老年公寓专题研究及案例借鉴 天津中原地产投资顾问部 2015.05

目录 老年公寓的选址 老年人建筑的分类 老年公寓规划布局 老年公寓的分类 高层老年公寓的建筑空间 老年公寓单体建筑要求 老年公寓的特点 高层老年公寓的户外环境设计 老年公寓营运原则 老年公寓的功能配置 老年公寓的户型布置 国内外典型老年公寓案例 老年公寓无障碍设计

老年人建筑的分类 根据中国“老年人建筑设计规范”：老龄阶段是指60周岁及以上人口年龄段；将老年人建筑分为：老年住宅、老年公寓、老人院、托老所四种。 类别 定义 性质 特殊要求 老年住宅 专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅。 住宅 符合老年体能心态特征 老年公寓 专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。 综合管理住宅 符合老年体能心态特征且具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系 老人院 （养老院） 专为接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。 社会养老服务机构 设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施 托老所 为短期接待老年人托管服务的社区养老服务场所，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施，可分日托和全托两种。 短期社会养老服务机构 设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施，可分日托和全托两种。

老年公寓的分类 安全性 （无障碍环境设计） 康复性 疗养性 自住型老年公寓 服务性老年公寓 特护型老年公寓 健康期 正常老人 障碍期 轻、中度障碍 卧床期 重度障碍 安全性 （无障碍环境设计） 康复性 疗养性 自住型老年公寓 服务性老年公寓 特护型老年公寓 只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，这种老年公寓也称为普通型老年公寓。 向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其他个人生活方面的需求。这种老年公寓也称为陪住型老年公寓。 除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间，这种老年公寓也称为护理型老年公寓。 不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助， 提供与日常生活有关的各种服务 除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务

老年公寓的特点 特点一 特点二 特点三 能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容 老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点 老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长 在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求15 我国政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少。 由于老年公寓属于新兴事物，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后。 老年公寓不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。 老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资。

外来的力量如汽车、行人、噪音、污染等都可能对老人形成威胁。 老年公寓的选址 特点一 特点二 特点三 特点四 特点五 环境质量良好 交通便捷 公共设施齐全 生活气息浓郁 安全性 环境对老人产生较强的吸引力 方便老人外出或是与子女、友人互相往来 现实生活感到方便，对未来生活感 到安心 与各年龄段的居民 们有相互交往的机 会，避免老龄消极 心理 外来的力量如汽车、行人、噪音、污染等都可能对老人形成威胁。 典型案例 上海闵行区莲花老年公寓，位于闵行区莲花路1115号，与徐家汇区一路之隔。 莲花老年公寓占地面积4900平方米，建筑面积7480平方米，绿化面积1800平方米，拥有床位200多张，总投资3000多万元的宾馆式养老机构，可适合不同需求的老年人的居住。

老年公寓规划布局 美国费城老年公寓 居住区中心部位宜设计确保占小区用地面积不低于15%的集中绿地、树林，这是良好居住环境的保障； 绿地采用无障碍设计，尽可能多地铺设软质地面，并兼有老人和儿童适宜的娱乐消闲设施，如沙地、水池、茶廊、游乐设备等； 针对老人的建筑，两代同居住宅、老年会所的布置不宜过于分散，并以靠近集中绿地为佳； 社区规模应有所控制。若规模过小，各种设施和服务成本将提高，而规模过大，则不宜形成社区应有的凝聚力和归属感。 美国费城老年公寓

体现完整性、主题性、秩序性和主从性，体现一种有章法、有层次的审美感受，形成积极、明朗和健康向上的氛围。 高层老年公寓的建筑空间 体现完整性、主题性、秩序性和主从性，体现一种有章法、有层次的审美感受，形成积极、明朗和健康向上的氛围。 安全平和的环境 平面宜简单、规整、对称 体型主要以简洁规则的体型为主，如方形、 圆形、三角形、规则多边形等

