人口老化和反向房貸 Aging and Reverse Mortgage 國立中央大學財金系系主任 楊曉文 Email: syang@ncu.edu.tw

Outline 國外實施反向房貸之經驗與市場發展 台灣發展反向房貸貸款之理由 台灣推行反向房貸之潛在問題與風險 台灣實施反向房貸之相關配套措施

國外實施反向房貸之經驗與市場發展

What’s Reverse Mortgage Products? The loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold. The loan amount is based on borrower’s age, home value, and current interest rates. $ Loan Period Die Age 62 4 4

Product Features Provider Borrower’s Age Interest Rate Risk Management Government or Private Bank or Insurance Company Borrower’s Age Interest Rate Risk Management

Product Features-Con’t U.S. U.K Program HECM Equity Release Scheme Risk Management Insurance NNEG (No Negative Equity Guarantee) Interest Charge Floating rates Fix rates Issuing Age 62 65

Reverse Mortgage-美國 由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM) 由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。 法規通過日：1987年。 第一筆貸款：1989年核貸。 2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。

R.M歷年承作數量 2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。 近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元 資料來源：HUD、NRMLA

HECM / USA - Numbers

1989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率 資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans　September, 2008

借款者的性別及婚姻狀況 資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans　September, 2008

Reverse Mortgage-英國 房屋移轉機制(Home Reversion) 終身抵押貸款(Lifetime Mortgage) 早期 退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年歷史。 終身抵押貸款(Lifetime Mortgage) 目前較盛行 退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅出售後方需償付。

Reverse Mortgage-英國 英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income Plan)提供 隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估會再擴增。

英國equity release市場變化 資料來源：SHIP equity release, “SHIP business figures since 2001” ,2010 March.

英國equity release市場變化 申辦人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高峰，2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上人口0.6％)，每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。 選擇終身型民眾，比例達90％以上 終身型中，選擇一次提領者下降，自2007年47.9％降為2008年41.1％，選擇隨時提領者增加，自2007年46.9％增為2008年55％。

在台灣發展反向房貸貸款之理由

在台灣發展反向房貸貸款之理由 人口老化? 退休金不足? 社會福利不足? 自有住宅比率? 房屋淨值佔財富例? 家庭結構改變? 頂客族愈來愈多

台灣人口平均壽命

人口平均壽命比較

主要國家65歲以上人口占率 老年人口比率排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 日本 22.1 日本 22.1 德國 20.4 義大利 20.1 瑞典 17.8 奧地利 17.2 芬蘭 16.7 西班牙 16.6 法國 16.5 英國 16.2 瑞士 16.0 荷蘭 15.0 挪威 14.7 加拿大 13.7 澳洲 13.2 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 美國 12.8 紐西蘭 12.7 阿根廷 10.8 台灣 10.4 南韓 10.3 新加坡 8.7 泰國 8.5 中國 8.3 巴西 6.3 墨西哥 6.1 南非 5.3 印度 5.1 馬來西亞 4.5 菲律賓 4.1 資料來源：內政部統計處”內政國際指標”，2008年

人口結構變化

台灣推行反向房貸之潛在問題,風險 與配套

The Risk from Lender Prospective Key risk Longevity risk If a borrower lives a longer time than the expected lifespan that may lead the loan balance above the sale proceed of the property. Risk factors If the house price grows at a lower rate than expected, the loan balance may exceed the home value. Lenders may suffer from the losses. $ Property risk Home Value Loan balance 事實上，根據以上定價模型的架構，我們可以知道反向抵押貸款為一個相當復雜的金融商品，像美國在一開始在執行上就面臨停擺，最主要問題有二: 首先，老年人壽命難以估算，在醫療技術快速成長且普及的年代，壽命不斷提升，很難推算出貸款期間，若借款人預估自己的健康情況良好，則反向房屋抵押貸款之契約存續期間會比貸款機構預期期間更長，則貸款金額隨著時間累積，貸款機構面臨借款人長壽風險。 第二，當房屋出售所得之價額不足以清償貸款本金和利息時，貸款機構亦不能向借款人或者其繼承人追索未清償之貸款餘額。因為借款人著時間而增加；同時，房屋價值增加的幅度不及貸款總金額增加的幅度不用還貸款債務，貸款的總金額會隨，即房價波動風險和利率變動風險。 Interest rate risk The rise of interest rates increases the possibility of non-repayment when the loan eventually terminates. time Introduction

