营改增税收政策介绍

营改增税收政策介绍 一、全面推开营改增的意义 二、这次全面推行营改增与以往相比的特殊性 三、四大行业营改增的税收法律文件 四、四大行业营改增的基本税制安排 五、四大行业营改增的特殊规定 六、建筑企业跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法 七、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

营改增税收政策介绍 一、全面推开营改增的意义 第一，全面推开营改增，标志着我国增值税将实现对货物和劳务的全覆盖，延续多年的营业税将退出历史舞台，与国家治理体系和治理能力现代化相适应的现代消费型增值税制度将最终确立。 第二，全面推开营改增，不仅是税制改革的重大突破，而且将加快整个财税体制改革的进程，为财税体制更好地发挥在治国安邦中的基础性、支柱性、保障性作用奠定坚实的基础。

营改增税收政策介绍 第三，全面推开营改增，将大大减轻企业税负，是为企业“降成本”“增活力”，用短期财政收入“减法”换取持续发展势能“加法”的重要一招，必将为缓解经济下行压力，推动经济稳中有进、稳中向好提供有力支持。 第四，全面推开营改增，将营造更加有利于激发市场主体活力的税制环境，为促进大众创业、万众创新提供有效的税制引导，在推进供给侧结构性改革中，助力经济保持中高速增长、迈向中高端水平。

营改增税收政策介绍 二、这次全面推行营改增与以往相比的特殊性 一是这次营改增需要着力改善对自然人的税收管理与服务。 二是这次营改增需要试点当月就实现开票和申报同步保障。 三是这次营改增需要国税地税有更好更深更广泛的合作。 四是这次营改增需要对纳税人进行更多更细的辅导培训。

营改增税收政策介绍 三、四大行业营改增的税收法律文件 （一）基础框架文件 1.《营业税改征增值税试点实施办法》：按税制要素进行设计的总体框架。 2.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：试点行业的特殊税制安排 3.《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：税收优惠政策 4.《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》：跨境应税行为退、免税政策

营改增税收政策介绍 （二）针对具体行业、特定行为的征管办法 1.行业征管办法：邮政业增值税征管办法、铁路业增值税征管办法、电信业增值税征管办法、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（18号公告） 2.特定行为征管办法：纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（14号公告）、不动产进项税额分期抵扣暂行办法（15号公告）、纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（16号公告）、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（17号公告）。

营改增税收政策介绍 （三）解决具体征管问题的补充通知和公告 1.一般纳税人资格登记问题：销售额口径问题、混营企业的销售额标志判定问题 2.发票问题：增值税发票升级版推行问题、特殊行业和特殊产品的发票开具问题（如房地产）、普通发票使用问题。 3.纳税申报问题：申报表样式的调整、填表口径的解释。 4.一些税收政策执行口径的明确和补充。 主要文件：国家税务总局2016年13号公告、23号公告

营改增税收政策介绍 四、四大行业营改增的基本税制安排 （一）税目 1.建筑业。建筑业的征税范围主要按《销售服务、无形资产或者不动产注释》中的建筑服务税目执行。该注释规定，建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

营改增税收政策介绍 2.房地产业。根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。

营改增税收政策介绍 3.金融业。金融业的征税范围，按照试点实施办法附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》中的金融服务税目执行。该注释规定，金融服务是指经营金融保险的业务活动。包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。

营改增税收政策介绍 4.生活服务业。 根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，生活服务业的征税范围主要涉及以下税目： （1）生活服务税目 根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动，包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。

营改增税收政策介绍 （2）现代服务税目中部分涉及满足城乡居民日常生活需求的经营活动 ①鉴证咨询服务税目。涉及为居民生活提供鉴证咨询服务（如健康咨询）。 ②商务辅助服务税目。商务辅助服务包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。从税目注释的规定看，商务辅助服务涉及的项目不仅包括为企业生产经营服务，也涉及为居民生活提供服务（如经纪代理税目中的房地产中介、职业中介和婚姻中介，安全保护服务中的住宅保安等）

营改增税收政策介绍 4.税目注释的几个重要规定。 （1）固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。 （2）将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

营改增税收政策介绍 （3）各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

营改增税收政策介绍 融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。 （4）以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。

营改增税收政策介绍 （5）车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 （6）无形资产中的其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。

营改增税收政策介绍 （二）税率与征收率 1.税率。 （1）有形动产租赁服务，税率为17%。 （2）交通运输、邮政、建筑、基础电信以及不动产租赁服务，转让不动产，转让土地使用权，税率为11%。 （3）增值电信、金融服务、现代服务、生活服务以及销售无形资产（不含转让土地使用权），税率为6%

