財政部高雄國稅局 1 1

壹、現制缺失 貳、改革目標 叁、修正條文內容 肆、預期效益 伍、配套措施 2 2

壹、現制缺失 房地交易分離課稅，土地按公告土地現值計徵土地增值稅，不課所得稅；大多房屋交易係按房屋評定現值計徵所得稅，致稅負偏低。 同年度內買賣土地沒有土地增值稅負擔，亦無所得稅，幾無任何租稅負擔。 納稅義務人透過房地價格安排，壓低房屋售價以規避所得稅。 →房地交易稅負有欠公平合理。 →炒作房地造成房價高漲，引發民怨，影響居住正義。 →過多資源投入不動產市場，影響經濟。 →擴大貧富差距。 3 3 3

貳、改革目標 訂定日出，逐步推動 改善現制缺失 與國際接軌 特銷稅轉型 避免社會資源過度集中 自住減免 長期優惠 非自住、短期稅負合理調整 增加之稅收用於住宅政策及長期照顧有助改善貧富差距 4 4 4

叁、修正條文內容 ․修正所得稅法部分條文 (新增10條條文，修正1條條文) ․增訂特種貨物及勞務稅條例 第6條之1 5 5

․所得稅法部分條文 課稅範圍(§4-4) 免稅範圍(§4-5) 個人部分 營利事業(§24-5) 稅收用途(§125-2) 自住房地免稅優惠(§4-5) 稅基、稅率及盈虧互抵(§14-4) 重購退稅(§14-8) 報繳期限(§14-5) 未申報或未提示成本費用(§14-6) 未申報案件處理、稽徵程序(§14-7) 罰則(§108-2) 營利事業(§24-5) 稅收用途(§125-2) 施行日期(§126) 6 6

個人採分離課稅(§14-5)；營利事業仍合併申報 (§24-5第1項) 。(本條說明) 不適用新制者仍適用現行課稅規定。(本條說明) 適用新制範圍: 105年1月1日起交易下列房屋、土地：(第1項) 105年1月1日以後取得 103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內(繼承或受遺贈取 得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算(§14-4第4項)) 個人於105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用 權(第2項) 土地不再免所得稅。(第3項前段) 農舍不適用新制仍按現制課稅。(第3項後段) 個人採分離課稅(§14-5)；營利事業仍合併申報 (§24-5第1項) 。(本條說明) 不適用新制者仍適用現行課稅規定。(本條說明) 7

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取得日期 出售日期 適用新制or舊制 99.02.13 105.05.06 103.03.24 104.12.20 105.12.20 104.08.15 105.06.06 104.03.26 105.03.24 106.01.01 9 9

符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申 請不課徵土地增值稅之土地。（第1項第2款） 個人自住房地免稅優惠（第1項第1款）。 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申 請不課徵土地增值稅之土地。（第1項第2款） 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地 改良物。（第1項第3款） 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施 保留地。（第1項第4款） 第2至4款房地交易損失，個人不適用盈虧戶抵規 定，亦免申報；營利事業不得自其所得額中減除。 第1款房地交易，無論盈虧均需依規定申報。 1010 10

個人部分 1111 11

個人自住房地免稅優惠（第1項第1款） 課稅所得在400萬元以下部分 自住房地適用要件 個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記、持 有並居住於該房屋連續滿6年(繼承或受遺贈取得者，得將被繼 承人或遺贈人持有期間合併計算(§14-4第4項))。 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款 規定。 1212 12

例1：99.2.13取得，105.5.6出售 例2：104.10.01繼承取得(被繼承人99.1.1取得)， 105.2.1出售 例3：105.1.1取得３間房地 112.1.1年先出售1間 114.1.1年再出售1間 118.2.1年再出售1間 例4：105.1.3繼承取得(被繼承人99.1.1取得)， 106年出售 13

課稅所得=交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改 良及移轉而支付之費用－依土地稅法計算之土地漲價總 數額 出價取得者： 課稅所得=交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改 良及移轉而支付之費用－依土地稅法計算之土地漲價總 數額 繼承或受贈取得： 課稅所得＝房地收入－成本（繼承或受贈時房屋評定現 值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指 數調整後之價值）－因取得、改良及移轉而支 付之費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額 1414 14

