“营改增”热点面对面 厦门市思明区国税局 胡欣莉 各位观众，大家下午好。我是来自思明区国家税务局的胡欣莉，今天非常高兴能有这次机会，与大家一起分享5月1日起“营改增”推行过程中出现的热点问题。

目 录 1 2 3 4 5 建筑业热点问题 房地产业热点问题 金融业热点问题 现代服务业&生活服务业热点问题 其它营改增热点问题 今天的讲解我按行业区分成五个部分，分别是建筑业、房地产业、金融业、现代服务业、生活服务业及其他营改增热点问题。首先，我们来看一下建筑业的发票开具问题。 5 其它营改增热点问题

注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称 1.销售建筑服务发票开具有哪些特殊的规定？ 答：提供建筑服务，纳税人自行开具或者到税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。 注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称 营改增后，建筑服务发票可以由纳税人自行开具。无法自行开具的纳税人也可以到税务机关代开增值税发票。在发票开具的过程中，需要提醒大家注意的是，在发票的备注栏需要注明建筑服务发生地县（市区）名称及项目名称。 提到建筑服务发生地，也就不得不提到建筑行业经常涉及到跨地区经营的特殊性。这一点在实务操作过程中，也备受大家的关注。这里，我对跨地区销售建筑服务做出了简单的总结。

总结：关于跨县（市、区）提供建筑服务（国家税务总局2016年17号公告） 适用 单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。 不适用 其他个人跨县（市、区）提供建筑服务 国家税务总局2016年出台的第17号公告，对纳税人跨县市区提供建筑服务的增值税征收管理做出了详细规定。纳税人需要在建筑服务发生地的主管国税机关预缴税款，再到机构所在地主管国税机关进行申报纳税。 这边需要提醒大家注意的是，跨地区预缴的规定仅适用于单位和个体工商户，不适用于其他个人。

总结：关于跨县（市、区）提供建筑服务（国家税务总局2016年17号公告） 预缴税款（建筑发生地主管国税机关） 纳税人 计税方法 预征率 计算公式 一般纳税人 一般计税 2% 应预缴税款= （全部价款和价外费用-支付的分包款）/(1+11%)*2% 简易计税 3% （全部价款和价外费用-支付的分包款）/(1+3%)*3% 小规模纳税人 预缴税款的计算公式是全部价款和价外费用减去支付的分包款，除以1加上相应的税率或征收率，再乘以相应的预征率。税率、征收率和预征率按纳税人种类和计税方法的不同可以分为以下三种。 一般纳税人选用一般计税方法时，适用百分之二的预征率，和百分之十一的税率。 一般纳税人选用简易计税方法时，适用百分之三的预征率，和百分之三的征收率。 小规模纳税人适用简易计税办法，适用百分之三的预征率和百分之三的征收率。 因此，提醒大家不同的建筑项目，在预缴的时候要明确，是属于哪种计税方法。 外出经营活动情况说明没有固定的版本，由企业自行提供，如有疑问可以联系主管税务机关咨询。

总结：关于跨县（市、区）提供建筑服务（国家税务总局2016年17号公告） 申报纳税（机构所在地主管国税机关） 纳税人种类 老项目(5月1日以前) 新项目(5月1日以后) 计税方法 税率/预征率 销售额特殊规定 一般纳税人 一般计税方法 11%/（2%预征率） 无/（扣除支付的分包款后预征） 简易计税方法 3% 扣除支付的分包款 清包工和甲供材可选择简易计税 小规模纳税人 到了纳税申报期，纳税人在进行申报纳税时，需要缴纳的税款就是不含税销售额乘以适用税率，再扣减实际已预缴的税款。大家一开始看到这个表格，可能会觉得很复杂，但其实只要把握住不同计税方法的要点，就非常容易记忆了。 一般纳税人选用一般计税方法时，不管是5月1日之前的老项目，还是之后的新项目，适用的税率都是百分之11。但要注意这里的销售额不可以扣除支付的分包款。因为这里一般纳税人收到分包方开具分包款的增值税专用发票是可以进行进项抵扣的。这也就形成了一个完整的增值税抵扣链条。 一般纳税人选用简易计税方法时，适用百分之三的征收率，销售额里也可以扣除掉分包款。需要提醒大家注意，5月1日以后的新项目中只有清包工和甲供材项目可以选用简易计税方法。 针对小规模纳税人的规定则比较简单，适用百分之三的征收率，销售额里也都可以扣除分包款。 外出经营活动情况说明没有固定的版本，由企业自行提供，如有疑问可以联系主管税务机关咨询。

