土地徵收法令及作業實務概析 臺中市政府地政局地用科 周俊良 中華民國104年9月25日

課程大綱 一、土地徵收之當事人 二、土地徵收之標的 三、徵收之補償 四、土地徵收之原因 五、土地徵收程序 六、土地徵收及補償之行政救濟 七、衍生性土地徵收 八、案例分享

土地徵收之法律基礎與沿革 土地徵收條例之制定理由 89.2.3前：普通法─土地法(第五篇土地徵收) 特別法─平均地權條例、都市計畫法、建築 法等 89.2.4後：土地徵收條例 土地徵收條例之特性 土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適 用其他法律之規定。其他法律有關徵收程序、徵收補 償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例(土徵1)

一、土地徵收之當事人 徵收人：國家 (一) 代表國家核准徵收之機關：內政部 (二) 代表國家執行徵收之機關：直轄市、縣(市)政府 需用土地人：公法人、私法人及自然人 (一)公法人：國家、地方自治團體、其他依法成立之 公法人 (二)私法人及自然人：我國實務上，除法律(特別法： 如建築法44、45)另有規定外，不承認私人亦得 申請徵收土地 被徵收人：徵收標的物之所有人及關係人

二、土地徵收之標的(1/2) 土地及土地改良物之所有權及應有之負擔為標的 (一)土地：原始取得(vs繼受取得) 土地改良物(土徵5)：徵收土地時，其土地改良物應 一併徵收 例外：1、土地改良物所有權人要求取回。 2、墳墓及其他紀念物必須遷移。 3、建築改良物依法令規定不得建造。 4、農作改良物之種類或數量與正常種植情形不 相當者，其不相當部分。 5、其他法律另有規定 (二)其應有負擔：他項權利、租賃關係(平11)

二、土地徵收之標的(2/2) 興辦公共建設需要取得空間地上權 需用土地人因興辦第三條規定之事業，需穿越私有 土地之上空或地下，得就需用之空間範圍協議取得地 上權，協議不成時，準用徵收規定取得地上權。(土 徵57) 穿越私有土地及其土地改良物之上空或地下之情形 ，主管機關得就其需用之空間範圍，在施工前，與土 地所有權人協議設定地上權，協議不成時，準用土地 徵收條例規定徵收取得地上權。私有土地及其土地改 良物因大眾捷運系統之穿越，致不能為相當之使用時 ，土地及其土地改良物所有人得自施工之日起至完工 後一年內，請求徵收土地及其土地改良物。(大眾法 19)

三、徵收補償 (一)地價補償 (二)改良物補償 (三)土地改良費用之補償 (四)合法營業損失之補償 (五)遷移費 (六)耕地承租人補償費 (七)安置計畫

三、徵收補償(1/7) (一)地價補償(土地徵收補償之核心) 1、被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價 。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非 公共設施保留地之平均市價補償其地價。 2、前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價 評議委員會評定之。 3、各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價 動態，每六個月提交地評員會評定被徵收土地市價 變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。(土30) 4、所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第 十五日經地價評議委員會評定之當期市價。(土施 30)

三、徵收補償(1/7) (一)地價補償(土地徵收補償之核心) 5、估價基準日(查估辦法28-30) 估價基準日 案例蒐集期間 適用期間 備註 9月1日 3/2-9/1 次年1-6月 9月1日基準日市價 搭配市價變動幅度 3月1日 前1年9/2-當年3/1 當年7-12月

三、徵收之補償(2/7) (二)土地改良物補償(土徵31) 1、建築改良物之補償費 (1)合法建物-重建價格 (2)台中市辦理公共工程拆遷建築改良物補償自治條例 2、農作改良物之補償費 台中市辦理徵收土地農林作物水產養殖及畜禽類補償遷 移費查估基準

三、徵收補償(3/7) (三)土地改良費用之補償(土徵32) 徵收土地公告前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地， 依第二十三條第一項規定停止工作者，其已支付之土地改良 費用，應給予補償。 1、改良土地，係下列情形： (1)建築基地改良：整平或填挖基地、水土保持、埋設管道等等 (2)農地改良：耕地整理、水土保持、土壤改良與修築農路等等 2、申請程序：申請驗證登記、持憑主管機關發給之改良土地 費用證明書

三、徵收補償(4/7) (四)合法營業損失之補償(土徵33) 1、土地或土地改良物原供合法營業之用，因徵收而致 營業停止或營業規模縮小之損失，應給予補償。 2、土地及土地改良物徵收營業損失補償基準

三、徵收補償(5/7) (五)遷移費(土徵34) 1、有下列情形之一，應發給遷移費： (1)依第五條第一項第一款或第二款規定遷移者。 (2)徵收公告六個月前設有戶籍之人口必須遷移者。但因 結婚或出生而設籍者，不受六個月期限之限制。 (3)動力機具、生產原料或經營設備等必須遷移者。 (4)因土地一部分之徵收而其改良物須全部遷移者。 (5)水產養殖物或畜產必須遷移者。 2、台中市辦理公共工程拆遷建築改良物補償自治條例 、台中市辦理徵收土地農林作物水產養殖及畜禽類補 償遷移費查估基準、土地徵收遷移費查估基準