得列為成本及費用： 1.達可供使用狀態前支付之必要費用 (1)契稅、(2)印花稅、(3)代書費、(4)規費、(5)公證費、(6)仲 介費、(7)取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能 非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等。 2.出售房屋及土地支付之必要費用 (1)仲介費、(2)廣告費、(3)出售時之清潔費、(4)搬運費。 3.改良土地已支付之全部費用（參考土地稅法§31第1項第2款） (1)已繳納之工程受益費、(2)土地重劃費用、(3)因土地使用變更 而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地 之公告現值總額。 不得列為成本及費用： 1.使用期間所支付之費用(例如使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管 理費、清潔費、金融機構借款利息等) 。 2.依土地稅法規定繳納之土地增值稅。 1515 15

因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素， 交易持有期間在2年以下之房屋、土地者：20% 居住者 持有1年以內：45%、持有2年以內超過1年：35% 持有10年以內超過2年：20%、持有超過10年：15% 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素， 交易持有期間在2年以下之房屋、土地者：20% 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之 日起算2年內完成並銷售該房屋、土地者：20% 自用住宅：10%(所得超過400萬元部分) 非居住者 持有1年以內：45% 持有超過1年：35% 1616 16

繼承或受遺贈取得者，在審認持有期間以決定稅率 時，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算(第4 項) 舉例： 1.老王於100年購入A屋，後於104年間過世，由其子小 王繼承A屋；小王嗣於105年將A屋出售。 →因繼承發生於104年，小王於計算A屋之持有期間時， 得將老王持有期間合併計算，爰A屋持有期間超過2年， 適用舊制。 2.老李100年購入B屋後，於105年間過世，其女小李繼 承B屋；小李嗣於112年將B屋出售。 →因繼承發生於105年，B屋適用新制並按併計老李持有 期間後(已超過10年)之稅率(15%)課徵所得稅。 1717 17

被繼承人取得 繼承 出售 105.1.2繼承房地(被繼承人90年取得)，於106.10.2出售。 房地售價2,000萬元，費用100萬元，繼承時房屋評定現 值80萬元，土地公告現值220萬元： 課稅所得=房地收入－成本(繼承時房屋評定現值及公告土地 現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值；假設每年 物價指數調整2%)－費用(未提示者得按成交價額5%計算)－依 土地稅法計算之土地漲價總數額(假設為500萬) 2,000-(220+80)*102%-100-500=1,094(萬元) 出售繼承取得之房屋、土地，得將被繼承人持有房屋、土地 之期間併計繼承人之持有期間。 持有超過10年，按15%稅率課徵：應納稅額 1,094*15%=164.1(萬元) 18

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內之房 屋、土地交易所得減除之。 現制 (§17第1項第2款第3目) 新制 財產交易損失特別扣除額：納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後三年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失之計算，準用第十四條第一項第七類關於計算財產交易增益之規定。 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。 (免納所得稅之房屋土地不適用) 1919 19

換大屋(以金額區分)：全額退稅(與現制同) 換小屋(以金額區分)：比例(按重購價額占出售價額之比率)退 稅 先售後購(第1項)(申請退稅) 完成移轉登記（或房屋使用權登記）之日起算2年內，重購自 住房屋、土地或房屋使用權者，得於重購自住房屋、土地完 成移轉登記（或房屋使用權交易）之次日起算5年內申請按重 購價額占出售價額之比率，自繳納稅額計算退還。 　　 先購後售(第2項)(申報扣抵) 自完成移轉登記（或房屋使用權登記）之日起算2年內，出售 其他自住房屋、土地或房屋使用權者者，於申報時，得按比 率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。 重購重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉(第3項)，違者 應追繳原扣抵或退還稅額。 2020 20

小明在100年購入A屋，104年為了換屋而購入B屋，於 105年將A屋賣掉。 假設以下房屋皆符合自住房屋、土地規定 小明在100年購入A屋，104年為了換屋而購入B屋，於 105年將A屋賣掉。 →A屋係於105年1月1日以前取得，且持有期間超過2年， 應適用舊制。 →應按舊制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅；大屋 換小屋則不能退稅) 小華在104年購入A屋，105年出售A屋，並同時購入B屋 →A屋係於105年1月1日以前取得，且持有期間在2年以內， 應適用新制。 →應按新制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅；大 屋換小屋按買賣價格之比例退稅) 21