向机构所在地税务机关开具外管证 到建筑发生地税务机关办理报验登记 到建筑发生地税务机关预缴增值税 发票开具 （自开或到建筑发生地税务机关申请代开） 向机构所在地税务机关申报纳税 到建筑发生地税务机关办理报验户核销 向机构所在地税务机关核销外管证 在本市提供建筑服务或不动产经营租赁服务实行预缴增值税办法的小规模纳税人，不能自行开具增值税发票的，可在预缴税款后凭《增值税预缴税款表》向建筑服务发生地或不动产所在地的区国税局申请代开增值税发票，不再填报《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》或《代开发票申请表》。 我们回过头来梳理一下，跨地区提供建筑服务需要办理的涉税业务。 流程。。。。。。 厦门市还有一条具体规定。在本市提供建筑服务或不动产经营租赁服务实行预缴增值税办法的小规模纳税人，不能自行开具增值税发票的，可在预缴税款后凭《增值税预缴税款表》向建筑服务发生地或不动产所在地的区国税局申请代开增值税发票，不再填报《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》或《代开发票申请表》。

答：需要。在厦门市内跨区临时提供建筑服务的纳税人，在外出生产经营前，持税务登记证向主管税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》。 2.1建筑企业在厦门市内跨区施工需要到主管税务机关申请开具外管证吗？ 答：需要。在厦门市内跨区临时提供建筑服务的纳税人，在外出生产经营前，持税务登记证向主管税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》。 特例：直属分局所辖企业 实务操作中，有很多纳税人问道，。。。。。。。 直属税务分局所辖纳税人在本市范围内提供建筑服务的，统一向直属税务分局申报缴纳增值税，不实行在建筑服务发生地预缴增值税的办法。

2.2公司属于思明区管征的建安企业，现新接到位于湖里区的工程项目， 需要开具外管证。请问要准备那些资料？ 答：开具《外出经营活动税收管理证明》需带材料如下：（1）外出经营活动情况说明。（2）外出经营合同原件及复印件（从事建筑安装纳税人提供）。 提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全、无违章问题，符合条件的当场办结。 那么。。。。 外出经营活动情况说明没有固定的版本，由企业自行提供，如有疑问可以联系主管税务机关咨询。

2.3外管证即将到期，是否需要办理延期？ 答：根据《国家税务总局关于修改〈税务登记管理办法〉的决定》（国家税务总局令第36号）第三十三条 ，税务机关按照一地一证的原则，发放《外管证》，《外管证》的有效期限一般为30天，最长不得超过180天。若外管证超过期限请重新办理。

答：可以。建筑业一般纳税人按规定有多个项目可以选择简易计税方式的，可以按不同项目分别选择计税方式。 3.建筑企业不同的项目，是否可以选用不同的计税方法？ 答：可以。建筑业一般纳税人按规定有多个项目可以选择简易计税方式的，可以按不同项目分别选择计税方式。 进行简易计税办法备案时，按业务种类进行申请。 很多建筑企业同时会发生不止一个建筑项目，那么不同的建筑项目，。。。。 接下来，我们来看一下房地产业在营改增过程中遇到了哪些热点问题。

