建筑业房地产营改增 涉及企业政策解析及应对 讲师:王华 国瑞税务/瑞达财税创始人

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一、营改增背景 二、涉及本次营改增的行业 三、改革后的税率和征收率 四、建筑业、房地产营改增 五、房地产建筑业五大步骤准备 六、房地产企业营改增 七、行业五大环节税控

经济大形势 正像今年总理《政府工作报告》所说，今年的困难和挑战更大， 形势还是比较严峻的。但是我们已经看到了，我们的发展趋势正在 向好，因此我们没有理由没有信心，我们更需要积极作为。首先， 由于“三期叠加”，使我们国家经济进入了新常态，这是预料之中 的，是正常的。今年实体经济下滑压力可能更大，我们从总理政府 工作报告当中能看到党中央、国务院对这些已经预料到了，是有准 备的，是有积极应对举措的。（国家统计局新闻发言人盛来运在国 新办发布会上表示，2016年一季度GDP增长6.7%，记者梳理发现， 自2009年一季度后，2016年一季度GDP增速创28个季度新低。）

经济大形势 虽然实体经济放缓，下行压力不断增大，但同时看到了调结构、转方式已经 出现了非常令人鼓舞的积极变化。这就是：首先服务业已经成为我们国家第一 大产业。服务业在国内生产总值中的占比已经超过了50%，50.5%，已经撑起 了半壁江山，这是我们多年调结构的非常好的结果。同时，消费在持续增长。 去年消费对经济总的贡献率已经达到了66.4%。（央行决定自2016年3月1日起， 普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放流动性7000亿；4月 25日，记者从央行官方微博获悉，当日，为保持银行体系流动性合理充裕，央 行对18家金融机构开展MLF操作共2670亿元，其中3个月1010亿元、6个月 1660亿元，利率与上期持平，分别为2.75%、2.85%。这是央行年内第五次开 展MLF操作，这种释放中期流动性的方式被称为变相降准。

供给侧改革 习近平经济学的提出 2015年11 月以来，“供给侧改革”成为高层讲话中的高频 词。国家主席习近平在中央财经领导小组第11 次会议和亚太经 合组织APEC 工商领导人峰会上两次强调，要“加强供给侧结 构性改革”。国务院总理李克强在“十三五”规划纲要编制工 作会议上称，“要在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中 高端”。而中财办主任刘鹤、副主任杨伟民，以及国家部委领 导人也均在不同场合强调“加强供给侧结构性改革”。

供给侧改革 普遍的供给约束、供给抑制和供给结构老化是中国经济当前 的主要矛盾，抓住了这个主要矛盾，就可以恢复中国经济增长 的新动力，开启中国经济增长的新周期。中央财经领导小组第 十二次会议显示了中央对供给侧结构性改革的高度重视，以及 真抓实干的决心。加强供给侧结构性改革，要求我们继续降低 融资成本，加大减税力度，取消更多行政管制，放松供给约束。 同时，解除对人口和劳动力、土地和资源、资本和金融、技术 和创新、制度和管理等五大财富源泉的供给抑制，提高供给效 率，降低供给成本，并依靠“大众创业、万众创新”刺激新供 给、创造新需求。

供给侧改革的减税 税负的供给约束作用已经严重地影响了中国经济的复苏进 程，供给侧结构性改革的一个重要部分就是合理扩大减税规 模，大力解除供给约束，充分释放生产要素的供给热情，这 是推动中国经济走出低谷的必然选择。应当考虑在未来数年 内持续扩大减税力度，并辅之以相应规模的国债发行来弥补 财政收支的缺口，“减税发债，借力未来，一箭三雕”。 今后在减税政策的制定中，应当进一步解放思想，不仅仅 在一些小税种上减税，还可以考虑从企业负担最重的所得税、 增值税等大税种入手，实施全面、普遍、大力度的减税措施， 不仅对企业减税，而且要对居民减税，才能真正降低企业成 本，启动居民消费。

供给侧改革的减税 在今年的政府工作报告中，李克强总理多次提到供给 侧改革，并提出适度扩大财政赤字，即增加5600亿元财 政赤字，赤字率提高到3%，主要用于减税降费，进一 步减轻企业负担。这与我们一直呼吁的“减税发债，借 力未来，一箭三雕”的建议不谋而合。通过持续减税， 全面减轻企业和居民负担是供给侧改革的重要举措。

