贵州注册税务师协会 中税协同心服务团贵州分团 注册税务师 肖 昀 “营改增”相关政策培训 贵州注册税务师协会 中税协同心服务团贵州分团 注册税务师 肖 昀

目 录 一、“营改增”政策解析 二、物业管理企业“营改增”后涉税风险 三、物业管理企业“营改增”后纳税规划

本次“营改增”，在5月1日开始正式施行

李克强总理要求: “确保所有行业税负只减不增”

3、增值税图介 原来征收营业税时 征收增值税后 *** 含税收入 含税成本 利润 不含税 收入 销项 税金 不含税 成本 进项 税金 利润 应交 税金

财务报表的数据结构变化

传统的营业税征收方式逐步显现出自身的缺陷和不足，存在着重复征税从而加大了企业的经营成本 。 增值税是只就增值部分计税 。上下环节之间环环抵扣，形成抵扣链条，避免了重复征税。

4、物业服务属于： 销售服务、无形资产、不动产注释 一、销售服务 （六）现代服务业 8.商业辅助服务 （1）企业管理服务 物业管理

未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人 小规模纳税人 1、年应税销售额 >=500万元 ２、<500万的 会计核算健全 一般纳税人 小规模纳税人 1、年应税销售额 　　>=500万元 ２、<500万的 　　　会计核算健全 　　　能够提供准确　 　　　税务资料的 　　　可以办理成为 未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人

会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

营改增政策介绍 6、税率和征收率 现代服务业 税率6% 现代服务业 税率6% 但提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 提供有形动产租赁服务，税率为17%。

小规模纳税人征收率 3% 增值税额=（全部价款+价外费用）*3%/（1+3%）

7、收入类别确定税率 物业管理收入 物业经营收入 物业大修收入

物业管理收入 向物业产权人使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入 类别：服务 税率：6%

物业经营收入 是经营业主委员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场游泳池各类球场等共用设施收入。 代办出租及经营，应该属于服务，税率6% 如果是出租，应该属于不动产出租，税率11%

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 税率11%

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 ****

小规模纳税人出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。 向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

物业大修收入 是接受业主委员会或者物业产权人使用人的委托，对房屋共用部位共用设施设备进行大修取得的收入。 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。 税率11%

8、兼营 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。

9、销售额 是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费煤气费有结电视费电话费等 受物业产权人委托代为收取的房租等 以委托方名义开具发票；账务处理、甚至银行账户都严格分开。

代收的代管基金 是企业接受委托管理的房屋共用部分共用设施设置维修基金 不征收增值税项目： 4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

含税销售额=销售额+销项税额 含税单价、含税收入 合同中应该如何约定？

10、纳税地点 属于固定业户的纳税人提供服务，应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税。

总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

11、纳税义务发生时间 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人提供服务过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天。 租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天

物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。 合同如何约定？

预收的，待服务发生时 合同、会计处理 过了合同约定时间一直没有收到的，但纳税义务发生时间已经到达，不缴税将产生滞纳金

12、视同销售 （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

13、申报缴税时间规定 纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税。 以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人等。

营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。

１4、增值税计税方法 ** 一般计税方法 简易计税方法 一般纳税人发生应税行为 小规模纳税人发生应税行为 一般纳税人发生特定应税行为，可以选择适用简易计税方法。 但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为

企业选择计税方法 企业 一般纳税人 小规模纳税人 一般计税方法 简易计税方法

一般计税方法的应纳税额 公式： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额=当期不含税销售额×税率 当期可抵扣进项税额=前期结转下来待抵扣的进项税额+当期取得进项税额-当期进项税转出额

简易计税方法的应纳税额 (1)简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。公式：  应纳税额=销售额×征收率  (2)采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：  销售额=含税销售额÷(1+征收率)

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣

15、进项税额 是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

向一般纳税人购买各类信息系统硬件设备、软件、电脑、办公用品等，取得合法合规的专用发票，进项税额是采购金额的１７%； 举例： 　　向一般纳税人购买各类信息系统硬件设备、软件、电脑、办公用品等，取得合法合规的专用发票，进项税额是采购金额的１７%； 　　 向一般纳税人2016年5月1日后买房子的支出、租赁房子的支出以及不动产修缮、装饰的支出，取得合法合规的专用发票，进项税额是采购金额的１１%； 　　向一般纳税人购买广告服务、法律服务、税务服务、会计服务，取得合法合规的专用发票，进项税额是采购金额的６%。。。。

2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

准予从销项税额中抵扣的进项税额 (一)从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。

“营改增”下的单位发票管理 发票的取得上，要强调取得合格的增值税专用发票，以尽可能多的获得进项税。 什么是合格的增值税专用发票？ （1）票据抬头 （2）票据日期与合同的一致性 （3）汇总开具专用发票的，应取得使用防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。 （4）票据取得要真实，要合理，与业务相关。

不得从销项税额中抵扣的进项税额 (一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 (三)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 (四)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形 什么是非正常损失？ 是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形 自然灾害不算 按照制度淘汰的不算

　(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 (七)接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投资顾问费、手续费、咨询费等费用 (八)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