营改增税收政策介绍 （4）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局规定。 2.征收率。 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

营改增税收政策介绍 （三）计税方法 四大行业营改增后，税制要素全部按照一般计税方法的征税原理进行设计，只有部分特殊行业（如文化体育）、特殊项目（如房地产老项目和建筑老项目）和特殊经营行为（无建筑服务中的清包工和甲供工程、销售或出租老不动产）可以选择适用简易计税方法计税。 （四）计税依据 纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。

营改增税收政策介绍 （五）进项税额 1.四大行业营改增增后，增值税一般纳税人购买的服务、无形资产和不动产除以下服务外，均可按规定凭专用发票抵扣进项税额。 （1）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （2）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用。

营改增税收政策介绍 2.适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

营改增税收政策介绍 （1）取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 （2）纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额应按规定有关规定分2年从销项税额中抵扣。

营改增税收政策介绍 （3）融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 （4）分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

营改增税收政策介绍 （五）纳税地点 试点纳税人以机构所在地作为增值税纳税地点，其按规定在异地预缴的增值税（备注：必须是依法按规定缴纳的税款），允许在计算缴纳增值税时抵减。

营改增税收政策介绍 五、四大行业营改增的特殊规定 （一）建筑业 1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

营改增税收政策介绍 2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

营改增税收政策介绍 4.试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。

营改增税收政策介绍 （二）房地产业 1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

营改增税收政策介绍 纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 2.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 3.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

营改增税收政策介绍 4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 5.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

营改增税收政策介绍 （三）金融业 1.金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。 金融企业是指银行（包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行）、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司。

营改增税收政策介绍 2.金融业的销售额确定 （1）贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。 （2）直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

营改增税收政策介绍 （3）金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。 金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。 金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

营改增税收政策介绍 （4）经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

营改增税收政策介绍 3.发票开具问题。 经批准实行汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票；直辖市、计划单列市所辖区县及以下分支机构可以使用直辖市、计划单列市机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。

营改增税收政策介绍 （四）生活服务业 1.一般纳税人提供文化体育服务可以选择适用简易计税方法计税。 2.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

营改增税收政策介绍 3.试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。 选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。

营改增税收政策介绍 （五）试点前发生的业务。 1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

营改增税收政策介绍 2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

营改增税收政策介绍 4.自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年8月31日。 5.纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

营改增税收政策介绍 （1）纳税人按上述规定在营改增后补开的增值税普通发票，不需要再计提和缴纳增值税。 （2）纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。纳税人按上述规定补开增值税发票属于总局另有规定的情形，不受上述开票截止时限的限制。

营改增税收政策介绍 6.发票开具 （1）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。 （2）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

营改增税收政策介绍 六、建筑企业跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号） （一）跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。 纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。

营改增税收政策介绍 其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。 （二）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

营改增税收政策介绍 （三）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规定预缴税款： 1.一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款。

营改增税收政策介绍 2.一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。 3.小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

营改增税收政策介绍 （四）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款： 1.适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2% 2.适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。 纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

营改增税收政策介绍 （五）纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。 上述凭证是指： 1.从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。 上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。

营改增税收政策介绍 2.从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。 3.国家税务总局规定的其他凭证。

营改增税收政策介绍 （六）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料： 1.《增值税预缴税款表》； 2.与发包方签订的建筑合同原件及复印件； 3.与分包方签订的分包合同原件及复印件； 4.从分包方取得的发票原件及复印件。

营改增税收政策介绍 （七）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

营改增税收政策介绍 （八）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。 （九）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间，按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。

营改增税收政策介绍 （十）对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。

营改增税收政策介绍 （十一）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

营改增税收政策介绍 七、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号） （一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

营改增税收政策介绍 （二）房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

营改增税收政策介绍 （三）一般纳税人房地产开发企业征收管理 1.销售额 （1）房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

营改增税收政策介绍 （2）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

营改增税收政策介绍 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

营改增税收政策介绍 （3）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 （4）一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

营改增税收政策介绍 （5）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

营改增税收政策介绍 ②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 （6）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

营改增税收政策介绍 2.预缴税款 （1）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （2）应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

营改增税收政策介绍 （3）一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 3.进项税额 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

营改增税收政策介绍 4.纳税申报 （1）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

营改增税收政策介绍 （2）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

营改增税收政策介绍 5.发票开具 （1）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 （2）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 （3）一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

营改增税收政策介绍 （三）其他事项 1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。 2.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

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