中國房市面面觀 中國房地產未來走向與機會

主要內容 1 中國大陸房地產政策簡介 2 中國大陸房地產歷史回顧（1979-2009） 3 2010上半年市場回顧 4 未來預測與展望

Ⅰ 中國大陸房地產政策簡介

一、土地制度 土地公有制 （全民、集體） 臺灣允許私有 VS

土地使用原則 VS 有償有期限使用制度（居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年），對外資無特別限制 土地用途管制制度（農用地，建設用地，未利用地） 保護耕地制度 VS 臺灣對於外資在種類用途、位置、取得程序限制

土地使用權取得流程 土地一級市場（政府壟斷，統一管理） 土地徵用 土地儲備 土地三級市場（轉讓，租賃） 土地二級市場（轉讓，租賃） 取得土地使用權（出讓，劃撥）

二、房地產開發 房地產開發流程 設立房地產 開發企業 取得土地 使用權 按照出讓合同約定進行開發建設 竣工 驗收 登記 備案

房地產銷售 預售 現售

預售條件： 交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有《土地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建築施工許可證》； 七層以下（含七層）的商品房專案，應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂；八層以上（含八層）商品房專案，應當完成基礎工程並施工至主體結構三分之二以上（不得少於七層）。

預售流程： 預售 網上備案 開發商取得預售許可證 房屋驗收竣工 預告登記 簽署預售合同（網簽） 開發商取得大產證（現售） 辦理小產證 交付房屋並簽署交接書

三、房地產交易流程

四、房地產登記制度 政府專門機構負責 存在房地分管和房地統管兩種類型 登記具有政府公信力 登記機構將對登記錯誤負責損害賠償

兩地差異 大陸因放寬房貸要求，預購商品房可作為擔保物 大陸基本已採取網上備案 大陸必須註銷抵押權方可辦理轉移登記 大陸在試行一二手房的資金監管業務 臺灣可先辦理轉移登記再註銷抵押權 臺灣以公告地價進行價格申報

五、房地產經紀業務 收費由各地政府確定上限 職業資格制度（分全國與地方）

Ⅱ 大陸房地產歷史回顧（1979-2009）

發展前提 住房制度改革 土地制度改革

1979年前——福利無償分配，不允許買賣、出租 土地劃撥，不允許轉讓 1979年——住房制度改革試點，住房商品屬性確認 1979-1988——初步發展 1989-1992——出現房地產熱，治理整頓 1992-1995——公房出售，調整租金，住房公積金 住房逐步私有化，土地有期限出讓 1995-1997——受東南亞金融危機，政府宏觀調控 1998-2004——政府鼓勵，房地產迅速發展 2005-2007——住房結構調整，鼓勵自住，加大中低 檔房推進，加大保障性住房

房地產開發投資增幅、施工面積增幅高位回落 2008年 房地產開發投資增幅、施工面積增幅高位回落 商品房銷售大幅下降，空置率上升 房企資金緊張 房價同比上漲6.5%，環比連續5個月負增長

2009年 房地產興旺的一年 隨著4萬億經濟刺激計畫和一系列房地產優惠政策的出臺，2009年中，房地產市場銷售變得十分暢旺，交投活躍助推房價大幅回升，吸引投資/投機性需求進入市場。 2009年上半年央行擴大貨幣供給，超預期的貨幣投放形成社會一致的通脹預期，為規避貨幣貶值，社會資本大舉進入房地產。 低利率的政策環境，鼓勵居民借貸。 這三大因素促使投資/投機性需求量空前擴張，在這種不合理需求的刺激下，房地產價量齊升。

國際的經驗資料顯示，當一個國家或地區的投資/投機性購房的比例超過百分之25%時，意味著該國家或地區的住宅市場可能存在泡沫。 中國房地產市場在2007年底，大城市如北京、上海、廣州、天津、深圳的投資性購房的比例均超過25%，而到了2009年底，這一比例上升到40%左右。

Ⅲ 2010年市場回顧

為遏制高房價中央密集調控 2009下半年以來，投資/投機性購房十分活躍，部分城市房價、地價出現過快上漲勢頭，房價收入比與租售比進一步惡化。 住房問題關係國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。 房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利於經濟社會協調發展。 為此，中央政府2009年底開始密集調控，先後出臺“國四條”、“國十一條”、“新國四條”、“新國十條”，擴大供給、鼓勵自住型需求同時抑制投資/投機不合理需求。 9月29日，政府發佈“國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”的相關房地產調控五個方面的措施及內容。 截至10月20日，先後已有14個城市出臺了“限購令”。

借貸 房貸利率 房價過高區域可暫停第三套貸款：停止為非本地居民發放貸款，地方政府可限定購房套數 房貸利率由七折提高到8折以上 二套房貸利率不得低於基本利率1.1倍 房貸首付 首套90平方米以下，首付提高到3成 二套房貸首付不低於5成 二套房認定 既認房又認貸 開發商 不得為土地閒置及炒地的開發商頒發項目貸款

