南通房地产市场监测周报 2015.01.12-2015.01.18 彤心策划·市场研究部出品—— 版权声明：本文仅供公司内部使用，版权归南通爱心房产有限公司所有， 未经南通爱心房产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

2 1 宏观市场 南通土地市场 3 南通本周成交情况 4 区域成交分析 典型楼盘动态 5 6 本周平媒汇总

公积金贷款将延续放松态势 楼市回暖尚需时日 一、宏观市场 资讯政策 公积金贷款将延续放松态势 楼市回暖尚需时日 随着2014年10月份《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》的印发，并要求各地放宽公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款、推进公积金异地贷款、实现异地互认、转移接续、降低中间收费以来。目前，已经有包括北京（楼盘）、长春（楼盘）、杭州（楼盘）等40个城市不同程度地放宽了公积金贷款政策。 对此，业内专家表示，公积金贷款政策的放松将会对房地产市场需求有所刺激，一方面，公积金贷款放松将会影响市场对房价的预期；另一方面，公积金贷款放松，将减轻购房者的还款压力，促使更多人购房。 中国房地产学会副会长陈国强表示，贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果，但房市充分回暖还需一个过程。 3

南通兴东机场大道将开建 市区到机场不超15分钟 一、宏观市场 规划建设 南通兴东机场大道将开建 市区到机场不超15分钟 今年，从五号桥到兴东机场的机场大道已经纳入城建建设计划，建成后从南通市区到机场的车程不会超过一刻钟。兴东机场内部今年也将有一系列改造计划，客、货停机坪之间的12万平方米新停机坪将于今年3月兴建，预计今年年底前就可建成，到时兴东机场的停机位可增加25个。另外，总投资1.5亿元的联检大楼已进入内外装修阶段，预计今年7月份投入使用，为机场口岸开放打好基础。 据了解，去年兴东机场累计完成旅客吞吐量932368人次，同比增长38%；货邮吞吐量31894.5吨，同比增长29.81%，增幅分列全省第二。 4

36家房企发布年报预警 近五成房企净利下滑 一、宏观市场 行业动态 截至1月19日,据Wind资讯统计数据显示,沪深两市共计36家上市房企公布了2014年年报业绩预告,其中,7家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后,按照预告净利润同比增长下限来看,净利润同比下滑企业达17家,占比近五成。 虽然上述36家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现。但截至目前,在36家公布2014年度业绩预告的企业中,近两成企业预亏,近五成房企净利润下滑,这也在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象。 事实上,今年年初以来,房地产市场持续下行,不少房企迫于资金压力,均采取“以价换量”的销售策略,加之资金成本提升等因素,确实侵蚀了不少房企的净利润。 5

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二、土地市场 全国土地 土地市场开年爆棚 任志强称地价占到房价7成 今日北京土地市场再开闸，三宗地块的土地出让金接近87亿元。其中龙湖首开联合体以11.25亿元拿下朝阳东坝南区地块，溢价率42%，楼面价3.2万元/平方米。金石联合获得丰台丽泽金融商务区地块，总价25.1亿元，溢价率39%。此外，北京建工和通州区国资委旗下企业北京通州现代化国际新城投资运营有限公司联合体获得通州区永顺镇一宗商业综合地块，建筑面积45万平方米，总价高达50.4亿元。 任志强在会上谈到，从去年全年来看，房企的土地储备大概减少了1/4。土地价格不断高涨，就是因为有些开发商已经看到楼市未来预期向好，他们拿出更多的资金用来补欠去年的土地储备，所以今年年初土地市场的竞争已经开始进入白热化阶段。 截止到今年1月16日，北京土地市场成交已达8宗，吸金数额攀升至284亿，多个地块的溢价率处于高位，相比2014年同期出现上涨。 7

