不動產估價

第四章 不動產估價原則

第一節 需要與供給原則 理論 經濟學上，一般貨品價格的形成，取決於市場上該貨品之供給與需要的程度，即所謂供給法則與需求法則。 第一節　需要與供給原則 理論 經濟學上，一般貨品價格的形成，取決於市場上該貨品之供給與需要的程度，即所謂供給法則與需求法則。 「供給法則」：一般情況下，貨品的供給量與價格變動關係。即貨品的價格上漲，供給量將增加；反之，若價格下跌，供給量將減少。 「需求法則」：一般情況下，貨品的需求量與價格變動關係。即貨品的價格下跌，需求量將增加；反之，若價格上漲，需求量將減少。

第一節 需要與供給原則 實例 供給與需求影響不動產市場景氣循環，因此，不動產「擔保估價」時，需作下列兩項考慮： 第一節　需要與供給原則 實例 供給與需求影響不動產市場景氣循環，因此，不動產「擔保估價」時，需作下列兩項考慮： 當景氣繁榮，不動產需求強烈，造成市場價格高揚時，估價人員宜採保守態度估價，俾防止景氣衰退時，不動產價格下跌，債權無法確保。 當景氣蕭條，不動產供需均衡，市場價格跌至谷底時，估價人員不妨就未來發展性及地區市場狀況慎為分析，作正常性的放款估價，蓋不動產價值有永續性，既然已在谷底的最差情況，又是供需均衡的條件下，價格總有翻揚的時候。

第二節 替代原則 理論 替代原則的運用： 市場比較法：以各項條件相近，價值相當的不動產作替代比較。 第二節　替代原則 理論 替代原則的運用： 市場比較法：以各項條件相近，價值相當的不動產作替代比較。 成本估價法：各項營繕成本相同，或產生相近效用之替代比較。 收益資本化法：各項投資或所得流量或報酬率相當之替代比較。

第二節　替代原則 實例 相同土地使用分區之比較替代。 相同地區環境之替代。 相同條件及結構之替代。 相同投資報酬的替代。

第三節　變動原則 理論 不動產市場是一動態的市場，供給或需要情況變動時，價值即有所更易，因此，價值本身是隨經濟、社會、文化、政治等諸多變數之異動而變更。

第三節　變動原則 實例 因此，遇到景氣高漲之期，更要掌握市場變化之動態，而且估價時須確定所估價值之期日，若報告未註明價格日期，可能月初與月底的價格會有一成至二成之價差。

第四節 適法原則 理論: 「法」係各項活動的準則。不動產估價法令、技術規範，以及相關之土地、建築及都市計畫等規定，均為不動產估價作業之規範。 第四節　適法原則 理論: 「法」係各項活動的準則。不動產估價法令、技術規範，以及相關之土地、建築及都市計畫等規定，均為不動產估價作業之規範。 估價類 地政類 計畫類 營建類 其他

第四節 適法原則 實例 山坡地開發之誤判 防空避難室誤以商場評估 第四節　適法原則 實例 山坡地開發之誤判 山坡地保育區之編定，係為保護水土及自然資源，若要開發建築使用，須經過法定程序之變更。 防空避難室誤以商場評估 隨著商業活動日趨繁榮，主要街道兩旁大樓店面不足的情況下，常見有商業活動往二樓或地下一樓發展，尤其是餐飲業、超級市場等。因此，於估價前，須就標的之建築改良物謄本，查證其「主要用途」；並須查證土地使用分區管制之規定使用。

第五節 預測原則 理論 價格的形成，係「今日之價格為昨日價格的反映，明日價格的基礎」。 第五節　預測原則 理論 價格的形成，係「今日之價格為昨日價格的反映，明日價格的基礎」。 基於市場比較法，買賣雙方皆會以過去或目前的價格，作為議價的基礎，但是在務實面，買賣雙方更注意於未來利益的考慮。

第五節 預測原則 實例 副都市中心開發 捷運系統完工通車與都市郊區化發展 其他 第五節　預測原則 實例 副都市中心開發 捷運系統完工通車與都市郊區化發展 其他 無論是為了置產保值或投資目的，未來區域環境的發展趨勢，是決定價格重要的因素之一。

