酒店开发融资与变现模式 中原顾问中心 （重庆） ChongQing.12.2013

酒店开发融资与变现模式

酒店地产融资变现方式 快速变现能力强 具备快速变现与持续盈利兼顾 持续盈利能力强 酒店开发周期 地块购得 地块待开发融资 酒店实际开发 A·土地出让/抵押 B·金融产品融资 C·酒店开发模式 1 所有权的转让 2 经营权的转让 3 使用权的转让 酒店开发模式 所有权 使用权 经营权 产权酒店 股权酒店 委托经营 合作经营 带资管理模式 分时度假模式 快速变现能力强 持续盈利能力强 具备快速变现与持续盈利兼顾

土地出让是将酒店用地直接转让给另外的投资商，该方式开发商无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险，但也会因此而损失酒店后期经营带来的利润 酒店变现模式——土地出让 A 具体措施：将酒店用地直接转让给另外的投资商 优点：无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运 营风险； 缺点：转让酒店用地的收益远远低于酒店运营成功后的利润； 开发商成本：土地转让总价—土地购买成本—转让过程中产生 相关费用； 适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠出让土地 缓解资金压力； 特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权 投资商（开发商） 酒店 用地 直接 转让 其它投资商

土地抵押贷款是将酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资策略，土地抵押贷款是目前中国最为成熟运作的融资渠道，具备融资成本低，融资资金稳定且较为安全的方式 酒店变现模式——土地抵押 A 投资商（开发商） 具体措施：酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资 优点：融资成本低，融资资金稳定且安全； 缺点：办理过程时间较长，土地抵押估值往往过低。 开发商成本：土地购买成本 适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠银行贷款 缓解资金压力； 特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权 酒店 用地 抵押 获得 银行 贷款 银行

酒店资产证券化，将大大增强资产的流动性。证券使得资产的持有者分散，将使得整个房地产风险由更多的人来承担，也就是说可以容忍更大的风险积聚。 酒店资产证券化是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列的组合成致使未来收益相对稳定，并对这系列组合进行打包出售的过程，酒店资产证券有助于开发商提前变现，酒店房产信托基金发展潜力巨大 酒店变现模式——酒店资产证券化 资产证券化的定义与操作流程 B 资产组合 预期现金流量组合 市场 资产A 载体SPV 资产B 资产C 流动性较差的资产资产（房地产） 可预见的未来所产生的现金流量 信托、公司、合伙等法律主体 优势 流动性 分散风险 酒店资产证券化是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列 的组合,使该组资产在可预见的未来所产生的现金流量可以保持相对稳定；在此基础上配以相应的信用担保,将该组资产的预期现金流量的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。 酒店资产证券化，将大大增强资产的流动性。证券使得资产的持有者分散，将使得整个房地产风险由更多的人来承担，也就是说可以容忍更大的风险积聚。

商业抵押担保证券(Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS)为1种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行 酒店变现模式——酒店资产证券化 CMBS的流程与适用性 B 适用于：以公司形式存在的旅行社、旅游饭店 和旅游交通公司、酒店、商业地产等固定资产， 这类资产更新速度较快，则可采用CMBS模式。 地产商 抵押 债权 银行 评级机构 提交评级 获取利润 获取资金 CMBS对资产的要求 评级价格 能产生稳定的现金流的有形不动产。运营良好的 成熟物业，包括酒店、出租公寓、写字楼、商业 零售项目和工业地产最合适。 投资者 融资优势 行价格低、流动性强、放贷人多元化、 对母公司无追索权、释放商业地产价值 的同时保持未来增长潜力及资产负债表 表外融资等。 地产商 更低的成本， 更灵活的资金 投资者 更高的收益， 个性化需要。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段，多用于商业地产，具有分散风险，快速变现的双重优点；信托基金与酒店物业具备良好的结合基础 酒店变现模式——酒店资产证券化 REITs的定义、适用性与优势 B 房地产投资信托基金是投资于能产生收益的房地 产或房地产相关资产从而为投资者提供稳定收益 的投资信托计划。该计划将房地产租赁和出售等 经营活动中所得的收入以派息形式分配给信托单 位持有人，并且可在公开市场交易流通 优点1：分散风险 优点2：变现 REITs的适用性 专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险 通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。 房产项目、多用于商业地产（因为商业地产 现金流要比住宅地产现金流稳定得多），适 用于大型房地产开发商。