二、土地市场 南通土地 开年"地"现场 南通土拍上演"老"面孔的"新"故事 据南通国土资源局信息显示，搜房网数据监控中心统计，1月南通市区（不含通州区）共有14幅地块挂牌，挂牌总面积为585320.98平方米，其中有五幅居住用地，五幅工业用地，虽在挂牌数量上还过得去，但由于缺乏亮点地块，导致目前的土拍市场仍给人一种后继无力的印象，而这一现状和一线城市的土拍市场有着天壤之别。 8

二、土地市场 南通土地 开年"地"现场 南通土拍上演"老"面孔的"新"故事 由于时值月中，本月挂牌出让的地块还未完全出炉，但就已挂牌出让的土地情况来看，位于工农路沿线的商住用地被星浩资本默默拍得，竞得总价7.93亿，以图打造星浩在南通的第二个项目，也算本月土拍的一大热闻。 9

二、土地市场 南通土地 开年"地"现场 南通土拍上演"老"面孔的"新"故事 早在去年年中南通搜房网举办的年中大话地产上，作为与会嘉宾的星光耀广场副总经理就表示星光耀在南通楼市的脚步不会终止，计划在南通进行多项目经营。虽说最终拿地的时间较计划晚了一段时间，但星光耀还是践行了它的承诺，以总价7.93亿成功揽下工农路沿线的商住地块，也算是给南通的土拍市场来了一个新年“开门红”。 10

二、土地市场 南通土地 开年"地"现场 南通土拍上演"老"面孔的"新"故事 依据国土资源局网站公告显示，出让的地块CR14064位于江海大道南、工农路西，地块总面积为176145.7平方米，规划建筑面积为338050平方米，起挂价4500元/平方米。就区位上来说，该地块位于江海大道工农路沿线，作为同位于工农路沿线的已开发成熟的住区国基桂花小镇、南山国际社区、苏建阳光新城就位于该地块北侧，区域内更有金海岸、江海风情街等商配。此次随着星光耀的加入，在完善同区域商配的同时，也为工农路沿线的楼市“战局”注入新的发展契机。 11

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三、成交情况 本周成交 春节前后1个月是楼市传统淡季，南通楼市经历过去年12月的辉煌，1月楼市也逐步进入淡季，成交量从高峰回落，港闸和开发区的均价也从回落至“5字头”，甚至部分楼盘打出“4”字头诱惑。不过，也有部分开发商趁着市场余温赶紧出货，特别是本土开发商低价推新货，对于购房者来说也是一个不错的入市时机。上周南通楼市就出现了部分楼盘大幅上涨的现象，这部分集中备案的项目虽然不能够全部反映该项目本周的成交状况，但是能够反映出进入一月份以来的成交成绩。 13

三、成交情况 区域成交情况 据有关人士介绍说，通常春节前后新品加推和新盘开盘量较少，楼盘也以清尾货为主，对于购房者来说也可以借机“淘”到价格合适的新房。 14

三、成交情况 市区成交情况 上周的住宅市场可谓是热闹非凡，一扫上周成交窘态，住宅成交量一路上扬。根据数据统计显示，上周(0112-0118)南通楼盘住宅商办成交总量为757套，日均成交108套，与之前一周相比上涨了196.86%，成交面积为81567.40㎡，日均成交面积为11652.49㎡，与之前一周相比上涨了266.44%。住宅成交589套，日均成交84套，与之前一周相比上涨了250.60%，住宅成交面积为73226.85㎡，日均成交面积10460.98㎡，与之前一周相比上涨了280.28%；商业成交58套，日均成交8套，与之前一周相比上涨了383.33%，商业成交面积为3862.65㎡，日均成交面积551.81㎡，与之前一周相比上涨了1577.15%；办公成交110套，日均成交16套，与之前上周相比上涨了46.67%，成交面积4477.90㎡，日均成交639.70㎡，与之前一周相比上涨了61.50%。 15