营改增的“一箭三雕” 营改增可以促进企业税负降低，以更低的纳税成本参 与竞争，给企业减负。 营改增可以促进公司分拆、重组，符合国家扶持“大众 创业，万众创新”产业政策 营改增可以化解部分地方债的风险，维护房地产的国 民经济支柱地位，尽快培育现代服务业、生活服务业的 转型升级，促进消费。 l（根据测算，营改增可拉动GDP0.5%）

两税并行，重复征税严重

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本次营改增改什么？ 2016年5月1日，建筑业， 房地产业，金融业，生 活服务业开启营改增， 营改增全面落地，营业 税成为历史。

增值税的前世今生 1、增值税是法国1954年创立税种，一经推出就出现勃勃生 机，目前有140个国家实施增值税。 2、营业税是历史最悠久的税种，早在我国周代，对“商贾虞 衡”的课税，就具有了营业税的性质。之后，汉代征收的“算 缗钱”，直至明清的“课铁”、“铺间房税”等，都是早期的营业 税。1950年，我国在统一全国税政时，正式设立了营业税。 在欧洲，中世纪时期的商户营业需向政府缴纳许可金，这其 实就是营业税的前身。 3、营业税“简单粗暴”，增值税“隐蔽高效”，增值税“拔最多的 鹅毛，听最少的鹅叫”。

税目 税率 1 运输业 11% 2 基础电信服务 3 邮政服务 4 建筑服务 5 不动产租赁 6 销售土地使用权 7 销售不动产 8 商品销售、动产租赁 17% 9 增值电信服务 6% 10 金融服务 11 现代服务 12 生活服务 13 销售无形资产（除土地） 14 免税项目 0% 15 粮食、食用植物油 13% 16 自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品 17 图书、报纸、杂志 18 饲料、化肥、农药、农机、农膜

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改革后的税率和征收率 本次“营改增”涉及的行业及税率： 1、生活性服务业6% 2、建筑业11%，包括劳务公司，其中营收不到500万 的企业，认定为小规模纳税人，实行简易征收，征收 率为3% 3、房地产业11% （销售不动产） 4、金融保险业6%

虚开增值税发票，情节严重或被重判 虚开增值税专用发票罪，是指虚开增值税专用发票或 者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指 有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍 他人虚开行为之一的，违反有关规范，使国家造成损失 的行为。虚开增值税专用发票犯罪分子与骗取税款犯罪 分子均应当对虚开的税款数额和实际骗取的国家税款数 额承担刑事责任。

虚开增值税发票，情节严重或被重判 《最高人民法院关于适用〈全国人民代表大会常务委员会关于惩 治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定〉的若干问题 的解释》规定，利用虚开的增值税专用发票实际抵扣税款或者骗取 出口退税100万元以上的，属于“骗取国家税款数额特别巨大”；造 成国家税款损失50万元以上并且在侦查终结前仍无法追回的，属于 “给国家利益造成特别重大损失”。利用虚开的增值税专用发票骗 取国家税款数额特别巨大、给国家利益造成特别重大损失，为“情 节特别严重”的基本内容。按照最高人民法院相关量刑指导意见， 虚开增值税专用发票税款数额50万元或使国家税款被骗取30万元的， 基准刑为有期徒刑10年；虚开的税款数额每增加1万元或实际被骗取 的税款数额每增加5000元，刑期增加一个月。

许昌市涉及本次营改增的纳税人 根据4月27日晨报讯，我市共有四大行业12524户纳税人涉 及“营改增”，是前两轮试点改革纳税人的2倍多，其中：建筑业 2054户，房地产业931户，金融业244户，生活服务业9295户 。 百万元二手房减税2400元 周六保证不休息，周日休息不保证。

建筑业的征收范围 工程服务 安装服务 修缮服务 装饰服务 其他建筑服务

根据中国建设会计协会的有关测算： 根据66户建筑企业的理论测算结果，“营改增”后， 平均减轻税负为83%，而实际测算结果是，平均增加 税负为93%，折合营业税税率是5.80%，增加2.8个百 分点。 在66户企业中选出更有代表性的24户企业进行单独汇 总，其理论测算结果是，“营改增”后，平均减轻税 负为63%，而实际测算结果是，平均增加税负为94%， 折合营业税税率是5.83%，增加2.83个百分点。

面对实际税负上升，建筑业肿么办？ 密切关注政策变化，积极利用行业倾斜，（可能的政 策：劳动力成本可否按销售收入比例计入抵扣范围； 实际税负超过3%部分能否即征即退等等。） 利用现有老项目、清包、甲供材等方法进行筹划。 公司的分拆。

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营业税与增值税不同?

