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中國房市面面觀 中國房地產未來走向與機會
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主要內容 1 中國大陸房地產政策簡介 2 中國大陸房地產歷史回顧( ) 3 2010上半年市場回顧 4 未來預測與展望
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Ⅰ 中國大陸房地產政策簡介
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一、土地制度 土地公有制 (全民、集體) 臺灣允許私有 VS
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土地使用原則 VS 有償有期限使用制度(居住用地70年,工業用地50年,商業用地40年),對外資無特別限制
土地用途管制制度(農用地,建設用地,未利用地) 保護耕地制度 VS 臺灣對於外資在種類用途、位置、取得程序限制
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土地使用權取得流程 土地一級市場(政府壟斷,統一管理) 土地徵用 土地儲備 土地三級市場(轉讓,租賃) 土地二級市場(轉讓,租賃)
取得土地使用權(出讓,劃撥)
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二、房地產開發 房地產開發流程 設立房地產 開發企業 取得土地 使用權 按照出讓合同約定進行開發建設 竣工 驗收 登記 備案
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房地產銷售 預售 現售
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預售條件: 交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書; 持有《土地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建築施工許可證》;
七層以下(含七層)的商品房專案,應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂;八層以上(含八層)商品房專案,應當完成基礎工程並施工至主體結構三分之二以上(不得少於七層)。
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預售流程: 預售 網上備案 開發商取得預售許可證 房屋驗收竣工 預告登記 簽署預售合同(網簽) 開發商取得大產證(現售) 辦理小產證
交付房屋並簽署交接書
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三、房地產交易流程
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四、房地產登記制度 政府專門機構負責 存在房地分管和房地統管兩種類型 登記具有政府公信力 登記機構將對登記錯誤負責損害賠償
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兩地差異 大陸因放寬房貸要求,預購商品房可作為擔保物 大陸基本已採取網上備案 大陸必須註銷抵押權方可辦理轉移登記
大陸在試行一二手房的資金監管業務 臺灣可先辦理轉移登記再註銷抵押權 臺灣以公告地價進行價格申報
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五、房地產經紀業務 收費由各地政府確定上限 職業資格制度(分全國與地方)
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Ⅱ 大陸房地產歷史回顧( )
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發展前提 住房制度改革 土地制度改革
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1979年前——福利無償分配,不允許買賣、出租 土地劃撥,不允許轉讓 1979年——住房制度改革試點,住房商品屬性確認 ——初步發展 ——出現房地產熱,治理整頓 ——公房出售,調整租金,住房公積金 住房逐步私有化,土地有期限出讓 ——受東南亞金融危機,政府宏觀調控 ——政府鼓勵,房地產迅速發展 ——住房結構調整,鼓勵自住,加大中低 檔房推進,加大保障性住房
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房地產開發投資增幅、施工面積增幅高位回落
2008年 房地產開發投資增幅、施工面積增幅高位回落 商品房銷售大幅下降,空置率上升 房企資金緊張 房價同比上漲6.5%,環比連續5個月負增長
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2009年 房地產興旺的一年 隨著4萬億經濟刺激計畫和一系列房地產優惠政策的出臺,2009年中,房地產市場銷售變得十分暢旺,交投活躍助推房價大幅回升,吸引投資/投機性需求進入市場。 2009年上半年央行擴大貨幣供給,超預期的貨幣投放形成社會一致的通脹預期,為規避貨幣貶值,社會資本大舉進入房地產。 低利率的政策環境,鼓勵居民借貸。 這三大因素促使投資/投機性需求量空前擴張,在這種不合理需求的刺激下,房地產價量齊升。
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國際的經驗資料顯示,當一個國家或地區的投資/投機性購房的比例超過百分之25%時,意味著該國家或地區的住宅市場可能存在泡沫。
中國房地產市場在2007年底,大城市如北京、上海、廣州、天津、深圳的投資性購房的比例均超過25%,而到了2009年底,這一比例上升到40%左右。
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Ⅲ 2010年市場回顧
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為遏制高房價中央密集調控 2009下半年以來,投資/投機性購房十分活躍,部分城市房價、地價出現過快上漲勢頭,房價收入比與租售比進一步惡化。
住房問題關係國計民生,既是經濟問題,更是影響社會穩定的重要民生問題。 房價過高、上漲過快,加大了居民通過市場解決住房問題的難度,增加了金融風險,不利於經濟社會協調發展。 為此,中央政府2009年底開始密集調控,先後出臺“國四條”、“國十一條”、“新國四條”、“新國十條”,擴大供給、鼓勵自住型需求同時抑制投資/投機不合理需求。 9月29日,政府發佈“國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”的相關房地產調控五個方面的措施及內容。 截至10月20日,先後已有14個城市出臺了“限購令”。
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借貸 房貸利率 房價過高區域可暫停第三套貸款:停止為非本地居民發放貸款,地方政府可限定購房套數 房貸利率由七折提高到8折以上 二套房貸利率不得低於基本利率1.1倍 房貸首付 首套90平方米以下,首付提高到3成 二套房貸首付不低於5成 二套房認定 既認房又認貸 開發商 不得為土地閒置及炒地的開發商頒發項目貸款
