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崔媽媽基金會簡介及服務項目 一、崔媽媽基金會創設於民國78年,由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目:

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2 崔媽媽基金會簡介及服務項目 一、崔媽媽基金會創設於民國78年,由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目:
  高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目:  1. 租屋服務(資訊提供、租屋手冊;學生、外籍、弱勢租屋協助)  2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦  3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓  4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助  5.義務法律諮詢服務(租屋、公寓大廈、搬家)  6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。

3 主講人:吳勃廷 網址:www.tmm.org.tw
學生賃居契約訂定與常見糾紛調處 主講人:吳勃廷 網址:

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5 目 錄: 壹、如何簽約 一、簽約前 二、簽約時應注意事項 貳、 租約的履行 一、租金之收付及契約 二、房東的權利與義務 三、房客的權利與義務

6 參、契約到期的處理 一、告知 二、賃居處所返還原狀 三、財產點交 四、風度與禮貌

7 肆、常見糾紛與處理 一、常發生租屋糾紛計有: (一)修繕爭議 (二)提前解約 (三)定金爭議 (四)租金爭議 (五)押金爭議 (六)租屋返還爭議 (七)水電費爭議

8 (八)人際相處 (九)安全與隱私部分 (十)失竊 (十一)惡鄰居 二、同學租賃房屋糾紛處 理流程與方法 三、存證信函範例

9 壹、如何簽約 一、簽約前: (一)簽約前的基本觀念 民法的保障 契約版本要愈簡單愈好 文具店版本的契約書也有百百種 看清楚全部的條文
勿輕信房東言,簽約不是「只是 個型式……」 口頭承諾也是一種契約 帶個證人以備不時之需

10 (一)簽約前的基本觀念 1、簽名有效還是蓋章有效?

11 (一)簽約前的基本觀念 民法第3條: Ⅰ.依法律之規定,有使用文字之必要者 ,得不由本人自寫,但必須親自簽名。
Ⅱ.如有用印章代簽名者,其蓋章與簽名生 同等之效力。 1.簽名 2.蓋章

12 (一)簽約前的基本觀念 2、租房子一定要簽約嗎?

13 (一)簽約前的基本觀念 民法第422條: 不動產之租賃契約,其期限 逾一年者,應以字據訂立之, 未以字據訂立者,視為不定期 限之租賃。

14 (一)簽約前的基本觀念 3、房東自己寫得契約書 是有效的嗎?

15 (一)簽約前的基本觀念 契約成立要件: 民法第421條: 稱租賃者,謂當事人約定,一方以 物租與他方使用、收益,他方支付 租金之契約。
人(房東、房客)+物(房子)+錢(租金)

16 (一)簽約前的基本觀念 4.不是房屋所有權人 可以和我們簽約嗎?

17 (一)簽約前的基本觀念 可以。 契約成立要件: 民法第421條: 所有權人非必要條件

18 (一)簽約前的基本觀念 5.我會不會因不查而租到 法拍屋、二房東或有人 以違造假證件簽約而遭 騙?

19 (一)簽約前的基本觀念 如何避免: 一、可以地址、地號或稅單, 到地政事務所查相關資料。 二、請房東出示個人相關資料:
如房屋所有權狀、繳稅單、 身分證等。

20 (一)簽約前的基本觀念 6、未成年簽約有效嗎?

21 (一)簽約前的基本觀念 一、父母或法定代理人陪同 二、事實認定是日常生活必 須。

22 (一)簽約前的基本觀念 7.簽約時,定型化契契內容可以 修改嗎? 8.簽約以後,契約內容還可以修 改嗎? 9.房東可以自己修改契約內容嗎

23 (一)簽約前的基本觀念 7、8雙方同意即可修定。 9、單方面修改契約內容 無法律效力。

24 (一)簽約前的基本觀念 10、買東西有審閱期,租 屋契約有審閱期嗎?

25 (一)簽約前的基本觀念 審閱期為消保法規範「消費者與企業經營者」之間的契約關係,非指私人與私人間之契約,消保法不適用本案例,簽定後即無審閱期。

26 (一)簽約前的基本觀念 11.房屋租賃契約只是 一件小事,不開心 退租就好?

27 (一)簽約前的基本觀念 提前解約複雜程度不一而足,同學一定會付出相當的代價,且對個人信用而言是受損的,將來會吃大虧。 不輕諾,不寡信。

28 (一)簽約前的基本觀念 11、使用校版契約書: 維護雙方對等權利與義務, 雙方合意增刪部分,請清楚 記載並簽名或蓋章。
12、若仍有疑慮請不要簽名, 要求攜回閱讀請教再做決定。

29 (二)如何議價: 1.掌握議價原則: 喜歡才深入談,別把房東「莊孝維」談完了卻又不租。 爭取房東對自己的滿意程度 瞭解房子狀況及附近行情
衡量自己能力 態度、態度、態度

30 2.議價方法: (1)哀兵型: 我只是學生經濟有限 家裏經濟不好,我都打工自食其力 我是好房客,我很誠實 我會幫您照顧房子打掃很乾淨
我不會拖延房租 我會愛惜您的居家設備 ……… 可以再算便宜一點嗎?