個人適用重購退稅後，如5年內改作其他用途或再行移轉， 應追繳原扣抵或退還稅額(假設以下房屋皆符合自住房屋、 土地規定)： 1.小張於105年購入A屋，106年出售A屋，繳納新制所得稅 50萬元。 2.小張復於107年購入B屋(價值高於A屋)，並申請重購自用 住宅退稅50萬元。 3.小張於109年出售B屋，繳納新制所得稅100萬元，加計追 繳前次退還稅額50萬元，共須繳納150萬元。 4.小張再於110年購入C屋(價值高於B屋)，其得申請之重購 自用住宅退稅金額，應以前次出售B屋而繳納之新制所得稅 為準，即申請退稅100萬元。 22

不論有無應納稅額(所得、損失、自用住宅減 免優惠)，應於所有權移轉(房屋使用權交易日) 之次日起算30天內向該管稽徵機關申報納稅 課稅方式(分離課稅) 不論有無應納稅額(所得、損失、自用住宅減 免優惠)，應於所有權移轉(房屋使用權交易日) 之次日起算30天內向該管稽徵機關申報納稅 檢附文件 契約書影本及其他有關文件辦理申報； 有應納稅額者，應一併檢附繳納收據 2323 23

稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額。 未提示成本： 未申報或申報成交價額偏低： 稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額。 未提示成本： 稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料， 得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按 政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。 未提示費用： 稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。 2424 24

個人未依限申報，稽徵機關得核定所得額及應 納稅額，通知繳納。 稽徵程序之準用 新制稽徵機關之調查核定：準用§80第1項 核定通知書送達及查對更正：準用§81 溢繳退稅：準用§100（第2項及第4項） 成本費用或損失超限：準用§100-2 2525 25

行為罰：個人未依限辦理申報，處三千元以上三 萬元以下罰鍰。（第1項） 漏稅罰：個人已依本法規定辦理房屋、土地交易 所得申報，而有漏報或短報情事，處以所漏稅額 二倍以下之罰鍰。（第2項）　　 個人未依本法規定 自行辦理房屋、土地交易所得 申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅 額處三倍以下之罰鍰。（第3項） 如有以詐術或不正當方法逃漏稅捐，應依稅捐稽 徵法相關規定科以刑罰。 26

營利事業部分 2727 27

項目 內容 課稅範圍 與個人課稅範圍(地上權除外)相同 課稅方式 結算申報，併入營利事業所得額課稅 課稅稅基 房屋交易所得(A)＝【出售房地總價額-取得成本-必要費用】 (A-漲價總數額)>0，課稅所得=A-漲價總數額 A<0，課稅所得=0， A≤0，A得自營利事業所得額中減除 盈虧互抵 與現制同，虧損得後抵10年 (免納所得稅之土地及總機構在境外之營利事業不適用) 2828 28

項目 內容 課稅稅率 總機構在境內之營利事業：合併報繳，按17%稅率課稅 總機構在境外之營利事業： 持有房地1年以內交易：45% 持有房地超過1年交易：35% 有固定營業場所者：分開計算合併報繳 無固定營業場所者：代理人申報納稅 反避稅條款 總機構在境外之營利事業，交易其境外公司股權(價值50%係由我國境內房地所構成)，股權交易所得額適用稅率及課稅方式： 持有1年以內交易：45% 持有超過1年交易：35% 2929 29

配合房屋、土地合一課徵所得稅，特種貨 物及勞務稅不動產部分自105年1月1日起停 徵 3030 30

肆、預期效益 ․影響分析 房地交易合一課徵所得稅(新制) 項目 可能納入件數 第1年 第2年 第5年 第10年 8,495 19,816 單位：件數/新臺幣億元 項目 房地交易合一課徵所得稅(新制) 第1年 第2年 第5年 第10年 可能納入件數 8,495 19,816 48,432 104,410 稅收 42.24 85.54 174.39 278.70 31 31

伍、配套措施 一、增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出，以改善 貧富差距，落實居住正義。(所125-2) 一、增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出，以改善 貧富差距，落實居住正義。(所125-2) 二、特種貨物及勞務稅不動產部分停徵，有助不動產相關 產業健全發展。(特種貨物及勞務稅第6條之1) 2年內買賣之房地課稅，由總額(特銷稅)改差額(所得稅)，惟稅率調高至45%及35%，故稅負仍相當；另超過2年稅率為20%，超過10年稅率為15%，有助於鼓勵長期持有。 房地合一計算所得簡單透明，有助不動產相關產業健全發展。 三、土地增值稅維持現制，漲價總數額自房地交易所得中 減除，消除重複課稅，土地增值稅優惠不受影響。 32 32