主講人：崔媽媽基金會 馮麗芳 網址：www.tmm.org.tw 挑好厝‧住好房‧簽好約 主講人：崔媽媽基金會 馮麗芳 網址：www.tmm.org.tw
崔媽媽基金會簡介及服務項目 一、崔媽媽基金會創設於民國78年，由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目： 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目： 1. 租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學生、外籍、弱勢租屋協助） 2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦 3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓 4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助 5.義務法律諮詢服務（租屋、公寓大廈、搬家） 6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。
租屋的前中後 資訊的取得 實地看屋 談條件 付定金 簽約 相處與適應 糾紛的處理方式與管道
租屋訊息哪裡來？
租屋訊息哪裡來？ 1.學長姐、親友介紹 2.學校網站 3.租屋網站、BBS站 4.紅紙條 5.報紙、仲介公司 6.當地訊息(大樓管理員、雜貨店…)
閱讀重點： 是否合理 是否為屋主 是否收費 由資料(照片)中判斷環境狀況 租金、坪數、設備、遠近、新舊、屋別… 仲介、代理人、親人、二房東 何種費用？費用多少？可退否？ 由資料(照片)中判斷環境狀況
租房子會考量什麼？
安全第一 便利次之 經濟考量
教育部租屋安全評核要項 項次 檢 查 內 容 1 建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具 2 建築物內或週邊停車場所設有照明者 3 滅火器功能是否正常，是否有偵煙偵測器 4 熱水器裝設是否符合安全要求 5 頂樓是否有逃生器具 6 是否有第二逃生通道，是否有逃生標示燈及緊急照明燈 7 學生是否知道逃生通道及逃生要領
熱水器的安裝
逃生通道的暢通與位置
看看有什麼差別?
其他安全提醒 隨手關門 承租地點出入份子勿過於複雜 棟距檢查 檢查窗外 巷內照明或居所周邊環境 頂樓加蓋門戶安全
看屋還要注意什麼？ 了解房地及其週遭環境(人與物)的現況 §外在環境： ‧不同時段看屋 ‧ 租所週邊環境觀察 ‧ 問問鄰居、先前房客
資料來源：東海大學2005年學生校外租屋快訊
看屋還要注意什麼？ ‧公共空間觀察(樓梯間、走道、出入口、廁所、客廳、廚房) ‧設備是否堪用 ‧房子通風採光問題 ‧檢查結構、管線 §內在環境 ‧公共空間觀察(樓梯間、走道、出入口、廁所、客廳、廚房) ‧設備是否堪用 ‧房子通風採光問題 ‧檢查結構、管線
提醒： 不同時段看屋 租所週邊環境觀察 公共空間觀察 多打聽 設備檢查、測試 通風採光問題
其他提醒 有時間觀念、重承諾 找人陪同 特別約定事項(寵物？物品使用？費用分擔？) 雙方留下清楚的聯絡方式 有租屋需求需提早規劃
選一個好房東、好室友， 比選一個好房子重要。 租房子的第一準則： 選一個好房東、好室友， 比選一個好房子重要。
何謂定金／押金／租金 定金：承諾；推定契約成立 押金：保證；又稱「押租金」、「擔保金」 保證什麼？擔保什麼？ 1.支付租金 2.損壞賠償 1.支付租金 2.損壞賠償 租金：義務；租借房屋之對價關係
關於定金 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之
定金收據參考範例： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 定金收據參考範例：
校外賃居下訂時小心謹慎,邇來有部分因訂金產生糾紛... 校外賃居時下訂時注意事項：訂金約為租金一成，先瞭解房屋是否安全及舒適等因素，切不可貪急下訂，已發生數起學生下訂後不租，違約情形！--文化大學的提醒
押金不想拿回來了… 因為某些因素，想提早解約搬 走，想說既然押金一定會被扣 就直接不繳這個月房租，然後 等房東問起，就直接說不租了 …
簽約前的基本觀念 民法的保障 契約版本要愈簡單愈好 文具店版本的契約書也有百百種 看清楚全部的條文 勿輕信房東言，簽約不是「只是 個型式……」 口頭承諾也是一種契約
簽約前的基本觀念 一、要簽名？要蓋章？ 民法第三條： Ⅰ.依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。 Ⅱ.如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。
簽約前的基本觀念 二、未成年簽約可以嗎？ 民法79條： 限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂 立之契約，須經法定代理人承認，始生效力。 民法77條： 限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應 得法定代理人之允許。但約獲法律上利益，或 依其年齡及身分、日常生活所必需者，不在此 限。
簽約前的基本觀念 效的嗎？ 人(房東、房客)+物(房子)+錢(租金) 三、房東自己寫得契約書是有 契約成立要件： 民法第421條： 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租 與他方使用、收益，他方支付租金之契 約。