营业税、增值税的区别 1.价格里是否含税的区别 营业税：价内税，即价格里含营业税，表现在发 票上是价格和税金一起，以金额的 形式登记在普通发票上 增值税：价外税， 即价格里不含增值税，表现在 发票上是价格和税金分别在增值税 专用发票上分别登记。

营业税、增值税的区别 2.是否进成本的区别 营业税进成本 增值税是否进成本两种情况处理： 第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税 不进成本； 第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税 进成本。

营业税、增值税的区别 3.是否导致企业重复纳税的区别 营业税：由于是不能抵扣，则会导致企业重复纳税； 增值税：由于增值税实行抵扣链条制，则一般不会 导致企业重复纳税。

营业税、增值税的区别 4.对企业所得税的影响（成本） 营业税及附加在所得税税前 增值税不在税前,附加在税前

5.会计核算:一般纳税人（应税服务） 试点前： 试点后： 乙公司为增值税一般纳税人，对外提设计服务取得收入100万元，开具 增值税专用发票注明价款100万元，增值税额6万元，接受A公司提供的 设计劳务，取得增值税专用发票价款50万元，注明增值税额3万元。 试点后： 1、提供应税服务 借：应收账款 1060000 贷：主营业务收入 1000000 应交税费——应交增值税（销项税额） 60000 2、购进应税服务 借：主营业务成本 500000 应交税费——应交增值税（进项税额） 30000 贷：应付账款 530000 3、上交本月应纳增值税 借：应交税费——应交增值税 30000 贷：银行存款 30000 试点前： 1、提供应税服务 借：应收账款 1060000 贷：主营业务收入 1060000 借：营业税金及附加 53000 贷：应交税费——应交营业税 53000 2、购进应税服务 借：主营业务成本 530000 贷：应付账款 530000

建筑业营改增新政

营改增最新方案 财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点通知 财税〔2016〕36号

建筑业营改增新政 1.老项目标准可以按建筑项目施工许可与施工合同 2.老项目可以适用简易征税3% 3.清包工可以适用简易征税3%(持续选择） 4.甲供工程可以适用简易征税3%（持续选择） 5.预征率2% 6.项目所在地扣除分包款后按差额预征增值税

建安行业的纳税主体界定 小规模纳税人：任何进项不能抵扣，对外一般开具普通发票，如客户需要也可以到税务机关代开3%的增值税专用发票 一般纳税人：按照取得专用发票上的税额抵扣进项，对外按照本企业适用的税率开具增值税专用发票或增值税普通发票。无论开专票还是开具普票，不影响自己的销项税额。

建安行业计税销售额的界定 一般计税：销项按11%计算，对外可以开具11%的专用发票（下游企业如是一般纳税人可以抵扣票面税款） ，本企业进项按规定扣除 简易计税：销项按3%计算，对开可以开具3%的专用发票（下游企业如是一般纳税人不可以抵扣票面税款），本企业一切进项不得扣除

建安行业计税销售额的界定 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以 下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 建筑企业注意：像房地产开发企业支付给建筑企业一些违约金、提前竣工奖、材料差价款、赔偿金等等，这些都要被纳税价外费用的范畴一并计税。

建安行业计税销售额的界定 兼营 一般正常销售情况： 注意1：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的【如施工（11%）和工程勘察（6%）】 应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额； 未分别核算的，从高适用税率。

建安行业计税销售额的界定 混合销售 注意2：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售（如既销售建材又提供施工劳务）。 一般正常销售情况： 注意2：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售（如既销售建材又提供施工劳务）。 --从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税； --其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