首期资金将在半年内完成，预计规模约100亿元人民币，将收购运营10至15家酒店，第二期资金将于一年内投资，预计投资30家酒店。 酒店房产信托基金则是未来REITs发展的一种形式，尽管在国外已经成为一种较为成熟的房地产投融资运作模式，但目前国内市场还处于尝试阶段，开元酒店以及花样年酒店信托基金的上市成为酒店房产信托的里程碑 酒店变现模式——酒店资产证券化 酒店REITs在中国的实践 B 开元酒店信托基金上市 今年7月份，开元酒店REIT由开元资产管理有限公司管理宣布与以渣打银行为牵头行的银团签订一项为期三年、总授信达19.3亿港元银团贷款协议。是项银团贷款获得巿场热烈支持，其中境外贷款授信额为14.7亿港元，连同这次首次公开发售，共募集资金18.1亿港币 今年7月份，花样年与高盈集团在深圳就酒店房产信托基金（REITs）项目缔结合作联盟，正式宣告双方在酒店项目并购、品牌运营、委托管理等领域展开合作。 开元资产管理有限公司董事长陈妙林 首期资金将在半年内完成，预计规模约100亿元人民币，将收购运营10至15家酒店，第二期资金将于一年内投资，预计投资30家酒店。 开元酒店REIT作为全球第一个专注中国内地的酒店REIT，将受益于中国经济和旅游业的快速增长, 以及人民币的升值。

华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者 案例——华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者 酒店变现模式——酒店资产证券化 案例东部华侨城REITs B 华侨城地产 未来收益打包 中信信托 中信信托 财务总监林育德 5年下来租金总收入大约近10亿元 华侨城项目现金流困难 工商银行 投资者 总裁张立勇 工行深圳分行 未来租金收入打包 中信信托则具体承担此次销售。机构投资者纷纷认购，中信信托每收到一个机构投资者的认购款，便将此认购款存入工行深圳分行的专用托管账户，直到6.5亿销售完毕。之后，工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益，在未来5年时间里，将租金收益按照机构投资者的认购比例，分配给投资者。 负责监管收益和投资者认购收益分配 华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者

酒店变现模式——酒店开发阶段 C 酒店开发模式 所有权 使用权 经营权 1 产权酒店 股权酒店 私产酒店 1

开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益 产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，该方式能够快速回现，减小开发 商资金压力，是目前酒店开发较为普遍的做法 酒店开发阶段——产权式酒店 产权式酒店的定义与优势 C 地域特征 快速回现，减小开发 商资金压力 强势景观资源或经济活跃区域 客户定位 开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险 城市的高收入阶层 投资客为主 产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。 经营特点 开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。 开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益

C 产权酒店操作模式中开发商通过销售产权获得资金回笼，业主拥有的产权部分获得的收益分配，使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金 酒店开发阶段——产权式酒店 产权式酒店的利益分配 C 获得所有权回报 产权酒店组织关系构架 所有权 投资客户 拥有所有权 酒店客户 产权酒店 凭借使用权回报 使用权 开发商 拥有使用权 获得经营权回报 经营权 专业第三方 拥有经营权 开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配 投资收益－业主拥有的产权部分获得的收益分配 使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。

获得承诺的固定收益＋浮动分红 业主自付供楼款 产权式酒店拥有较为成熟的四种模式，主要的差异体现在业主收益的方式上，现阶段模式二承诺固定的收益为较为普遍的操作模式 酒店开发阶段——产权式酒店 产权式酒店的四种开发模式 C 模式 产权 管理者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 按竭期间 按竭到期后 模式 一 产权完全归属业主 开发商商委托的第三方专业酒店管理机构 月收益用于抵冲供楼款 根据经营状况每月收取净收益+浮动分红 每月可入住若干天 参与酒店利润分配 模式 二 承诺因定收益 无分红 获得承诺的固定收益 业主自付供楼款 每月可入住若干天 入住不影响收益 模式 三 获得承诺的固定收益＋浮动分红 业主自付供楼款 参与酒店利润分配 承担保证业主月固定收益的义务 模式 四 产权经营权归业主 业主自付供楼款