三、成交情况 住宅TOP10 在住宅成交TOP10中，就区域分布而言，上周开发区的成交表现最佳，住宅成交也是呈现暴涨势头。在TOP10中，港闸区和开发区各占4席，主城区和新城区各占1席，新东区无楼盘进入排行榜。在上周的成交排行中，位于开发区的景瑞望府上周成交185套，位居排行榜榜首之位。位于港闸区的华润·悦锦湾上周成交144套，位居次席。位于开发区的幸福天地上周成交41套，位居第三。位于新城区的中海·上林院上周成交26套，位居第四。位于开发区的雅居乐花园上周成交19套，位居第五。位于开发区的优山美地名邸和位于主城区的德诚翠湖湾上周成交18套，位居第六。位于港闸区的华强城上周成交15套，位居第八。位于港闸区的雨润·星雨华府上周成交10套，位居第九。位于港闸区的中港城上周成交9套，位居第十。 16

三、成交情况 商业TOP10 在住宅成交TOP10中，就区域分布而言，上周开发区的成交表现最佳，住宅成交也是呈现暴涨势头。在TOP10中，港闸区和开发区各占4席，主城区和新城区各占1席，新东区无楼盘进入排行榜。在上周的成交排行中，位于开发区的景瑞望府上周成交185套，位居排行榜榜首之位。位于港闸区的华润·悦锦湾上周成交144套，位居次席。位于开发区的幸福天地上周成交41套，位居第三。位于新城区的中海·上林院上周成交26套，位居第四。位于开发区的雅居乐花园上周成交19套，位居第五。位于开发区的优山美地名邸和位于主城区的德诚翠湖湾上周成交18套，位居第六。位于港闸区的华强城上周成交15套，位居第八。位于港闸区的雨润·星雨华府上周成交10套，位居第九。位于港闸区的中港城上周成交9套，位居第十。 17

三、成交情况 办公TOP10 在办公成交方面，上周南通市区商业成交成交备案项目有9项目，比之前一周备案相比增加4个。其中，位于主城区上周成交五洲国际广场上周成交90套，位居首席。位于新东区上周成交涌鑫八达通广场上周成交8套，位居次席。位于新城区上周成交中南世纪城 上周成交4套，位居第三。位于港闸区上周成交鸿鸣摩尔和位于新城区上周成交星光耀广场上周成交2套，位居第四。位于港闸区上周成交绿墅湾、位于新城区上周成交恒隆国际、位于主城区上周成交幸会幸会和位于港闸区上周成交南山国际社区上周成交1套，位居第六。 18

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四、成交分析 崇川区 据彤心策划研究部统计数据显示，本周(0112-0118)崇川区成交共计231套。其中，住宅部分共成交107套，商业部分共成交18套，办公部分共成交106套。崇川区的办公项目优势特别明显，五洲国际的小公寓销售成交显赫。 20

四、成交分析 港闸区 据彤心策划研究部统计数据显示，本周(0112-0118)港闸区成交共计222套。其中，住宅部分共成交211套，商业部分共成交7套，办公部分成交4套。港闸区的住宅成交优势被开发区取代。 21

四、成交分析 开发区 据彤心策划研究部统计数据显示，本周(0112-0118)开发区楼盘成交共计304套。其中，住宅部分共成交271套，商业部分共成交33套，办公部分无成交。开发区上周的住宅成交部分是三个区域中最多的，其他两个区域成交略显疲态。 22

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六、平媒汇总 平媒投放 本期报告以2015年1月12日-1月18日的南通各楼盘平面媒体广告监测统计数据为基础，对楼盘投放排名、投放量进行汇总。本周媒体的监测范围包括《南通日报》、《江海晚报》《扬子晚报》、《南通周刊》（南通广播电视报）四大报纸平面媒体。 注：对报纸平面媒体版面统计遵循如下原则：特刊、软文、小于1/4版的信息组合、二手房信息不在统计范围内；报纸广告发布版面量统计以1表示一个整版、1通栏=0.25整版、1半版=0.5整版；其他媒体以投放次数为单位，在图表中统一以点数计算。 29