建安行业计税销售额的界定 红字发票 纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票； ---未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额。

建安行业进项税额的抵扣 下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （1）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 （2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 （3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为： 进项税额=买价×扣除率 （4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 建筑企业注意：像房地产开发企业支付给建筑企业一些违约金、提前竣工奖、材料差价款、赔偿金等等，这些都要被纳税价外费用的范畴一并计税。

建安行业进项税额的抵扣 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

建安行业进项税额的抵扣 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

哪些建筑服务适用简易计税方法计税？ 适用简易计税方法计税的，就可适用3%的增值税征收率，按3%的比例交税，同时不得抵扣进项税额。根据《规定，有如下几种情况。 (1)小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 (2)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用 的建筑服务

哪些建筑服务适用简易计税方法计税？ 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》和附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，有如下几种情况。 (3)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 (4)一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 注：一经选择36个月不能变更--（项目非公司）

“清包工”和“甲供工程”有何区别？ 清包工==以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 甲供工程==是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。（有可能开始甲供）

建筑工程老项目是如何规定的？ 建筑工程老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30前的建筑工程项目； （2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 注：公司老项目较多时，可按项目选址方式，一经选择36个月不能变更

建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？ (1)一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？ (2)一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。 纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？ (3)试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。 纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑服务发生地与机构所在地不同，如何纳税？ (4)一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。（大型企业，比如中国建筑、北京城建等）

不能抵扣：

进项税额中不动产如何抵扣销项税？ (1)适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程 其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，取得时抵扣比例为60%，第十三个月抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产; 不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 将该不动产转换用途的，按净值进行转出。

建筑业哪些可以免征增值税？ 工程项目在境外的建筑服务。 工程项目在境外的工程监理服务。 工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。

什么是建筑业纳税人和扣缴义务人？ 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。 否则，以承包人为纳税人。

纳税与扣缴义务发生时间如何确定？ 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

纳税地点如何确定？ 固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税; 总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税； 经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

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房地产建筑业五大步骤应对

梳理业务合同涉税条款 A 服务内容条款 B 收款条款 C 税务条款 D 发票条款

180天管理——报销期限调整 政策理解：仅指认证期限 实务操作：180天含节假日 营改增前：贵单位报销期限 营改增应对：要不要改报销期 政策规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额 政策理解：仅指认证期限 实务操作：180天含节假日 营改增前：贵单位报销期限 营改增应对：要不要改报销期 实务建议：最多90或120天

税务机关扣留原件，查明原因，分别情况进行处理。 认证结果 认证结果 抵扣规定 税务处理 1.认证相符 可抵扣 2.无法认证 不得抵扣 可重开发票 3.密文有误 税务机关扣留原件，查明原因，分别情况进行处理。 4.认证不符 有一项或一项以上数据不 符、税号不符、发票代码 号码不符 5.重复认证 6.作废发票 7.失控发票

“营改增”后报账付款流程总体介绍 “营改增”后，对于获得进项抵扣凭证且属可抵扣业务的报败流程，在报账起草环节，需按照价税分离的信息填写报账单。

增值税扣税凭证内部管理流程

改造业务流程，优化管理模式，更多、更快、更准确地获得进项抵扣额 合同内容需增 加对价款、税 款、发票种类 及送达时限的 约定 增加进项抵扣税额降低成本费用支出 规范供应商准入 优先选择一 般纳税人 规范合同签订 合同内容需增 加对价款、税 款、发票种类 及送达时限的 约定 获取专用发票 取得增值税与 用发票，增加 抵扣金额 抵扣凭证传递效率 时限控制180 天内认证抵 扣 梳理细节抵扣 会计科目、租 车、油费抵扣 等

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房地产企业相关规定 一、政策规定 自行开发：是指在依法取得土地使用权的土地上进行基 础设施和房屋建设。 接盘：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地 产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办 法规定的销售自行开发的房地产项目 （接盘侠需要超强的协调能力、管理能力、筹划力）

房地产企业相关规定 老项目：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日 期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工 许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程 施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产企业相关规定 专项维修基金：不征税 预收款：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发 的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴 增值税。 土地价款：一般计税方法可以扣除土地价款后的余额。 简易计税方法不得扣除。

