是说 营改增全面试点培训 泰州国税一分局

全面推开试点综述 全面推开试点文件体系综述 （一）基础框架文件（财税[2016]36号） 1.《营业税改征增值税试点实施办法》：按税制要素进行设计的总体框架。 2.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：试点行业的特殊税制安排 3.《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：税收优惠政策 4.《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》：跨境应税行为退、免税政策 （二）针对具体行业的征管办法 （总局13-19号、23号公告）

全面试点业务培训 试点增值税基础

增值税纳税人 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 ▲单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 ▲个人，是指个体工商户和其他个人。 一般纳税人与小规模纳税人

热点问题 接受哪些服务需要购买方代扣代缴？ 首先要明确在境内和境外销售服务的概念 财税（2016）第36号文第十二条规定，在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指： （一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内； （二）所销售或者租赁的不动产在境内； （三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内； （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

热点问题 财税（2016）第36号文第十三条规定，下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： （一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 （三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 解读： 1.对不属于在境内销售服务或者无形资产的情形进行列举。 2.将完全在境外“消费”改为“发生”。 3.新增“完全在境外使用的无形资产”。 综合以上两条，通过正列举和反列举的方式，对境内业务和境外业务进行区分，以确定是否具有征税权。

热点问题：代扣代缴 代扣代缴义务 财税（2016）第36号文第六条规定：中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间： 增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

热点问题 解读： 原规定为“中华人民共和国境外（以下称境外）的单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人；在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。”由于代理人扣缴在实务操作中容易产生法律责任认定不清的问题； 在以代理人优先作为扣缴义务人的情况下，如果代理人不履行扣缴义务，由于老文件明确须由代理人进行扣缴，即使购买方愿意成为扣缴义务人也无法执行，导致购买方无法抵扣税款。为避免上述争议，本次修改删除了代理人的相关规定，直接明确以购买方为增值税扣缴义务人。另外，将购买方作为扣缴义务人也贯彻了完全的消费原则，与欧盟等地一致，为增值税立法做储备。

增值税征税范围（营改增） 销售服务,是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。 销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

增值税征税范围（营改增） 视同销售 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

税率和征收率 增值税税率： （一）提供增值电信服务、金融服务、现代服务 、生活服务，税率为6％。 （一）提供增值电信服务、金融服务、现代服务 、生活服务，税率为6％。 （二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 （三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。 （四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。

税率和征收率 增值税征收率：3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 （如不动产租赁、转让不动产、房地产企业销售房地产开发项目：一般纳税人简易计税方法及小规模纳税人 5%）

一般计税方法：进项税额 准予从销项税额中抵扣进项税额的凭证包括： 1.增值税专用发票 （货物运输业增值税专用发票2016年7月1日停止使用，开具日期为2016年6月30日前的货物运输业增值税专用发票仍属于扣税凭证。） 2.海关进口增值税专用缴款书 3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 4.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

热点问题 生活服务项目中哪些可以抵扣？ 一个前提： 财税[2016]36号 附件一 第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

关于生活服务 （1）生活服务的定义及内容 财税[2016]36号附件一《销售服务、无形资产、不动产注释》第（七）款 生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。 （2）生活服务进项税额的抵扣 财税[2016]36号 附件一第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。）

生活服务 旅游服务的发票开具 财税（2016）第36号文附件二中对旅游服务“销售额”的明确规定：试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。 选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

试点前发生的业务 1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。 2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

全面试点业务培训 《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》 国家税务总局公告 2016年15号

不动产进项税额分期抵扣暂行办法 第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

不动产进项税额分期抵扣暂行办法 第三条 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 不动产进项税额分期抵扣暂行办法 第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。 不动产进项税额分期抵扣暂行办法 第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

不动产进项税额分期抵扣暂行办法 第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率 不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。 不动产进项税额分期抵扣暂行办法 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。 第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。

不动产进项税额分期抵扣暂行办法 第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 依本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。 不动产进项税额分期抵扣暂行办法 第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。 对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。

第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。 不动产进项税额分期抵扣暂行办法 第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。 第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。

不动产进项税额分期抵扣暂行办法 2016年5月1日，纳税人买了一座楼办公用，1000万元，进项税额110万元，正常是5月当月抵扣66万元，2017年5月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。可是2017年4月纳税人就将办公楼改造成员工食堂了。 1.如果这时该不动产的净值为800万元（八成新），不动产净值率就是80%，不得抵扣的进项税额为88万元，大于已抵扣的进项税额66万元。按照政策规定，这时应将已抵扣的66万元做进项税额转出，并在带抵扣进项税额中冲减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额44-（88-66）=22万元

