建築3A 9712010 鄭柏承 建築3A 9712016 簡含螢 建築3A 9712033 林葳閎 建築3A 9712047 向瑩穎 都市計畫-土地使用計畫

土地使用係指人類在土地上活動所伴生的使用種類（Classification）、強度（Intensity）及區（Location）等的各種變化。在都市計畫領域中，土地使用計畫則是依據都市人口、產業成長與分布，空間結構與未來發展潛力等因素之考慮，反映在交通運輸、公共設施及土地使用分區等規劃的結果而土地使用計畫的目的，則在於積極促進土地資源作合理及有效的分配，並消極防止下列不當的使用行為： 過度使用（abuse of land） 不當使用（misuse of land） 低度利用或不使用（disuse of land)

土地使用計畫的功能，依據上列不當的土地使用情況，可進而延伸說明如下： 指導土地使用（Land Use），以促進都市發展。 阻止土地誤用（Misuse），避免影響都市公共利益。 防止土地過度使用（Abuse），而造成環境品質惡化。 限制土地低度利用（Disuse），以發揮土地開發潛力。 指導土地再利用（Reuse），以創造嶄新的都市環境。

05-1.影響土地使用的因素 數量固定性：土地是自然的產物，具有不可生的特性。因此，對於土地利用及市場供需和價格變化，都會產生深遠的影響。 區位固定性：每一宗土地在地表都占有固定的空間與位置，無法以人力變動之。 恆久性：土地不因使用而減損其數量，因此具有恆久性。 個別性：由於區位固定與土地蘊藏的富源條件不一，個別土地的生產力及價值也不盡相同，稱之為個別性。 承載力：即賦予各種自然及人為活動立足之地，又稱為支持力、承受性或積載力。 生養力：即賦予各類植物生長所需的養份及水份，進而能提供各種食物鏈所需的環境，而造就地表的各種生態。

一、經濟因素 各種土地使用型態，在經濟活動的動人類對土地的各種使用行為，自古即為經濟活動的主體，而各種經濟活動加諸於土地上之後，遂形成了土地使用型態（pattern）。機下，將產生經濟學中所稱的「極大原則」（The Principle of Maximization），以使土地發揮其最大的效益。因此，各宗土地均有最佳的使用型態，如優良農地供生產，都市中心區的商業用地的交易機能等。此外，在土地自由交易制度之下，由於土地價值的創造，將隨土地供需條件的改變，以及各種收益條件的影響而異。因此，土地所有人或團體將調整原有的土地使用策略，以追求較佳的利潤，因而改變了土地使用方式。

二、社會因素 社會行為與都市空間的互動關係，就社會學的觀點而言，一方面涉及了都市生活的實質環境、空間、設施與物質等內容。其次是社會價值觀、社會行為及其相互間的影響關係。前者為都市生態學的領域，而後者則為都市社會學的內涵。 由於都市土地使用模式的形成，是社會中的個人與團體行為綜合產生的結果。因此，由個人、團體以至社會的整體價值體系，則共同成為決定土地使用型態的要因。

三、公共利益 土地使用計畫的目的，除了可提供個人創造利潤的機會之外。更應積極的謀求公共的利益。而近代的計畫觀念中，通常認為公共利益涵蓋的範圍包含了健康、安全、便利、經濟與寧適（amenity）等項。因此，在土地使用計畫中，攸關大眾利益的公共設施之興闢，以及透過警察權的行使，限制私有土地開發行為等手段，都是保障公共利益的必要措施。

四、政治因素 土地使用計畫雖然必須透過立法過程才得以付諸實施，但是政治制度中所賦予執政者的權力，經常也成為干擾土地合理使用的要素；諸如集權國家中廣泛的行政權力，或者民主國家中政治力不當的介入，都經常違反公共利益的原則。而扭曲了土地使用計畫的理想。 土地使用計畫是一種不斷檢討與調整的過程，計畫的擬定與執行，必須具備清晰的計畫理念，就土地使用的種類、強度及區位，檢討過去的經驗以及預測未來的發展趨勢，並分析經濟、社會、政治及公共利益等因素的可能影響，再透過規劃技術的整合，對土地使用作合理的配置與管理，才能成為指導都市土地利用與開發的基礎。