1.销售不动产发票开具有哪些特殊的规定？ 答：销售不动产，纳税人自行开具或者到税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。 填写不动产名称及房屋产权证书号码 注明不动产的详细地址 与大家最息息相关的就是发票开具的问题。我们来看一下销售不动产发票的开具有哪些特殊规定。 填写面积单位

2.房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否按视同销售处理？ 答：房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

房地产企业自行开发房地产项目预缴税款(预收款/(1+适用税率或征收率)*3%） 总结：房地产企业销售自行开发的房地产项目（国家税务总局2016年18号公告） 房地产企业自行开发房地产项目预缴税款(预收款/(1+适用税率或征收率)*3%） 纳税人种类 老项目(5月1日以前) 新项目(5月1日以后) 一般纳税人 简易计税方法 5%/（3%预征率） 无 一般计税方法 11%/（3%预征率） 扣除对应的土地价款 小规模纳税人 【注意事项】 1、适用范围仅限于房地产企业自行开发的房地产项目 2、预缴税款的预征率均为3%，预缴与申报纳税均在主管国税机关 3、预售方式销售按照3%预征后，待产权转移后，再行清算扣除 国家税务总局2016年出台的第18号公告对，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的增值税征收管理做出了详细规定。 纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，都应该在收到预收款时按百分之三的预征率预缴税款。 采取简易计税方法的纳税人按百分之五的征收率计算，但销售额中不允许扣除对应的土地价款。 采用一般计税方法的纳税人按百分之十一的税率计算，销售额中可以扣除对应的土地价款。 增量的一手房

总结：纳税人转让其取得的不动产（国家税务总局2016年14号公告） 除了房地产开发企业销售自行开发的房地产项目之外，纳税人转让不动产具体还可分为：直接购买、接受捐赠 、接受投资入股、自建、抵债等5种形式。 增量的一手房 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

总结：纳税人转让其取得的不动产（国家税务总局2016年14号公告） 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款。 计算方式 计算依据 计算公式 全额预缴税款 以转让不动产取得的全部价款与价外费用 应预缴税款=全部价款和价外费用/(1+5%)*5% 差额预缴税款 取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）/(1+5%)*5% 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款。 预缴适用的征收率及预征率都是百分之五。 自建形式对应全额预缴税款，其他取得形式对应差额预缴。两者的区别就在于销售额是否可以扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价。

3.出租不动产发票开具有哪些特殊的规定？ 答：出租不动产，纳税人自行开具或者到税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。 说完了不动产转让之后，我们再来看一下不动产租赁的热点内容。同样的，我们来看一下出租不动产开具发票时需要注意的地方。

4.4月30日之前的出租不动产，4月30日之后合同到期续签，是否可以 适用5%的简易计税？ 答：根据 财税〔2016〕36号， 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。续签属于新的合同，因此不再适应简易计税。 不动产租赁一般周期较长。因此很多纳税人也会问到。。。。。。 这里也给大家总结了哪些项目可以适用简易计税办法。

总结：哪些项目可以适用简易计税？ 1、一般纳税人提供的公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车、长运、包、班、轻轨、地铁)，不包括铁路旅客运输。 2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。 3、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运、收派服务和文化体育服务。 4、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。 5、在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同 。 6、以清包工方式提供的建筑服务 7、为甲供工程提供的建筑服务 8、为建筑工程老项目提供的建筑服务 9、销售2016年4月30日前取得或自建的不动产 10、出租2016年4月30日前取得的不动产 11、开发企业销售自行开发的房地产老项目 12、收取2016年4月30日前开工的高速公路的车辆通行费 13、中国农业发展银行提供涉农贷款取得的利息收入3%

答：不需要向不动产所在地区国税局预缴税款，直接向主管税务机关申报缴纳增值税。 5.厦门市纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在本市不同行政区域的，如何征税？ 答：不需要向不动产所在地区国税局预缴税款，直接向主管税务机关申报缴纳增值税。 注意：与跨区提供建筑服务不同！ 接下来我们来看一下金融业营改增过程中出现的热点问题。

