不動產市場分析與預測 陳淑美博士 國立政治大學地政研究所博士 崑山科技大學不動產經營系專任教授兼系主任 國立成功大學都市計劃學系兼任教授 考試院高普考試、專技人員考試典試、命題、閱卷委員 mayc2110@mail.ksu.edu.tw 06-2050550

第二章 不動產市場的經濟分析

市場分析導論 ( Market Analysis ) 一、不動產市場研究 ( Market Studies ) 當地經濟基礎分析 市場分析 市場力分析 二、不動產決策分析 可行性分析 投資分析

房地產市場結構與參與者 一、房地產市場的意義 二、投資不動產的風險 所謂的市場是供給者與需求者雙方可以完成交易的場域。其成立的 要件：市場中須有供給者(賣方)、需求者(買方)、雙方互易金 錢及財貨，協議一致成交時，可決定財貨成交的價格和數量。 二、投資不動產的風險 依其結構分類可分成：完全競爭市場、獨占性競爭市場、寡占市場 及獨占市場。

房地產市場結構與參與者 一、房地產市場的結構 二、房地產市場的參與者 依其結構分類可分成：完全競爭市場、獨占性競爭市場、寡占市場 及獨占市場。 二、房地產市場的參與者 投資階段：開發者結合土地、資金、勞力和企業能力作投資與 規劃。 興建階段：由房地產營建生產的規劃者與營造者投入相關技術 生產。 交易階段：由房地產的經紀業者（仲介、代銷業等）從事銷售 工作，輔以銀行的資金融通、土地登記代理人代辦所有權移轉 與抵押權設定登記等工作。

房地產市場供給與需求 一、市場供給 指在一定的市場範圍內，相對的產品價格水準下，有意願且有能力 （Willing and with ability to offer）供給的數量。依照其次 市場的類型，可區分為預售市場、新成屋市場、以及中古屋市 場。 價格 數量 PR PN N R QN QR S PK QK 圖1待售不動產供給曲線 圖2短期存量市場的供給 圖3新屋市場供給

房地產市場供給與需求 二、市場需求 從經濟學的觀點，指有意願但未必有支付能力，「需求」則指 有意願且具備支付能力（Willing and with ability to pay）。 房地產市場的需求者也包括自用者與投資者兩大類。 P P1 P2 Q1 Q2 Q P Q P1 P2 O Q2 D1 P D2 P1 P2 O Q1 Q1 Q2 Q 圖1需求曲線 圖2短期需求曲線 圖3長期需求曲線

房地產市場供給與需求 三、影響需求的因素 家戶對於住宅的需求，受到所得（Y）財富的限制，家戶消費住宅服務（Ｈ）及其他生活必需的組合財貨（Ｘ），追求效用（Ｕ）的最大化。 ＰＨ為住宅價格，而其他組合財貨的價格（ＰX）通常假設為１。 P D2 D1 D2 D1 O Q 圖1需求的增加

房地產市場供給與需求 台灣房地產需求者類型 房地產 需求者 居住需求(自住) 非居住需求(投資) 第一次購屋 換屋需求 投機 閒置(空屋) 短期 長期 租賃 投資

房地產市場供給與需求 影響住宅需求的因素 新家戶形成、消費者數目增加 。 新家戶的年齡組成不同、生命週期類型的差異，會產生異質的住宅需求 。 家戶所得是決定房地產消費與投資的關鍵經濟因素。 貸款條件愈寬鬆，可以刺激部份的購買力較低的需求者進入市場。 房地產的持有成本愈高會增加房地產擁有者的負擔，降低持有的意願。 對於未來房地產增值的預期，會影響房地產的投資需求 。 季節性因素是影響房地產需求的短期因素。

房地產市場供給與需求 需求的所得彈性與價格彈性 需求的所得彈性： 需求的價格彈性：

房地產市場供給與需求 住宅需求的偏好 租買選擇 遷移選擇 家戶生命週期的分類與住宅偏好

房地產市場供給與需求 解釋名詞 住宅需求： 從經濟學的角度加以定義，住宅需求是所得、住宅價格以及其他組合財貨價格的函數。 住宅要求： 推估一個地區次市場的住宅需求量，最小需有多少戶住宅，才能滿足該地區的需求。 住宅需要： 每一個家庭對於住宅的需要，都有一個主觀的價值標準，家戶願意消費的住宅數量，但是不一定有能力購買，和真實的住宅需求量，其中的差距是因為受到購買力的限制。 住宅偏好： 住宅的需求除了推估量化的住宅需求量，也必需注意到房地產具有異質性，而每個家戶因為生命週期和家庭成員屬性的差異，需求和偏好也是多元的。

市場供需分析 一、市場細分 ( Market Disaggregation ) 房地產並非標準化的財貨，房地產市場可以細分為若干個較小的次市場。市場細分即是從供給面把房地產分為若干個較小、較同質的次市場的過程 。 將市場依層級細分之後，即可在各次市場中界定相對標準化的產品等級，然後分析此次市場的供給和需求。 由於不動產具有不可移動的特性，因此不動產市場屬於地方性的市場。

市場供需分析 二、市場區隔 ( Market Segmentation ) 房地產可以依特定的產品類型區分為特定的次市場，相對的，將消費者依照其人口屬性、偏好等區分為較小的不同的族群，即是所謂的市場區隔。 同一個市場區隔內的消費者具有類似的屬性，每一種區隔有特定的住宅次市場的產品與之相對應。

市場供需分析 三、供給和需求 需求 供給 圖1 需求曲線 圖2 待售房地產曲線 圖3 短期存量市場的供給 圖4 新屋市場的供給 PA QM QA 數量 A P 價格 圖1 需求曲線 S 價格 數量 PN QR PK QK S 價格 數量 R 數量 PR PN N QN QR PR 圖2 待售房地產曲線 圖3 短期存量市場的供給 圖4 新屋市場的供給

市場供需分析 三、供給和需求 市場價格的決定 價格 數量 PH QH S D H 圖1 市場價格的決定

市場供需分析 存量市場 新屋市場 四、市場的運作 房地產市場分析可以應用於任何特定的房地產次市場。且隨著市場條件的變動，對於供需造成一定的影響，進而造成價格的變化。 新屋市場 新屋市場供給需求的變動情形，類似中古屋市場。但是新屋市場的供給，主要受到興建成本的影響，如果生產成本增加，則供給量會減少。 價格 S G F H QE 數量 K D2 L PE D0 D1 E D0 S1 QE E S0 T 數量 價格 S2 PE R D1 D2 Ⅱ ．R Ⅲ 　．K Ⅳ ．T Ⅰ ．F 數量 價格 圖1 活躍市場的供需 圖2 價量反向變動 圖3 四種市場的價量關係

市場供需分析 當目前的不動產價格高於可出清的均衡價格時，空屋即會產生。 五、空屋率分析 圖1 空屋分析 E S D PE PA QD QE 數量 QD QE QS 圖1 空屋分析

市場供需分析 六、胃納分析 ( Absorption Analysis ) 胃納分析主要是一種需求面的分析，以不同的時間向度分析需求曲線。 數量 價格 PA 1000戶 S1 D1 價格 數量 PA 400戶 S2 D2 圖1 圖2