房地产企业相关规定 一般纳税人：适用一般计税方法，老项目可以选择简易 方法：销售自行开发的房地产老项目（不是房地产企业）， 可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经 选择，36个月不能变更。 小规模纳税人：适用简易计税，房地产开发企业中的小 规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征 收率计税。

房地产企业相关规定 预缴规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地 产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全 部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地 预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申 报。

房地产企业相关规定 二、征收管理 （一）一般纳税人： 1、销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土 地价款）÷（1+11%） 2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建 筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价 款

房地产企业相关规定 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申 报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以 出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独 作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政 府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 拆迁款、补偿目前没有列入

房地产企业相关规定 3、扣除凭据：省级以上（含省级）财政部门监（印） 制的财政票据 4、建立台账：一般纳税人应建立台账登记土地价款的 扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付 的土地价款。 注：房地产的台账需要两本，土地、进项税款

房地产企业相关规定 5、预缴税款：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或 征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算； 适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×5% 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管 国税机关预缴税款，填报《增值税预缴税款表》。

房地产企业相关规定 6、不得抵扣的进项税额划分：不得抵扣的进项税额= 当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房 地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 建设规模”应以《建筑工程施工许可证》注明的为依 据。

房地产企业相关规定 7、发票开具：自行开具；试点前收取并已向主管地税 机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的， 可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票； 向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增 值税专用发票。

房地产 住宿业 鉴证服务 保 广 运输服务 险 告 （货物） 自购材料 水泥砂石 17% 工程款 定向开发 11% 销售 农产品 13% 设计勘察 固定资产 住宿业 鉴证服务 定向开发 销售 政府机关 其他 可抵 不需抵 房地产 保 广 运输服务 险 告 （货物）

一、营改增背景 二、涉及本次营改增的行业 三、改革后的税率和征收率 四、建筑业、房地产营改增 五、房地产建筑业五大步骤准备 六、房地产企业相关规定 七、行业五大环节控税

改变组织机构.管理服务外包

营改增后－企业尽量与一般纳税人合作 若是与专业的劳务公司进行劳务分包合作或是劳 务分工合作时 ===在营改增后,所提供的应税劳务所应当缴纳的 营业税就变为增值税,虽然税率得到了提升,但是由 于一般纳税人所缴纳的增值税是能够得到抵扣的, 企业只要在缴纳税款时,提供增值税专用发票就能 够在一定程度上减轻企业的纳税负担。

改变兼营模式.适当分拆业务

改变采购模式.材料尽力自购

寻找能开具增值税专用发票又不加价的供应商 供应商选择 A B C 117 103 100 一般纳税人，可以开17%的增值税专用发票 小规模纳税人，愿意去税所代开增值税发票 小规模纳税人，不愿意去税所代开增值税发票 实际采购成本都是100 寻找能开具增值税专用发票又不加价的供应商 讨论

改变营销模式.运用税率差异

混合销售-按主业计税 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税； 其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

兼营 –税率从高 试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或征收率. 兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务 兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务 兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务

改变核算模式.取得发票抵扣

营改增对财务核算提出更高要求 3 能将业务收入对应到具体销项税税率。 2 1 能将业务支出对应分解到具体进项税额税率和部门和期间。 设置应交增值税明细账，准确核算销项税、进项税、不得抵扣进项税、进项税转出、简易征收、应交增值税。 能遵循增值税专用发票管理规定领购、开具、使用、保管、认证抵扣发票。 能将业务收入对应到具体销项税税率。 能将业务支出对应分解到具体进项税额税率和部门和期间。

抵扣凭证 1.增值税专用发票 2.海关进口增值税专用缴款书 3.农产品收购发票或者销售发票 4.税收解缴凭证

进项税抵扣条件 抵扣 条件1：取得合法发票上注明税额 条件2：在规定时间内办理认证手续（自取得发票180天内） 条件3：与取得应税收入相关（非免税项目） 注：取得合法票不管如何，尽量认证！

会计核算有关规定 一般纳税人应在“应缴税费”科目下设置“应交增值税”， “未交增值税”“待抵扣进项税额”“增值税留抵税额”“增值 税检查调整”5个科目进行核算。 应交增值税下设置“进项税额”“已交税金”“减免税款”“出 口抵减内销产品应纳税额”、“转出未交增值税”、“销项 税额”、“营改增抵减的销项税额”“出口退税”“进项税额 转出”、“转出多交增值税等

