權 利 變 換 估 價 主講人：許文昌 博士 歐亞不動產估價師聯合事務所

主講人 許文昌博士 學歷：國立政治大學地政研究所法學博士 證照：高考土地行政及格 高考都市計劃及格 高考不動產估價師及格 普考地政士及格 普考不動產經紀人及格 現任：歐亞不動產估價師聯合事務所總裁 國立台北大學不動產與城鄉環境學系 兼任副教授

區段徵收 市地重劃 協議合建 聯合開發 權利變換 老屋拉皮 重建 都市更新實施方式 整建 維護

權利變換之意義 權利變換係指更新單元內重建區段之土地 所有權人、合法建築物所有權人、他項權 利人或實施者，提供土地、建築物、他項 權利或資金，參與或實施都市更新事業， 於都市更新事業計畫實施完成後，按其更 新前權利價值及提供資金比例，分配更新 後建築物及其土地之應有部份或權利金。

權利變換之性質 一、立體式重劃 二、合建 三、容積獎勵 四、多數決 自組更新會 ↗ 實施者為建商 ↘ 法定容積×1.5 原建築容積＋法定容積×0.3 人數＞2/3 面積＞3/4 ↗ ↘ ↗ ↘ ↗ ↘

都市更新權利變換估價方法 1.權利變換前土地估價方法： (1)未建築使用之土地：權利變換前之基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值。 50萬/坪 × 600坪 = 30000萬元 地號 面積(坪) 综合修正率 單價(萬/坪) 總價(萬元) 調整後總價(萬元) A 100 100% 42 4200 4695 B 110 96% 40.32 4435 4958 C 120 97% 40.74 4889 5465 D 130 120% 50.4 6552 7324 E 140 115% 48.3 6762 7558 合計 600 26838 30000

充分利用 (2)充分利用之土地：權利變換前為區分所有建物者，得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值，公式如下： a.各區分所有建物之土地權利價值=各區分所有建物房地總價×土地價值比率 b.各區分所有建物之建物權利價值=各區分所有建物房地總價×建物價值比率 前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下： 土地價值比率= 素地單價×基地總面積 素地單價×基地總面積+［營造或施工費單價× (1-累積折舊率) × 全棟建物面積］ 建物價值比率= 營造或施工費單價× (1-累積折舊率) × 全棟建物面積

建號 建物面積(坪) 樓層別效用比 建坪單價(萬/坪) 房地總價(萬元) 土地價值比率 土地權利價值(萬元) A1 60 125% 25 1500 80% 1200 A2 110% 22 1320 1056 A3 103% 20.6 1236 989 A4 100% 20 960 A5 105% 21 1260 1008 合計 5213

低度利用 (3)低度利用之土地：權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積，且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之土地權利價值，計算方法如下： a.依前述規定計算土地價值比率。 b.未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值=未達法定容積之各區分所有建物房地總價×土地價值比率 c.各區分所有建物土地權利價值比率=未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值÷Σ未達法定容積之各區分所有建物土地權利總價

d.各區分所有建物土地權利價值=區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物土地權利價值比率 建號 建物面積(坪) 樓層別效用比 建坪單價(萬/坪) 房地總價(萬元) 土地價值比率 土地權利價值(萬元) 調整後土地權利價值(萬元) A1 60 125% 25 1500 60% 900 1080 A2 110% 22 1320 792 951 A3 103% 20.6 1236 742 891 A4 100% 20 1200 720 865 A5 105% 21 1260 756 908 合計 3910 4695

充分利用之分配比 地主 土地權利價值(萬元) 權利價值比例 A1 1200 3.93% A2 1056 3.46% A3 989 3.24% 960 3.15% A5 1008 3.30% B 4958 16.25% C 5465 17.91% D 7324 24.00% E 7558 24.76% 合計 30518 100%

低度利用之分配比 地主 土地權利價值(萬元) 權利價值比例 A1 1080 3.60% A2 951 3.17% A3 891 2.97% 865 2.88% A5 908 3.03% B 4958 16.53% C 5465 18.22% D 7324 24.41% E 7558 25.19% 合計 30000 100%

2.權利變換後房地估價方法：權利變換後區分所有建物及其土地應有部份，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關連性等因素，以都市更新評價基準日當時之「新成屋價格」查估之。 PiQi=1907452448元

3.分配方法： (1)實施者 提列項目 壹 、 工 程 費 用 一 重 建 (A) (一)建築設計費 (二)營建費用 (三)營建工程管理費 (四)空氣污染防治費 (五)其他必要費用 1.公寓大廈公共基金 2.外接水、電、瓦斯管線工程費 3.建築相關規費 4.地質改良 5.交通影響評估 6.鄰房鑑定費 重建費用(A)合計

壹 、 工 程 費 用 二 公設 益施 或費 公用 共(B) 貳 權 利 變 換 (C) (一)公共設施 1.地上物拆遷補償費 2.工程開闢費用 3.其他必要費用 (二)公益設施 室內裝修費用 (三)認養及捐贈費用 1.公益設施認養經費 2.捐贈本市縣都市更新基金 公共及公益(B)合計 貳 權 利 變 換 (C) 一、調查費用 (一)都市更新規劃費用 (二)不動產估價費(含技師簽證費) (三)土地複丈費 (四)鑽探費 二、更新前土地及建物測量費用 三、合法建築及其他土地改良物拆遷補償 四、拆遷安置費 (一)占有他人土地之舊違章建築 (二)合法建築物拆遷安置費用 (建物租金補貼) 五、地籍整理費 六、其他必要業務費 1.模型 2.資金專案管理費 權利變換費用(C)合計

参、貸款利息(D) 肆、稅捐(E) 伍、管理費用 一、行政作業費(F1) 二、信託費用(F2) 三、總務及人事管理費用 F3=(A+B+C+D+E) × 5% 四、銷售管理費用 F4=(A+B+C+D+E) × 6% 五、風險管理費 F5=(A+B+C+D+E+F1+F2+F3) × 12% 管理費用合計 (F=F1+F2+F3+F4+F5) 共同負擔費用 (A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F)總計：1029300693元

充分利用之分配圖 實施者 (53.96%) (1029300693元) 地主 (46.04%) (878151755元) 3.15% 3.30% 3.24% 3.93% 3.46% 實施者 (53.96%) (1029300693元) 16.25% 地主 (46.04%) (878151755元) 17.91% 24.00% 24.76%

低度利用之分配圖 實施者 (53.96%) (1029300693元) 地主 (46.04%) (878151755元) 2.88% 3.03% 2.97% 3.6% 3.17% 實施者 (53.96%) (1029300693元) 16.53% 地主 (46.04%) (878151755元) 18.22% 24.41% 25.19%

結論 一、新舊房價差異、容積獎勵、住戶整合等為都市 更新之成敗關鍵因素。 二、權利變換前，估價重心在土地。權利變換後， 估價重心在房地。 三、增加共同負擔費用或估低更新後房價，均會造 成實施者之「費用負擔平均比例」提高，因而 對實施者有利，但對地主不利。 四、地主間之土地權利價值比例，僅影響地主之權 益，不影響實施者。 五、更新後分配，採自行選擇，同一位置有二人以 上申請分配，則採公開抽籤決定。

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