簽約前的基本觀念 四、不簽約可以嗎？ 民法第422條： 不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字 據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之 租賃。 民法第153條： 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或 默示，契約即為成立。當事人對於必要之點， 意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思 者，推定其契約為成立，關於該非必要之點， 當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質 定之。
簽約前的基本觀念 五、契約有沒有審閱期？ 消保法第11條之1： 1.企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
私法自治原則 私法自治—私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法153條﹚ 原則的例外— 違反公序良俗 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚
超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422條） 民法440條第2項「租賃物為房屋者，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約」 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解除之（民法424條） 買賣不破租賃（民法425條規定，承租後房屋賣給第三人，承租人仍得向新屋主主張） 誠信原則﹙民法148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 ﹚ 違約金過高（可請求法院酌減）。
市售版本契約書導讀 －簽約要注意的陷阱
房屋 租 賃 契 約 書 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方).. 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方).. 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房／店 屋所在及使用範 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外) 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店屋後無息退還押租保證金。 房屋 租 賃 契 約 書
第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房／店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房／店屋。 第九條：房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責回復原狀。 至下頁 第十條：房／店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房／店屋毀損，應負損害賠償之責。房／店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。修繕
第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。 第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房／店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房／店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。 第十五條：印花稅各自負責，房／店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。 第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。至下頁
第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號： 電話： 地址： 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章
房東提供之傢俱清單 傢俱名稱 數量 簽收前使用狀況 維修責任權責 修繕費用分擔 備註 出租人簽收： 承租人簽收： 單槽洗衣機 書桌 壹台 壹張 數量 八年舊品，堪用 狀況良好 簽收前使用狀況 □房東 □房客 維修責任權責 無(壞掉就淘汰) 由房客負擔 修繕費用分擔 淘汰後，房東不提供新品 壞掉要負責賠償 備註 房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收：
提醒 使用學校或崔媽媽基金會版本契約書 看清楚所有條文 口頭承諾一律白紙黑字
常見租屋糾紛有哪些？
學生租屋糾紛： 失竊問題 房東擅入 二房東問題 承租後才發現問題叢叢，想解約 房東提前終止，不退預付租金 押金返還推拖拉 修繕問題 報稅問題 水電爭議 朋友入住，房東多加錢 生活公約臨時加 寵物
提前終止： 住進去以後才發現..環境不好、室友不好、有噪音、太髒亂、有小偷、有小強、房東囉嗦管太多… 可不可以提前解約(終止)？到底什麼狀況才可以提前走人？
房客可以提前終止條件： 當承租物危及安全健康時(民法424) 須修繕時，承租人經催告而仍不修繕時(民法430) 租賃物因不可歸責於承租人之事由而滅失，所存餘部份，不能達租賃之目的時(民法435-1、2) 因第三人主張權利，致不能使用、收益時(民法436) 約定事項不履行時 承租人死亡，繼承人不願承租
契約該如何約定？ 不約定，即雙方均不可提前終止。 市售版本大多約定「乙方若提前終止，須賠償一個月租金…。」 意指：只有乙方可提前終止，甲方不可！ 建議： 1.用學校版本契約書 2.契約條文加註
修繕問題 簽約時，房東說消耗品我們負責， 其他的由他負責，可是，現在東西 壞了，房東說那是消耗品….