不动产进项税额分期抵扣暂行办法 2016年5月1日，纳税人买了一座楼办公用，1000万元，进项税额110万元，正常是5月当月抵扣66万元，2017年5月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。可是2017年4月纳税人就将办公楼改造成员工食堂了。 2.如果这时该不动产的净值为500万元（五成新），不动产净值率就是50%，不得抵扣的进项税额为55万元，小于已抵扣的进项税额66万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的66万元进项税额转出55万元即可。

全面试点业务培训 发票管理及申报实务

商品和服务税收分类与编码 税务总局编写了《商品和服务税收分类与编码（试行）》，并在新系统中增加了编码相关功能。 自2016年5月1日起，纳入新系统推行范围的试点纳税人及新办增值税纳税人，应使用新系统选择相应的编码开具增值税发票。北京市、上海市、江苏省和广东省已使用编码的纳税人，应于5月1日前完成开票软件升级。5月1日前已使用新系统的纳税人，应于8月1日前完成开票软件升级。

发票认证 发票认证相关 纳税信用等级达到A级、B级的一般纳税人可登录江苏省增值税发票查询平台查询、勾选、确认抵扣凭证。 （附：增值税发票查询平台使用手册http://www.jsgs.gov.cn/art/2016/3/9/art_26_245979.html）

营业税发票衔接 营业税发票衔接问题 ▲自2016年5月1日起，地税机关不在发放发票。营改增纳税人已领取的营业税发票，可继续使用一段时期。具体期限由国家税务总局相关文件确定。 ▲纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于一定时期内开具增值税普通发票。

热点问题：差额项目开票 国家税务总局公告2016年第23号《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》第四条增值税发票开具第二款： 按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。” (建安项目分包后总包方开票是否全额，但文件和细则中目前没有明确。)

发票开具

全面试点业务培训 生活服务业

征税范围 生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括： ▲文化体育服务 ▲教育医疗服务 ▲旅游娱乐服务 ▲餐饮住宿服务 ▲居民日常服务 ▲其他生活服务

文化体育服务 文化体育服务，包括文化服务和体育服务。 （1）文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，组织举办宗教活动、科技活动、文化活动，提供游览场所。 （2）体育服务，是指组织举办体育比赛、体育表演、体育活动，以及提供体育训练、体育指导、体育管理的业务活动。

教育医疗服务 教育医疗服务，包括教育服务和医疗服务。 （1）教育服务，是指提供学历教育服务、非学历教育服务、教育辅助服务的业务活动。 学历教育服务，是指根据教育行政管理部门确定或者认可的招生和教学计划组织教学，并颁发相应学历证书的业务活动。包括初等教育、初级中等教育、高级中等教育、高等教育等。 非学历教育服务，包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告会等。 教育辅助服务，包括教育测评、考试、招生等服务。

具体行业定义 教育医疗服务 （2）医疗服务，是指提供医学检查、诊断、治疗、康复、预防、保健、接生、计划生育、防疫服务等方面的服务，以及与这些服务有关的提供药品、医用材料器具、救护车、病房住宿和伙食的业务。

旅游娱乐服务 旅游娱乐服务：包括旅游服务和娱乐服务。 ①旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。 ②娱乐服务，是指为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。 具体包括：歌厅、舞厅、夜总会、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺（包括射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖）。

餐饮住宿服务 餐饮住宿服务。包括餐饮服务和住宿服务。 ①餐饮服务，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的业务活动。 ②住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动。包括宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务。

居民日常服务 居民日常服务。是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。 其他生活服务。是指除文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务和居民日常服务之外的生活服务。

一般纳税人提供可以选择适用简易计税方法计税的生活服务（文化体育服务） 税率及征收率 类型 营业税税率 增值税税率 或征收率 一般纳税人提供生活服务（除特殊情况） 5% 6%税率 一般纳税人提供可以选择适用简易计税方法计税的生活服务（文化体育服务） 3% 3%征收率 小规模纳税人提供生活服务

应纳税额的计算 案例1：某餐饮一般纳税人A，2016年5月共取得含税收入106万元，购入食材、水、电等取得合法扣除凭证注明增值税税额共3.5万元。 营业税：应纳税额=106*5%=5.3万元。 增值税：应纳税额=106/(1+6%)*6%-3.5=2.5万元。 案例2：某餐饮小规模纳税人B，2016年5月共取得含税收入103万元。 营业税：应纳税额=103*5%=5.15万元。 增值税：应纳税额=103/(1+3%)*3%=3万元。