第六節 貢獻原則 理論 區位創造土地價值 土地與建物聯合創造不動產價值 第六節　貢獻原則 理論 區位創造土地價值 土地價值因其區位特性不同而產生，區位越佳者，所支付之交通成本越低，所享用之公共設施最完善，但支付之租金卻最昂貴，反映出的地價亦最高。 土地與建物聯合創造不動產價值 不動產價值係由土地與建物共同創造；蓋土地區位佳，若不興建建築物，則無法作最高最有效的利用，而建物若非建於適當基地上，建物價值亦不彰顯。

第六節 貢獻原則 實例 中心商業交價值高 不動產價值係由土地與建物共同創造 第六節　貢獻原則 實例 中心商業交價值高 就土地之區位特性言，以都市之中心商業中心為軸，該中心點之地價最高，往四周作輻射狀延伸，距該中心點愈遠，地價愈低。 不動產價值係由土地與建物共同創造 「效用」是一種財貨或勞務滿足人類欲望的能力。此處之效用，即各層不動產滿足消費者慾望的能力，各層售價間的比值，即為樓層別效用比率。

第七節　最高與最佳利用原則 理論 最高與最佳利用原則（Highest and Best Use）是估價過程中，最重要的環節，若估價師對最高與最佳利用原則的判斷錯誤，後續的估價作業及估值均將產生偏差。最高與最佳利用原則考慮要件有： 連續的使用 有效的使用 合法的使用 基地實質條件之適用 市場充份需求

第七節 最高與最佳利用原則 實例 法令影響最高利用狀態 市場影響最高利用狀態 第七節　最高與最佳利用原則 實例 法令影響最高利用狀態 某甲基地為商業區，座落於台北市西門町鬧區之巷內，容積為800%，基地為面臨八公尺寬道路。 市場影響最高利用狀態 台中市以南的區域，某些主要都市與衛星城市以外之鄉鎮，對於房地產的需求，多偏向於喜好透天厝之產品。

第八節　均衡原則 理論 均衡原則（principle of balance）係自然界的規律，亦為社會現象的一種協調。一般而言，本原則有下列三種均衡現象： 生產要素之均衡。 土地與建築物之均衡。 建築物設備之均衡。

第八節 均衡原則 實例 建物低度利用的不均衡 高層建築的不均衡 設備過度投資的不均衡 第八節　均衡原則 實例 建物低度利用的不均衡 台北市西門町商業區，土地使用分區管制為第四種商業區，建蔽率75％，容積率800％，現況有許多建築物為老舊二、三層樓房，其不動產交易價格主要反映在土地上，建築物價值為零，甚至尚需補貼拆除成本，此種現象即為建築物低度利用所導致的不均衡。 高層建築的不均衡 設備過度投資的不均衡

第九節　適合原則 理論 不動產與整體環境適合與否？協調與否？將對不動產價值產生很大影響，此即適合原則（Principle of conformity）。

第九節 適合原則 實例 建物功能與環境不適合 住宅與工業毗鄰 總價與單價 第九節　適合原則 實例 建物功能與環境不適合 忠孝東路四段在民國六十年代為住宅環境，當時之阿波羅大廈、凌雲大廈等知名建築物，均為高級住宅區，但時移境遷，民國七十四年起，因鐵路地下化工程，使西門町商圈之商業活動東移後，此路段新建之大樓多以辦公室或商場予以規劃設計，整個環境亦發展為商業及辦公的首善之區，因此，六十年代所設計的高級住宅大樓，在74年後產權移轉時，多係轉供作為辦公使用，但住宅內部設計與功能均與辦公使用功能產生不均衡，因此住宅不動產市價與辦公、商業設計之大樓價格差距極大，此即不動產設計功能與整體環境不適合所致。 住宅與工業毗鄰 總價與單價

第十節　收益遞增遞減原則 理論 收益遞增遞減原則（Principle of increasing and decreasing）可分兩部分說明。一為收益遞增原則，即對土地投資某一數量之勞力、資本時，將使土地利用度提高，投資之數量增加，則土地利用度越高。二為收益遞減原則，即對土地投資逐漸增加至某一程度時，其所增加之投資額，將大於其所收回之收益，即投入之成本大於產生的收入。

