《房地產投資與市場分析理論與實務》 —第一章 房地產投資概論 《房地產投資與市場分析理論與實務》 —第一章 房地產投資概論 導讀 心得 討論議題 報告人：袁淑湄 民國97年10月6日

I. 導讀大綱 第一節 序論 第二節 房地產類型 第三節 房地產投資概念 第四節 投資房地產的利弊與要訣趨勢 節名 內容 一、房地產定義與範圍 二、房地產特性 三、房地產的生命週期 四、房地產空間、時間與金錢之關係 第二節 房地產類型 一、土地類型 二、房屋類型 三、產權類型 四、房地產投資類型 第三節 房地產投資概念 一、房地產的重要性 二、房地產投資環境 三、房地產投資者 四、房地產投資的利潤與風險 第四節 投資房地產的利弊與要訣趨勢 一、投資房地產的優點 二、投資房地產的缺點 三、房地產投資的三大要訣 四、房地產投資未來趨勢

第一節 序論

一、房地產的定義與範圍 不動產與房地產之關係圖 房地產 土地 產權 已完成之建築改良物 建築物 土地改良物 建築中之建築改良物 不動產 土地之定著物 建築改良物 工事（水庫、橋樑等） 尚未建造之建築改良物（預售屋） 農作改良物 農作物 非土地改良物 其他植物 如礦產、水源 水利土壤之改良物 尚未分離出之產物 如未採收之蔬果

二、房地產特性 (一) 不可移動性—區位決定價格與未來發展潛力 (二) 異質性—價格不易統一，認清品質差異是關鍵 (三) 不可分割性—房地產、公共設施、鄰里環境的品質整體購買 (四) 長久性—投資折舊低並影響市場的存量與流量 (五) 昂貴性—交易交額大且交易次數少、投資宜慎重 (六) 投資與消費雙重性—使用價值與投資價值不易區分

三、房地產的生命週期 四、房地產空間、時間與金錢之關係 (一) 投資→生產：約需1~5年 (二)生產→交易：約需1~2年 (三)交易→使用：約需幾天~幾月 (四)使用→投資：約需30~50年 四、房地產空間、時間與金錢之關係

第二節 房地產類型

一、土地類型 (一)建地與非建地 (二) 生地與熟地 (三) 都市與非都市土地 (四) 各種不同土地使用分區管制之土地

二、房屋類型 (一) 居住使用：住宅、公寓、社區 (二) 商業使用：大型商業、小型商業、他 (三) 辦公使用 (四) 工業使用：工業園區、廠房、倉庫 (五) 公共使用：醫院、學校、圖書館… (六) 其他：停車場、加油站…..

三、產權類型 (一) 共同持分（單位化）：分別共有、公同共有 (二) 租賃權 (三) 地上權 (四) 抵押權 (五) 其他使用權

四、房地產投資類型 房 地 產 房地產 房/地/產 類型分類 類型細分類 居住使用 商業使用 辦公使用 工業使用 公共使用 其他 建地與非建地 生地與熟地 都市與非都市 各種不同土地使用分區管制之土地 產 所有權 單獨所有、分別共有、公同共有 租賃權 地上權 抵押權 其他使用權

第三節 房地產投資概念

一、房地產的重要性 (一) 總體(Macro)層面 (二)個體(Micro)層面 分析房地產對國家之重要性 占總財富的比例 占家庭支出的比例 投資工具

二、房地產投資環境 三種參與角色： (一)投資者或開發者-空間生產者：提供資金、服務 (二)消費者-空間使用者：購買/承租、支付稅賦 (三)政府-公共設施提供者：提供服務、法規/管制

三、房地產投資者 (一) 房地產開發者（Developer） (二) 建築融資者（Construction Lender） (三) 開發投資合夥者（Joint Venture Partner） (四) 資金投資管理者（Managing Equity Invester, or Syndicator） (五) 購屋貸款融資者（Permanent Lender, or Mortgager） (六) 消極權益投資者（Passive Equity Investor）

四、房地產投資的利潤與風險 美國各種投資工具的報酬率與標準差，1947~82。（單位：％） 投資標的 股票 房地產 固定收入的公司債券 聯邦政府證券 州及地方公債 市場各投資工具組合 報酬率 11.00 8.27 3.56 3.98 1.71 7.47 標準差 17.52 3.71 6.47 4.92 10.83 4.80 資料來源：Ibbotson & Singel(1984) “Real Estate Returns: A Comparison With Other Investments”, AREUEA, Vol 12, No.3, pp.219~242

第四節 投資房地產的利弊與要訣趨勢

一、投資房地產的優點 一種象徵，心理上的滿足 自我居住使用 房地產資增值 保值以抵抗通貨膨脹 安全性高 槓桿作用（Leverage） 稅賦減免（Tax Shelter） 自我控制權 分散風險 普遍熟悉的投資管道 個人偏好

二、投資房地產的缺點 變現力低，流通性不足（Illiquidity） 交易費用高（High Transaction Costs） 管理維護麻煩 房地產貶值 房地產價值缺乏標準 房地產法令手續繁雜 缺乏房地產資訊 投資金額較大 政府介入太多 房地產投資者的形象不佳不願涉入

三、房地產投資的三大要訣 景氣上升 時機 景氣持平 景氣下降 市區 區位 市郊 郊外 形態類型 使用類型 類型 建築類型 面積類型 價格類型

四、房地產投資未來趨勢 (一)個人投資轉為機構法人之投資 (二)單一房地產投資轉為分散風險之投資多種房地 產投資組合 (三)國內投資轉為全球性投資

II. 心得 由於台灣房地產預售制度的盛行，或許投資房地產除了應注 意時機、區位、類型之外，也應該對於建設公司、營造公司 或建經公司的品牌多所留意。 部分的小型建設公司可能因為負債比高，使得一旦其他推案或 其他在建工程的財務出現危機，將危及消費者所投資的房地產。 現在一般多將起造人信託在貸款銀行或建經公司名下，以防一 旦工程無法順利進行，消費者權益受到危害。然而，建經公司 的品牌選擇則又是消費者應該注意的另一事項。

III. 討論議題 從房地產生命週期探討台灣房地產市場的特色？ 投資台灣房地產的主要優點及缺點為何？ 台灣房地產投資類型中，哪些產品未來較會受到消費者 歡迎？ 投資房地產的三大要訣：時機、區位、類型，有何看法？ 台灣房地產投資未來的趨勢有何看法與因應之道？