2016台中市不動產高峰論壇 房地合一稅與房市政策 德明財經科技大學 花敬群 2016.1.22

房地合一稅的影響

房地合一稅影響 2016.1起取得房產者適用，按獲利課稅。 2014與2015年取得在2016.1起2年內出售，適用新制 稅率，超過2年用舊制。其餘無直接相關。 奢侈稅2016.1退場是最主要影響，短期交易解套。 2016.01奢侈稅解套，短期投資客競相出籠，賣壓加重。 沒有人因為新稅而需要提早或延後買賣。 未來建商或企業售房地按實際獲利課稅。 新稅制實質稅率未必較舊制重。 預期心理是較不確定的現象，市場本質回歸基本面。

潛在制度衝突1---新制較貴嗎? 雙軌制，且不得選擇。 新制度是以實際獲利為稅基，稅率20%、15%。 舊制可採實際獲利計算稅基，也可依據房屋評定現值 乘上「財產交易所得標準」(例如台北市豪宅為48%)， 且累計納入綜合所得稅課徵。 交易有利得時，納稅義務人會比較採取新制與舊制的 稅額。 是否新制的應納稅額一定比舊制高? 明後年的5月，會不會有人吵著要適用新制?

新制與舊制哪個稅較重? 舊制 新制 虧損 依據房屋交易所得徵收率仍應納稅 無需納稅 企業10年盈虧互抵 小賺 同上計算獲利納入綜所稅結算申報 綜合所得淨額117萬元以下較有利 一般稅率20% 大賺 綜合所得淨額235萬元以上較不利

潛在制度衝突2---虧損要納稅嗎? 交易出現虧損時，依新制是免納所得稅。 但依舊制，特別是未採實際獲利計算者，仍須繳納設 算後之所得稅。 土地增值稅並未採實際獲利課徵的方式，而是以政府 發布的公告土地現值計算稅負，且公告現值呈現一路 調升趨勢。 交易發生虧損者，在現制下仍須繳納土地增值稅，但 無需繳交不動產交易所得稅。 在一項交易行為中，不同稅制對交易利得將出現完全 相反的認定結果，衝突將因此而生。

潛在制度衝突3---土增稅與所得稅? 若一間房屋原取得成本1000萬，以1500萬賣出，獲利 500萬為總稅基。 若買入年與賣出年的公告土地現值差額為200萬，這部 分課徵土地增值稅，剩下300萬(亦即500萬-200萬)則 為不動產所得稅的稅基。 地方政府會想，為何要留稅基給中央課稅，不如調高 公告現值，多留稅基給自己課稅。 這狀況一旦發生，若再加上新舊制度必須逐漸整併的 調整，土增稅制度與公告土地現值長期估價不合理的 問題將陸續浮上檯面。

房地合一稅之後的演變1 實價課稅是對的，但可能做錯。 各縣市公告現值是否會較大幅度調高? 公告現值調升對105與108年公告地價影響? 在苗栗希臘化議題下，公告地價是否會大幅調升， 並改為按年調整? 各縣市是否會全面重新制訂房屋評定現值?

房地合一稅之後的演變2 不動產稅制全面改革是難以避免的 雙軌制的房地合一稅終將產生衝突。 房地合一稅與土增稅的衝突不可免。 房屋與土地稅基向實價靠近是趨勢。 台北市房屋稅調過頭問題終將面對。 若稅制不調整將可能出現全面加稅。

全面稅改應有的方向 以「實價課稅」、「自用輕稅」與「合理漸進」三項 基本原則，搭配不動產稅制改革會議結論，逐步推動 不動產稅制全面改革。 召開全國不動產稅制全面改革會議，討論重點包含： 不動產稅制改革原則與方向 不動產稅基評定方式與認定原則 不動產交易所得稅與土地增值稅融合整併議題 地價稅與房屋稅改革方向 自用住宅財產稅輕稅原則與方式 不動產稅制與落實地方自治配套機制 不動產稅制改革進程與配套方案

房市政策

住宅政策 台北市與桃園市會積極興辦社會住宅。 民進黨對社宅的政策： 土地撥用、中央補助、低利融資 民進黨對社宅的輔助措施： 修改住宅法、推動租屋專法、容積獎勵 民進黨可能再強化制度： 實價登錄、都更條例

房地產產業政策 社會住宅 租屋市場 都市更新 物業管理 救救可能失業的房地產專業者與從業人員 銀行資金要有穩定且具規模的去處 建築開發業該不該逐漸轉為建築服務業 要如何蓋房子來創造經濟而不危害市場

供需數量探討

使照/建照=0.98

新推個案市場VS.中古市場 新屋比重即將反轉?

新推個案市場VS.中古市場 新屋與中古屋誰將主導價格走勢?

新推個案市場VS.中古市場 哪裡的新屋建量會衰退較多?

買賣移轉件數1

超額交易量趨勢(2014Q3為基礎)

買賣移轉件數2

超額交易量趨勢(2014Q3為基礎)

買賣移轉件數3

超額交易量趨勢(2014Q3為基礎)

累積泡沫壓力(A) 近三年漲幅(B) 新建數量賣壓(C) 台北 新北 桃園 新竹縣 新竹市 台中市 台南市 高雄市 2015Q2貸款負擔率(%) 67.34 54.16 33.03 34.89 31.33 36.92 28.45 33.58 泡沫程度(%) 55.45 44.61 9.17 14.02 4.25 18.74 -5.45 10.66 近三年漲幅(B) 2013Q4-2014Q4變動率 5.21 2.82 13.02 10.18 6.88 14.28 11.9 11.39 2012Q4-2014Q4變動率 21.65 15.78 37.32 22.19 16.42 31.68 28.1 32.54 2011Q4-2014Q4變動率 43.27 31.31 63.17 32.36 24.64 61.32 54.08 66.47 加權漲幅(%) 17.75 12.41 30.34 18.22 13.29 28.91 25.20 28.75 新建數量賣壓(C) 2012Q1-2014Q4建照戶數 17,659 66,003 56,193 14,285 9,757 39,789 30,815 38,943 2012Q1-2014Q4使照戶數 17,739 49,410 36,890 15,789 8,476 30,492 19,692 30,437 2012Q1-2014Q4交易量 110,090 210,204 142,334 36,903 31,984 149,391 64,854 122,195 賣壓比重(%) 32.15 54.91 65.40 81.49 57.01 47.05 77.88 56.78 加權分數 (等比例) 35.12 37.31 34.97 37.91 24.85 31.57 32.06 分數(A50%，B、C各25%) 43.53 41.81 29.07 32.78 19.95 29.48 22.72 27.35 分數(A、B各25%，C50%) 34.38 41.71 42.58 48.81 32.89 35.44 43.88 38.24

結論 市場交易量萎縮趨勢，北部將逐漸趨緩，中南部還會略 為擴大。 價格修正才是市場後續主角，基本上已緩步調整為主。 但是，價格調的越慢，交易量回升也越慢。 房市有自己該走的的轉型正義。未來的政策是以創造市 場服務量為基調，以對GDP貢獻的角度，取代重視價格 漲跌的角度。 房市的明天在專業服務，不在價格漲跌。 短期免失志，一起找長期。

敬請指正