老年公寓单体建筑要求 建筑色彩 日照与朝向 采光 室温 噪音 朝南或南偏东15°的范围内。 卧室的朝向应该朝阳布置。 老年公寓各功能房间都应具有直接对外的窗户，并且窗户的面积不宜太小。 室内温度保持在16～24℃、湿度在50％～60％ 允许噪声级不应大于45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75dB。 老年人颜色 喜好排列 设置专有的公共层（空中庭园） 接触和交往的场所 防灾避难和疏散空间 接触自然，改善居住微气候 服务空间

高层老年公寓的户外环境设计 小区公共活动场地 高层建筑的屋顶 建筑底层架空 建设可为老年人锻炼身体、跳舞、娱乐、休息提供各种活动场所。 利用屋顶建造活动设施、进行绿化处理，从而形成屋顶活动空间不仅增加了老人的活动场所 把建筑底架空，合理分割空间，置绿化，安装活动设，形成各种活动空间

单人房间、双人房间；房间内有独立的卫浴及厨房设备 老年公寓的功能配置 类别 项目 内容及相关规定 食 膳食 自助餐室或公共餐厅 衣 洗衣设备 全自动洗衣机及烘干机 外送洗衣 特约洗衣店，包洗包送 住 独立套房 单人房间、双人房间；房间内有独立的卫浴及厨房设备 家具 床、床头柜、衣柜、书桌椅、沙发、茶几等 电器 电灯及电话 阳台 晒衣架 清洁服务 公共空间的清洁整理、垃圾清运 行 公车 就近公交站或设置社区巴士 计程车 代叫车服务 类列 项目 内容及相关规定 娱乐 设备 交流室、教室、户外庭院、视听室、麻将室、图书馆、公共小厨房等 活动 办理各式社团、休闲外出旅游活动、生日会、节庆联欢等。 医疗保健 医务室 医生定时定点咨询、驻诊 运动器材 架空层及庭院内设置运动、健身器材 安全维护 管理员 24小时巡查及日常生活事项协助 关怀 社工室 住户关怀、心理咨询、福利事项代办咨询及其他社会事项 学习 老年大学 与老年大学合办

老年公寓的户型布置 单身室 夫妇家庭室 1室加1厨1卫 1室加1餐厅兼厨房1卫 2室加1厨房1卫 2室加1餐厅兼厨房1卫 使用面积30㎡左右 使用面积30-50㎡左右 使用面积50㎡以上

高层老年公寓无障碍设计----卧室、起居室 重要性 老人每天在卧室里消耗的时间多达10一14小时，是老年人生活时间最长的地方。老年人的卧室并非单一功能空间，属老人私密空间。 设计特点及尺度 使用面积不宜小于10㎡ 最好与阳台连在一起 卧室的窗台适宜高度在0.75米左右，适宜老年人坐在窗前能看到室外的景色 窗台的宽度也应适当增加，一般不应小于250～300mm，以便放置花盆等物或扶靠观景 在低矮或是落地窗的内侧应设置高900～1000mm的安全栏杆 起居室 供老人接待客人、家庭聚会、休息娱乐，的过渡性空间。老年起居室属于半私密性空间，也是通往其它空间的出入口。 整体风格应该是整洁、清爽、功能合理 它联系着卧室、厨房、卫生间及大门入口，但不应开设太多门洞，并且门的开设应比较集中。 起居室开间不宜超过4200mm，独用式起居室使用面积不宜小于14mm，兼顾其他用途时，使用面积不宜小于16mm

高层老年公寓无障碍设计----卧室指标

高层老年公寓无障碍设计----厨房 厨房 重要性 老年人厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时。要考虑座轮椅或需坐式操作的老年人的需求 设计特点及尺度 适用清洁及易防滑材料 所有设置圆角处理，消除一切高差 操作台面高宜0.75-0.80m，台面宽度不应小0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。 厨房吊柜离地高度为  1.40-1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜

高层老年公寓无障碍设计----卫生间 卫生间 重要性 人身体状况下降，卫生间和浴室是日常生活中使用较频繁的场所，也是容易产生烦恼和危险的多发区域。 设计特点及尺度 卫生间要尽量靠近卧室，方便老人使用，可能的话可以和卧室嵌套在一起 夜间卫生间通道的照明，应在通道附近设置长明灯 消除一些高差，防滑处理；卫生间的门宜设平开门，门扇向外开启并要考虑轮椅通行，大于90厘米。 卫生间设施设计特点 浴缸 选用的浴缸长度应大于150厘米，高内部深度应小于42厘米，方便老人出入。浴缸的出口处要有不锈钢或防滑的扶手，让老人出浴时有扶取之物浴缸的地面应平整防滑 在浴缸的一端尚应留出30一40厘米的平台供老在淋浴间内要设置坐板或座椅，并留出足够的空间供老人完成各种洗澡动作 淋浴喷头可固定在适宜的高度，或连接塑料软管上自己操作。淋浴处还应有足够的空间容纳人员辅助老人洗澡 座便器 老人下蹲困难，因此应选用坐便器，高度要大于43厘米 坐便器的旁边要设置扶手，前方要有足够的活动空间 洗脸台的高度以80厘米左右为宜。 注：所有这些卫生设施都应进行圆角处理，周边预留足够的活动空间供老人和服务人员回旋，毛巾架、扶手等都要求能承受老人抓扶的力量。

高层老年公寓无障碍设计----卫生间 图1. 带扶手的坐便器 图2.带扶手的浴缸 图3.带扶手的洗脸台

高层老年公寓无障碍设计----阳台 阳台 重要性 作为高层建筑的阳台，应用玻璃做封闭处理，形成阳光室，既能遮风挡雨，又能享受阳光，不失为老人的一片自由天空。 设计特点及尺度 阳台与室内房间要消除高差；通向阳台的门宽度要大于90厘米，阳台净宽要大于150厘米，方便轮椅出入 阳台的宽度不小于150厘米，当一个人坐着的时候，另一个人可以从其前面或后面通过。栏杆高度不应小于110厘米，透空栏杆内可设花池以增加安全感 阳台的栏杆(板)要结实，高度大于110厘米，保证老人安全。栏杆(板)顶部或中间部位要局部加宽，方便老人种养花草，放置鸟笼等

高层老年公寓无障碍设计----交通空间 交通空间设计特点及尺度 公寓出入口 出入口内外应留有不小于1.50m×1.50m的轮椅回旋面积 老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认 出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡 缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1 /12，台阶与坡道两侧应设栏杆扶手 走廊 高层老年公寓各个楼层的走廊流线都应简洁明了，走廊长度不要超过30米 走廊净高不能低于220厘米，净宽在通行一辆轮椅时要大于120厘米 电梯 电梯作为高层老年公寓中极其重要的垂直交通工具，应选用低速平缓，简单、尺寸宽大的类型 电梯的门尺寸需在80厘米以上，轿箱净空长宽要分别大于140厘米和135厘米 电梯底层控制按钮可以有所不同，其他按钮要简单统一，距地高度80一110厘米。 电梯每层停靠时要与楼面尽量持平，同付两者之间水平缝隙不得大于1.5厘米，防止给轮椅使用带来不便

高层老年公寓无障碍设计----交通空间 老年公寓楼梯设计 老年公寓电梯入口设计

高层老年公寓无障碍设计----室内装修 室内装修设计特点及尺度 墙、地面装修 选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。 门 门的净宽最好保持在850mm以上，保证轮椅顺利通过 卫生间应采用外开门，并采用里外都能开启的门锁。 开关及插座 应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。 选用安全型水龙头 应设置恒温水龙头，预先对水温设定，水温即为所需温度，中途加水时，水温也不会忽然变化。 紧急呼救器 居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮 卫生间的警报器应该安装在离坐便器最近的侧墙上，距地面高度为900mm，离后墙750mm或安装在两边墙上，距地面高度为200mm，离后墙1600mm 适合老年人的 较长水龙头 适合老年人的门把手

老年公寓营运原则 原则一 原则二 原则三 定位：两路出击 运营：三方并举 服务：四点标新 老年人养老 公建设施共享 出售房屋（或房间）的产权 出租房屋使用权 产权酒店 社区物业服务 社区家政服务 社区医疗服务 社区娱乐服务 老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务 不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性 形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障 老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。 其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体 灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。 为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施 四点标新的社区服务提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。 三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。