销售额的确定 项目 营业税 增值税 销售额 差额扣除 全部价款和价外费用。 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费， 不包括代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。 价外费用指价外收取的各种性质的收费， 但不包括代为收取的政府性基金或者行政事业性收费及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 销售额不包括增值税税额 差额扣除 纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。 旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。（差额扣除的部分不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票）

税收优惠 生活服务业涉及24个免税项目、2个扣减规定以及1个跨境免税规定。 根据李克强总理的要求，要确保生活服务业税负只减不增，故这27个税收优惠基本平移了原营业税的政策，保证了行业的平稳转换。具体规定详见《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号 附件3。

税收优惠 免税项目 1、个人提供应税行为，不达起征点的，免征增值税。 我省起征点规定：按期纳税的，为月销售额20000元（含）；按次纳税的，为每次（日）销售额500元（含） 2 、2017年12月31日前，月销售额未达到3万元的小规模纳税人，免征增值税。 3、托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务。 4、养老机构提供的养老服务。 5、残疾人福利机构提供的育养服务。 6、婚姻介绍服务。 7、殡葬服务。 8、残疾人员本人为社会提供的服务。 9 、医疗机构提供的医疗服务。

税收优惠 免税项目 10、从事学历教育的学校提供的教育服务。 11、学生勤工俭学提供的服务。 12、农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。 13、纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入。 14、寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入。 15、行政单位之外的其他单位收取的符合条件的政府性基金和行政事业性收费。 16、2017年12月31日前，科普单位的门票收入，以及县级及以上党政部门和科协开展科普活动的门票收入。 17、政府举办的从事学历教育的高等、中等和初等学校（不含下属单位），举办进修班、培训班取得的全部归该学校所有的收入。

税收优惠 免税项目 18、政府举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所、并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，从事《销售服务、无形资产或者不动产注释》中“现代服务”（不含融资租赁服务、广告服务和其他现代服务）、“生活服务”（不含文化体育服务、其他生活服务和桑拿、氧吧）业务活动取得的收入。 19、家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入。 20、福利彩票、体育彩票的发行收入。 21、为安置随军家属就业而新开办的企业，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。 22、从事个体经营的随军家属，自办理税务登记事项之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。 23、从事个体经营的军队转业干部，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。 24、为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含）以上的，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。

税收优惠 扣减规定 1、退役士兵创业就业，定额依次扣减增值税。执行期限为2016年5月1日至2016年12月31日，纳税人在2016年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。 2、重点群体创业就业，定额扣减其当年实际应缴纳的增值税。执行期限为2016年5月1日至2016年12月31日，纳税人在2016年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。 跨境免 税规定 1、境内的单位和个人在境外提供的文化体育服务、教育医疗服务、旅游服务免征增值税。

全面试点业务培训 不动产经营租赁与转让取得的不动产 （所有行业都可能涉及的营改增政策）

不动产经营租赁与转让取得的不动产 财税[2016]36号 《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 国家税务总局公告2016年第14号 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》 国家税务总局公告2016年第16号 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》

纳税人 单位与个人 ▲纳税人=单位+个人 ▲单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单▲位、社会团体及其他单位。 ▲单位=企业+非企业性单位 ▲个人，是指个体工商户和个人 ▲个人=个体工商户+其他个人

纳税人 增值税一般纳税人和小规模纳税人 ▲纳税人=单位+个人 ▲纳税人=增值税一般纳税人+小规模纳税人 ▲企业、非企业性单位、个体工商户： ▲增值税一般纳税人或小规模纳税人 ▲其他个人=小规模纳税人

纳税人 例：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 ▲这里的“个人”包括：属于一般纳税人的▲个体工商户，属于小规模纳税人的个体工▲商户，和其他个人（自然人）。

标的物 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。 住房，是指住宅、居民用房

标的物 ▲不动产>房屋>住房 举例：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

纳税地点和征收机关 纳税地点：不动产所在地预缴，机构所在地申报缴纳。 征收机关：《实施办法》第五十一条 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 举例：个体工商户出租异地不动产，是否需要预缴税款？在国税机关还是地税机关预缴？ 需预缴税款，在不动产所在地国税机关预缴。

税率（征收率） 不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%

纳税义务发生时间 （一）纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。 （二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

