契約種類 買賣契約、贈與、租賃 楊智傑.

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1 契約種類 買賣契約、贈與、租賃 楊智傑

2 契約種類 契約為雙方當事人依照自由意思所訂立的合意而發生一定法律效果的行為。
民法規定的契約有買賣、互易、交互計算、贈與、租賃、借貸、僱傭、承攬、旅遊、出版、委任、經理人及代辦商、居間、行紀、寄託、倉庫、運送、合夥、合會、指示證券、無記名證券、終身定期金、和解，保證、人事保證..等二十七種。

3 雙務契約和單務契約： 「雙務契約」和「單務契約」區別主要在雙方當事人是否負擔有「對價」的關係。
在「雙務契約」是雙方當事人互負居於給付與對價關係的契約，例如：買賣、互易、租賃、承攬、有償委任， 「單務契約」則是只有一方當事人負擔給付義務的契約，例如：贈與、保證。

4 有償契約和無償契約： 「有償契約」和「無償契約」的區別在於雙方當事人是否由給付取得利益。
「有償契約」是雙方當事人各須由給付而取得利益，例如：買賣、互易、租賃、僱傭、承攬等都是。 「無償契約」是當事人一方，無所給付而取得利益。例如：贈與、使用借貸。

5 諾成契約和要物契約： 「諾成契約」是雙方當事人在意思表示一致，契約就成立，例如：買賣、租賃、僱傭等是。
「要物契約」是雙方當事人除了意思表示一致外，尚須實行給付始能成立的契約。例如：使用借貸、消費借貸、寄託等是。

6 預約與本約 第474條（消費借貸之定義） 第475條之1（消費借貸之預約）
稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。 第475條之1（消費借貸之預約） 消費借貸之預約，其約定之消費借貸有利息或其他報償，當事人之一方於預約成立後，成為無支付能力者，預約貸與人得撤銷其預約。  消費借貸之預約，其約定之消費借貸為無報償者，準用第四百六十五條之一之規定。 

7 要式契約和非要式契約： 「要式契約」就契約的成立要依一定的方式，如沒有依一定方式，契約就無效。合會和人事保證契約需用書面，就是要式契約。
「非要式契約」是契約的成立，不須依一定的方式。

8 有名契約和無名契約： 「有名契約」和「無名契約」的區別在於契約是否依法律規定的內容訂立。
有名契約是依法律規定的內容而訂立的契約。又稱典型契約，民法債篇各種之債的契約，都是有名契約。 無名契約是非依法律規定的內容而訂立的契約，又稱非典型契約。

9 買賣契約 買賣契約就是當事人約定一方移轉財產權給他方，他方支付價金的契約(§345 Ⅰ)。
當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立(§345 Ⅱ)。 買賣的標的物為財產權，包括物之所有權，或者其他權利。

10 出賣人權利瑕疵擔保責任 權利無缺擔保 權利存在擔保 出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利(§349)。
債權或其他權利的出賣人，應擔保其權利確係存在，有價證券的出賣人，並應擔保其證券未因公示催告而宣誓為無效(§350)。 例如，甲對乙有30萬債權，以25萬元賣給丙。事後發現乙已對甲的代理人清償該債權，而甲不知此事。此時，甲應擔保該權利存在，負債務不履行責任。

11 買受人在契約成立時，知道買賣標的權利有瑕疵時，而進行買賣行為，出賣人不負瑕疵擔保責任，但是契約另有訂定者，不再此限制之內(§351)。
債權之出賣人對於債務人之支付能力，除契約另有訂定外，不負擔保責任。出賣人就債務人之支付能力，負擔保責任者，推定其擔保債權移轉時債務人之支付能力(§352)。 出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利(§353)。

12 危險負擔 買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限(§373)。
例如，甲出賣A屋給乙，已移轉A屋所有權於乙，但尚未交屋，該屋因地震毀損。此時，仍應由出賣人承受危險負擔，買受人無支付價金的義務。 買受人請求將標的物送交清償地以外之處所者，自出賣人交付其標的物於為運送之人或承攬運送人時起，標的物之危險，由買受人負擔(§374)。

13 危險負擔 例如，乙向甲購買花瓶，原本清償地在台北，但乙請求改送到新竹，甲交給丙貨運公司運送，結果因丙之過失花瓶滅失。此時，買受人乙要承擔該危險，故仍然要支付價金。 買受人關於標的物之送交方法，有特別指示，而出賣人無緊急之原因，違其指示者，對於買受人因此所受之損害，應負賠償責任(§376)。