案例分析——丽江悦榕轩，悦榕集团与2006年首选丽江悦榕庄度假村，通过复制与悦榕庄经营性别墅一模一样的产品，吸引世界各地的度假游客体验并购买别墅产权 酒店开发阶段——产权式酒店 案例分析——丽江悦榕轩 C 酒店产品形态 房型 数量 面积 豪华套房/花园套房 42 150-200 花园别墅/豪华花园别墅 40 335 泳池别墅/豪华泳池别墅 13 359-328 SPA联排别墅 16 436 双卧室按摩池别墅 7 1064 三卧室按摩池别墅 3 1206 总统别墅 1 1208 丽江·悦榕庄 酒店位置：丽江古城束河悦榕路 设计公司：Architrave Design & Plannning 客房数量：122 间/栋 酒店开业时间：2006 年 交通：丽江悦榕庄位于海拔二千公尺的丽江束河古镇，自丽江机场搭车前往亦只需四十分钟。

悦榕轩以一期悦榕庄为模板，共推出25栋纳西风格别墅，其中包括16栋连排双卧房别墅，6栋独栋双卧房别墅和3栋独栋三卧房别墅，售价从每栋500多万人民币到1000多万人民币不等，首先通过产权式酒店，产权销售迅速变现，通过后续经营获取持续收益 酒店开发阶段——产权式酒店 C 业主收益两种模式 悦榕酒店 有限公司 （经营权） 酒店业主（所有权） 一次性资金回笼 房屋所有权、 土地40年使用权 （可申请延长） 酒店经营 提供持续 现金流 按比例提供 经营提成 昆明城建 房地产开发股份有限公司 合 作 开 发 模式一：固定收益 6年内每年可享有相当于售价6%的收益 10年内每年可享有相当于售价4%的收益或者客房净收入的33%收益（以较高者为准） 模式二：可变收益 6年内可享有相当于客房净收入的33% 客户净收入应扣除旅行社佣金和信用卡公司手续费 3%作为维修基金以支付设施更新 Banyan Tree Lijiang

小结：产权式酒店具有快速脱手，快速回现，减小资金压力，同时可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益的优点，但是其采用的投资回报模式需要承担较大的市场风险 酒店开发阶段——产权式酒店 产权式酒店优势与劣势分析 C 快速脱手，快速回现，减小资金压力。 可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户 通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％ 若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。 优势 劣势

酒店开发模式 所有权 使用权 经营权 1 产权酒店 股权酒店 私产酒店

享有物业所有权，参与按比例分红，同时享有度假权利 股权式酒店是一种投资模式，是将金融理财概念有效地嫁接在房地产开发运营模式上，通过对其酒店产品投资，享受“度假、分红、置换、酒店订房折扣等”，是未来投资走向的另一种“地产金融产品” 酒店开发阶段——股权式酒店 股权式酒店定义与特点 C 特点 金融理财概念嫁接酒店开发运营 股权式酒店是一种投资模式，是将金融理财概念有效地嫁接在房地产开发运营模式上，通过对其酒店产品投资，享受“度假、分红、置换、酒店订房折扣等”，是未来投资走向的另一种“地产金融产品”。 开发商 业主 三亚·亚龙湾红树林酒店 股权式酒店实际上同产权式酒店类似，购买人获得客房产权与部分时段使用权，只是回报方式上则根据酒店经营情况在年底享受一定分红。 持有大部分公共物业 获得销售变现并参与酒店分红 享有物业所有权，参与按比例分红，同时享有度假权利

案例——三亚湾红树林度假酒店，总建筑面积约70万平方米，集合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座"全生活"度假目的地酒店。项目拥有4500余间客房，相当于10座5星级酒店 三亚湾红树林度假酒店，总建筑面积约70万平方米，集合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座"全生活"度假目的地酒店。项目拥有4500余间客房，相当于10座5星级酒店。