台灣潛在問題與風險－放款者 放款者可能無法了解長壽風險或性別差異(男女死亡率不同)對貸款成數之影響 放款者對房價預測難度高 放款者因貸款金額隨期間增加而遞增，風險難以評估 承作意願可能不高，日後倘若承作，恐對估價成數過度保守，造成貸款金額偏低。

台北市 參數設定 H0 3,000,000 r0 0.02 u 0.03 k 0.05 G rho -0.5 申請人 age 65 70 75 80 85 男 LTV 42.30% 46.49% 51.42% 57.22% 64.12% MIP $236,532 $213,830 $191,860 $170,408 $149,066 女 40.64% 44.70% 49.65% 55.62% 62.81% $255,025 $227,889 $201,970 $176,914 $152,398 夫妻 34.53% 38.07% 42.81% 49.07% 57.46% $169,920 $153,067 $138,431 $125,541 $114,026

台北縣 參數設定 H0 3,000,000 r0 0.02 u 0.03 K 0.05 G rho -0.5 申請人 Age 65 70 75 80 85 男 LTV 46.22% 50.57% 55.61% 61.43% 68.20% MIP $252,157 $226,786 $202,209 $178,258 $154,560 女 44.48% 48.74% 53.84% 59.86% 66.95% $272,585 $242,422 $213,488 $185,521 $158,290 夫妻 38.11% 41.90% 46.87% 53.28% 61.64% $180,675 $161,972 $145,540 $130,941 $117,826

利率風險 參數設定 H0 3,000,000 r0 0.02 u 0.03 K 0.05 g rho -0.5 利率 Male-age 65 70 75 80 85 固定 LTV 48.24% 51.73% 55.90% 60.88% 66.87% MIP $245,804 $220,257 $196,017 $172,836 $150,265 隨機 42.30% 46.49% 51.42% 57.22% 64.12% $236,532 $213,830 $191,860 $170,408 $149,066

House Price Risk House price data: S&P Case-Shiller 10-City Composite (CSXR) Data range: 1987-01 ~ 2009-12 Source: http://www.standardandpoors.com/home/en/us/ 我們所使用的房價資料是採用 S&P/Case-Shiller 10大都會區的房價指數 10大都會區的房價指數的可以追溯自1987年，所以我們選擇的資料期間從1987年到2009年12月。 Modeling Housing Price Dynamics

House Price Risk-Taiwan

潛在問題與風險－借款人 產品過於複雜 台灣社會，民眾習慣將房屋遺贈給子女，反向房貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申辦?) 規劃之貸款成數是否偏低? 搬離住宅即須償還債務，對需至專業照顧機構看護之老人而言，恐降低承作意願或造成專業看護不足。

潛在問題與風險－借款人 偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳，在經營利潤考量上，可能影響放款者承作意願。 對未來利率波動預測之不確定性，造成放款者對日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作？) 因與一般住宅貸款有所差異，須重新設計表單、流程及人員訓練，作業收益恐不符成本。 放款者無法掌握借款者對房屋維護情況。

潛在問題與風險－公部門 未明確界定商品定位：社會福利VS.金融商品？ 無「無負淨值」保證，即未成立保證機構(政府部門或獨立團體)，現行方案雖由公部門全額保證，惟倘房地產景氣不佳，將造成財政負擔。 未成立專責部門(如FHA)，借款人無相關可諮詢單位，對日後業務推展亦較不易。 金融機構風險管理與監理 相關法律(如銀行法、民法…)等尚未進行修改，反向房貸之法律問題尚待釐清。

報告完畢！