房地产行业“营改增”政策解读 主讲人：魏禾

增值税纳税人的分类与意义 第三条 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 思考：不想当一般纳税人的纳税人是不是好的纳税人？能从一般纳税人转回小规模纳税人呢？

房地产企业适用的税率和征收率 第十五条 增值税税率： （一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。 （二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 （三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。 第十六条 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》 （八）销售不动产 7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 注意：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。　　

兼营与混合销售的强势回归 第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 （一）兼营。 试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：

1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

可税前抵扣的增值税扣税凭证有哪些？ 第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 （二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 （四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

思考问题： 1.园林绿化工程应该如何进行税收规划呢？ 2.境外建筑师事务所进行的楼盘设计，是否应该代扣代缴增值税？ 3.抵扣发票是关键，虚开风险要认清！

不得抵扣增值税进项税情形全面梳理与把握 第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。 娱乐服务，是指为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。 具体包括：歌厅、舞厅、夜总会、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺（包括射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖）。

第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 发票管理风险提示： 虚开增值税专用发票立案标准很低哦！ 三流不一致，风险那是不要不要的！ 发票盖章千万不要盖错喽！

不征收增值税的行为解析 1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。 2.存款利息。 3.被保险人获得的保险赔付。 4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

房地产新旧项目的划分处理 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 问题： 已经在建但是未取得施工许可证的怎么办？ 营改增后购进材料、服务用于老项目，能否抵扣进项税？ 已经预收款项，尚未开具发票的，怎么处理？

房地产企业的销售额如何确定？ 第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

房地产企业是否收到预收款就产生纳税义务？ 第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为： （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》 （八）销售不动产 9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产企业收到的所有“金”，都是预收款吗？ 定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？ 1、定金 指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%，定金具有担保性质。 观点：定金具有预收款的性质，且以签订合同为前提，应征增值税、企业所得税。

定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？ 2、订金（意向金、诚意金、VIP卡、认筹金） 订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。 观点：按照会计准则规定，预收账款科目核算按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金、意向金等均在合同签订之前收取，不构成预收款，不应征收任何税款，应确认为其他应付款。

定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？ 大连地税答复： 问：房地产开发企业未签订销售合同和预售合同，收取的诚意金是否缴纳企业所得税、营业税、土地增值税？ 答：关于流转税答复如下：房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金款项，属于预收性质款项，根据营业税相关规定，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。

定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？ 《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》（河北省地方税务局公告2010年第2号） 二、关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题 房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。

定金、订金、诚意金、认筹金、意向金是否征税？ 《中国税务报》回答： 问：现在房地产开发企业销售房屋时普遍存在未签订售房合同以前就收取订金、定金、意向金、看房费等预收性质的款项，这些款项是否应该按照上述规定在预收的当天就确认纳税义务？ 答：房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，收取订金、定金、意向金、看房费等，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 如果上述订金、定金、意向金、看房费等预收性质的款项发生退款行为，已征营业税可以从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

没收定金、解除合同收取的违约金是否征税？ 因为未履行签约约定而没收的订约定金，按照现行流转税政策，属于预收款性质，已经在收到时就已经缴税，所以在没收时就不存在征税的问题，否则就是重复征税。 对于解除合同而收取的违约金，根据流转税征税原理规定，货物和劳务课税以货物和劳务交易的发生为前提，未发生货物和劳务交易，则不征收流转税，所以解除合同而得到的违约金，不应该缴纳流转税。 需要注意的是，如果货物和劳务交易已经实际发生，而房企向购买方收取的违约金，属于价外费用，是征收流转税的。

“日光盘”的解决之道设想 小概率事件真的发生了，怎么办？ 土豪全款买房，一次性付款，纳税义务已然发生 增值税月清月结，当月如果没有足够进项税配比，税负巨大！ 规划思路 开盘时间不要在月末； 合理预计销售态势； 不收全款，只收定金！

房地产视同销售行为的认定 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

回迁安置房是否要视同销售征收增值税 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第7条和27条规定： 房地产开发企业以其开发产品对动迁户进行补偿，可分解为开发企业向动迁户支付拆迁补偿款和对外销售开发产品两项业务。 开发企业分给动迁户开发产品时应视同销售处理，销售收入金额应按同期同类开发产品的市场销售价格或同类开发产品的公允价值确认，同时计提增值税销项税。

在实际工作中，同期同类开发产品的市场销售价格或同类开发产品的公允价值可以按以下原则把握： 开发企业为动迁户开具发票的，按发票金额确认收入，不开具发票的，按拆迁补偿协议（或者回迁安置确认材料）约定的补偿面积和补偿标准确认收入。

同时开发企业应按分给动迁户开发产品确认的销售收入金额与计提的增值税销项税一并计入开发产品计税成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目，并按拆迁协议约定的补偿面积和可售面积单位工程成本计算结转已销开发产品计税成本。 开发企业以其开发产品对动迁户进行补偿的支出，应以应付帐款方式计入计税成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目，于确认销售收入实现时冲减应付款项。 开发企业以其开发产品对动迁户进行补偿，超面积部分，应按销售开发产品处理，按实际销售价格确认销售收入。

例：A公司2017年5月开发某项目，用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。 该项目2019年9月已完工，开始与被拆迁户办理交接手续，回迁房面积共7900平方米。 该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米（不含税），该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。

（1）安置动迁户开发产品视同销售 ①支付建筑施工等其他开发成本6400万元。 ②拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。 需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。 视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。 视同销售计提销项税= 5530X11%=608.3万元。