国内外典型老年公寓案例 新加坡建屋发展局早在１９９８年３月推出了“乐龄公寓”。“乐龄公寓”一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位乐龄人提供生活空间。 “乐龄公寓”和普通住宅不同的是： 住宅入口处面积适当增大，便于轮椅通过； 门的宽度适当增加，使轮椅可以通行； 室内地面平坦，没有高差； 厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用； 厕所都靠近卧室，并设长明灯； 开关、门铃和门窗把手等设施的位置适当降低； 老人容易摔倒，地面和浴池底都防滑，浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手； 老人视觉功能下降，房间光照度提高２倍以上； 老人不适应炫光，加了抑制； 老人听力降低，提高了报警声响； 厕所用了推拉门，不用平开门； 厨房洗涤台和灶台以及卫生间洗面台的下部都凹进去，以便老人操作时可坐下把腿伸进去； 煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识； 各种读物也像低幼课本，字体特别的大。

北京太阳城银龄公寓简介 北京太阳城是成功开发老年公寓的典范。北京太阳城采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。 北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700 平方米，仿欧式建筑，完全采用无障碍设计，适合老年人的地板式采暖、医护型电梯，从细微处体现对老年人的关爱。 银龄公寓A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅。 一层设有面积为180平方米的餐厅为老人提供营养配餐（包括流食、半流食配餐）。 一层设有家属接待区，并提供音乐疗养。 护士24小时查房和24小时特别看护的人性化服务。 提供辅助健身、文体娱乐及床边抚慰等服务。 公寓内设有护士站、多功能厅、公共浴室、餐厅、洗衣房、康复训练室、家属更衣室，全栋楼采取封闭式管理。 为半自理老人提供医疗康复安养与生活护理相结合的服务。 为无自理能力老人提供全托管生活照料与医疗护理相结合的服务。 银龄公寓B栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。 银龄公寓B栋总建筑面积为17900平米，客房总数为297间。 每层均设有一个面积为160平方米的餐厅，为老人提供各式营养配餐。 一层中央设有一个面积为500平米的宴会厅，方便子女与老人合家团聚。 公寓楼内设有欧陆风情区、童趣天地、时空长廊及楼心花园等。 为丰富老人的文化精神生活，组织各种兴趣小组开展文化娱乐活动。

北京太阳城内部配套设施 公寓内部设施 医务室 设有护士站，全天24小时值班，由北京太阳城医院提供专业医护人员和医疗设备。为老人提供及时、贴心的优质服务。 综合活动室 公寓每层均设有一个综合活动室，综合活动室配有专业人员为老人们组织养生保健讲座及书法、绘画、棋牌、手工编织等丰富多彩的活动。老人们可以在这里喝茶博弈、谈心聊天，举办小型的舞会和联欢会等，是一处老人们休闲娱乐的理想场所。 餐厅 公寓餐厅配有专业营养师进行合理膳食搭配，为老人提供营养可口、花样繁多的餐饮。提前一周制定营养食谱，以方便老人选择和定餐。 浴室 每个房间均设有独立浴室，定时温泉水供应，根据老年人生理特点设置环形扶手、地面防滑处理等，从细微处体现对老人的关爱。 阅览室 公寓为老年人配备环境舒适安静的阅览室。提供各类书籍、报刊、杂志等图书资料，并配备电脑供老人上网查阅资料 。 紧急呼叫系统 每个房间均配备紧急呼叫系统，医护人员24小时值班，当紧急呼叫铃响后，医务人员即刻通过电脑调取病史，同时以第一时间到达呼叫处，实施急救。 活动表 时间 上午 下午 周一 游泳队（8：30-11：00） 卡拉OK（2：30-4：30） 京剧队（9：00-11：00） 周二 手工组（9：00-11：00） 电影（2：30-4：30） 周三 英语（2：30-4：30） 周四 时装队（9：00-11：00） 书画班（2：30-4：30） 周五 养生保健座谈（2：30-4：30）