C 红树林酒店客房全部以小面积为主，通过面积控制总房价，精确的总价控制使得项目受到了全国投资客户的较大关注 酒店开发阶段——股权式酒店 红树林酒店客房分析 C 会展酒店：面积40㎡ （套内面积，不含酒店） 会展酒店户型面积： 40平米、38平米、55平米、76平米。 地标酒店户型面积： 50平米、41平米、51平米、52平米。 会展酒店：面积76㎡ （套内面积，不含酒店）

2/3销售收入+1/3运营收入，成功运营下一个项目 后期建设投资大，但可通过销售取得大量回款，其中当酒店销售量达15%左右时可收回地价成本 同时，红树林酒店也将产权与股权捆绑，“股权式”运作模式，获取短期的销售收入和长期的酒店运营收益 酒店开发阶段——股权式酒店 红树林酒店股权式运作模式 C 产权出售 快速回笼资金 今典集团 三亚湾 红树林酒店 2/3销售收入+1/3运营收入，成功运营下一个项目 经营酒店 长期获益 “股权式”运作模式 股权吸引 成本回收 收益保障 高标准配套+理性房价+原始股分红，成功实现产品的市场热销 后期建设投资大，但可通过销售取得大量回款，其中当酒店销售量达15%左右时可收回地价成本 酒店投入运营后，由红树林国际酒店管理公司为业主代理对外经营、管理，业主将坐享年年分红等多项“股东”权益。

买三亚湾红树林股权式酒店 做“拉斯维加斯股东” 尊享五大“股东”权益 买红树林度假卡 做尊贵VIP会员 尊享两大会员权益 红树林提供的两种投资操作方式——买三亚湾红树林股权式酒店 ；买红树林度假卡；两种方式均加速了酒店的变现过程 酒店开发阶段——股权式酒店 红树林提供的两种投资模式 C 买三亚湾红树林股权式酒店 做“拉斯维加斯股东” 尊享五大“股东”权益 独立产权 每间红树林酒店客房均拥有独立商品房产权证，可抵押、转让 免费居住权 每年一定天数免费居住，可交换入全国任意一家红树林系列酒店，既可选择入住标准间，也可住总统套 股东房价权 业主在全国红树林系列连锁酒店订房享受业主房价 酒店利润分红权 酒店采取第三方独立财务制度， 年终按业主所购房屋的分红指数自动分享酒店经营利润 代订团队房的提拥权 由业主代订的会议等团队用房（首晚不少于8房）均自动享受团体价待遇，业主还将获得订房收入的5%作为佣金回报 买红树林度假卡 做尊贵VIP会员 尊享两大会员权益 全国换住权会员专享35年，每年7天或更多周次免费入住全国任意一家红树林度假酒店，五星七星随意选择，既可入住标准间，也可选择总统套 会员专享权会员为自己及亲友订房有会员入住贵宾价8折，首晚不低于8个房间还额外获得3%代订房奖励，度假卡可自由馈赠、转让，让会员享有高品质度假生活的同时，实现你资金的保值增值

C 红树林股权式酒店除了可以享受免费入住（可转让）、业主房价权外拥有独立的分红计算方法，标准化的解决了分红收益产生的一系列问题 酒店开发阶段——股权式酒店 红树林股权酒店的分红方法 C 红树林运营收入 独立会计审计 酒店业主权益 每年不仅可以免费入住三亚湾红树林度假酒店，而且，还可以交换到其他红树林酒店入住； 业主的免费居住权，可以自由转赠，赠予亲朋好友、赠予商务伙伴、赠予客户,包括免费居住权在各红树林酒店间的交换使用权利。 红树林度假网 业主按季度分红 当业主的免费使用天数用完之后，再入住全国的红树林系列酒店，均享受"业主房价权" 分红计算方式 （分红指数）：即某间房的总房款/基准房间的总房款 （基准房间）：即在所有的可售房间中，总价格最居中的那一间 红利所得=分红指数/所有可售房间分红指数之和*酒店的可分配利润

