“营改增”试点纳税人 政策培训 (房地产业小规模纳税人） 佛山市南海区国家税务局 2016年4月21日

一、政策解读 二、发票使用 三、申报详解 四、办税方式

一、政策解读 Q：什么是全面营改增 自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

一、政策解读 Q：为什么要全面营改增 是中央政府“十三五”规划中深化财税体制改革的重头戏和推进供给侧结构性改革的重要举措 是解决重复征税问题的有效解决办法

一、政策解读 Q：房地产业怎样全面营改增 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知-财税〔2016〕36号及其附件 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告-国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告-国家税务总局公告2016年第13号 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告-国家税务总局公告2016年第23号

一、政策解读 Q：什么是房地产业 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

一、政策解读 1、纳税人资格： 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 年应税销售额超过500万元的为一般纳税人，未超过的为小规模纳税人。 年应税销售额未超过500万的小规模纳税人，会计核算健全的，可向税务机关登记为一般纳税人。 （年，是指连续滚动12个月，如：2015年1月-2015年12月，或2015年3月-2016年2月）

一、政策解读 1、纳税人资格 一旦登记为一般纳税人，就不可以转回小规模纳税人 年免税销售额达到500万，也需要登记一般纳税人 属于免税项目的，无论一般纳税人或小规模纳税人，都可以享受该免税政策 同一企业，所有业务要么都按一般纳税人，要么都按小规模，不存在说业务A上是一般纳税人，业务B上是小规模。

一、政策解读 1、纳税人资格 关于达标的说明 提供应税服务、销售不动产、销售无形资产年销售额超过500万 或者从事工业的小规模纳税人年销售额超过50万 或者从事商业的小规模纳税人年销售额超过80万 三个条件任意符合一个的，都需要登记为一般纳税人，如果纳税人兼营上述三种情况的，分开计算达标销售额，任一项目达标，都需要登记为一般纳税人。

一、政策解读 1、纳税人资格 关于达标的说明 如果达标后不登记为一般纳税人，则用小规模申报表申报，按适用税率计税，不得抵扣进项，不得使用增值税专用发票 达标后不需登记的情况： 单位或个体不经常发生应税行为 其他个人（自然人）

一、政策解读 2、房地产业增值税税率 小规模纳税人：全额按5%，不可抵扣进项 一般纳税人： 一般计税方式：销售额扣除土地价款后按11%，可抵扣进项 简易计税方式：全额按5%，不可抵扣进项

一、政策解读 2、房地产业增值税税率 第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 既从事房地产业，又从事货物销售，要分开核算 销售房产带家具家电，销售房产按5%，销售家具家电按3%

一、政策解读 2、房地产业增值税税率 第四十一条 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。

一、政策解读 3、小规模纳税人的计税方式 原营业税 票面金额（含税金额）×5%=营业税额 改征增值税 票面金额（含税金额）÷（1+5%）×5%=增值税额 同样是收到100万的收入 原营业税100万×5%=5万 改增值税100万÷（1+5%）×5%=4.76万

一、政策解读 4、销售发生折扣折让 第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。 第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

一、政策解读 5、价格偏低 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者无偿提供服务、转让不动产而无销售额的，主管税务机关有权核定其销售额

一、政策解读 6、纳税义务发生时间 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

一、政策解读 6、纳税义务发生时间 房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款

一、政策解读 8、房地产开发企业的增值税税收优惠 小型微利企业增值税税收优惠 按月申报少于3万元（含本数） 按季申报少于9万元（含本数） 免税

一、政策解读 9、试点前发生的业务 试点前差额扣除，试点后尚未扣除的部分，不得抵减增值税，应向原地税机关申请退还营业税 试点前已缴纳营业税，试点后发生退款的，应向原地税机关申请退还营业税 试点前业务在营改增实施后需要补税的，应补缴营业税，应向原地税机关补缴

一、政策解读 9、试点前发生的业务 2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票

一、政策讲解 房地产业小规模纳税人的增值税征管方式跟原地税十分相似 如果有需要登记为一般纳税人的，尽快与主管分局取得联系 详细的针对各个行业的指引，请关注国税的微信服务号，近期会有推送 今天不能详尽，请各位回去后认真学习，在政策执行过程中有疑问的，可随时咨询

二、发票使用 纳税人无需自行申请 税务机关后台根据纳税人在地税的用票历史批量转换，按月供票 但若纳税人需要对发票种类、发票数量、发票限额进行变更，需要自行与主管税务分局取得联系，办理变更手续

二、发票使用 1、发票种类 起征点以上：使用增值税开票系统升级版开具增值税普通发票、增值税电子普通发票 起征点以下：使用通用机打发票 二者均可到税务机关申请代开增值税专用发票 （对个人消费者不得开具增值税专用发票）

二、发票使用 1.1、起征点以上 增值税普通发票 有二联版和五联版 批量转换后最高开票限额为十万元版 开具发票选5%的税率，票面有金额、税额显示 购买方不能用于抵扣，只作为入账凭证

二、发票使用 1.1 、起征点以上 增值税电子普通发票 以电子文档的形式存在，没有实体发票 如果需要纸质发票时用白纸打印即可 批量转换的最高开票限额也是十万 可实时网上查询票面信息 与增值税普通发票拥有同等的法律效力 购买方不能用于抵扣，只作为入账凭证

二、发票使用 1.1 、起征点以上 增值税开票系统升级版（下简称“升级版”） 增值税普通发票、增值税电子普通发票均需要使用升级版（需要链接互联网使用） 纳税人需向服务单位购买升级版，购买款可全额抵扣增值税

二、发票使用 1.1 、起征点以上 增值税开票系统升级版 通过升级版开出去的票，系统对票面信息全采集，并保存于税务机关服务器，税务人员可随时查询该份发票的票面信息