餐饮服务、居民日常服务、娱乐服务，主要是用于个人消费，因此其进项税额不能从销项税额中抵扣。 利息支出进项税不得抵扣 餐饮服务、居民日常服务、娱乐服务，主要是用于个人消费，因此其进项税额不能从销项税额中抵扣。 杜 剑

二、物业管理企业“营改增”后涉税风险 １、征管法的规定: 第五章　法律责任 ２、责任主体及责任人 ３、刑法及决定、解释 虚开发票的风险

责任主体及责任人 发改委 、税务总局等21部门 《关于对重大税收违法案件当事人实施联合惩戒措施的合作备忘录》（2014年12月17日） 惩戒对象为税务机关根据《重大税收违法案件信息公布办法(试行)》(国家税务总局公告2014年第41号)等有关规定，公布的重大税收违法案件信息中所列明的当事人：当事人为自然人的，惩戒的对象为当事人本人；当事人为企业的，惩戒的对象为企业及其法定代表人、负有直接责任的财务负责人。

1995-全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开 伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定 1996-最高人民法院关于惩治虚开伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的解释

虚开发票行为 什么是虚开发票？ （一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； （二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 　　（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 　　（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； （三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。

虚开发票行为 虚开发票的后果： 由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、在良好的管理基础上，积极运用政策，谋求合理合法的利益 三、“营改增”后物业管理企业的 纳税规划 基本原则 1、规范管理、规范经营，避免风险 2、在良好的管理基础上，积极运用政策，谋求合理合法的利益

1、正确认识当前政治形势和法治环境，杜绝遇事找熟人、钱打通的习惯思维 2、认识到税企争议是常态，要事前做好规范工作。 “营改增”后物业管理企业的纳税规划 当遭遇争议时的解决 企业领导层要清醒认识，善于运用专业力量 1、正确认识当前政治形势和法治环境，杜绝遇事找熟人、钱打通的习惯思维 2、认识到税企争议是常态，要事前做好规范工作。 3、充分认识税法的严肃性，摒弃万事不求人的心态，积极寻求税务师、税务律师等专业人员的顾问指导。

1、全面考虑企业成本、进项税抵扣及资金占用等情况及对公司整体的影响； 2、着重分析企业的人工成本在总成本的占比，若过大可以考虑劳务外包； “营改增”后物业管理企业的纳税规划 在科学分析的基础上进行税务选择 1、全面考虑企业成本、进项税抵扣及资金占用等情况及对公司整体的影响； 2、着重分析企业的人工成本在总成本的占比，若过大可以考虑劳务外包； 3、慎重选择纳税人类别，考虑业务类别，必要时考虑拆分； 4、供应商的选择--和正规的供应商合作。

“营改增”后物业管理企业的纳税规划 提升企业内控水平 1、提高纳税风险意识，杜绝在物资采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象； 2、以合同管理为龙头，抓票据、抓核算； 3、注意合同、发票、现金流三统一； 4、提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得入账，提高会计核算的及时性和准确性； 5、尽可能取得可抵扣的增值税专用票

6、顺应改革，设计内部考核体系 收入由含税变为不含税，报表的变化，任务怎么完成 7、增值税的高风险性质对业务部门票据管理、会计核算等方面提出了很高的考核要求 8、加强发票管理！

营改增”后物业管理企业的纳税规划 ----单位发票管理 1、建立发票使用登记制度和专用发票的开票控制性流程，设置发票使用登记簿，要坚决杜绝虚开发票的行为！ 2、建立发票取得责任追溯制度，设置发票取得登记簿

“营改增”后物业管理企业的纳税规划 ----单位发票管理 3、发票开具要有相应程序规定 比如 （1）应提供甲方双方签订的委托书、合同、结算单作为开票依据 （2）合同金额与开票金额不一致的，必须凭甲方双方签订的完工决算表开票。不能凭嘴说让开票就开票。 （3）建议设立《发票开具信息单》，以落实各岗位责任。

“营改增”后物业管理企业的纳税规划 ----单位发票管理 4、发票的一些问题 （1）票款不一致的增值税专用发票不能抵扣 　　《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发「1995」192号）第一条第（三）项规定："购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。"基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税金。

“营改增”后物业管理企业的纳税规划 ----单位发票管理 （2）下列情形之一的，不得开具增值税专用发票： （一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。 （二）适用免征增值税规定的应税行为。

“营改增”后物业管理企业的纳税规划 ----单位发票管理 （3）购买职工福利用品的增值税专用发票不能抵扣 　　财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第（一）项规定，用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

“营改增”后物业管理企业的纳税规划 ----单位发票管理 （4）小规模纳税人如何开票给一般纳税人？一般纳税人是否可以据此扣除？ 3% （5）一般纳税人是否可以开增值税专用发票给小规模纳税人？ 以前是有规定不得对小规模纳税人开具专用发票的。修订后的《增值税专用发票使用规定》（国税发[2006]156号）中对此无明确规定。

“营改增”后物业管理企业的纳税规划 ----单位发票管理 （6）获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天的不能抵扣 　　《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。 取得发票后千万不要压票

共同学习！ 谢谢!