稅收 土地增值稅 加強徵收力度、各地上調徵收比例 營業稅 營業稅徵收時限由兩年恢復到5年 其他稅種 各地稅收優惠政策終止執行 住房 保障 中小戶型 保障性住房、棚戶區改建和中小戶型不低於住房用地總量的70% 2010年建設保障性住房300萬套、改建各類棚戶區280萬套 土地 土地出讓 開發商支付土地首次滯納比例不得低於全部款項的50% 打擊屯地 對開發貸款和土地儲備貸款實行“三不貸”政策

調控遇加息 樓市壓力進一步增大 10月19日晚，央行宣佈自10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。

房價不跌政策難安 近一年來房價持續高漲、地王頻現直接導致了2010上半年政府對地產行業實行的歷史上最強調控。此次政策出臺時間之密集、涉及範圍之廣、調控手段之嚴厲是前所未有的。 本次調控與以往的區別： 與以前三次大規模調控政策對比，此次調控更加全面，從對不合理需求的抑制，到促進供給的增加，以及保障房的提升都全面超過了2007年，其中土地供給計畫的大幅度提升是此次最大的不同。如果土地供給計畫能夠順利實施，且地方政府嚴格執行國土部的土地開發政策，那麼這一輪調控將進入良性運行軌道。

本次調控的目的 本次政策調控目的十分明確，那就是降低目前過高的房價。 當前房價調控已成政治任務，要求短期效果明顯，房價不跌，政策不會甘休。 當前信貸緊縮政策已經達到歷史上最嚴厲水準，如果各商業銀行能夠嚴格執行的話，僅此一項足可以將交易量降至冰點。 若政策持續下去，2010下半年房價下行已無任何懸念。

1、房地產開發投資類指標維持高增長 2010年1-9月，投資類指標維持高增長，投資額增速依然維持高位，前三季度全國房地產開發投資33511.25億元，同比增長36.4%，9月當月增速35.01%，有所擴大。

2、新開工和土地購置同比維持高速增長 從開發投資的結構來看，新開工和土地購置同比維持高速增長，是行業投資高增長的主要原因，1-9月房屋新開工面積累計11.94億平方米，同比增長63.06%；全國房地產開發企業完成土地購置面積29083萬平方米，同比增35.6%，土地購置費7111億元，同比增長83.7%。

3、累計值9月同比增速觸底回升 1-9月，全國商品房累計銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%，增幅比1-8月增長1.5個百分點；商品房累計銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%，增幅比1-8月增長3.3個百分點。

4-1、行業資金壓力持續加大 定金及預收款、個人按揭貸款累計增速依然下滑明顯。 1-9月，房地產開發企業本年資金來源同比增長32.5%，比上月下降2.5個百分點；其中，國內貸款增長27.2%，下降0.6個百分點；利用外資增長22%，上升2.1個百分點；企業自籌資金49.7%，比上月下降1個百分點；其他資金增長22.3%，在其他資金中定金及預收款和個人按揭貸款累計增速維持下滑趨勢，分別下降3.4和7.9個百分點。

4-2、行業資金壓力持續加大 從各項資金來源占比變化來看，自籌資金占比已超過08年的高點，達到37.86%，開發商資金壓力明顯加大。

5-1、9月房價環比微漲，後續存在回檔壓力 9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點；環比與上月上漲0.5個百分點。其中新建住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比8月份縮小0.4個百分點；環比與上月上漲0.5個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅與8月份一致，環比上漲0.5%。

5-2、9月房價環比微漲，後續存在回檔壓力 9月份，高檔和普通住宅同比漲幅略降，二手住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅與8月份一致，環比上漲0.5%。

Ⅳ 未來預測與展望

僵持期，房價開始調整

價跌量增將是下一階段的主旋律

預計開發商將開始收縮戰線

三線城市：城市化推動下的安全港灣

二線城市：經濟最有活力的區域

一線城市：“蝸居”？“中國夢”？

地產行業週期本質上還是政策週期

國家地產調控的政策底部已基本探明

2011年預測 認為地產政策會放鬆是不現實的。當前成交量出現大幅萎縮，價格仍然回落並不明顯，僵持局面或許會被迅速打破。不排除政府採取更加有效的調控措施的可能，時間也會成為價格回落的最大的推手。價格較快調整對於政府和開發商都是有利的選擇，因為地產行業的盈利最終要靠成交量來實現，有價無市的局面對市場中的各方都是不利的。行業仍面臨一定的政策影響。 上半年交易持續低迷。由於房價處在下行通道，買漲不買跌的心理導致交易持續低迷，買賣雙方僵持拉鋸，房地產市場看不出趨勢性反轉行情，但階段性反彈行情會有存在。 下半年交易有可能回暖。隨著房價下跌逐漸趨於充分，壓抑的剛性需求逐漸得到釋放，房屋銷售量勢必回暖並出現交投活躍，不排除“井噴”的可能。

中長期而言，仍看好房地產業 “十二五”期間，中國大陸住宅仍將處在數量型發展階段。2010年城鎮居民家庭達到“人均一間房”預測值為64.6%。2010-2020年，將經歷已開發國家1960-1980年的房地產業發展歷程。

謝 謝！