C 小结：产权式酒店与股权式酒店的比较 酒店开发阶段——股权式酒店 两种开发过程变现方式的比较 模式 特点 适用范围 案例 产权式酒店 开发商盈利点：酒店销售收入+酒店营运管理收益 客户权益：享有酒店产权，享有租金回报，定期免费入住等特权 适用范围广泛 无酒店经营经验的开发商，可聘请酒店经营公司管理 有酒店经营经验的开发商，可自行组建经营团队管理 丽江悦榕庄酒店 股权式酒店 开发商盈利点：酒店销售收入+酒店以及相关配套运营收益 客户权益：享有酒店产权与股权，享受收益分红；享有免费居住权、置换权等多项权利 适用范围局限 酒店配套自行建设、自行经营，实现长期稳定收益 适用于以酒店为主营业务的酒店型开发商 三亚湾红树林度假酒店

酒店变现模式——酒店开发阶段 C 酒店开发模式 所有权 使用权 经营权 1 产权酒店 股权酒店 私产酒店 1

产权式酒店是业主购买其一年中的某一段时间,而私产酒店,拥有的是其终身产权；这种私人酒店扩大了业主的权利，业主在酒店运营上监督和回报上享有比以往更大的自主权 酒店开发阶段——私产酒店 私产酒店的定义域特点 C 产品谱系更加丰富 兼容各种产品 产权式酒店 业主 长期产权 部分居住权 私产酒店 拥有终身产权 权利的倾斜 在产品的设计上，升级版产权酒店在规划设计上特别注重酒店产品的实用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响 产品设计更加灵活 脱离传统酒店设计 产品的设计也更加考虑业主的自住的需求，整个产权酒店居家的氛围日趋浓厚，设计套房的比例逐渐加大，家居化的房间布置成为亮点 与产权酒店的区别 随时入住 收益变化 资源共享 景区资源的共享 不限次数、不限时间的使用私人酒店 自住的越少，回报越多；自住的越多，回报越少。 旅游地产中既有酒店类物业，又有公寓、商业、商务办公类物业，这个社区里的各种配套资源可以和私产酒店实现共享

从各方的收益方式上讲，私产酒店业主具有完整的产权，包括可以转让、转移和继承，也可以拥有40-70年的酒店利润分红；而从开发商来讲，通过销售产权可以回收大量资金，缓解资金压力 酒店开发阶段——私产酒店 私产酒店的各方收益 C 产权业主 开发商 私产酒店各方收益分析 40年或70年（居住用地）的产权，获得40年-70年的独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押、转让、转移、继承。 40年-70年客户利润分红。这部分利润与免费入住天数无关 开发商通过发售酒店的产权，可以回收大量的资金，为酒店的首期建设提供资金。 通过发售酒店客户产权，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌价值。

酒店开发模式 所有权 使用权 经营权 2 委托经营 合作经营 带资管理模式

委托经营模式是指在开发商拥有产权的前提下，把经营权委托于第三方酒店管理公司，这种模式能够对酒店运营比较陌生的开发商带来较为成熟的技术与管理经验，减小酒店运营风险 酒店开发阶段——委托经营 委托经营的定义与特点 C 支付管理费用 开发商持有酒店 酒店管理方 输出管理技术 被管理酒店给予酒店管理公司一定的管理费用（营业额2%—5%及毛利润3%—6%） 以经营权的转让为核心，加盟酒店，酒店管理集团向特许经营酒店收取加盟费、年度客房收入提成、市场营销服务评估费、开业服务费等 所有权 经营权 典型代表 希尔顿酒店、洲际、万豪、喜达屋 委托管理模式在中国占比约45% 优点 如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。 缺点 投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。 注：数据为国际酒店管理公司在华管理模式的占比

酒店开发模式 所有权 使用权 经营权 2 委托经营 合作经营 带资管理模式

酒店合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为 C 酒店开发阶段——合作开发 合作开发的定义与特点 共同出资 共享利润 共担风险 必备条件 特殊要件 酒店合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。 主体:当事人一方必须具备房地产开发资质 标的:土地使用权应为出让土地使用权 内容:合作内容、合作方式应探求当事人的真实意思及目的，就不同类型的合同进行分别认定。