1.2016年4月30日前签订的融资性售后回租合同，还未执行完毕，那么5月1日全面营改增之后应该怎么处理？ 答:区分有形动产融资性售后回租还是不动产融资性售后回租。（1）在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税，还可按照“在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同”选择适用简易计税方法；（2）不动产融资性售后回租按照贷款服务缴纳增值税。 这边还要提醒大家注意一下，融资性售后回租的进项抵扣问题。 根据（财税〔2016〕36号）附件1的规定，贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。 注意:进项抵扣问题。

2.营改增后，企业买卖股票应如何纳税？ 答：应按金融服务—金融商品转让缴纳增值税。以卖出价扣除买入价后的余额为销售额。一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%征收率。 应纳税额=（卖出-买入）*税率或征税率 关于买卖股票如何纳税的问题，厦门市也出台了相应的规定。

3.关于金融机构自结息日起90日内发生的应收未收利息，如何缴纳增值税？ 答：金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税；自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。 近期不少金融机构也在咨询关于自结息日起90天内发生的应收未收利息如何缴纳增值税的问题。

1.营改增后，餐饮企业外卖和现场消费应如何缴纳增值税？ 【名词解释】餐饮服务 通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的业务活动。 答：餐饮企业外卖为销售货物行为，现场消费为提供餐饮服务，应分别核算销售额，按各自适用税率或征收率分别计算应纳增值税额。 餐饮企业 外卖货物 销售货物 （税率17%） 现场消费 餐饮服务 （税率6%）

答:需要按照不同税率开具发票，但不同税率项目可以在同一张发票上开具。 2.1物业管理公司兼营房屋租赁业务，向租赁户收取物业费和租赁费时是否需要按不同税率分别开具发票吗？ 答:需要按照不同税率开具发票，但不同税率项目可以在同一张发票上开具。 我们来着重看一下物业公司。

2.2物业公司代为经营管理业委会的停车场地，收取的停车费用适用税率多少？ 答：车辆停放服务属于不动产经营租赁，适用税率11%。一般纳税人提供车辆停放服务选择简易计税方法，以及小规模纳税人提供车辆停放服务，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.3物业公司代收代交的水电费在地税时开票但交营业税时可以差额扣除。营改增后，怎么开具发票？ 答： 物业公司为一般纳税人时： 1、公摊电费由供电公司开具增值税专用发票给物业公司，由物业公司申报进项税额抵扣，物业公司收取的公摊电费作为物业费价外费用申报缴纳增值税，公摊电费发票由物业公司开具给用户。 2、公摊水费由物业公司实行代收转付，收取公摊水费后转付水务集团，增值税发票由水务集团开具给用户。实行代收转付收取的公摊水费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。 建议物业公司提供收据，您公司可以作为入账凭据

2.3（续）物业公司代收代交的水电费在地税时开票但交营业税时可以差额扣除。营改增后，怎么开具发票？ 答： 物业公司为小规模纳税人时： 代收公摊水电费均实行代收转付，收取用户水电费后转付供电公司、水务集团，增值税发票由供电公司、水务集团开具给用户。实行代收转付收取的水电费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。 建议物业公司提供收据，您公司可以作为入账凭据

3.1一般纳税人的商务型酒店，早餐、矿泉水及客房牙具、拖鞋等物品全部包含在房价中。请问：这一部分物品能否不视同销售，单独计算缴纳增值税？ 答：上述情况，为酒店的一种营销模式，所赠送物品已包含在房价中，不用视同销售缴销增值税。 看完了物业公司，我们来看一下酒店需要注意的几个问题。