不动产经营租赁 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（下文简称《暂行办法》）： 第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 ▲不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，▲纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机▲关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （5%预征、5%申报） ▲不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳▲税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。（5%申报）

不动产经营租赁 （二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 ▲不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （3%预征、11%申报） ▲不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （11%申报） ▲一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

不动产经营租赁 《暂行办法》第四条： 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 ▲不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，▲纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机▲关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 ▲不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳▲税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产经营租赁 《暂行办法》第四条： 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： （二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 （其他个人没有预缴的规定）

不动产经营租赁 《暂行办法》： 第六条 纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。 （异地出租预缴、次月申报期）

不动产经营租赁：预缴税款的计算 （一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 《暂行办法》第七条 预缴税款的计算： （一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： ▲应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% （二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款： ▲应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% （三）个体工商户出租住房按照以下公式计算应预缴税款： ▲应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

不动产经营租赁：应纳税款的计算 《暂行办法》： 第八条 其他个人出租不动产按照以下公式计算应纳税款： （一）出租住房： ▲应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% （二）出租非住房： ▲应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

不动产经营租赁：预缴税款征收管理 《暂行办法》： 第九条 单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。 第十条 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 ▲纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作▲为合法有效凭证。

不动产经营租赁：预缴税款征收管理 《暂行办法》： 第十三条 纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 ▲纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的▲，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收▲管理法》及相关规定进行处理。

不动产经营租赁：发票开具 《暂行办法》： 第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。 ▲其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税▲机关申请代开增值税发票。 第十二条 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

纳税人转让其取得的不动产：小结 企业、个体工商户 ▲不动产所在地 地税预缴 ▲机构所在地 国税申报 其他个人 ▲不动产所在地 地税申报 其他个人 ▲不动产所在地 地税申报 一般纳税人 ▲老房子（不含自建）——简易计税 余额预缴、余额申报 ▲老房子（不含自建）——一般计税 余额预缴、全额申报 ▲新房子（不含自建）——一般计税 余额预缴、全额申报 ▲老房子 （自建） ——简易计税 全额预缴、全额申报 ▲老房子 （自建） ——一般计税 全额预缴、全额申报 ▲新房子 （自建） ——一般计税 全额预缴、全额申报 小规模纳税人（不含个人转让住房） ▲非自建—— 余额预缴、余额申报 ▲自建 —— 全额预缴、全额申报 个人转让住房（包括个体工商户，北上广深之外地区） ▲购买不足2年的住房对外销售 5%全额 ▲购买2年以上（含2年）的住房对外销售 免征增值税

纳税人转让其取得的不动产 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》 （下文简称《暂行办法》）： 第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。 ▲本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐▲赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的▲不动产。 ▲房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本▲办法。

纳税人转让其取得的不动产 《暂行办法》： 第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

纳税人转让其取得的不动产 《暂行办法》： 第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税： （三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

纳税人转让其取得的不动产 《暂行办法》： 第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税： （五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

纳税人转让其取得的不动产 《暂行办法》： 第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税： （一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

纳税人转让其取得的不动产 《暂行办法》： 第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税： （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

纳税人销售取得的不动产 ▲有关规定: 附件3第五条：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 适用北上广深地区的个人出售住房政策略。 个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。

纳税人转让其取得的不动产 《暂行办法》第六条： 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款： （一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% （二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者 11取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

纳税人转让其取得的不动产 《暂行办法》 第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指： （一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。 第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

纳税人转让其取得的不动产 举例：某纳税人2005年购买一层写字楼，价格2000万，取得《不动产销售统一发票》。2016年6月，将该层写字楼以5000万价格卖出。请问，如何预缴，如何纳税？ 如纳税人为一般纳税人选择简易计税方法： 在不动产所在地主管地税机关预缴 (5000-2000)÷(1+5%)×5%=A 在机构所在地主管国税机关申报纳税：

纳税人转让其取得的不动产 如纳税人为一般纳税人，且选择一般计税方法： 在不动产所在地主管地税机关预缴： (5000-2000)÷(1+5%)×5%=A 在机构所在地主管国税机关申报纳税： 5000÷(1+11%)×11%-进项=B 应纳税=B-A 如纳税人为小规模纳税人：

纳税人转让其取得的不动产 《暂行办法》 第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

纳税人转让其取得的不动产 第十二条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

过渡政策——免征增值税 个人销售自建自用住房。 涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。 2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。 为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

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