时间截点有关规定 特别提醒： 地税代开、税款入库的营业税款的截止日为4月25日 （还有通知4月29日）。 自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放 发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有 本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特 殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不 超过2016年8月31日。

时间截点有关规定 特别提醒： 确保营改增试点纳税人（以下简称试点纳税人）能够顺利完成 首期申报，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月 27日。据工作实际情况，省国税局可以适当延长2015年度企业 所得税汇算清缴时间，但最长不得超过2016年6月30日。 自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试 点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发 票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定， 可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。

时间截点有关规定 特别提醒： 纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5 月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开 具增值税普通发票，税务总局另有规定的除外，如《国 家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的 房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》

建筑业房地产筹划方向 建筑业中：园林绿化业、工程设备租赁业、劳务分包 房地产业中：房地产一般纳税人 生活服务业：旅店业、旅游业、餐饮业、物业等 上述行业是个人认为最有筹划空间的行业

河南国瑞税务师事务所 河南国瑞税务师事务所系我市规模较大的税务师事务所，办公 地点在许昌CBD核心地段亨源通世纪广场1号楼2201/2203A室。 我所人才济济，有注册会计师、注册税务师十几名，具有丰富的 税收理论知识和实践经验，在行业内有较高知名度和影响力 经营范围 企业所得税鉴证 企业税收风险控制 税收政策研究和筹划 土地增值税清算 资本市场涉税服务 “营改增”建筑企业一对一纳税辅导

国瑞团队 国瑞税务师事务所秉承 “专注、专心、专业”的职业 操守，坚持“客观、高效、优 秀”的服务原则，依托十几位 注册会计师、注册税务师专业 团队为您提供高标准的涉税服 务。

国瑞税务师“营改增”产品介绍 针对“营改增”复杂程度和会计人员的需求：我们先设计了 四种产品： 1、“营改增”一对一专项辅导 针对企业困惑和困难，我们推出对企业的一对一辅导方案， 辅导期为一年，服务费收取标准是6000元起，每月折合500 元，包括：（1）对企业会计营改增的专项辅导；（2）对企 业获得进项认证发票的审核；（3）对企业销项税额的计算； （4）对企业选择简易征收方式税额的计算；（5）协助企业 申报；（6）协助企业过渡财务，这个限于年销售额3000万以 下的，年销售额3000万以上的，需要面议。

国瑞税务师“营改增”产品介绍 2、营改增专场研修班 针对部分会计的工作性质和现实困难，我们将在5月5日（周四）召开营改增房地产、 建筑业实操专场研修班，时间1天，地点选址许昌福港大酒店11楼会议室，现场将对所 有涉及营改增的难点一一讲解。 上午 营改增建筑业、房地产业法律风险及防控 建筑业、房地产业法律风险及防控 合同管理及风控 一般纳税人如何认定 增值税发票的领票、开具、红冲 下午 增值税会计科目设置及核算 纳税报表构成及勾稽关系 纳税申报表填列 房地产、建筑业案例分析

国瑞税务师“营改增”产品介绍 3、营改增纳税筹划 针对营业额比较大的企业，我们推出“营改增”纳 税筹划专案，收费标准按企业销售的建筑面积+节税 额*比例，实实在在，根据节税结果付费。

国瑞税务师“营改增”产品介绍 4、营改增建筑项目经理（分包商） 针对本次营改增的建筑业项目经理，我们特别推出 “一对一”营改增专项服务，包括：（1）对项目经理 取得外部机械租赁、材料、动力设备等进项发票进行辅 导；（2）项目经理的应分摊税费进行计算；（3）对项 目经理项目选择简易计税方式税额的计算；（4）协助 项目经理申报；（5）协助项目经理过渡财务或者派出 财务专员服务；（收费面议）

国瑞税务师事务所营改增专场预告 1、营改增建筑业专场 2、营改增房地产建筑业专场 3、营改增园林绿化专场 4、营改增生活服务业专场 5、营改增金融业专场 6、营改增装饰装修业专场

谢谢 不足之处请批评指正

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