不是不想修，是不好修… 最近下雨，房屋一直漏水，房客一 直來電催促修繕，跟房客說等天晴 再說，天晴了，師傅卻說要等雨天 才能捉漏，就這樣拖了二個月，房 客說不修好就不租了，這樣能扣房 客的違約金嗎？
善良管理人責任 民法第432條： 承租人應以善良管理人之注意，保管租 賃物。租賃物有生產力，並應保持其生 產力。 承租人違反前項義務，致租賃物毀損﹑ 滅失者，負損害賠償責任。
善良管理人之責任： 善盡維護責任 發現問題儘早告知，請房東處理。 不告知而致事態嚴重，房東可要求房客分擔費用
怎麼照契約走？ 簽了契約，寫好下個月9/1開始算租期。 後來同學找我一起住，所以在8/1就跟房 東講不住了，房東很生氣，說要照契約 走。契約還沒開始呢，怎麼照契約走？
室友快把我逼瘋了… 第一次租房子，碰到室友半夜喜歡洗澡洗衣服… 第二次碰到室友養寵物…. 請房東管管，房東說不干他的事， 請問到底該怎麼辦？ 1.生活公約 2.契約加註條文
多一人合住，有問題嗎？
電費問題 有獨立電表，雖然按照度數收費， 同樣2百多度電，為什麼我的電 費要交的比別人多？
每月用電度數分段 夏月 (6/1-9/30) 非夏月 (夏月以外) 非營業用電 120度以下部份 每度 2.1 121~330度部份 3.02 2.68 331~500度部份 4.39 3.61 501~700度部份 5.44 4.48 701~1000度部份 6.16 5.03 1001度以上部份 6.71 5.28
電費計算： 244.65元*2月=489.3(調漲後試算結果) 一般住家用電計算： 233度/2月=116.5度/月 120度以下：116.5 * 2.1 = 244.65 244.65元*2月=489.3(調漲後試算結果) 但，若共有10戶用電：
若共有10戶用電 5560.65元/1165度=4.77元/度 1001度以上：(1165-1000) * 6.71= 1107.15 先算出每月用電： 233度/2月*10戶=1165度 再以分級表逐級算出，加總： 120度以下： 110 * 2.1 = 231 121~330度：(330-120) * 3.02 = 634.2 331~500度：(500-330)*4.39=746.3 501~700度：(700-500) * 4.97 = 994 700~1000度：(1000-700) * 6.16=1848 1001度以上：(1165-1000) * 6.71= 1107.15 累計一個月：5560.65元 5560.65元/1165度=4.77元/度
5560.65 4.77/度 以10戶共1,165度/月計算 每月用電度數分段 夏月 (6/1-9/30) 級距用電費用 非營業用電 120度以下部份 每度 2.1 231 121~330度部份 3.02 634.2 331~500度部份 4.39 746.3 501~700度部份 5.44 994 701~1000度部份 6.16 1848 1001度以上部份 6.71 1107.15 5560.65 4.77/度
【存證信函】 *至郵局購買或至中華郵政網站下載 *一式三份(郵局、房東、房客各執一份) *以雙掛號寄送
寫存證信函的原則: 1.時間、地點、發生何事 2.主張之權利，或是房東 應盡的義務 3.勿有模糊籠統要求 4.勿做情緒上的宣洩
解決方式及求助管道 《解決方式》 《求助管道》 E-mail：tmm2.org@msa.hinet.net 情理法，90%以上糾紛解決均靠協商 勿惡言相向、互放狠話 勿用法條來壓房東 回學校尋求教官支援 《求助管道》 學校(生輔組、住宿組、軍訓室) 當地縣市政府、鄉市鎮公所 崔媽媽基金會(02)2365-8140 網址：www.tmm.org.tw E-mail：tmm2.org@msa.hinet.net
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