③单位可售面积计税成本＝（6400＋5530+ 608.3）÷29000＝4323.55（元/平方米）。 需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，否则就会虚增成本。还应关注的是视同销售计提的销项税要增加开发成本。 ④视同销售成本＝4323.55×7900＝334156058（元）； 视同销售所得＝55300000－334156058＝21143942（元）

⑷开发企业以其开发产品对动迁户进行补偿的会计处理 ①在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本--土地征用费及拆迁补偿费 6138.3万元 贷：应付账款—土地征用费及拆迁补偿费　5530万元 应交税费—应交增值税（销项税） 608.3万元

借：应付账款———拆迁补偿费　　　　　5530万元 贷：主营业务收入　 5530万元 注意：在营业税制度下，红字部分是不计入成本的，应计入营业税金及附加科目，因为增值税的引入，视同销售行为增加了房地产的开发成本。

车库、车位在增值税时代的涉税处理 车库、车位的分类 地上单独建造有产权的停车场所，属于房地产企业的开发产品。 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 缴纳人防易地建设费后地下无产权的停车场所，无法销售，只能出租。 缴纳人防易地建设费后地下有产权的停车场所，应比照地上单独建造的停车场所，作为单独的成本核算对象，属于房地产企业的开发产品。

不同类型的增值税处理 地上单独建造有产权的停车场所，属于房地产企业的开发产品。 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 属于房地产企业的开发产品，在销售时按照适用税率征收增值税 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 公共配套设施，建成后要移交给人防部门，是否需要视同销售征收增值税？ 与人防部门签订回租协议，取得人防部门的人防工程使用证，然后将其出租。

《国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知》（国税发〔1993〕149号 ）：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。此政策是否会延续到增值税时代？ 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

缴纳人防易地建设费后地下无产权的停车场所，无法销售，只能出租。 属于企业自建的地下停车场所，在建造时应该单独核算其成本，应按照自建固定资产核算，建造时归集的进项税可以抵扣，出租时取得的收入按照不动产租赁缴纳增值税。 需要注意的是，如果签订租赁协议属于永久性的出租，可能会被视为销售建筑物征收增值税。 缴纳人防易地建设费后地下有产权的停车场所，应比照地上单独建造的停车场所，作为单独的成本核算对象，属于房地产企业的开发产品。 单独核算成本，作为单独的成本归集对象，销售时按照销售开出产品处理即可。

房地产企业取得土地成本如何扣除？ 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 注意： 土地价款不计算进项税 必须是向政府支付的才可以 新项目土地成本可差额纳税的

注意： 政府土地出让金的返还处理 以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为扣除的合法有效凭证。 股权收购取得土地能否差额？ 企业缴纳的契税是否可以作为土地价款差额扣除？ 毛地净挂行为的而支付的拆迁补偿增值税能否抵扣？

融资租赁和融资性售后回租，还是一家的吗？ 5.租赁服务 租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。 （1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。 不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。

按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。 融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。 1.贷款服务。 贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

5.融资租赁和融资性售后回租业务。 （1）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

（2）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。 思考： 房地产企业通过融资性售后回租进行融资，是否能够抵扣增值税进项税？

房地产企业发生的旅游支出能否抵扣进项税？ 试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。 选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

房地产企业缴纳的各类初装费是否能够抵扣进项税？ 问题：我公司是一家房地产开发企业，公司代有线电视台收取的有线电视初装费应当作负债处理，但是当地税务部门要求缴纳营业税。请问，这种做法是否有政策依据？ 根据营业税暂行条例第五条及其实施细则第十四条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 因此，贵公司代有线电视台收取的初装费属于价外费用性质，按照规定缴纳营业税是有政策依据的。

固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。 关注的要点： 注意税目的认定 取得专用发票 如果只是代收此笔款项，怎么做才能不作为价外费用？

楼体广告行为如何适用增值税税目？ 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

现场耗用的水电气增值税问题 目前的操作方式，房企从工程款中扣除 不考虑增值税抵扣的情况下可以采用分割单 征收增值税后呢？ 水、电、气都是增值税征税范围 施工企业使用房企提供的水电气，房企收取款项，纳税义务发生，应缴纳增值税 如何开票？开具类似转售电的专票是否可以？

处置营改增前存量资产如何计税 财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知 （财税〔2014〕57号 ） 财政部　国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知 （财税〔2014〕57号 ） 为进一步规范税制、公平税负，经国务院批准，决定简并和统一增值税征收率，将6%和4%的增值税征收率统一调整为3%。 本通知自2014年7月1日起执行。 对于处置存量固定资产，把握的要点就是如果抵扣过进项税，则按照适用税率计提销项税，如果购入时不得抵扣且未抵扣过进项税，则按照简易计税方法按照3%征收率减按2%征收增值税并且不得开具增值税专用发票。

《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2015年第90号）   二、纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

购入不动产真的是一次性抵扣吗？ 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程 其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

供应商的选择与报价问题 供应商的选择应立足于税负的考虑 税负的高低关键在于能否取得足够的进项发票 选择供应商应考虑其一般纳税人资格 一般纳税人资格购进即可取得适用税率的进项发票，降低税负 如果简易办法商采取简易办法计税最多可取得3%进项抵扣，税负上升，应在价格上进行补偿。

营改增来临的固定资产投资策略 存量资产无法抵扣 税制改革能否带来规模升级、效能提高 更新换代是可以考虑的 终极目标是降低税负、轻装上阵 时间节点是关键，税改前应停止一切固定资产购置活动 固定资产的有序更新换代是有成本考量的，不能为了一味追求抵扣而”步子迈的太大“，要关注资金成本问题。

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