第十節　收益遞增遞減原則 實例 假設有一筆土地為100坪之商業區，合理地價為20萬元／坪，依相關法令規定，最高可興建十五層樓之建築物，當地市場狀況，亦對高樓層有所需求，但在市場價格上，可接受之上限價格在每坪15萬上下，今若依收益遞增遞減原則分析土地利用之最大收益，其經濟樓高為何？

第十一節　收益分配原則 理論 收益分配原則（principle of returns distribution）亦稱為剩餘生產力原則（principle of surplus productivity）。

第十一節 收益分配原則 實例 不動產市價由土地價格、建築成本、管銷費用及合理利潤所構成。依收益分配原則： 土地——土地價格。 第十一節　收益分配原則 實例 不動產市價由土地價格、建築成本、管銷費用及合理利潤所構成。依收益分配原則： 土地——土地價格。 勞動——建築成本（工資）。 資本——建築、管理成本（管銷、工程等費用）。 企業家——合理利潤。 所謂「土地開發分析」評估土地價格時，係將不動產可銷售總價減建築成本、減去管銷費用、合理利潤後之剩餘為地價。

第十二節 競爭原則 理論 不動產市場在資本主義經濟體制下，自由競爭本即正常之市場法則；也是資本家追逐利潤與消費者追求效用最大化的積極表現。 第十二節　競爭原則 理論 不動產市場在資本主義經濟體制下，自由競爭本即正常之市場法則；也是資本家追逐利潤與消費者追求效用最大化的積極表現。 不動產市場之競爭，包括不動產產品間之競爭與供需雙方之競爭。

第十二節　競爭原則 實例 供給面的競爭 需求面的競爭 產品間的競爭 廠商間的競爭

第十三節　外部性原則 理論 外部性原則（the principle of externalities）顯示不動產之外在環境因素，對價值可能產生正面或負面的影響。就影響不動產價值之社會、經濟、行政、自然環境等各種因素的變動，都將影響其價值之變動。

第十三節 外部性原則 實例 西元2000年九一一事件，美國紐約市世貿雙塔遭受恐怖攻擊，導致國際間房地產投資市場，對摩天大樓的重新省思與評估。 第十三節　外部性原則 實例 西元2000年九一一事件，美國紐約市世貿雙塔遭受恐怖攻擊，導致國際間房地產投資市場，對摩天大樓的重新省思與評估。 近年來石油價格飆漲，引發通貨膨脹疑慮，導致國內又興起對房地產投資保值的興趣。西元1999年九二一地震，讓國人對鋼構造耐震、避震建築物，有所青睞。中部、南部科學園區之設置，吸引高科技產業進駐，而使周邊房地產市場熱絡，同時價格上漲。甚至小環境中的一間廟宇建築、一條巷道開闢、或一棟大樓內架設基地台等行為，都會對房地產價格產生影響。

第十四節 綜合分析 不動產估價師基於公正客觀立場，對於一估價標的，要分析其在最高最佳利用的條件下，進行估價。而市場環境是在不斷變動中，所以外部性原則，要求估價師有所警覺，以判斷市場現況與可能趨勢(預測原則)。 不動產本身，由土地、勞力、資本與企業家四種生產要素組成，不動產估價師要分析組成要素之間的均衡配置(均衡原則)。

第十四節 綜合分析 投入要素的貢獻，是否符合市場需求(貢獻原則)。 各生產要素投入的多寡，是否增加或減少企業家的報酬(收益遞增遞減原則)。 第十四節 綜合分析 投入要素的貢獻，是否符合市場需求(貢獻原則)。 各生產要素投入的多寡，是否增加或減少企業家的報酬(收益遞增遞減原則)。 生產要素在不動產的最後分派，是否創造最高地價(收益分配原則)。 各種生產要素都符合市場需求的最高貢獻，也達到均衡配置，亦符合企業家追求的最高報酬，此時即為最高最佳原則之體現。