14 物的瑕疵擔保 出賣人對買受人應擔保其物自交付買受人起，危險移轉於買受人(§354 Ⅰ)，意指物品賣出後，物品毀損變成由買受人自行負擔。
但出賣人也應該擔保買賣標的物在危險移轉給買受人時，買賣標的物有出賣人保證的品質(§354 Ⅱ)。 但買受人在契約成立時知道物有瑕疵時，出賣人不負擔保的責任(§355 Ⅰ)。買受人因重大過失而不知物有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保責任。但是出賣人故意不告知買受人物的瑕疵時，不在此限 (§355 Ⅱ)。

15 買受人之檢查通知義務 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物（§356）。 前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之（§357）。

16 物之瑕疵擔保效力 1.解除契約或請求減少價金 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金（§359）。

17 買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內，是否解除契約。買受人於前項期限內，不解除契約者，喪失其解除權（§361）。
因主物有瑕疵而解除契約者，其效力及於從物。從物有瑕疵者，買受人僅得就從物之部分為解除（§362）。

18 2.請求損害賠償 買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同（§360）。 3. 另行交付無瑕疵之物 　　買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。出賣人就前項另行交付之物，仍負擔保責任（§364）。

19 4.解除權或請求權之消滅 　　買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之（§365）。 5.免除或限制擔保義務之特約 　　以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效（§366）。

20 買受人義務 1.給付買賣價金的義務：買受人負有支付價金的義務。 2.受領標的物的義務：買受人有收取對方交付物品之義務(§367)。
3.履行買賣契約之交付義務 買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為交付，即一方交付價金，另一方交付物品(§369)。 標的物交付定有期限者，其期限，推定其為價金交付之期限(§370)。 標的物與價金應同時交付者，其價金於標的物之交付處所交付之(§371)。

21 特種買賣契約（買回） 買回係買賣標的物的再買賣，亦即為是出賣人在買賣契約保留買回的權利，應返還其所受領的價金，而買回其所賣出的標的物(§379 Ⅰ)。前項買回的價金有特約者，從其特約(§379 Ⅱ)。 而買賣費用由買受人支出者，買回人應該和買回價金一同償還買受人(§381 Ⅰ)。其買回的費用，由買回人負擔(§381 Ⅱ)。 另外，買受人對於買回人負有交付標的物及其附屬物的義務(§383 Ⅰ)。且買回的期限不得超過五年，如約定的期限比較長者，縮短為五年(§380)。

22 試驗買賣 以買受人承認標的物，作為停止條件，而訂立的契約(§384)。故試驗買賣為一種負條件的契約。
試驗買賣之出賣人，有許買受人試驗其標的物之義務(§385)。 未明確規定契約的成立，當標的物經試驗而未交付者，買受人於約定期限內，未就標的物為承認之表示，視為拒絕。其無約定期限，而於出賣人所定之相當期限內，未為承認之表示者，亦同」(§386)。

23 再者，當標的物因試驗已交付於買受人，而買受人不交還其物，或於約定期限或出賣人所定之相當期限內，不為拒絕之表示者，視為承認(§387)。
若買受人已支付價金之全部或一部，或就標的物為非試驗所必要之行為者，視為承認。

24 貨樣買賣 係指依貨樣而決定標的物的一種買賣契約。在此種買賣，出賣人應擔保買賣標的物或貨樣有同一之品質(§388)。

25 分期付價買賣 1.買受人的保護： 分期付價之買賣，如約定買受人有遲延時，出賣人的即請求支付全部價金者，除買受人遲付之價額已達全部價金五分之一外，出賣人仍不得請求支付全部價金(§389)。 分期付價之買賣，如約定出賣人於解除契約時，得扣留其所受領的價金，其扣留數額，不得超過標的物使用之代價，及標的物受有損害時之賠償額(§390)。

26 附條件買賣 在此種附條件之買賣，買賣契約並未附條件，其附條件停止的，是動產所有權得移轉，即以保留所有權的方式，確保價金的支付。

27 拍賣 多數應買人中，大家一起公開競爭，用口頭出價，選出價最高的人來訂買賣契約，因拍賣人拍板，或是其他慣用的方式，作為買定的表示而成立。拍賣之買受人，應於拍賣成立時或拍賣公告內所定之時間，以現金支付買價(§396)。 拍賣之買受人如不按時支付之價金，拍賣人得解除拍賣契約，而拍賣人之損失，由買受人負賠償其差額之責任(§397)。