C 合作开发的四种模式分析 合作开发融资模式 合作开发的四种模式 以组建项目公司方式进行的酒店合作开发 1 以组建项目公司方式进行的酒店合作开发 合作各方以土地使用权、资金、技术等作为出资，共同成立新的项目公司进行房地产开发。 出资方先以出地方的名义进行开发建设，待投资额达到总投资额的25%时再将项目由出地方过户到出资方。 合作房地产开发四种模式 先成立项目公司转让 2 避税考虑：不交营业税、教育费附加，需交纳契税、所得税资产独立、降低风险考虑：使该项资产独立于公司其他资产，避免受让方因担心公司潜在债务而不敢收购 4 先联营后转让 一方出地，其他各方提供资金或劳务。目前实践中，出地方一般为具有开发资质和出让土地使用权的开发公司，因资金不足而进行合作开发。提供劳务的一般为施工企业，施工企业通常存在垫资行为，以补充开发商资金的不足。 以联营形式进行酒店合作开发 3

酒店开发模式 所有权 使用权 经营权 2 委托经营 合作经营 带资管理模式

带资管理模式是第三方酒店管理公司对酒店的资本和管理同时进行，这种管理模式使得两者在利益关系，激励机制上具备较强的一致性，是一种双赢的管理模式 C 酒店开发阶段——带资管理 合作开发的定义与特点 开发商 实现饭店的股权化，提供饭店部分股权，并邀请委托管理方购买，实现饭店管理公司参股酒店，成为联合投资者 酒店管理方 开发商 管理方 委托管理购买酒店卖出的部分股权成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。 优点 相同的利益关系，良好激励机制 带资管理模式 在中国占比约25% 管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。同时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给酒店所有者和管理方带来损失的可能性。饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。 典型代表：香格里拉集团 注：数据为国际酒店管理公司在华管理模式的占比

酒店开发模式 所有权 使用权 经营权 2 分时度假酒店

分时度假是将酒店的住宿单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的免费入住权，这种模式有利于保持酒店的长期入住率，同时又能够较好的回收开发成本 C 酒店开发阶段——分时度假酒店 分时度假的定义与特点 分时度假产品体现了服务的个性化趋势， 向消费者提供了一种独特性、长久性、 选择性的服务，适应了消费者日益求新、 求变的需要。 特点一 特点二 特点三 分时度假产品为饭店提供了一种灵活的 销售方式，而且可以使饭店投资提前变 现，盘活现有资产 分时度假产品在销售上的特点是房产使用权的多次销售和使用权的长期转移，它至少保证了部分固定客源，提高了开房率 分时度假是将酒店的住宿单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限（如30、40年等）的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一周或更长）的免费入住权

分时度假模式对于开发商来讲可以自己持有酒店房产，并委托代理商进行操作；也可以直接全盘销售给代理商，实现快速回现；而业主则享有一定时间的入驻权利 C 酒店开发阶段——分时度假酒店 分时度假的各方权利 开发商 时段所有者 代理/销售商 酒店管理维护公司 再销售公司 交换服务 酒店房产代理 酒店物业的 委托管理 销售使用权 保障 使用权再销售 提供交换服务 合作 开发商 业主 第三方介入 可以自己持有酒店房产，并委托代理商进行操作；也可以直接全盘销售给代理商，实现快速回现 拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一周或更长）的免费入住权 再销售公司、交换服务公司额介入能够进一步流动酒店市场，保障酒店入住率，活跃酒店 注：资料来源参考《分时度假的立法思考》——葛宇菁

C 分时度假模式目前有三种操作模式，目前中国第三种方式即分时度假销售公司正在快速的崛起，是市场的主要发展方向 酒店开发阶段——分时度假酒店 分时度假的操作模式 方式一 方式二 方式三 加盟国际交换网络的公司 。目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其经营模式与国际市场接轨，采用销售20－40年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在5万－8万元之间。 是我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行探索和发展的大型企业。此类企业将分时度假作为长线运作，自主开发或收购度假产品，自行销售度假卡。例如：金典集团的红树林度假酒店系列，首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司。 分时度假销售公司。此类公司只销售分时度假产品，它不参与分时度假房产的开发。例如：广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司。