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稅收 土地增值稅 加強徵收力度、各地上調徵收比例 營業稅 營業稅徵收時限由兩年恢復到5年 其他稅種 各地稅收優惠政策終止執行 住房 保障 中小戶型 保障性住房、棚戶區改建和中小戶型不低於住房用地總量的70% 2010年建設保障性住房300萬套、改建各類棚戶區280萬套 土地 土地出讓 開發商支付土地首次滯納比例不得低於全部款項的50% 打擊屯地 對開發貸款和土地儲備貸款實行“三不貸”政策
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調控遇加息 樓市壓力進一步增大 10月19日晚,央行宣佈自10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。
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房價不跌政策難安 近一年來房價持續高漲、地王頻現直接導致了2010上半年政府對地產行業實行的歷史上最強調控。此次政策出臺時間之密集、涉及範圍之廣、調控手段之嚴厲是前所未有的。 本次調控與以往的區別: 與以前三次大規模調控政策對比,此次調控更加全面,從對不合理需求的抑制,到促進供給的增加,以及保障房的提升都全面超過了2007年,其中土地供給計畫的大幅度提升是此次最大的不同。如果土地供給計畫能夠順利實施,且地方政府嚴格執行國土部的土地開發政策,那麼這一輪調控將進入良性運行軌道。
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本次調控的目的 本次政策調控目的十分明確,那就是降低目前過高的房價。 當前房價調控已成政治任務,要求短期效果明顯,房價不跌,政策不會甘休。
當前信貸緊縮政策已經達到歷史上最嚴厲水準,如果各商業銀行能夠嚴格執行的話,僅此一項足可以將交易量降至冰點。 若政策持續下去,2010下半年房價下行已無任何懸念。
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1、房地產開發投資類指標維持高增長 2010年1-9月,投資類指標維持高增長,投資額增速依然維持高位,前三季度全國房地產開發投資 億元,同比增長36.4%,9月當月增速35.01%,有所擴大。
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2、新開工和土地購置同比維持高速增長 從開發投資的結構來看,新開工和土地購置同比維持高速增長,是行業投資高增長的主要原因,1-9月房屋新開工面積累計11.94億平方米,同比增長63.06%;全國房地產開發企業完成土地購置面積29083萬平方米,同比增35.6%,土地購置費7111億元,同比增長83.7%。
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3、累計值9月同比增速觸底回升 1-9月,全國商品房累計銷售面積6.32億平方米,同比增長8.2%,增幅比1-8月增長1.5個百分點;商品房累計銷售額3.19萬億元,同比增長15.9%,增幅比1-8月增長3.3個百分點。
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4-1、行業資金壓力持續加大 定金及預收款、個人按揭貸款累計增速依然下滑明顯。
1-9月,房地產開發企業本年資金來源同比增長32.5%,比上月下降2.5個百分點;其中,國內貸款增長27.2%,下降0.6個百分點;利用外資增長22%,上升2.1個百分點;企業自籌資金49.7%,比上月下降1個百分點;其他資金增長22.3%,在其他資金中定金及預收款和個人按揭貸款累計增速維持下滑趨勢,分別下降3.4和7.9個百分點。
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4-2、行業資金壓力持續加大 從各項資金來源占比變化來看,自籌資金占比已超過08年的高點,達到37.86%,開發商資金壓力明顯加大。
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5-1、9月房價環比微漲,後續存在回檔壓力 9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%,漲幅比8月份縮小0.2個百分點;環比與上月上漲0.5個百分點。其中新建住宅銷售價格同比上漲11.3%,漲幅比8月份縮小0.4個百分點;環比與上月上漲0.5個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲6.2%,漲幅與8月份一致,環比上漲0.5%。
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5-2、9月房價環比微漲,後續存在回檔壓力 9月份,高檔和普通住宅同比漲幅略降,二手住宅銷售價格同比上漲6.2%,漲幅與8月份一致,環比上漲0.5%。
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Ⅳ 未來預測與展望
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僵持期,房價開始調整
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價跌量增將是下一階段的主旋律
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預計開發商將開始收縮戰線
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三線城市:城市化推動下的安全港灣
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二線城市:經濟最有活力的區域
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一線城市:“蝸居”?“中國夢”?
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地產行業週期本質上還是政策週期
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國家地產調控的政策底部已基本探明
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2011年預測 認為地產政策會放鬆是不現實的。當前成交量出現大幅萎縮,價格仍然回落並不明顯,僵持局面或許會被迅速打破。不排除政府採取更加有效的調控措施的可能,時間也會成為價格回落的最大的推手。價格較快調整對於政府和開發商都是有利的選擇,因為地產行業的盈利最終要靠成交量來實現,有價無市的局面對市場中的各方都是不利的。行業仍面臨一定的政策影響。 上半年交易持續低迷。由於房價處在下行通道,買漲不買跌的心理導致交易持續低迷,買賣雙方僵持拉鋸,房地產市場看不出趨勢性反轉行情,但階段性反彈行情會有存在。 下半年交易有可能回暖。隨著房價下跌逐漸趨於充分,壓抑的剛性需求逐漸得到釋放,房屋銷售量勢必回暖並出現交投活躍,不排除“井噴”的可能。
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中長期而言,仍看好房地產業 “十二五”期間,中國大陸住宅仍將處在數量型發展階段。2010年城鎮居民家庭達到“人均一間房”預測值為64.6%。 年,將經歷已開發國家 年的房地產業發展歷程。
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