28 互易 「互易」是當事人雙方，約定互相移轉金錢以外的「財產權」的契約（§398），例如：以牛易馬。雙方當事人對於其所移轉的財產權，皆須負「出賣人」的責任。對於所受移轉的財產權，皆立於「買受人」的地位（§398）。

29 一般互易 又可以分成「單純互易」及「價值互易」兩種 「單純互易」是當事人互相移轉財產權，而不具有嚴格對價。
「價值互易」，就是標的物的交換，常以該物品的「金錢價格」為標準，也就是以具有同一金錢價值的財產權來作為互易標的。實際上就如同倂存的買賣契約。

30 附補足金的交易 當事人一方移轉金錢以外的財產權，另一方除了移轉金錢以外的財產權外，還需交付金錢時，就是「附補足金的互易」，關於金錢的部分，準用買賣的規定（§399）。 例如：A以價值10萬的中古汽車和B價值8萬的電腦作互易，並由B補足現今2萬的差額。又既然稱作「附補足金的交易」，則該項金錢的给付，應該居於「從屬地位」時。如果處在同等地位時，就會變成是買賣與互易的混合契約。

31 交互計算 雙方約定就相互間交易上所生的債權、債務，定期計算，互相抵銷，而且僅支付其中差額的契約，就是「交互計算」（§400）。
二人之間，經常往來互相交易，假如每件結算，手續繁雜，容易感到不方便，所以彼此就約定，在一定期間之內，將相互間一切交易上的付款，作一個總結，並且直接互相抵銷，藉以了結債權債務。

32 交互計算的效力 在交互計算時，雙方的債權都會繼續保持原來的性質。債權如果附有「擔保」，這項「擔保」，並不會因為交互計算而受影響。只是約定作交易計算的債權，都不能獨立行使，所以請求權的時效，無法進行。因為依照交互計算的意義，當事人所能夠請求的，只是計算上的差額，而不是個別債權。

33 還有，在交互計算時，債務人的給付，並不會直接發生債的消滅效力。債務人給付時，只會在計算上記載，而不是用此項給付，來抵充特定項目的債務，而債務人也僅在計算期，就其交易計算上的差額來清償而已。

34 差額的確定 依照交互計算，計算期屆滿後，當事人的一方，對於他方所能夠請求的數額，稱為差額。交互計算的計算期，假如沒有特別約定，以六個月為一期（§402）。 因為「交互計算契約」具有相互信用的的性質，所以如果當事人間不願意繼續這個關係，自然可以隨時終止契約；又如果雙方另外訂定某特定期間前不可終止，就應該尊重雙方約定，不能隨時終止（§403）。

35 贈與 所謂的「贈與」，是當事人約定一方以自己的財產無償送給對方，他人允諾並且接受的契約（§406）。 買東西送贈品算不算贈與？

36 任意撤銷 因為受贈人並沒有付出，所以法律特別允許贈與人可以在還沒移轉贈與物的權利之前，任意撤銷贈與契約，如果已經移轉一部份的話，對於未移轉的部分還是可以撤銷的（§408I）。 但是有兩種情況，不可以任意撤銷契約： 1.經過公證的贈與， 2.為了履行道德上義務的贈與（§408II）

37 2.法定撤銷 受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者（§416）。

38 3.窮困抗辯： 贈與人於贈與約定後，其經濟狀況顯有變更，如因贈與致其生計有重大之影響，或妨礙其扶養義務之履行者，得拒絕贈與之履行（§418）。

39 給付遲延責任 第409條（受贈人之權利） 　　贈與人就前條第二項所定之贈與給付遲延時，受贈人得請求交付贈與物；其因可歸責於自己之事由致給付不能時，受贈人得請求賠償贈與物之價額。  　　前項情形，受贈人不得請求遲延利息或其他不履行之損害賠償。 

40 給付不能責任 第410條（贈與人之責任） 　　贈與人僅就其故意或重大過失，對於受贈人負給付不能之責任。

41 瑕疵擔保責任 第411條（瑕疵擔保責任） 　　贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人不負擔保責任。但贈與人故意不告知其瑕疵或保證其無瑕疵者，對於受贈人因瑕疵所生之損害，負賠償之義務。

42 1.附負擔的贈與 就是指使受贈人負一定给付義務的贈與，如果贈與人已經做了給付，而受贈人卻不履行義務時，贈與人可以請求受贈人履行義務，或是撤銷贈與（§412I）。 另外，負擔如果是以「公益」為目的，在贈與人死亡後，主管機關或檢察官，可以請求受贈人履行其負擔（§412II）。