六、平媒汇总 投放详情一览 通过南通楼盘广告投放排名表，我们可以看出在上周，涌鑫八达通广场以及金鼎湾国际与前一周相同，再次以同样3.5的投放量并列上周平媒投放首位。这也说明了这两个楼盘对平媒还是比较重视的。鑫湖国贸中心以2个点数位居第三名；苏建名都城则以1.4个点数位居第四；同属于苏建地产的苏建学府雅居以1.2个点数位居第五；来自县区的如皋万都广场以1个点数排名第六，这也是上周唯一一个来自南通县区的楼盘。进入2015年以来，南通楼盘广告平媒投放整体呈现出上升趋势，相比2015年第一周，本周的平媒投放点数上升0.6个点位，下面让我们来具体分析上周南通媒体广告投放情况。 30

六、平媒汇总 区域广告投放分析 上周广告投放总量共12.6个点数，与前周相比环比上涨了5%。从投放的区域来看，上周崇川区有4个楼盘共计投放9.6个点数，占上周广告投放量的76.19%，占据了上周投放的大部分；开发区有1个楼盘共计投2个点数，占上周广告投放量的15.87%；县区有1个楼盘投放1个点数，占上周广告投放量0.79%；港闸区与通州区都没有投放。 31

六、平媒汇总 物业类型分析 从物业类型看：本周物业类型有住宅类、商办类和综合体类，别墅类暂无涉及。在上周，住宅广告是物业类型中广告投放量的重点，广告投放量投放量达6.1个点，占总数的48.41%；综合体类广告排位第二，广告投放量为4.5个，占总数的35.71%，商办类广告投放量为2个点，占总数的15.87%。 32

六、平媒汇总 媒体广告分析 媒体广告分析方面，江海晚报依旧是楼盘广告投放量最多的报刊。上周，江海晚报广告投放量达7.4个点数，占总投放量58.73%。南通日报投放量为4个点数，占总投放量31.75%；南通周刊广告投放1.2个点数，占总投放量的9.52%；扬子晚报没有投放。 33

六、平媒汇总 广告诉求类型分析 从广告诉求点来看，上周的广告诉求类型有五种，包括价格类、形象类、活动类、认筹类、促销类。占据上周诉求广告首位的是价格类广告位，共达5.5个点数，占总投放量43.65%；开盘类广告投放量为1个点数，占据总投放量的7.94%；活动类广告投放量为3.5个点数，占总投放量的27.78%：促销类广告投放量为1.2个点数，占据总投放量的9.52%；形象类广告投放量为1.4个点数，占据总投放量的11.11%。其他项没有投放量。 34

六、平媒汇总 平媒研究 35

六、平媒汇总 平媒研究 36

六、平媒汇总 平媒研究 37

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六、平媒汇总 平媒研究 39

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个案延展——启东碧桂园 42

启东碧桂园 项目区位与交通 项目区位：启东牡丹江路南苑中学东侧 配套氛围：交通： 交通便利靠近惠阳路和世纪大道，路况良好（双向车道） 行政： 距离启东市老政府中心商圈距离3.2公里，距离新市政府行政中心约1.1公里，车程约4分钟。 超市：距启东市核心商圈文峰大世界4.7公里，车程约12分钟。 医疗： 靠近启东新世纪医院。银行： 临近中国建设银行 43