RCI是业内唯一独立的、环球性的交换度假时段及相关服务的经营者 拥有RCI这个世界最大的度假权益交换网络 案例分析——RCI：RCI是业内唯一独立的、环球性的交换度假时段及相关服务的经营者，拥有RCI这个世界最大的度假权益交换网络 C 酒店开发阶段——分时度假酒店 分时度假典型案例分析 RCI是业内唯一独立的、环球性的交换度假时段及相关服务的经营者 拥有RCI这个世界最大的度假权益交换网络 在全世界150多个国家里,共有3800多个度假村与RCI结盟  RCI集团隶属温德姆企业集团（Wyndham Worldwide，纽约证券交易所股票代号:WYN），作为全球度假权益交换行业及欧洲度假房产租赁市场的领头羊，其业务范围覆盖了世界各地的73,000家休闲度假村。 世界上每10个分时度假村中,7个与RCI结盟。 每交换10次假日,就有8次是通过RCI完成的。

案例分析—RCI：RCI分时度假公司目前已经进驻北京、山东、河南等城市，特别注意的是其在四川与泸沽湖假日酒店成功合作签约，整体运营较为成功，取得了较好的口碑 酒店开发阶段——分时度假酒店 分时度假典型案例分析 RCI分时度假公司在中国的发展 北京 BBMG八达岭温泉度假村 377个房间的度假村，天然温泉SPA乐园占地6000平方米，包含了20多种水疗SPA 太阳城阳光水世界 4星级度假村，2所3星级度假村，1个购物中心，2个理疗中心，1座水疗馆，5个特色餐馆以及一个文化中心。 四川 泸沽湖假日酒店 占地面积108亩，是一座按国际四星级标准建造的集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游、会议于一体的多功能度假型酒店 山东 烟台华美达酒店 —— 无锡 华美达安可酒店 酒店拥有布置新颖别致的各式安可商务房及复式套间共140间/套 河南 少林禅国际酒店 总客房72间，同时拥有桑拿吧、茶艺吧、棋牌室、游戏室等娱乐配套设施。

一房在手，全国度假，一次置业，年年分红。 每年仅需2000余元，即可7天“一卡在手，全国度假” 案例分析——红树林分时度假：红树林酒店除了产权酒店的销售以外，其分时 度假卡的销售也成为整个项目的亮点 C 酒店开发阶段——分时度假酒店 分时度假典型案例分析 三亚湾红树林——可以买的五星级酒店 一房在手，全国度假，一次置业，年年分红。 每年仅需2000余元，即可7天“一卡在手，全国度假”

C 案例分析——红树林分时度假：红树林酒店分时度假卡可在所有红树林度假酒店使用。通过销售度假卡，再次回笼大量资金 酒店开发阶段——分时度假酒店 分时度假典型案例分析 全国换住权 每年可享有7天在全国十多个度假城市的任一间红树林五星级酒店免费入住。 会员房价权 红树林度假卡免费天数使用完后，会员在全国红树林度假酒店订房，享受会员入住价。 转让更名、馈赠权 红树林度假卡可转让，更名，馈赠;度假卡持续升值，轻松增值收益。

案例分析——红树林分时度假：红树林酒店分时度假卡分为四种类型，价格由八万六千多呈梯级上涨，在固定的35年年限下，享有不同的度假天数（7天的倍数）时权 C 酒店开发阶段——分时度假酒店 分时度假典型案例分析 三亚湾 卡类别 售价（元） 年限 度假天数 会员卡 85750 35年 7天/年 金卡 171500 14天/年 翡翠卡 257250 21天/年 钻石卡 343000 28天/年 目前三亚湾红树林度假酒店目前的客房折后价1400-2800元/晚。 目前酒店在售价格为28000-30000元/平米。

酒店地产融资变现方式 快速变现能力强 具备快速变现与持续盈利兼顾 持续盈利能力强 酒店开发周期 地块购得 地块待开发融资 酒店实际开发 A·土地出让/抵押 B·金融产品融资 C·酒店开发模式 1 所有权的转让 2 经营权的转让 3 使用权的转让 酒店开发模式 所有权 使用权 经营权 产权酒店 股权酒店 委托经营 合作经营 带资管理模式 分时度假模式 快速变现能力强 持续盈利能力强 具备快速变现与持续盈利兼顾

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