31 2.議價方法: (2)知己知彼型 瞭解地區行情 仔細查看屋況優缺點 以退為進:太貴了,我再考慮看看 您的價格是合理,我和家人、同學再討論一下
話要投機,套套交情: 同鄉、同行、同嗜好、同學的爹都行

32 2.議價方法 (3)精打細算型 有没有包水、包電、包管理費、包第四台、包網路費、包清潔費......
如果我一次付半年或1年能不能便宜一點,這樣您可以省去一些麻煩…… 寒暑假我們大部分都没住是不是可以便宜一點……

33 3.詢問費用與限制: (1)與房東商量租金以外的費用如何付? 如管理費、水電費、網路費、瓦斯費 、停車費、有線電視費、清潔費等,
請於合約明確登載。 (2)特殊限制:不可釘釘子、貼膠帶及雙 面膠、養寵物、帶異性回來過夜、可 否分租等。 請協調加註:留宿親友不再此限。

34 4.何謂定金/押金/租金? 決定租屋後:要付錢囉 付定---定金:承諾,推定契約成立 簽約---押金:保證,又稱「押租金」 擔保金,用意:
1.履行契約 2.損壞賠償 履約---租金:義務,使用者付費

35 (三)定金支付原則: 1、租金不超過10,000元者以 1,000元為佳,避免反悔定 金被房東没收,損失慘重。 2、如何避免支付高額定金
3、支付定金後一定要請房東開 立收據,以避免日後爭議。

36 (三)定金支付原則:付款1、2、3原則 1:租金爭取每次付1個月,最 好不要超過季付(3個月) , 擔心有了糾紛拿不回來
2:押金1個月即可,最多2個月 3:定金最多每月租金20%~30%

37 定金收據參考範例: 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整,並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章: 承租人簽章:
茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整,並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章: 承租人簽章: 中 華 民 國 年 月 日

38 (四)定金爭議: 以下何種狀況可以拿回定金? 1.宿舍抽到了 2.環境太髒亂,而且不是很安全 3.老爸生病了 4.付了沒多久,立刻回頭

39 (四)定金爭議: 狀況一: 已經付過定金後,又不想住了,要求房東退款。 狀況二: 已經付過定金後,房東租到更好的價格,電話通知我不租給我。

40 依民法248,房東收了定金,推定契約成立。 民法249條 定金,除當事人另有訂定外,適用左列 之規定: 一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履約 時,定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行 時,該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行 時,定金應返還之

41 私法自治原則 私法自治—私人間之權利義務關係,由私人間自行決定,政府及法律原則上不強制涉入
如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法153條﹚ 房東自書局購得之契約可否修改。 未成年人—法定代理人之同意 原則的例外— 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚

42 超過一年的房屋租約應以書面訂立之(民法422條)
民法440條第2項「租賃物為房屋者,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止租約」 房屋有重大瑕疵(危及安全或健康)時,得解除之(民法424條) 買賣不破租賃(民法425條規定,承租後房屋賣給第三人,承租人仍得向新屋主主張) 誠信原則﹙民法148條規定,權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。 行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。 ﹚ 違約金過高(可請求法院酌減)。

43 市售版本契約書導讀 -簽約要注意的陷阱

44 這是書局買得到的定型化契約書

45 這是書局買得到的定型化契約書

46 房屋 租 賃 契 約 書 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方)
立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左: 第一條:甲方房/店 屋所在及使用範 第二條:租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自 民國 年 月 日起至民國 年 月 日止 第三條:租金每個月新台幣 元正(收款付 據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費 及自來水費另外) 。

47 第四條:租金應於每月 日前繳納,每次應繳 年 個月份,乙方不得藉詞拖延。
第五條:乙方應於訂約時,交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金,乙方如不繼續承租,甲方應於乙方遷空、交還房/店屋後無息退還押租保證金 第六條:乙方於租期屆滿時,除經甲方同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方,決無異議。

48 第七條:契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金,而應無條件將該房/店屋照原狀還甲方,乙方不得異議。
第八條:乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房/店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房/店屋。 第九條:房/店屋有改裝設施之必要時,乙方取得甲方之同意後得自行裝設,但不得損害有原有建築,乙方於交還房/店屋時自應負責回復原狀。

49 第十條:房/店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。
第十一條:乙方應以善良管理人之注意使用房/店屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致 房/店屋毀損,應負損害賠償之責。房/店屋因自然之損壞有修繕必要時,由甲方負責修理。 第十二條:乙方若有違約情事,致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用,均應由乙方負責賠償。 第十三條:乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房/店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。

50 第十四條:甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定,如有違背任何條件時,甲方得隨時解約收回房/店屋,因此乙方所受之損失甲方概不負責。
第十五條:印花稅各自負責,房/店屋之捐稅由甲方負擔,乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條:本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由乙方負責補貼乙方決不異議。

51 第十九條:本租金憑單扣繳由甲/乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。
第十七條:租賃期滿遷出時,乙方所有任何傢俬雜物等,若有留置不搬者,應視作廢物論,任憑甲方處理,乙方決不異議。 第十八條:特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議。 第十九條:本租金憑單扣繳由甲/乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。

52 上開條件均為雙方所同意,恐口無憑爰立本 契約書貳份各執乙份存執,以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號: 電話: 地址: 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章

53 這不是契約書,它是生活公約

54 住宿生活公約

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56 這是本校製定的契約書 FAX :(07) –

57 狀況: 簽了契約未仔細看,竟然發 現…..

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59 二、簽約時應注意事項: (一)請房東出示所有權狀、建物 物使用執照及身分證,以確 認身分。 (二)盡可能不與二房東簽約租屋
,須經大屋東同意並且有租 期的問題,以避免權益受損 常生爭議與詐騙事件。

60 看一下身分證和稅單上的納稅義務人是不是相同的
確認出租地址


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