北京太阳城配套服务 银龄公寓B栋为老人提供的服务分为基本服务、住宿服务、膳食服务、医疗服务、娱乐休闲服务、购物服务、交通服务及根据老人特殊需求提供的其他服务共八大类。 A基本服务 B住宿服务 C娱乐休闲服务 D医疗服务 对新入住会员进行健康体检，建立健康档案； 免费提供订报、送报、邮寄信件等邮政服务； 公寓内24小时值班服务； 公寓内24小时监控服务； 叫醒服务、问询服务； 户内宽带上网； 配备设施及设备维护服务； 有偿打字、传真、复印等商务服务 社区内设有银行提供的ATM自动提款机及自动交款机； 定时温泉水洗浴 服务员每天定时进行房间卫生清洁 定期更换床上用品，特殊需要可根据老人合理要求随时更换； 定期换洗窗帘； 有偿洗衣服务； 免费提供入住公寓内的各种活动场所（电脑室、阅览室、健身房、聊天室、棋牌室、书法室、手工室和综合排练室）及健身娱乐设施（健身器械、乒乓球、台球、沙弧球等） 提供室外健身器械； 定期组织郊游、采摘等活动； 定期组织各种兴趣小组和各种文娱活动； 有偿参加社区老年大学的各种课程和相应活动； 每年免费提供一次健康体检； 免费提供健康咨询和保健知识讲座 配备紧急呼叫系统，随时提供紧急 医疗服务； 提供预防保健工作(疫苗费用自理)； 公寓内配有医务室和值班巡诊医生，每天定时进行巡诊； 日常量血压、吃药、就诊提醒 医护人员24小时值班 E膳食服务 提供一日三餐的营养膳食服务 每周公布营养膳食食谱； 提供零点或自助餐； 提供送餐服务 提供预约订餐、包桌服务； G交通服务 F购物服务 每天定时提供免费班车 社区内提供电瓶车服务 提供电话购物、送货上门服务

北京太阳城银龄公寓设计 户型设计的基本特点太阳城老年公寓的户型设计，在满足《老年人建筑设计规范》的基础上，做了如下重点处理： 多层公寓A单元标准层 户型设计的基本特点太阳城老年公寓的户型设计，在满足《老年人建筑设计规范》的基础上，做了如下重点处理： 每户增设阳光室及室外阳台。 简化室内流程，特别强调主卧室与起居室的联系便捷。 使用角窗、凸窗等多种形式增大开窗面积。 高层塔楼采用每层六户的蝶形平面，使每户的主卧室及起居室都朝阳采光，自然通风。 造型以简洁、清新为基本格调，色彩上以淡雅、明快的色调为主， 每个组团用不同色调赐于识别。 高层公寓标准层 多层公寓B单元标准层

台湾长庚养生文化村 台湾长庚养生文化村 基本理念： 规划设计目标： 「养生」的目的，是为了达到健康的生活。 「文化」的强调，是为了丰实生活的内容；养生文化村的规划是要提供一个使年长者在身体活动、心智认知、生产力和生活满意方面，都能享受健康乐趣的生活环境。 规划设计目标： “养生”及“文化”双目标之高龄者社区。 为退休老人量身定制的养生环境─无障碍、私密性、族群组合、健康监护。 帮助高龄者型塑有尊严的独立生活。 强化亲情与社会结合合的生活模式。 营造朝气的自然景观社区。 E栋/活动中心 北侧入口 D栋/中级社区/1016戶 连外桥梁 电力中心 中央厨房 F栋/顶级社区/162戶 垃圾清运站 C栋/高级社区/702戶 银发大学及服务中心 C栋/高级社区/660戶 A栋/中级社/706户 南侧入口 B栋/一般级社区/703戶 护理之家 污水处理厂

台湾长庚养生文化村 基地座落：桃园县龟山乡林口 基地面积：34.32公顷 使用分区： 养生文化专用区25.71公顷 环保设施区1.13公顷 高铁用地0.54公顷 公园绿地、道路等6.94公顷 使用强度： 建筑密度50% 容积率1.5 建筑高度21.6M

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