启东碧桂园 基本信息 物业类别 住宅 项目特色 学区房 建筑类别 塔楼 高层 装修状况 毛坯,精装修 环线位置 暂无资料 所属商圈 启东 容 积 率 2.50 绿 化 率 40.50% 开盘时间 2014年11月15日 交房时间 预计2016年12月交房 物 业 费 暂无资料 物业公司 启东市碧桂园房产开发有限公司 开 发 商 启东市碧桂园房产开发有限公司 楼层状况 预售许可证 暂无资料 18层765套,23层528套，26层825套 售楼地址 启东市人民中路与和平中路交界处527号（临时售楼处） 停车位:机动车停车位2515个、非机动车停车位5122个　 物业地址 启东牡丹江路南苑中学东侧 工程进度:地下打桩(2015-01-16) 交通状况 221路（至市建路口站下） 产权年限:70年 住宅产权70年 启东碧桂园房价 最低价6600元/平方米 户 数:总户数2118户 当期户数1062户 44

启东碧桂园 项目实景 45

启东碧桂园 项目实景 46

启东碧桂园 项目实景 47

启东碧桂园 户型图 居 室：3室3厅3卫1厨 建筑面积：131㎡ 参考均价：6600元/平 居 室：3室3厅3卫1厨 建筑面积：131㎡ 参考均价：6600元/平 参考总价： 86万(参考总价=参考均价*建筑面积) 贷款方案：首付3成，贷款30年，月供3687元首付6成，贷款30年，月供2106元 户型特色：南北通透,露台,飘窗 48

启东碧桂园 户型图 居 室：3室2厅1卫1厨 建筑面积：91㎡ 参考均价：6600元/平 参考总价： 60万(参考总价=参考均价*建筑面积) 居 室：3室2厅1卫1厨 建筑面积：91㎡ 参考均价：6600元/平 参考总价： 60万(参考总价=参考均价*建筑面积) 贷款方案：首付3成，贷款30年，月供2561元首付6成，贷款30年，月供1463元 户型特色：露台,飘窗 49

启东碧桂园 户型图 居 室：3室2厅1卫1厨 建筑面积：119㎡ 参考均价：6600元/平 居 室：3室2厅1卫1厨 建筑面积：119㎡ 参考均价：6600元/平 参考总价： 78万(参考总价=参考均价*建筑面积) 贷款方案：首付3成，贷款30年，月供3349元首付6成，贷款30年，月供1913元 户型特色：南北通透,露台,飘窗 50

启东碧桂园 户型图 居 室：3室2厅1卫1厨 建筑面积：99㎡ 参考均价：6600元/平 参考总价： 65万(参考总价=参考均价*建筑面积) 居 室：3室2厅1卫1厨 建筑面积：99㎡ 参考均价：6600元/平 参考总价： 65万(参考总价=参考均价*建筑面积) 贷款方案：首付3成，贷款30年，月供2786元首付6成，贷款30年，月供1592元 户型特色：露台,飘窗 51

启东碧桂园 户型图 居 室：3室2厅2卫1厨 建筑面积：128㎡ 参考均价：6600元/平 居 室：3室2厅2卫1厨 建筑面积：128㎡ 参考均价：6600元/平 参考总价： 84万(参考总价=参考均价*建筑面积) 贷款方案：首付3成，贷款30年，月供3602元首付6成，贷款30年，月供2058元 户型特色：南北通透,露台,飘窗 52

启东碧桂园 户型图 居 室：4室2厅2卫1厨 建筑面积：143㎡ 参考均价：6600元/平 居 室：4室2厅2卫1厨 建筑面积：143㎡ 参考均价：6600元/平 参考总价： 94万(参考总价=参考均价*建筑面积) 贷款方案：首付3成，贷款30年，月供4024元首付6成，贷款30年，月供2299元 户型特色：南北通透,露台,飘窗 53

启东碧桂园 项目动态 南通启东项目是南通片区第6个项目，也是南通市第3个项目，启东项目地块位于院校路以东，牡丹江以南，惠阳路以西，世纪大道以北。地块总占地153亩，规划产品以小户型高层洋房产品为主，辅以配套会所。启东碧桂园2014年11月15日首期开盘，目前91-143㎡精装洋房在售，6600-7300元/㎡，额外96折优惠。 54