二、发票使用 1.1 、起征点以上 增值税开票系统升级版 起征点以上小规模纳税人每月都必须对税控设备进行抄税，否则影响当月开票。 网上办理（推荐）、门前办理

二、发票使用 1.2 、起征点以下 通用机打发票 有百元、千元、万元、十万元等限额 到税局买票后，登陆电子税务局，在电子税务局上开具发票

二、发票使用 2 、购买发票 自助购票机（50份以下）：只能领购增值税普通发票和增值税专用发票，带税控设备、购票员身份证原件 前台窗口：可以领购所有票种，带发票领购簿、税控设备、购票员身份证复印件、发票申购表

二、发票使用 3 、核销发票 纳税人开具发票后，需要验旧发票，核销完毕后，才能购买新的发票。 网上验旧（推荐） 、自助设备验旧（推荐）、门前验旧

二、发票使用 4、代开发票 小规模纳税自行开具普通发票，若需要开具增值税专用发票的，可到是税务机关申请代开。 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 增值税专用发票税率与普通发票一样，区别在于增值税专用发票可以用于抵扣，而普通发票不可以。受票方按专用发票票面税额抵扣销项税。

二、发票使用 4、代开发票 代开方式 网上代开 门前代开

二、发票使用 4、代开发票 注意事项： 增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，当期因代开增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票）和普通发票已经缴纳的税款，在发票全部联次追回后可以向税务机关申请退还。

三、申报 1、申报类型 预缴申报、正式申报 预缴申报：房地产纳税人采取预收款方式销售自行开发房地产的，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 正式申报：小规模纳税人按季申报

三、申报 1.1、预缴申报 房地产纳税人采取预收款方式销售自行开发房地产的，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 小规模房地产企业销售自行开发房地产预收款105万，则应按照105 ÷（1+5%）×3%预缴3万元预缴税款

三、申报 1.1、预缴申报 申报方式 填写《增值税预缴税款表》 到房地产项目所在地国税机关进行申报缴税 缴税后要领取《完税凭证》 凭完税凭证在正式申报时抵减应纳税额

三、申报 1.2、正式申报 小规模纳税人实行按季申报 每季首月税期内申报上一季度增值税 （1月、4月、7月、10月） 查账征收小规模纳税人的首个申报期在7月1日-15日

三、申报 1.2、正式申报 申报方式 网上办税大厅申报 门前申报 填写《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》 只填主表，不填附列资料

三、申报 1.2、正式申报 申报方式 网络申报 纳税人申报资料每年报送一次纸质资料。在次年3月份底前报送上年1-12月申报资料。如用数字证书CA登陆的，则不要求报送。

三、申报 2、扣税 目前，南海区国家税务局辖下的纳税人可以通过以下三种方式缴交税费： 1、通过电子缴税（费）入库系统（简称 ETS）缴纳税费。(网上扣缴，网上打印完税凭证） 2、通过刷卡方式缴纳税费。（办税大厅门前办理） 3、通过现金方式缴纳税费。（办税大厅门前、银行）

三、申报 2、扣税 欠税影响： 产生滞纳金：逾期缴纳税款每天按万分之五计算。 根据《国家税务总局关于发布<纳税信用管理办法（试行）>的公告》（国家税务总局公告2014年第40号）规定 第二十条　有下列情形的纳税人，本评价年度直接判为D级: （三）在规定期限内未按税务机关处理结论缴纳或者足额缴纳税款、滞纳金和罚款的；

四、办税方式 办税方式 网上办税 门前办税 自助办税

四、办税方式 1.网络办税 网上办税大厅地址 www.gd-n-tax.gov.cn/ 或者网上搜索“佛山市国家税务局” 可办理申报、缴税、发票验旧等事项 登陆网上办税大厅的账号和密码日后将通过短信发送

四、办税方式 2.自助办税 24小时自助办税服务厅： 办税服务厅内部的自助办税设备： 在各分局均有设置，24小时对外开放 提供电脑可登录网上办税大厅 有自助设备：认证发票、验旧发票 办税服务厅内部的自助办税设备： 认证发票、验旧发票、购买发票

四、办税方式 3.门前办税 主管税务机关可办理所有业务，现场咨询 部分涉税事项可到南海区内任一国家税务局办税大厅办理 税务登记（新设、变更、重新） 申报征收（逾期申报、逾期缴纳税款除外） 发票发售、验旧、认证 纳税证明 简易处罚 抄报税和清卡（逾期抄报税除外）

四、办税方式 征收分局 地 址 咨询电话 办税服务厅 桂城灯湖西路 86305926 大沥税务分局 大沥镇金融商贸区新城2路 地 址 咨询电话 办税服务厅 桂城灯湖西路　 86305926 大沥税务分局 大沥镇金融商贸区新城2路 85523109 里水税务分局 里水镇邓岗路10号 85623381 狮山税务分局 狮山镇小塘三环东路 86665700 丹灶税务分局 　 丹灶镇桂丹西路86号 86603616 西樵税务分局 西樵镇樵金路口 86841180 九江税务分局 九江镇儒林西路62号 86567500

四、办税方式 国地税同窗时代 南海区国、地税以“全面整合，深度融合”为目标，重组全区15个国地税办税服务厅的资源与功能，整合窗口283个，融合办税业务221项，再造工作流程6项，年业务量达300万次，组建成“一个办税服务厅”，实现了国地税业务服务一窗通办、一人一码、一机完成。

三、办税方式 4.涉税咨询 纳税服务热线 12366 网上办税大厅www.gd-n-tax.gov.cn/办税指南 （各类指引，尤其是网上申报） 各分局的咨询电话 开票系统服务单位

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