、“营改增抵减的销项税额” 设置借方6个栏目。按“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“出口退税”设置贷方4个栏目 。

(1)实现销售时 借：银行存款 贷:主营业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额) (2)取得成本费用等含进项税额专用发票时 借:成本费用类科目 贷：银行存款

(3)减免税款时 借: 应交税费—应交增值税(减免税款) 贷: 递延收益 (4)转出本月应交未交增值税时 借: 应交税费—应交增值税(转出未交增值税) 贷: 应交税费—未交增值税

(5)本月上交上期未交增值税时 借: 应交税费一应交増值税 贷：银行存款 (6)小规模纳税人不作进项销项核算,只作借贷方核算。

2、营改增后房地产企业必须掌握的增值税核算原理和方法。 一般纳税人和小规模纳税人的界定及税率问题。 增值税纳税人分小规模纳税人和一般纳税人。

小规模纳税人: 销售货物或应税劳务,按销售额和征收率计算座内税额的简易办法,并不得抵扣进项税额 。 应纳税额=销售额 ×征收率 小规模纳税人标准由国务院财政、税务主管部门规定。小规模纳税人增值税征收率3%。征收率调整,由国务院决定。 小规模纳税人以外纳税人应向主管税务机关申请资格认定。小规模纳税人会计核算健全,能提供准确税务资料的,可向主管税务机关申请资格认定,,不作小规模纳税人。

一般纳税人: 纳税人销售货物或提供应税劳务,应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后余额。 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可结转下期继续抵扣 。 销项税额:纳税人销售货物或应税劳务,按销售额和增值税率计算并向购买方收取的增值税额。 销项税额=销售额×税率 进项税额:纳税人购进货物或接受应税劳务支付或负担的增值税额。

下列进项税额准予从销项税额中抵扣: (1)从销售方取得增值税专用发票上注明增值税额。 (2)从海关取得海关进口増值税专用繳款书上注明增值税额。 (3)购进农产品,除取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书外 , 按农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和l3%扣除率计算的进项税额。 进项税额=买价×扣除率 (4)购进或销售货物及生产经营中支付运输费用的,按运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%扣除率计算进项税额。 进项税额=运输费用金额×扣除率

纳税人购进货物或应税劳务,取得增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

下列项目进项税额不得从销项税额中抵扣 : ( 1 )用于非增值税应税项目.免征增值税项目、集体福利或个人消费的购进货物或应税劳务；( 2 )非正常损失购进货物及相关应税芳务；(3 )非正常损失的在产品、产成品所耗用购进货物或应税劳务； (4)国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；( 5 )本条第( 1 )项至第(4)项规定货物的运输费用和销售免税货物运输费用。

十二、增值税发票的处理和相关法律风险

1、发票的认证和抵扣期。 増值税一般纳税人取得的増值税专用发票 ,应在开具之日起180日内到税务机关办理认证,并在认证通过的次月申报期内,向主管税务机关申报进税项额。

一般纳税人应通过増值税防伪税控系统使用专用发票。 以下情况不许开专用发票(适用税率不变,开普通发票)： ①向消费者个人销售货物或应税芳务的;②销售货物或应税劳务适用免税规定的;③小规模纳税人销售货物或应税劳务的;④商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽(不包括劳保专用部分)、化妆品等消费品;⑤外购旧固定资产、销售旧货采取简易征收方式的。 小规模纳税人使用増值税普通发票,如需増值税专用发票,可申请税务机关代开,征收率仍为3%。

2、刑法有关规定: 第205条【虚开増值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪；虚开发票罪】 第207条【非法出售増值税专用发票罪】 第208条 【非法购买増値税专用发票、 购实的造的増値税专用发票罪；虚开増値税专用发票罪、出售伪造的增値税专用发票罪、非法出售增值税专用发票罪】

3、增值税纳税申报主要步骤? 步骤一：增値税发票开具 步骤二：进项发票认证 步骤三：抄报税 步骤四：纳税申报 步骤五：税款缴纳

十三、 房地产企业应对“营改增”的措施

“营改增”税制改革对房地产企业影响是系统性的,特别对企业税收负担与经营成本及融资与现金流影响应引起企业管理决策者充分重视。

1、加强内部财会人员培训。 “营改增”税制改革对房地产企业财务管理与会计核算处理等的影响客观上要求企业加强对内部财会人员培训,理解税改新政要点与内涵,从宏观财务管理与具体会计处理、发票管理两方面把握税改实质。

2、及早作好税务筹划。 在做好财会人员培训基础上,企业管理决策层应会同财会人员与采购销售人员及早作好税务筹划,以此为企业业务规划提供依据。财会人员应与采购销售人员保持联动沟通,加强采购销售交易发票管理,并综合考虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣的问题。

3、扩展业务范围,加快业务转型升级。 如房地产企业能做好税务筹划与业务规划,可以“营改增”税制改革为契机,充分利用进项税额抵扣优势,扩展业务范围,加快业务转型升级。从传统单一住宅地产格局,向多元化房地产及相关行业扩张,在从事一般房地产开发同时,投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等,加大精装修范围与力度,,使之成为新的业务增长点,而且混业经营模式也比单纯房地产开发更加能抵御市场风险。

十四、房地产企业内部各部门如何做好 “营改增”的衔接和准备?

1、财务部门起着承上启下重要作用。 其应熟悉增值税会计核算和税法规定, 做好增值税专用发票管理,为公司应对税制改革建言献策。 一是从专业角度出发,结合增值税特点和抵扣链条规律性,拿出具体措施,给予管理层合理化建议,指导基层具体开展工作。 二是从本职工作出发,提升增值税业务学习,尽快掌握増值税基本知识,,强化业务处理能力 。 三是建立内控制度,主要针对增值税发票管理。将増值税发票管理与业务流程结合,解决好税制改革带来的資金周转问题,解决好税制改革带来的利润指标测算问题,还要解決每期缴纳増值税的税金平衡问题。

2、管理部门负责宏观协调工作。 一是梳理现有合作単位,充分考虑与具有一般纳税人资格单位合作的重要性。对无法提供增值税专用发票的单位和个人.考虑如何议价合作。 二是从领导层面支持财务部门提出的各项合理化建议,指导各级单位顺利完成税改。

3、业务部门全力配合。 税制改革导致业务部门直接影响公司整体税负,业务部门需在上级指导下具体做好以下工作: 一是配合财务部门出台的各项増值税内控指施。 二要重点关注合同的签订,务必做到合同名称、単位名称与增值税发票名称一致;同时将増值税专用发票需求写入合同,规避纠纷。 三是利用好“营改增”过渡期,尽量在营业税制下处理完已完工或部分完工的项目,将营业税发票取回或开出。 四是“营改增”后,做好增值税发票的收集和传递工作,确保对取得増值税专用发票在规定期限内及时抵扣。

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