05-2.土地使用計畫的內容 一、土地 使用種類： 1.住宅用地 2.零售商業用地 3.運輸及公用設施用地 4.工業及相關設施用地 5.批發業及相關設施用地 6.公共建築與開放空間 7.機關建築用地 8.空地及非都市用地

二、土地使用強度 1.土地人口密度：指單位面積土地上的人口數，如： （1）住宅用地密度：居住人口數/住宅用地面積。 （2）工業用地密度：從業員工數/工業用地面積。 2.土地建築密度指單位面積土地上的建築物數量，如： （1）住宅密度：住宅單位數/住宅用地面積。 （2）居室密度：居室單位數/住宅用地面積。 （3）容積率：建築總樓地板面積/建築基地面積。 3.建築人口密度：指單位建築面積建築物上的人口數，如： （1）住宅人口數/住宅單位。 （2）從業人口數/工業廠房單位。

前述人口數與住宅用地之比，即稱為該住宅用地的「居住密度」，如工業區中，員工與工業用地面積之比又稱為「工業密度」，商業或其他用地則類推之。 至於住宅用地的居住密度部分，依規劃內容之需要。又可分為下列四種： 1.淨密度（Net Density）：居住人口數/住宅用地面積。 2.粗密度（Gross Density）：居住人口數/住宅用地面積及周圍道路面積之1/2。 3.鄰里密度：即鄰里單元人口數/鄰里單元面積 4.社區密度：即社區單元人口數/社區單元面積

三、土地使用的區位 （一）可及性（Accessibility） 土地的可及性是反映人、貨物、資訊及其他物質的流通條件。 可及性高的土地，具有較低的交通成本，就商業目的而言，可提高商品交易的機會或數量。因此，土地使用競爭也必然較激烈，取得成本較高，而使用類型也較趨於集約，或呈現高強度與高密度的使用型態。

（二）互補性（Complementarity） 都市的各種活動間常具有強烈的關聯性，如住宅社區中公園提供休憩功能、也要市場或商業用地以滿足消費需求，這些均可稱為互補性或依存性。此外，商業中的批發業用地與零售業間，或工業體系中的上、中、下游各級工業單位，彼此間也存在強烈的互補性。因此，無論同質或異質性的土地使用型態間，若具有互補或互相支援的特性，則經常在土地使用規劃時，必須配合交通運輸條件作合理而有效的規劃，此即為區位上的互補性。

（三）排他性 部分活動具有排他的特性，亦即可能產生外部性(Externalities)，此情況下，原有的土地使用或都市活動，受到具外部性活動的影響，而產生質或量的政變，此種效應又稱為｢第三者效果｣（Third-Party Effects）或｢波及效果｣（Spillover Effects）。 例如住宅社區與工廠，或者與容易產生大量交通與垃圾污染的某些商業使用之間，均具有排他性。因此，在區位選擇上，具有排他性的土地使用，將必須分開規劃或設置隔離帶，以避免相互間產生干擾，而影響土地使用的效用。

05-3.土地使用區位理論 一、工業區位理論 （一）韋伯產業區位理論（Alfred Weber, 1835~1914） （二）格林哈特（M. C Green Hut） 1.最小成本區位理論（thc theory  of 1east-cost location） 2.互補型區位理論（the independence theory of location） 3.極大利潤型區位理論（the theory of maximum profit location）

二、農業區位理論 第一圈：隨意農作區，如鮮花、蔬菜。 第二圈：人造森林區。 第三圈：輪栽農作區，主要穀物與根類作物輪流栽植。 第四圈：主要農作區，主要穀物與牧草輪流種植。 第五圈：三圃農作區（Three Field System），共分為三 區，分植黑麥與大麥，其中一區休耕。 第六圈：放牧草原區。

三、住宅區位理論 （一）抵換理論（Trade-off Theory） （二）引力模式 （三）行為科學理論 （1）所得階層 （2）工資水準 （3）住宅型式 （4）住宅價格 （三）行為科學理論 （1）住戶的特性：包括家庭週期（Life Cycle）、家庭所得、文化背景及社會價值觀。 （2）住宅的特性：包含住宅型式、屋齡、住宅品質、住宅權屬及住宅市場結構等。 （3）環境特性：包含環境衰敗程度、地價上漲、文化及社會結構差異等。 （4）住宅選擇標準：包含滿意度、主觀偏好等