3.2宾馆（酒店）在客房中销售矿泉水、方便面等货物，如何缴纳增值税？ 答：应分别核算销售额，按货物适用税率（17%）缴纳增值税。

1.在酒店住宿后，要求酒店方面提供增值税专用发票，但酒店以开增值税专用发票需提供公司的营业执照及纳税人信息并加盖公司公章为由拒绝开具，请问酒店的要求合理吗？ 答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税发票开具有关规定，开票环节购买方并不需要像酒店所要求的那样，向销售方提供营业执照、税务登记证、开户许可证、组织机构代码证、增值税一般纳税人资格登记表等证明材料，只需要在发票上正确填写纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号即可开具增值税专用发票。 最后，我们来看一下营改增过程中出现的其他热点问题。

答：6月开具地税发票的收入，在7月申报时须换算成不含税收入。 2.公司是这次纳入营改增（小规模纳税人）的企业，增值税按季申报，请问6月开具地税发票，7月申报时是不是要换算成不含税收入？第二季度不超过9万免征增值税？ 答：6月开具地税发票的收入，在7月申报时须换算成不含税收入。 2016年7月纳税申报时，申报的2016年5月、6月增值税应税销售额中，销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额不超过6万元，销售服务、无形资产的销售额不超过6万元的，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。 5月1日起全面营改增 根据全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告[2016]23号）第六项，第三款规定“按季纳税申报的增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策的销售额度。　　按照本公告第一条第（三）项规定，按季纳税的试点增值税小规模纳税人，2016年7月纳税申报时，申报的2016年5月、6月增值税应税销售额中，销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额不超过6万元，销售服务、无形资产的销售额不超过6万元的，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。” 二季度 4月 5月 6月 税种 营业税（地税） 增值税（国税）

3.在营改增前取得的扣除凭证，之前在地税申报时还没申请扣除，营改增后，可否在国税申报差额扣除？ 答：不可以扣除，应向地税申请退还营业税。 取得扣税凭证 向地税申请营业税退税 向国税申请差额扣除 营改增前 营改增后

4.哪些纳税人适用取消认证？ 答：对纳税信用A级、B级的增值税一般纳税人，取得销售方使用增值税发票管理新系统开具的增值税专用发票可以不再进行扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。 2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间也适用取消认证。 3月1日起，纳税信用A级企业取消认证 5月1日起，纳税信用B级企业取消认证 月份 3月 4月 5月 6月 7月 8月 ...... 5-7月新营改增试点一般纳税人

5.1（进项抵扣）市内交通费以及差旅途中发生的交通费，若取得专用发票，能否作进项抵扣呢？ 答：根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，其进项税额不得从销项税额中抵扣。　

5.2（进项抵扣）企业既有简易计税项目，又有一般计税项目。营改增后购进办公用不动产，能否抵扣进项税额？ 答：纳税人营改增后购进办公用不动产，能够取得增值税专用发票，并且不是专用于简易计税办法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照规定可以抵扣进项税额。

总结：一般纳税人取得的那些进项不得抵扣？ 不得抵扣的进项税额 备注 用于适用简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产； 纳税人的交际应酬消费属于个人消费 非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。 非正常损失是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，以及因违法法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形；不动产相关的设计服务和建筑服务的事项以紧密相关性考虑，有利于纳税人 非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务 非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务 购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务 　差旅餐饮不抵扣符合国际惯例

总结：增值税进项税额抵扣凭证 涉及业务 增值税扣税凭证 抵扣额 备注 常规业务 增值税专用发票 增值税额 试点纳税人接受试点纳税人中的小规模纳税人提供的应税服务，按照取得的增值税专用发票上注明的价税合计金额和3%的扣除率计算进项税额。（税务代开） ；5月1日后取得的不动产可以分两年抵扣 进口业务 海关进口增值税专用缴款书 购进农产品 农产品收购发票或者销售发票 进项税额=买价×扣除率（13%） 含烟叶税 接受境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产 解缴税款的完税凭证 应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全不得抵扣。

总结：什么情况下不得开具增值税专用发票？ （一）纳税人发生应税行为，属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票: 1. 向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。 2. 适用免征增值税规定的应税行为。 （二）金融商品转让。 （三）经纪代理服务，向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费。 （四）试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金。 （五）选择差额征税办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的相关费用。

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