三、徵收補償(6/7) (六)耕地承租人補償費 1、依法徵收之土地為出租耕地時，應由土地所有權人 ，以所得之補償地價之三分之一，補償耕地承租人 。補償承租人之地價，代為扣繳。 (平11) 2、例外：八十九年一月四日修正施行後(89.1.26修正 公布，89.1.28生效)所訂立之農業用地租賃契約， 應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例 (17)之規定(農發20)。八十九年一月四日修正施行 後所訂立之農業用地租賃契約，其租賃關係終止， 由出租人收回其農業用地時，不適用平均地權條例 第十一條有關由出租人給付承租人補償金之規定( 農發22)。

三、徵收補償(7/7) (七)安置計畫(土徵34-1) 徵收公告一年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人 口，因其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者， 或情境相同經直轄市或縣（市）政府社會工作人員查 訪屬實者，需用土地人應訂定安置計畫，並於徵收計 畫書內敘明安置計畫情形(包括安置住宅、購置住宅貸 款利息補貼、租金補貼等。)

四、土地徵收之原因(土徵3) (一)國防事業。 (二)交通事業。 (三)公用事業。 (四)水利事業。 (五)公共衛生及環境保護事業。 (六)政府機關、地方自治機關及其他公共建築。 (七)教育、學術及文化事業。 (八)社會福利事業。 (九)國營事業。 (十)其他依法得徵收土地之事業。(都48、建45、農 組11等等)

五、土地徵收程序(1/2) (一)舉行事業計畫公聽會 (二)徵收之前先協議價購或以其他方式取得 (三)給予陳述意見之機會 (四)擬具徵收計畫書 (五)審議及核准 (六)核准後通知直轄市、縣(市)主管機關 (七)公告並通知 (八)公告之日起禁止分割、合併、移轉、設定負擔及 增加工作物 (九)確定發價之對象 (十)發給補償費

五、土地徵收程序(2/2) (十一)存入土地徵收補償費保管專戶 (十二)負擔之清理 (十三)土地權利人權益之終止及需用人進入土地工作 (十四)限期遷移或墳墓之處理 (十五)囑託登記

六、土地徵收及補償之行政救濟 (一)土地補償之行政救濟(土徵22) 權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告 期間屆滿之次日起三十日內以書面向該管直轄市或縣 （市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主 管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以 書面通知權利關係人。 權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣 （市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關 係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。 (二) 土地徵收之行政救濟(訴14) 訴願之提起，應自行政處分達到或公告期滿之次日 起三十日內為之。

七、衍生性土地徵收 (一)一併徵收 (二)徵收收回 (三)撤銷徵收 (四)廢止徵收 (五)徵收失效

七、衍生性土地徵收(1/5) (一)一併徵收(土徵8) 有下列各款情形之一者，所有權人得於徵收公告之日 起一年內向該管直轄市或縣 (市) 主管機關申請一併 徵收，逾期不予受理： 1、徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能 為相當之使用者。 2、徵收建築改良物之殘餘部分不能為相當之使用者。

七、衍生性土地徵收(2/5) (二)徵收收回(土徵9) 被徵收之土地，有下列情形之一者，原土地所有權人 得於徵收公告之日起二十年內，向該管直轄市或縣 ( 市) 主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地： 1、徵收補償費發給完竣屆滿三年，未依徵收計畫開 始使用者。 2、未依核准徵收原定興辦事業使用者。 3、依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原 徵收計畫使用者。

七、衍生性土地徵收(2/5) (二)徵收收回-實質要件 1、是否「依核准徵收計畫開始使用」之認定 (1)法律規定 所稱開始使用，指興辦事業之主體工程動工。(土徵9) (2)司法院解釋：釋236就所徵收之全部土地整體觀察之 2、是否「依核准徵收原定興辦事業使用」之認定 (1)行政函釋：54.8.5行政院台內字第5554號令 徵收之土地倘違反核准計畫所定之使用「目的」及 「用途」，自應構成申請收回土地之要件。 (3)實例：國小改為高中、平面停車場改建為立體停車 場

七、衍生性土地徵收(3/5) (三)撤銷徵收(土徵49 ) 1、因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內 。 2、公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重 劃或其他方式開發。但以聯合開發方式開發之土地 ，土地所有權人不願參與聯合開發者，不在此限。

七、衍生性土地徵收(4/5) (四)廢止徵收(土徵49 ) 1、因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範 圍內。 2、依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事 業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變。 3、已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用 之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部 已無徵收之必要。

七、衍生性土地徵收(4/5) (四)廢止徵收(土徵49 ) -實質要件 1、興辦之事業改變 (1)司法院解釋：按釋236意旨，對於有無依據核准計畫 使用徵收土地，應從「整體」觀察法探究其徵收「目 的」(用途)及「利用」(規劃)，而不宜「割裂」為之 。 2、情事變更：係指非徵收當時所能預見之都市計畫變 更(最高行政法院102年度判字第587號判決意旨) 3、實例：「林口中正運動公園用地」變更為「多目標 體育園區」、台中港特定區運(18)運動場用地目前已 施設簡易棒球場及籃球場

七、衍生性土地徵收(5/5) (五)徵收失效(土徵20) 1、徵收土地或土地改良物應發給之補償費，應於公告 期滿後十五日內發給之，未於期限發給者，徵收從 此失其效。 2、例外： (1)於公告期間內因對補償之估定有異議，而由該管直 轄市或縣（市）主 管機關依第22條規定提交地價評 議委員會復議。 (2)經應受補償人以書面同意延期或分期發給。 (3)應受補償人拒絕受領或不能受領。 (4)應受補償人所在地不明。

八、案例分享(1/2)

八、案例分享(2/2) 擬具徵收計畫書

報告完畢 敬請指教