（四）都市生態學理論 （1）同心圓理論（Concentric Zone Concept） II、轉變區：由一等公民持有的高級住宅、公寓以及部分已改變用途的古老住宅建築物所構成。 III、工人住宅區：即提供都市工人、藍領階級等居住的主要區位。 IV、一般住宅區：為提供中等家庭及一般白領階級居住的大規模住宅區。 V、通勤住宅區：位於市 郊區，由於有便利的運輸條件 及良好的環境品質。因此，為 中等或高等收入的通勤者之居 住所在。

（2）扇形理論（Sector Concept） （3）多核心理論（Multiple Nuclei Concept） 活動間的互補性，造成空間區位分布較接近。 聚集的經濟效益，使同性質的產業彼此聚集。 對一般性活動有害的土地使用，也會聚集形成另一種活動核心。 地價的高低，促使某些活動區位產生分化作用。

05-4.土地使用計畫的規劃作業 形成區位需求（Formulation of Location Requirements） 基於土地使用目標、都市活動型態、發展特性以及經濟、社會和科技變遷等因素的考慮，而發展出各種土地使用區位址及其相互關係的設計原則和標準，作為土地使用「質」方面的指導原則。 估計空間需求（Estimation of Space Requirements） 初步估計各種空間的需求面積，以適應未來都市擴張或實施都市更新時的需要。 區位適宜性分析（Location Suitability Analysis） 依據環境條件、自然特徵、活動核心、公共設施系統及其可能的服務範圍等條件，製成區位適宜性地圖。 整合設計草案（Preliminary Synthesis in Schematic Designs） 依據計畫年期的發展目標作為土地使用計畫的指導，再將前三項的設計結果，繪製於地形圖上，成為替選方案。

承載量分析（Capacity Analysis） 依據區位適宜性分析結果，考慮各種適合的土地使用等級、分類及土地的承載量，通常以每英畝土地可容納的住宅單位或員工人數表示之。 土地使用設計替選案（Alternative Trial Schemes for Land Use Design） 整合用地區位、空間需求和土地供給等條件後得之方案，此處的土地的供給條件以承載量和適宜性為代表，作業結果必須包含各種面積的試算。 土地使用計畫設計（Design of Land Use Plan） 包含指導系統的設計、土地使用模式的研擬，以及替選方案的評估及選擇等作業。

一、一般原則 （一）工業區應鄰近住宅區，以降低通勤往來的交通旅次，工業區之間亦需有主要公路聯絡，以利物料流通。至於恰氏另主張應避免工業區位過度集中，以期分散污染源的觀點，與現行環境保護政策中「集中處理」的原則已不盡相符。 （二）住宅區應鄰近就業與休閒區位，並應提供大眾運輸或主要道路系統。住宅社區的規劃，應提供多樣化的住宅類型，適當的社區密度。 （三）購物或娛樂中心、文化或文教設施用地或大型體育場所等，應鄰近住宅區並需提供便利的大眾運輸系統。 （四）社區公用設備系統與遊憩系統，應有合宜的服務水準，並選擇交通便捷且開發成本較低的區位。 （五）戶外空間與環境規劃應充份考慮生態保育及善用自然環境條件，並避免開發環境敏感地區。

二、區位標準 在一般原則中所提及的描述性用語如「近便」、「便捷」、「適當規模」、「適合的密度」，將可能隨著都市規模、社區價值或政策目標的不同而有所調整。因此，上述規劃作業中的用語，應是「相對的」的感覺。而非「絕對的」數值。 三、近便標準 至於一般原則中，部分可用時間和距離衡量的規劃項目，如「靠近」、「容易的步行距離」等用語，恰賓曾以一個十萬人人口的都市為例，說明各種土地使用的設計標準：

四、作業標準 土地使用計畫的目標，除了近便的要求之外，尚必須確保健康、安全和寧適的環境以及兼顧公共利益因素的考量。目前有關環境品質的相關指標，如塵霧、噪音、閃光、氣味等公害因素。1952年哈洛（Dennis O’ Harrow）的研究成果，大多僅應用於工業區位的選擇。近年來則已廣泛應用在運動場所、購物中心，文化中心等設置區位的審查作業中。由於作業標準有科學化的數值作為依據。確有其正確、客觀的優點，但是土地使用規劃作業的要求也將因此而更趨嚴格與複雜。此外，也需要更多的科技知識、資料與特殊裝備，甚至更繁複的審查流程，這些無疑的都將成為土地使用規劃作業領域的新挑戰。

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