43 附負擔的贈與，其贈與不足抵償負擔時，受贈人僅在贈與的價值限度內履行負擔（§413）。
附負擔的贈與，其贈與物或權利有瑕疵時，贈與人在受贈人負擔的限度內，負出賣人同一的責任（§414）。

44 特種贈與 2.定期給付的贈與：是定期地繼續為財產給付的贈與，如果沒有約定這個贈與要給付到什麼時候，這個贈與，當受贈人或贈與人死亡時失效（§415）。 3.死因贈與：就是贈與在贈與人死亡後才發生效力，此與「遺贈」不同。

45 租賃 租賃是當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金的契約。動產或是不動產都可以做為租貸契約的標的物(§421)。
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46 出租人義務 1.交付及保持義務：「出租人」應該要將合於雙方所約定的「租賃物」，交付給「承租人」，並在租賃關係還沒中斷前，將租賃物保持著合於約定使用收益的狀態（§423）。 2.修繕義務：租賃物的修繕，原則上由出租人負擔，除非契約另有約定，或另有習慣；出租人如果是為了保存租賃物的必要行為，承租人必須要配合，不得拒絕（§429）。

47 3.出租人應負擔稅捐義務與飼養費：租賃物應該繳納的一切稅捐，因此原則上沒有特別約定的情形，出租人應該要負擔繳稅的義務（§427）。

48 4.有益費用之償還及工作物之取回：承租人就租賃物支出有益費用，增加租賃物的價值，於租賃關係終止時，出租人應該償還費用(§431 Ⅰ)。
又承租人在租賃物上增加「工作物」，承租人可取回其工作物，但應回復原本租賃物的狀態(§431 Ⅱ)。

49 承租人義務 1.支付租金義務。 2.保管義務：承租人應以善良管理人的注意來保管租賃物，如果有生產力，就應保持生產力（§432 I）。要是有修繕的必要，也應通知出租人修繕。 第三人對於租賃物主張權利，承租人也應該通知出租人，承租人怠於通知，而使得出租人受有損害，承租人應賠償出租人所受損害（§437）。

50 善良管理人保管義務：毀損滅失 承租人負有保管租賃物的義務，所以如果沒盡到「善良管理人的注意義務」，而使得租賃物毀損滅失時，應負賠償責任（§432 II）；

51 自殺成為凶宅 最高法院 103 年台上字第 584 號民事判決 最高法院民事判決一○三年度台上字第五八四號 裁判日期：103.03.27
裁判案由：請求損害賠償 最高法院民事判決一○三年度台上字第五八四號

52 第433條（對於第三人行為之責任） 　　因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人，應負責之事由，致租賃物毀損滅失者，承租人負損害賠償責任。 第434條（失火責任）若是因失火而滅失的情況，承租人只要在自身有「重大過失」時負責。

53 4.租賃物為動物的時候，日常飼養動物的費用，應該由承租人負擔（§428）。

54 承租人的轉租效力 第443條（轉租之效力） 　　承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。 　　承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

55 第444條（轉租之效力） 　　承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。 　　因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。

56 占有的保護 第962條（占有人之物上請求權） 　　占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。占有被妨害者，得請求除去其妨害。占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。

57 買賣不破租賃原則 　　出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之(§425)。

58 第425條之1（土地所有人與房屋所有人之租賃關係）
　　土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。  　　前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。 

59 第426條之1（房屋所有權移轉時承租人之效力） 　　租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

60 第426條之2（租用基地建築房屋之優先購買權） 　　租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 　　前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。 　　出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。

61 瑕疵擔保責任與終止權 比較第355條（物之瑕疵擔保責任之免除） 第424條（承租人之契約終止權）
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 第424條（承租人之契約終止權） 租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。

62 第440條（租金支付遲延之效力） 　　承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。  　　租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。  　　租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。 

63 第449條（租賃之最長期限） 　　租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 　　前項期限，當事人得更新之。 　　租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。

64 第450條（租賃契約之消滅） 　　租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。 　　未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。 　　前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

65 土地法第100條（房屋租賃收回房屋之限制） 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋： 一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。 三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。 五、承租人違反租賃契約時。 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

66 第451條（租賃契約之默示更新） 　　租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

67 第453條（定期租約之終止） 　　定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

68 第104條（基地之優先購買權） 　　基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 　　前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。