台北市房價泡沫之再驗 研究單位:政治大學台灣房地產研究中心 中華民國九十九年七月一日 張金鶚 國立政治大學地政學系教授 張金鶚 國立政治大學地政學系教授 陳明吉 國立中山大學財務管理系教授 楊智元 國立中山大學財務管理系博士候選人 研究單位:政治大學台灣房地產研究中心 中華民國九十九年七月一日
泡沫與資產 資產價格是由資產的基值和泡沫所組成
衡量泡沬的指標 房價vs.租金 過去相關文獻表示基值是資產長期下所帶來的現金流量,像不動產的房租收益以及股票每年所支付的股利;因此,房地產市場上多採用資產現值模型,將租金收益所折現的價格視為基值,用此方法檢驗房價高漲是否為泡沫化現象 。 房價vs.所得 所得是影響房價的重要因素,購屋者會以本身的所得高低來衡量其購屋能力,當所得無法負擔過高的房價,會造成民眾購屋能力下降,迫使房價下跌,因此從自住的需求面來看,房價基值應為民眾所負擔起的合理房價。
理論模型-房價基值與泡沫 房價vs.租金 房價vs所得 參考Alessandri(2006)對房價建立租金折現模型。 代表租金, 代表無風險利率, 代表泡沫,而 與 代表誤差項。 房價vs.租金 參考Black,Fraster,and Hoesli(2006)建立由所得折現為基值之模型, 為房價, 為估計之房價所得比, 為恆常性所得, 代表泡沫,而 與 分別代表誤差項。 房價vs所得
狀態空間模型-State Space Model 實證估計方法-狀態空間模型 狀態空間模型-State Space Model 透過狀態空間模型所應用的卡門濾波法,可推估時間序列資料中,無法被觀察到的泡沫成份。 本研究使用此模型: 1.檢定泡沫是否顯著存在 2.推估泡沫的規模大小
資料來源 以台北市作為研究範圍,研究時間為1973Q2 ~ 2010Q1,資料共計148筆 變數 資料來源 房價 內政部營建署預售房價 租金 台北市主計處 恆常性所得 台北市家庭收支概況調查報告 無風險利率 台灣放款基準利率 (五行庫平均) 所有名目資料皆經消費者物價總指數(臺北市主計處)轉換成實質資料。
北市租金現況 名目租金雖有成長,若考慮通膨因素,實質租金不增反減。 →相較之下,租金呈現僵固性。 台北市房屋租金指數
北市房價與所得成長現況 理論上,所得成長應與房價成長一致,然2005Q3到2010Q1實質所得僅小幅成長1.2%;實質房價卻大幅成長73%,因而出現所得與租金遠追不上房價之不合理之現象。 每坪61.61萬 家戶每月可支配所得 10.34萬
實證結果-房價vs租金 由租金所推估之泡沫價格圖 萬元/坪 27.276 26.477
實證結果-房價vs租金 台北市實質房價與租金所推估之泡沫價格圖 萬元/坪 61.614 1989Q447.137 27.276 26.477
實證結果-房價vs租金 租金所推估之泡沫占房價比例圖 57.86% 42.97%
實證結果-房價vs所得 由所得所推估之泡沫價格圖 萬元/坪 26.935 26.779
實證結果-房價vs所得 台北市實質房價與所得所推估之泡沫價格圖 萬元/坪 1989Q4 47.137 61.614 26.646 26.935
實證結果-房價vs所得 所得所推估之泡沫占房價比例圖 56.53% 43.72%
實證結果-兩者泡沫分析比較
國際房價所得趨勢比較:日本,香港
國際房價所得趨勢比較:新加坡,澳洲
結論 台北市房價泡沫現象更趨嚴重 ★台北市房市分別在1989~1991年間與2007年至今存在兩度有較大的泡沫化情況。 ★由收益面的租金與需求面的家戶所得模型推估出之泡沫價格,2010年第1季房市泡沫價格佔房價比例已高達43%。。 ★目前房價的升高趨勢是受到大眾抱持未來會增值的預期心理所影響。
建議 民眾宜審慎購屋,銀行更應避免過度放款 ★房價成長大幅超過所得成長,代表民眾多透過貸款機制進行購屋,使房市景氣產生看似價量齊揚的泡沫。 ★目前泡沫價格已占房價約43%,民眾應審慎進入市場。 ★政府更應注意銀行的放貸業務政策,避免貨幣過度擴張,造成泡沫經濟。
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